העברת פרויקט נדל"ן נתקלת בקשיים

קנייה, מכירה והעברת פרויקטים של נדל"ן כיום מתמודדים עם קשיים רבים בהליכים משפטיים.

בחודשים האחרונים של 2024, בהקשר של היצע נדל"ן דל, עסקי נדל"ן מקומיים וזרים רבים, בעלי משאבים כספיים רבים, "צודים" באופן פעיל אחר קרנות קרקע נקייה ופרויקטים בעלי מעמד משפטי ברור כדי להמשיך להשקיע על מנת לצפות את המחזור החדש של השוק.

עדיפות ניתנת לפרויקטים בעלי מעמד משפטי ברור.

על פי רישומים, בחודשים האחרונים הוכרזו באופן רציף עסקאות השקעה חדשות רבות בפרויקטים. לדוגמה, בספטמבר, חברת הנדל"ן טרונג סון וחברת הים לאם נרשמו ליישום פרויקט מגורים במחוז דוק הואה, במחוז לונג אן , בשטח של 214,921 דונם, עם הון השקעה כולל של 11,221 מיליארד דונג וייטנאמי.

כמו כן, בספטמבר, הציעה קבוצת אוורלנד לבחון השקעה בשני אזורים עירוניים חדשים בעיר האי פונג , בהשקעה כוללת של כמעט 5,000 מיליארד וונד. מתוכם, פרויקט האזור העירוני הונג תאי במחוז אן דואנג משתרע על פני 21.8 דונם. העלות הכוללת המשוערת היא כ-1,900 מיליארד וונד, מתוכם עלות פינוי האתר היא כ-92 מיליארד וונד. פרויקט האזור העירוני בקהילת הואה דונג ובקהילת לאם דונג, במחוז טוי נגוין, משתרע על פני כ-30.6 דונם. העלות הכוללת המשוערת היא כ-2,992 מיליארד וונד, מתוכם עלות פינוי האתר היא כ-127 מיליארד וונד.

בנוסף, קבוצה זו נרשמה גם לבניית האזור העירוני החדש G19 בקומונת קים נו, מחוז דונג אנה, האנוי . עלות הביצוע הראשונית הכוללת של הפרויקט היא כ-2,183 מיליארד דונג וייטנאמי, הצפוי להתבצע בתקופה 2024 - 2029. עם זאת, מיזם זה נפסל עקב אי עמידה בתנאים של קיבולת וניסיון.

בהו צ'י מין סיטי, לאחרונה הודיעה SkyWorld Development Company Limited, חברת בת של הקבוצה המלזית, כי רכשה 100% ממניות חברת Thuan Thanh Real Estate Production, Trade and Business Joint Stock Company תמורת 350 מיליארד דונג וייטנאמי. לפיכך, Thuan Thanh היא המשתמשת היחידה והחוקית במגרש בשטח של 2,060 מ"ר ברובע 8, הו צ'י מין סיטי.

בינתיים, חברת הרכבות נישי ניפון מיפן רכשה 25% ממניות פרויקט פאראגון דאי פואוק (דונג נאי) מקבוצת נאם לונג תמורת 26 מיליון דולר. באופן דומה, חברת Tripod Technology Corporation (טייוואן - סין) "רכשה" מגרש תעשייתי של 18 דונם בבה ריה ​​- וונג טאו מחברת סונדזי צ'או דוק.

מספר חודשים קודם לכן, השוק הדרומי חווה עסקה גדולה בין תאגיד קבוצת קים אואן בשיתוף פעולה עם שני שותפים יפניים, NTT Urban Development, Sumitomo Forestry ו-Kumagai Gumi Co. Ltd, ליישום משותף של פרויקט "עולם אחד" בבינה דואנג, בהשקעה כוללת של יותר ממיליארד דולר.

מנהל ייעוץ ההשקעות של חברת נדל"ן שיתף עם כתבים וחשף: "אנחנו עובדים עם תאגידים בינלאומיים וקרנות השקעה. הם אמרו שהם באמת רוצים לקנות פרויקטים של נדל"ן בווייטנאם או לשתף פעולה בבנייה להשקעות, החלפת מוצרים, סוכנות מכירות כללית...

בפרט, ניתנת עדיפות לפרויקטים של דירות, אזורי מגורים, מגרשים ובתים דו-משפחתיים, אך חשוב לציין, שהפרויקט חייב להיות בעל מעמד משפטי נקי, להשלים את התחייבויות הארנונה, להיות בעל היתר בנייה או שעומד לקבלו, ולהיות כשיר למכירה...".

שוק הנדל"ן של וייטנאם אטרקטיבי מאוד למשקיעים זרים. צילום: HOANG TRIEU

הסתבכות משפטית, עסקאות קשות

לדברי מר טראן מין נגוק וייט - מנכ"ל תאגיד הנדל"ן Vietpearl Group, משקיעים מקומיים וזרים "צודים" באופן פעיל אחר פרויקטים או קרנות לקרקע נקייה באזורים בעלי פוטנציאל פיתוח חזק בעתיד.

קבוצת Vietpearl מחפשת גם הזדמנויות להרחיב את קרן הקרקעות שלה ומוכנה לדון בפרויקטים למכירה. עם זאת, תהליך הקנייה, המכירה וההעברת הפרויקטים נתקל כיום בבעיות פרוצדורליות משפטיות רבות, במיוחד כאלה הקשורות להעברת פרויקטים.

מר וייט אמר שהמכשול הגדול ביותר בהעברת פרויקטים הוא סוגיות משפטיות והערכת שווי קרקע. על פי הסקר שלו, כ-60% מהפרויקטים הפוטנציאליים מתמודדים עם קשיים עקב הליכי אישור ממושכים או מחירי קרקע שאינם תואמים את המציאות.

אם בעיות אלו ייפתרו, פעילות המסחר בקרנות קרקעות תהיה פעילות מאוד, במיוחד עבור פלח קרקעות תעשייתיות ואזורי מגורים מתוכננים היטב, ויענה על צרכי משקיעים מקומיים וזרים.

גב' טראן טי חאן לין, סגנית מנהלת Savills Vietnam Investment Consulting, אמרה כי משקיעים זרים תמיד מחפשים פרויקטים של נדל"ן במחירים טובים בווייטנאם, במיוחד בערים מרכזיות. עם זאת, חשוב שהמעמד המשפטי של הפרויקט יהיה ברור ומוכן לביצוע. למעשה, פרויקטים רבים נתקלו בעיכובים בתהליך הביצוע, מה שהוביל להפסדים למשקיעים.

גב' לין הודיעה כי בשנת 2024, סאבילס קיבלה בברכה וייעצה למשקיעים מקומיים וזרים רבים. משקיעים אלה ביקשו להשקיע בסוגים רבים של נכסים, אך הם התעניינו במיוחד בתפעול נדל"ן, כגון בנייני משרדים. באשר לנדל"ן למגורים, הם עדיין מחפשים מכיוון שההיצע מצומצם מאוד.

עם זאת, עם אימוץ ויישום חוקי נדל"ן, גב' לין מאמינה כי השוק יחווה התאמות חיוביות, שיסייעו לחזק את המערכת המשפטית וליצור תנאים נוחים למשקיעים.

למעשה, משקיעים מיפן, סינגפור, מלזיה, דרום קוריאה וסין מתעניינים זה מכבר בנדל"ן בווייטנאם. לאחרונה חלה עלייה במספר המשקיעים מאירופה ומהמזרח התיכון.

פרויקטים עם מסמכים משפטיים ברורים, אזורים עירוניים בהו צ'י מין סיטי ובמחוזות הסובבים את הו צ'י מין סיטי עם תשתית תחבורה נוחות ימשיכו למשוך משקיעים. גב' לין מאמינה שכאשר הכלכלה ושוק הנדל"ן יתאוששו בשנת 2025, המשקיעים יהיו בטוחים יותר להשתתף בפרויקטים, וההיצע יהפוך לשופע יותר.

כמי שמייעץ ועובד ישירות עם הצדדים, יועץ התיווך - ד"ר לה מין פיו, עורך הדין המייסד והמנהל של LMP Lawyers, מאמין שכדי שעסקת מכירה ורכישה של פרויקט תצליח, נדרשים גורמים רבים. ביניהם, ההרמוניה והתהודה בין הצדדים חשובות מאוד.

בפרט, אופציית המכר היא אחת הסוגיות שמשקיעים זרים מתעניינים בהן מאוד על מנת להתכונן למצבים עתידיים שבהם הפרויקט לא ישיג את יעדיו העסקיים. לא רק זאת, הקונה גם קובע דרישות נוספות במקרה שלמוכר אין מספיק תנאים פיננסיים למלא את התחייבות הרכישה החוזרת שלו כאשר הקונה מממש את אופציית המכר.

ירידה בעסקאות מיזוגים ורכישות

על פי נתוני סוכנות ההשקעות הזרות, בעשרת החודשים הראשונים של 2024 בוצעו 2,669 עסקאות של תרומת הון ורכישת מניות (M&A) על ידי משקיעים זרים, בשווי תרומת הון כולל של יותר מ-3.68 מיליארד דולר, ירידה של 10.4% בכמות ו-29% בערך בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023. בפרט, ענף הנדל"ן מושפע קשות מסוגיות משפטיות, מה שגורם לירידה בהיצע. 2024 היא השנה שבה מתחילים ליישם ולהחיל חוקים הקשורים לנדל"ן. לכן, סוגיות רבות ולא ברורות גורמות למשקיעים ולשוק להמתין.

מקור: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm