האם "מתווכי קרקעות" "חסינים" מפני תקנות משפטיות?

מתווכי קרקעות מתעלמים מהרגולציה?

במסיבת העיתונאים הרגילה האחרונה של הממשלה, אמר סגן שר הבינוי נגוין וייט הונג כי קיים מצב של מתווכי קרקעות שמנפחים מחירים, דוחפים את מחירי הדיור ומשבשים את השוק. לדוגמה, במכירות פומביות רבות של קרקעות בפרברי האנוי, הנכסים ניפחו את המחירים גבוה מאוד, ואז ויתרו על הפיקדון.

כדי לשלוט בשוק, אמר סגן השר נגוין וייט הונג כי קיימות תקנות משפטיות ברורות מאוד כמו החוק הפלילי, חוק התחרות, חוק המקרקעין ובמיוחד חוק הנדל"ן 2023 עם סעיפים רבים האוסרים על אינפלציית מחירים ושיבוש שוק.

ראש משרד הבינוי אמר שיש מצב של מתווכי קרקע שמנפחים מחירים, דוחפים את מחירי הדיור ומשבשים את השוק. (צילום: ST)

במקביל, הממשלה , משרד הבינוי והרשויות המקומיות קבעו גם הן תקנות משלהן כדי למנוע אינפלציה במחירים וניצול רווחים מנדל"ן. עם זאת, נראה כי התקנות הנוכחיות לא פתרו לחלוטין את מצבם של "מתווכי קרקעות" המשבשים את השוק.

מר נגוין טרונג טואן, מומחה לנדל"ן, אמר: "סוכני נדל"ן" כיום הם כמו "וירוסים עמידים לתרופות" בגלל טריקים רבים ופרצות משפטיות.

לדוגמה, במכירות פומביות של קרקעות, התקנות קובעות בבירור כי "אם הזוכה במכירה הפומבית לא יבצע את העסקה, הפיקדון יאבד". עם זאת, גובה הפיקדון הנמוך מאוד אינו מרתיע.

או בקנייה ומכירה של דירות, "מתווכי קרקעות" רבים יוצרים עסקאות מזויפות כדי להעלות את מחיר הדירות. עם זאת, קשה לוודא איזו סוכנות תאמת את העסקאות הללו כמזויפות, בין אם מדובר ב"מכירה משמאל לימין" ובין אם לאו. לכן, עם התקנות הנוכחיות, קשה לפתור לחלוטין את המצב של "מתווכי קרקעות" שמשבשים את השוק.

כמה הצעות חדשות

לאחרונה, משרד הבינוי הציע כי משרד האוצר יבחן ויציע מדיניות מס עבור יחידים שבבעלותם בתים/קרקעות רבים; ובמקביל יטיל מס על נכסי נדל"ן נטושים ולא בשימוש. המשרד מקווה שזו תהיה החלטה מדינית שתסייע להגביל את הספקולציות וה"גלישה", שתגרום לשיבושים בשוק.

חוות דעת רבות הציעו גם להטיל מס נדל"ן שני כדי "לקרר" את מחירי הדיור. במהלך השנים, נושא הטלת מס נדל"ן שני נידון אך לא נחקק. ​​כיום, חוות דעת רבות ממשיכות לסבור כי אין מדובר בצעד יעיל.

ד"ר דין דה הואן, מנהל המכון לאינפורמטיקה וכלכלה יישומית, העריך כי ההצעה להטיל מס נדל"ן שני כרגע אינה הולמת כלל. משום שהיא לא רק גורמת לשוק לאבד את האמון, אלא גם עלולה להעלות את מחירי הדיור, ולגרום לאנשים לאבד את הגישה לדיור. מסוכנת עוד יותר היא האפשרות של תגובה שלילית כאשר אנשים נפלו לספירלה של הוצאות מצומצמות, מה שיגרום למיתון כלכלי.

מר היין ניתח: במשך זמן רב, שוק הנדל"ן נפגע באופן מתמיד מזעזועים. ראשית, הייתה המגפה, קשיים גיאופוליטיים בינלאומיים, לאחר מכן מדיניות הידוק האשראי ולאחר מכן מספר אירועים שליליים. לאחר מאמצים רבים, השוק מתחיל להתאושש אך עדיין מתקשה מאוד.

תמונה להמחשה. (מקור: ST)

הנושא החשוב ביותר כרגע הוא להחזיר את אמון השוק, תוך הימנעות מכל זעזועים או חסמים חדשים, כמו הוספת מס על נדל"ן. למעשה, לאחרונה, הו צ'י מין סיטי הציעה מסגרת חדשה למחירי קרקעות ולא זכתה מיד לקונצנזוס בחברה.

שלא לדבר על כך, שכאשר אנשים קונים חלקת אדמה, הם משלמים מס הכנסה אישי, משלמים מס קרקע במלואו, יוצרים מקומות עבודה למתווכים, יוצרים תנאים למוכרי קרקעות להרוויח כסף, מזרים כסף בחזרה לכלכלה... כשבונים בית על אותה קרקע, זה אומר שהמשקיע תרם לתעשיית הבנייה, וסייע בצריכת ברזל, פלדה, עץ, רהיטים... לכן, לא ראוי שהם ישלמו יותר מיסים.

בנוסף, נדל"ן אינו רק מקום מגורים אלא גם ממלא תפקיד קלט בפעילויות כלכליות. לדוגמה, עבור יצרנים וסוחרים, בנוסף לנדל"ן הראשון כגון מפעלים, חנויות וכו', עליהם להחזיק או לשכור נדל"ן שני למגורים. מיסוי הנדל"ן השני במקרה זה גורם לתוספת מס שנתית למחיר הסחורות והשירותים שהם מוכרים, ובסופו של דבר, הצרכן הוא זה שנושא בנטל.

בנוסף להצעה הנ"ל, משרד הבינוי פרסם גם שני מסמכים הקוראים לרשויות המקומיות ליישם בקפדנות את מברק מס' 82 של ראש הממשלה. לחזק את הפיקוח והבדיקה על יישום התקנות החוקיות הקשורות לפרויקטים של משקיעים מסחריים ומתווכים עם אינפלציה במחירים וניצול רווחים ולנקוט באמצעי מניעה וטיפול מיידיים.

להמשיך ולהאיץ את התקדמות ההליכים המנהליים בנושאי השקעות, פינוי אתרים וקביעת אגרות שימוש בקרקע כדי להבטיח הכנסות מהשוק ולהפחית רווחים, במיוחד בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי.

ממליץ שהממשלה תטיל על משרד הבינוי לתאם עם משרד משאבי הטבע והסביבה, עם משרדי הממשלה והסניפים הרלוונטיים, מחקר והצעה לרשויות המוסמכות לשקול את הסימנים של מודל מרכז עסקאות הנדל"ן ועסקאות זכויות שימוש בקרקע המנוהלות על ידי המדינה, על מנת להגביל את סיכוני המחירים.

מקור: https://www.congluan.vn/co-dat-dang-nhon-quy-dinh-phap-luat-post315809.html