מחירי הקרקעות בהאנוי מתחילים לרדת.

שוק הקרקעות בהאנוי , שכבר לא חווה עליות מחירים של 20-40%, מתייצב בהדרגה ורושם רק עליות קלות של 3-5%.

סנטימנט המשקיעים משתנה.

דוק טונג (עובד מחסן) היה מוכן לנסוע 30-40 ק"מ לפאתי העיר כדי לראות קרקעות, אך כעת הוא ויתר על המרדף אחר פריחת הנדל"ן. הנסיעות הארוכות והעקרות הותירו אותו מותש פיזית ונפשית.

"מוקדם יותר השנה, סחרתי בהצלחה בחלקת אדמה והרווחתי מעט. כשראיתי כמה רווחי מסחר בנדל"ן, המשכתי לחפש קרקע למגורים, אך עדיין לא הצלחתי לקנות כלום. הסיבה לכך היא שהשוק מאוד כאוטי; המחירים משתנים מאדם לאדם באותו אזור, מה שגורם לי להיות מאוד מבולבל", שיתף טונג.

כדוגמה מהחיים האמיתיים, מר טונג סיפר שלפני שבועיים, סוכן נדל"ן הציג בפניו מגרש של 135 מ"ר בקומונה של הופ טיין (מחוז מיי דוק, האנוי) תמורת 1.5 מיליארד וונד. עם זאת, לאחר חקירה, הוא גילה שהבעלים בפועל של הקרקע מוכר אותה בכ-200 מיליון וונד פחות.

"למרות שזה נפוץ שמתווכים מקבלים עמלות, העלאת המחיר ביותר מ-15% אינה מקובלת. אפילו בעל הקרקע עצמו לא ציפה שהמתווך יפרסם זאת במחיר כה גבוה", סיפר טונג.

עיתונים רבים הטילו ספק בטירוף בשוק הנדל"ן, ותהו כיצד הוא דיכא את התלהבות הקונים. קונים חששו שאולי קפצו לשוק בשיאו וקנו במחירים מופקעים.

לדברי המשקיע נגוין טואן קוואנג, קדחת הקרקעות האחרונה עזרה ל"כרישים" רבים למכור בהצלחה את אחזקותיהם. השוק מתייצב כעת ומחכה לעליית המחירים הבאה. יתר על כן, המשקיעים כבר אינם נלהבים ממגרשי קרקע בהשוואה לשלושת החודשים הראשונים של השנה.

"העובדה שעיתונים רבים מפקפקים בטירוף בתחום מגרשים ציננה את התלהבותם של הקונים. הם חוששים שימהרו להיכנס לשוק בשיאו ולקנות נדל"ן במחירים מופקעים. לכן, כוונות ההשקעה נדחות זמנית", ניתח קוואנג.

סטטיסטיקות מאתר Batdongsan.com מראות שבחודש אפריל 2024 מספר מגרשים המוצעים למכירה נותר זהה לחודש הקודם, אך העניין הציבורי (המשתקף בנפח החיפוש) ירד ב-5%. עבור פלח קרקעות לפרויקטים ספציפית, העניין ירד בעד 19%.

הנתונים הנ"ל לא רק מראים כי קדחת הקרקעות שככה, אלא גם מדגישים את הירידה בפלח קרקעות הפרויקט. הדבר מודגם עוד יותר בדוח הרבעון הראשון של משרד הבינוי לשנת 2024. למרות שהיקף עסקאות הקרקע הכולל היה גבוה בכמעט 20% בהשוואה לרבעון הראשון של 2023, מלאי קרקעות הפרויקט עדיין גדל ביותר מ-30%.

השוק נכנס לשלב של תיקון מחירים.

בשיחה עם כתב מעיתון Investment Newspaper, מר נגו שואן צ'וק, מנהל מרכז עסקאות נדל"ן בהאנוי, ציין כי נוף השוק הנוכחי השתנה בהשוואה לתחילת השנה.

"שוק הקרקעות הואט בשבועיים האחרונים. מחירי הקרקעות לא ירדו, אבל הם כבר לא עולים באותה מידה, אפילו באזורים סביב כביש הטבעת 4", אמר מר צ'וק.

בנוגע לסיבות ל"התקררות" מחירי הקרקעות, מר צ'וק סבור שישנן שלוש סיבות עיקריות.

ראשית, משקיעים רוצים לעקוב אחר ההשפעות בפועל של חוק הקרקעות משנת 2024, במיוחד מאחר שהוא ייכנס לתוקף רשמית בעוד פחות מחודשיים.

שנית, השיאים המתמשכים במחירי הזהב יצרו מנטליות של FOMO (פחד מהחמצה) בקרב הציבור. אנשים רבים עברו ל"מעקב אחר המגמה" של הזהב, במקום להשקיע בנדל"ן.

שלישית, הבעיה נובעת מעליות מחירים בלתי סבירות מצד מוכרים. באזורים פרבריים מסוימים, מחירי הקרקעות עלו על 100 מיליון דונג וייט למ"ר, בעוד שבעבר הם עמדו על 60-70 מיליון דונג וייט למ"ר בלבד. נתון זה הרתיע משקיעים רבים.

לדברי גב' פאם טי מיין, סגנית ראש מחלקת מחקרי שוק וייעוץ לקידום השקעות באיגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), מגרשים נותרו פלח עדיפות ב"אוסף" הנדל"ן של משקיעים. עם זאת, קו מוצרים זה עובר כעת שלב של התאמת מחירים.

"שוק הקרקעות במוקדי תכנון כמו דונג אנה, ג'יה לאם, או אזורים המקיפים את כביש הטבעת 4 ממשיך למשוך עניין מצד משקיעים. נכון לעכשיו, מחירי הקרקעות מתייצבים בהדרגה, ועולים רק במעט ב-3-5%. זאת בניגוד לרבעון הראשון של 2024, אז מחירי הקרקעות במקומות רבים זינקו ב-20-40%", שיתפה גב' מיין.

אף על פי כן, המומחה מ-VARS מאמין כי מגרשים הם פלח השקעה כדאי בעתיד. בפרט, מגרשים למגורים במחירים שבין 2 ל-3 מיליארד וונד עדיין בעלי נזילות טובה.

בהרחבה על הסיבות לכך שתחום קרקעות הפרויקטים נותר איטי, גב' מיין ציינה כי קרקעות פרויקטים לעיתים קרובות סובלות מתשתיות לא שלמות. זה מקשה על משקיעים לדמיין את הפוטנציאל של מגרש הקרקע בו הם מתכוונים להשקיע.

יתר על כן, הצלחתו או כישלונו של פרויקט פיתוח קרקע תלויים במידה רבה ביזם. בהקשר של שוק מתאושש, עסקים רבים עדיין מתקשים, והיכולת להשלים פרויקטים נותרה סימן שאלה גדול. לכן, קונים נוטים לעתים קרובות לחפש קרקעות למגורים כדי לקבל שליטה רבה יותר על המצב.

בסך הכל, שוק הקרקעות כבר לא חווה את ה"חום" שחווה בעבר והוא נכנס בהדרגה לשלב יציב. נכון לעכשיו, משקיעים במגזר זה נמצאים במצב של "המתנה וראייה", ומחכים להשפעת חוק הקרקעות משנת 2024.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/dat-nen-ha-noi-bat-dau-ha-nhiet-d215732.html