האם מתווכי קרקעות הופכים לזלזלים יותר ויותר בחוק?

האם מתווכי קרקעות הופכים לזלזלים יותר ויותר בתקנות?

במסיבת עיתונאים ממשלתית שנערכה לאחרונה, הצהיר סגן שר הבינוי נגוין וייט הונג כי קיים מצב שבו מתווכי קרקעות מנפחים מחירים, וגורמים לכאוס בשוק הדיור. לדוגמה, במכירות פומביות רבות של קרקעות בפאתי האנוי, אנשים אלה ניפחו באופן מלאכותי את המחירים לרמות גבוהות מאוד, ולאחר מכן ויתרו על פיקדונותיהם.

כדי לשלוט בשוק, סגן השר נגוין וייט הונג הצהיר כי קיימות תקנות משפטיות ברורות מאוד כגון החוק הפלילי, חוק התחרות, חוק המקרקעין, ובמיוחד חוק הנדל"ן משנת 2023, ובו סעיפים רבים האוסרים על מניפולציה של מחירים ושיבוש שוק.

לדברי ראשי משרד הבינוי, יש מצב שבו מתווכי קרקעות מנפחים את המחירים, וגורמים לכאוס בשוק הדיור. (צילום: ST)

במקביל, הממשלה , משרד הבינוי והרשויות המקומיות פרסמו גם תקנות משלהן כדי למנוע מניפולציות מחירים ורווחים מנדל"ן. עם זאת, נראה כי התקנות הנוכחיות לא פתרו לחלוטין את בעיית "מתווכי הקרקעות" המשבשים את השוק.

לדברי מומחה הנדל"ן נגוין טרונג טואן, "מתווכי נדל"ן כיום הם כמו 'וירוס שהפך עמיד לתרופות', בשל הטריקים והדרכים הרבות שלהם לעקוף את החוק".

לדוגמה, במכירות פומביות של קרקעות, התקנות קובעות כי "אם הזוכה לא ישלים את העסקה, הוא יאבד את פיקדון ההשקעה שלו." עם זאת, סכום הפיקדון נמוך מאוד וחסר השפעה מרתיעה מספקת.

או, בקנייה ומכירה של דירות, "מתווכי נדל"ן" רבים יוצרים עסקאות מזויפות כדי לנפח את מחירי הדירות. עם זאת, קשה מאוד לוודא איזו סוכנות תאמת את העסקאות הללו כמזויפות, או שמא הן פשוט "מכירה באמצעים אסורים". לכן, עם התקנות הנוכחיות, קשה לפתור לחלוטין את בעיית "מתווכי הנדל"ן" שמשבשים את השוק.

כמה הצעות חדשות

לאחרונה, משרד הבינוי הציע כי משרד האוצר יחקור ויציע במשותף מדיניות מס עבור יחידים המחזיקים בבתים/מגרשים מרובים; וגם יגבה מס על נכסי נדל"ן נטושים או שאינם בשימוש. המשרד מקווה שהחלטה זו תסייע לרסן ספקולציות ומסחר לטווח קצר שמשבשים את השוק.

רבים הציעו גם להטיל מס על נכסים משניים כדי "לקרר" את מחירי הדיור. במשך שנים, נושא מיסוי הנכסים המשניים נידון אך טרם נחקק. ​​נכון לעכשיו, רבים ממשיכים לטעון כי זה אינו צעד יעיל.

ד"ר דין דה הואן, מנהל המכון למחקר אינפורמטיקה וכלכלה יישומית, העריך כי ההצעה למסות נכסים משניים כרגע אינה הולמת כלל. הסיבה לכך היא שהיא לא רק תפגע באמון השוק, אלא גם עלולה להעלות את מחירי הדיור, ולמנוע מאנשים גישה לדיור. באופן מסוכן יותר, היא עלולה לגרום לתוצאה הפוכה, ולהוביל למעגל קסמים של הוצאות מצומצמות ומיתון כלכלי.

מר היין ניתח: במשך תקופה ארוכה, שוק הנדל"ן התמודד שוב ושוב עם זעזועים. בתחילה, הייתה מגפה, קשיים גיאופוליטיים בינלאומיים, לאחר מכן מדיניות אשראי מחמירה, ומאוחר יותר מספר אירועים שליליים. לאחר מאמצים רבים, השוק מתחיל להתאושש אך עדיין מתמודד עם אתגרים רבים.

תמונה להמחשה. (מקור: ST)

הנושא החשוב ביותר כרגע הוא להחזיר את אמון השוק ולהימנע מכל זעזוע או מכשול חדשים, כמו הוספת מס נוסף על נדל"ן. למעשה, הו צ'י מין סיטי הציעה לאחרונה מסגרת חדשה למחירי קרקעות, אך היא לא הצליחה לזכות מיד בתמיכת הציבור.

יתר על כן, כאשר אנשים קונים חלקת אדמה, הם כבר משלמים מס הכנסה אישי ומס מקרקעין במלואו, מה שיוצר מקומות עבודה למתווכים, עוזר למוכרי קרקעות להרוויח כסף ומזרים כסף בחזרה לכלכלה. כאשר הם בונים בית על הקרקע הזו, המשקיע תורם לתעשיית הבנייה, ועוזר לצרוך ברזל, פלדה, עץ ורהיטים. לכן, לא ראוי שהם ישאו יותר מיסים.

יתר על כן, נדל"ן אינו רק מקום מגורים אלא גם ממלא תפקיד כתשומה לפעילויות כלכליות. לדוגמה, עבור יצרנים ועסקים, בנוסף לנכס העיקרי שלהם כגון מפעלים וחנויות, עליהם גם להחזיק או לשכור נכס שני למגורים. הטלת מס על נכס שני זה במקרה זה תוסיף מס שנתי למחיר הסחורות והשירותים שהם מוכרים, ובסופו של דבר, הצרכן יישא בנטל.

בנוסף להצעה הנ"ל, משרד הבינוי פרסם לאחרונה שני מסמכים הקוראים לרשויות המקומיות ליישם בקפדנות את הנחיית ראש הממשלה מספר 82. מסמכים אלה מדגישים את חיזוק הפיקוח והפיקוח על יישום תקנות משפטיות הקשורות לפרויקטים שבהם יזמים ומתווכים עוסקים במניפולציות מחירים ובניצול רווחים, ונקיטת צעדים מניעה ותיקון מיידיים.

להמשיך ולהאיץ את ההתקדמות בפתרון הליכים מנהליים הקשורים להשקעות, פינוי קרקעות וקביעת אגרות שימוש בקרקע כדי להבטיח הכנסות מהשוק ולהפחית רווחים, במיוחד בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי.

אנו מציעים שהממשלה תטיל על משרד הבינוי, בתיאום עם משרד משאבי הטבע והסביבה ומשרדים וסוכנויות רלוונטיות אחרות, את העבודה על מחקר והצעה לרשויות המוסמכות לשיקול דעתו של מודל של מרכז עסקאות נדל"ן וזכויות שימוש בקרקע המנוהל על ידי המדינה, על מנת להפחית סיכוני מחירים.

מקור: https://www.congluan.vn/co-dat-dang-nhon-quy-dinh-phap-luat-post315809.html