להאיץ את ההתאוששות של שוק הנדל"ן.

[מודעה_1]

ב-9 בנובמבר, עיתון Nguoi Lao Dong ארגן סמינר תחת הכותרת "הסרת מכשולים משפטיים לשוק הנדל"ן". דעות רבות של מנהלים, מומחים, עורכי דין, עמותות ועסקים הציעו כי יש לפתור צווארי בקבוק משפטיים כדי לסייע לשוק הנדל"ן להתאושש באופן משמעותי יותר.

השוק עבר את תחתיתו, ואין מחסור בהון.

בדברים שנשאו בסמינר, מומחים רבים ומנהיגי איגודים הסכימו עם ההערכה כי שוק הנדל"ן עבר את השלב הקשה ביותר שלו, הגיע לתחתיתו לאחרונה, ומתאושש, אם כי נותרו אתגרים.

על פי נתונים שצוטטו על ידי ד"ר קאן ואן לוק, חבר במועצה המייעצת הלאומית למדיניות פיננסית ומוניטרית, בשוק שני פלחים מבטיחים יחסית: נדל"ן למגורים ונדל"ן בפארקים תעשייתיים, שנפגעו הכי פחות לאחרונה. בנוגע לנדל"ן למגורים, דוחות ראשוניים של איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם משקפים התאוששות, כאשר כל רבעון עוקף את קודמו. כ-20,000 מוצרים הושקו; נפח העסקאות גדל בהדרגה במהלך הרבעונים, עם עלייה של 56% ברבעון השלישי של 2023 בהשוואה לרבעון הקודם.

בכל הנוגע לנדל"ן תעשייתי, במדינה יש כמעט 400 פארקי תעשייה, מתוכם כ-292 פעילים עם שיעור תפוסה של כ-80% - 82%. שיעור התפוסה בסוף הרבעון השלישי של 2023 עמד על כ-82% בדרום ו-80% בצפון. מחירי השכירות של פארקי תעשייה המשיכו לעלות ב-7%-12% ברבעון השלישי של 2023 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ההיצע החדש ממשיך לעלות, עם סיכויים חזקים מפרויקטים של השקעות זרות ישירות, וביקוש גבוה למחסנים, מפעלים ודיור ציבורי הקשורים לפארקי תעשייה.

TỌA ĐÀM “THÁO GỠ VƯỚNG MẮC VỀ PHÁP LÝ CHO BẤT ĐỘNG SẢN”: Đẩy nhanh tốc độ phục hồi bất động sản - Ảnh 1.

העיתונאי והדוקטור טו דין טואן, העורך הראשי של עיתון נגואי לאו דונג, עמד בראש הסמינר. צילום: הואנג טריאו

אחד האתגרים שנדונו בעבר בשוק הנדל"ן - גישה לאשראי - מטופל כעת בהדרגה. נתונים שפרסם הבנק המרכזי של וייטנאם מראים כי האשראי להשקעות נדל"ן ודיור גדל בכ-4.7% בששת החודשים הראשונים של 2023, למרות ירידה בהכנסות וריביות גבוהות. השקעות זרות ישירות (FDI) היו חיוביות למדי, עם כמעט 2 מיליארד דולר שנרשמו בנדל"ן בעשרת החודשים הראשונים של 2023, מתוכם כ-763 מיליון דולר חולקו. חברות נדל"ן מגייסות הון באופן פעיל גם באמצעות הנפקת אג"ח, משא ומתן על אג"ח שפג תוקפן ורכישה חוזרת של אג"ח שהונפקו.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, הצהיר גם כי השוק עבר את תחתיתו. באופן ספציפי, על פי נתונים ממחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי, התחתית הגיעה ברבעון הראשון של 2023, כאשר מגזר הנדל"ן חווה צמיחה שלילית של 16.1%, אך לאחר מכן השתפר בהדרגה. בסוף הרבעון השני של 2023, צמיחת הנדל"ן עדיין הייתה שלילית ביותר מ-11%, אך מהרבעון השלישי ואילך היא הייתה שלילית רק ביותר מ-8%.

אחת מחבילות האשראי שצפויות ליצור תאוצה בשוק הנדל"ן לאחרונה היא חבילת הלוואות בסך 120,000 מיליארד וונד להשקעה בפרויקטים של פיתוח דיור ציבורי. הבנק לפיתוח חקלאי וכפרי של וייטנאם ( Agribank ) הצהיר כי מאז היום הראשון של יישום חבילת אשראי זו, נרשמו 30,000 מיליארד וונד.

לדברי מר פאם ואן דואנג, מנהל סניף בין טריאו של אגריבנק (הו צ'י מין סיטי), אגריבנק הוא בנק בבעלות המדינה לחלוטין, ולכן עליו לעמוד בקפדנות בכל התקנות, כולל חבילת 120,000 מיליארד וונד. אגריבנק מעורב בפרויקטים של דיור ציבורי מאז אוקטובר 2022 וקידם אותם עד כה. בנוגע להון אשראי, לבנק יש עודפי כספים והוא מוכן להלוות לעסקים. עם זאת, הבעיה היא שכאשר הוא מספק הון לפרויקטים, עליו גם לעמוד באופן מלא בתקנות המדינה. נכון לעכשיו, אגריבנק מתאם עם עסקים כדי לפתור קשיים ולזרז את התשלום עבור הפרויקטים.

"שיעורי הריבית על הלוואות לדיור ציבורי הם כעת הנמוכים ביותר מזה שנים רבות. אגריבנק מציעה כעת הלוואות ללקוחות הרוכשים דיור ציבורי בריבית נמוכה ב-2 נקודות אחוז מהריבית הרגילה. עם שיעורי ריבית נמוכים והון זמין, אנחנו רק מחכים שעסקים ישלימו את הליכי התשלום", אישר מר דונג.

חיזוק תפקידן של קבוצות עבודה

אמנם אין מחסור באשראי לדיור ציבורי, אך עסקים אומרים כי יישום הפרויקטים הללו קשה מאוד.

מר וו מין הואנג, המנכ"ל של חברת הדיור החברתי של הו צ'י מין סיטי, אמר כי הממשלה מציעה תמריצים רבים לפיתוח דיור חברתי, אך עסקים רבים לא הצליחו לגשת אליהם. עוד לפני שהשתתפו בפרויקטים של דיור חברתי, עסקים התקשו, וכשהם מעורבים, זה הפך למאתגר עוד יותר. באופן ספציפי, מלבד הון, עסקים מתמודדים גם עם קשיים בנוגע לזמינות קרקעות. לכן, עסקים מקווים שהממשלה תבחן את הקרקעות הזמינות להשכרה ותכלול אותן ברשימת הפרויקטים לפיתוח דיור חברתי, ותערוך מכרזים לבחירת משקיעים. לאחר מכן, עסקים יכולים להשתתף בפיתוח דיור חברתי ולכלול את עלויות הקרקע בעלויות פיתוח הפרויקט.

"עסקים המבצעים פרויקטים של דיור ציבורי מרוויחים רק 10%, אך מחיר המכירה והקונים היעד חייבים להיות מאושרים על ידי משרד הבינוי. בינתיים, חלק מהעלויות אינן יכולות להיכלל במחיר המכירה. בניית דיור ציבורי אורכת זמן רב יותר וקשה יותר מדיור מסחרי, מה שהופך עסקים לפחות נלהבים. המתנה של שנתיים-שלוש עד שהבנקים יחלקו הלוואות אינה מקובלת על עסקים. לכן, אנו מציעים מנגנון לתשלום מהיר יותר", הציע מר הואנג.

הקשיים שהוזכרו בשוק הנדל"ן זוהו ונידונו בעבר. הסוגיה שנותרה, לדברי מומחים ועסקים שחלקו את דעותיהם בסמינר של עיתון נגואי לאו דונג, היא להציע את הפתרונות הריאליים ביותר כדי לזרז את הסרת הקשיים הללו.

מר תאי דואן הואה, סגן ראש מחלקת פיתוח דיור ושוק הנדל"ן - מחלקת הבנייה של מחוז דונג נאי , אמר כי באמצעות סקירה, דונג נאי זיהתה חמש קבוצות של קשיים ומכשולים בתחום הנדל"ן. הבולטת שבהן היא הקושי והמכשול בנוגע להליכי אישור מדיניות השקעה ובחירת משקיעים. חלק מהפרויקטים קיבלו אישור השקעה במשך שנים רבות, אך כעת, סוכנויות פיקוח דורשות מהם לעמוד בחוק הדיור - כלומר, עליהם להיות בעלי קרקע למגורים. גם הערכת קרקע קשה. חלק מהפרויקטים הוקצו אך לא ניתן להעריך אותם מכיוון שחברות ייעוץ מהססות לעשות זאת מחשש לקושי להסביר לרשויות...

"ישנם קשיים רבים ביישום משימת בניית הדיור הציבורי בפרויקט. פרויקטים רבים יושמו על פי תקנות ישנות, אך מאוחר יותר נתקלו במכשולים כאשר התכנון הותאם. לדוגמה, חוק הדיור קובע כי על יישובים לבצע הערכה מחדש ולדרוש מעסקים להקצות 20% משטח הפרויקט לדיור ציבורי, וזה קשה מאוד", הצהיר מר הואה, תוך תיאור המצב הנוכחי.

כדי להתגבר על קשיים אלה, מחוז דונג נאי תכנן להמשיך להקצות קרקעות לדיור מסחרי מעתה ועד 2030, כאשר היתרה תוקצה לדיור ציבורי. תהליך התכנון הושלם ומוכן למשוך משקיעים, אך נותרו אתגרים. מאז 2022, ועדת המפלגה המחוזית וועדת העם של מחוז דונג נאי הורו על הקמת קבוצת עבודה לטיפול בבקשות ולפתרון קשיים עבור עסקים.

מתחילת 2023, מחוז דונג נאי הקים שלושה כוחות משימה לפתרון מכשולים בפרויקטים איטיים, טיפול בקשיים עבור עסקים ופיתוח דיור ציבורי. כל שלושת כוחות המשימה בראשות מנהיגים מחוזיים. משרדים, ובפרט משרד הבנייה, הקימו גם כוחות משימה לפתרון קשיים בתחום שיפוטם, תוך טיפול בסוגיות בשלבים; אם הבעיות כרוכות ברמות סמכות גבוהות יותר, הם יירשמו לעבודה עם משרדים וסוכנויות רלוונטיות כדי לפתור אותן עבור עסקים.

הציפיות גבוהות ששלושת התיקונים לחוק יאושרו בקרוב.

אחד הפתרונות הצפויים הוא שלוש טיוטות החוק – כולל חוק עסקי הנדל"ן (מתוקן), חוק הדיור (מתוקן) וחוק הקרקעות (מתוקן) – אשר נידונות ומועברות כעת למושב השישי של האסיפה הלאומית ה-15; אם יאושרו, הן יסירו מכשולים משפטיים משוק הנדל"ן.

עורך הדין נגוין טאן פונג, חבר בוועדה הקבועה של איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, ניתח: טיוטת חוק הדיור (המתוקן) מעלה את הסוגיה שחלק מהסכסוכים ייפתרו באמצעות בוררות מסחרית. כיום, עדיין מתקיימים סכסוכים בין משקיעים, רוכשי בתים ומשתמשי דירות, כאשר פרויקטים רבים אינם מצליחים להנפיק אישורי בעלות במשך שנים רבות. התקנות החדשות בטיוטת החוק יעזרו להם להבין זאת בצורה ברורה יותר.

הצעת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקנת) עוסקת גם בשיפור איכות תיווך הנדל"ן בעתיד...

"כאשר שלושת החוקים הללו יאושרו, הם יתרמו להפצת ידע משפטי וישפרו את איכות המשתתפים בשוק הנדל"ן, ובמיוחד את איכות המתווכים", ציין עורך הדין פונג.

על הרשויות לספק הנחיות ספציפיות וברורות.

בנוגע להיבטים המשפטיים והפרוצדורליים של בניית דיור ציבורי, מומחים רבים סבורים כי עסקים ועמותות צריכים לזהות באופן ספציפי את המכשולים הקיימים ולקבוע אילו הליכים יש לבטל. מבחינת הגישה, הממשלה והסוכנויות הרלוונטיות צריכות לספק הנחיות ברורות וספציפיות בכל הסוגיות, החפיפות וחוסר העקביות הקיימות; רשויות מקומיות צריכות גם להבהיר סוגיות אלו, תוך הימנעות מהתייעצות ממושכת ולא יעילה.

"עסקים ועמותות עושים מאמצים רבים, אך לדעתי, עליהם לשאוף להמלצות מדויקות יותר ולפתרונות נלווים ספציפיים יותר", העריך ד"ר קאן ואן לוק.

ארגון שותף

TỌA ĐÀM “THÁO GỠ VƯỚNG MẮC VỀ PHÁP LÝ CHO BẤT ĐỘNG SẢN”: Đẩy nhanh tốc độ phục hồi bất động sản - Ảnh 5.

[מודעה_2]
מקור: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm