כדי להפוך את תהליך הערכת הקרקע לשלם יותר

[מודעה_1]

קביעת ערך הקרקע היא שלב חשוב בתהליך הפיתוח של פרויקטים של נדל"ן. על פי סקר שנערך לאחרונה על ידי משרד הבינוי , יותר מ-50% מפרויקטים של נדל"ן מתמודדים עם קשיים, מכשולים או ביצוע איטי עקב קשיים בקביעת מחירי קרקע בשיטת מחירי השוק. בשנת 2022, היכולת לקבוע מחירים ואת השוק תרמה גם היא לירידה חדה בהיצע הנדל"ן בהשוואה לשנת 2021.

הערכת שווי קרקע היא שלב חשוב.

נכון לעכשיו, משרד משאבי הטבע והסביבה אוסף חוות דעת ממשרדים, סניפים וסוכנויות רלוונטיים על תיקון טיוטת צו 44 וחוזר 36. בין התיקונים המוצעים, ישנן דעות רבות ושונות סביב שיטות הערכת הקרקע הנוכחיות, ובמיוחד ביטול שיטת ה"עודפים", שהיא נושא שנוי במחלוקת. בנוגע לשיטת העודפים, בנוגע לסוגיה זו, אמרה גב' דו טי ט'ו ג'יאנג, מנהלת שירותי ייעוץ בסאבילס הו צ'י מין סיטי, מומחית בעלת ניסיון רב שנים בהערכת שווי, כי כיום קיימות שיטות הערכה רבות ושונות ובהתאם למאפייני הנכס ולזמינות הנתונים, יהיו גישות ושיטות הערכה מתאימות.

לדוגמה, גב' ג'יאנג ניתחה, ששיטת ההשוואה מתאימה לנדל"ן בשטח קטן, ומספר העסקאות הדומות נפוץ. עם זאת, לשיטה זו יש מגבלות מבחינת הנתונים: למידע שנאסף על העסקאות יש הבדל בין ערך העסקה בפועל לבין ערך העסקה בחוזה; פרטי העסקה אינם נחשפים במלואם. במקרה של נדל"ן בשטח גדול, או פרויקטים של פיתוח, מספר הנכסים הדומים להשוואה מוגבל מאוד, מה שמוביל לצורך לבצע התאמות גדולות, המשפיעות על דיוק תוצאות ההערכה. בשיטת מקדם התאמת מחיר הקרקע, מקדם ההתאמה מיושם באופן קבוע לתקופה מסוימת, ואינו משקף תנודות בשוק בזמן קצר. בנוסף, מקדם ההתאמה מבוסס גם על תוצאות ניתוח של נתוני עסקאות קרקע מוגבלים ולא מדויקים.

בינתיים, שיטת העודפים מתאימה יותר להערכת מגרשים גדולים הנמצאים בפיתוח. שיטה זו לוקחת את ההכנסה המשוערת פחות עלות ההשקעה המשוערת כדי לקבל את ערך הקרקע הנותר. "נניח שלחלקת קרקע יש פוטנציאל לשימוש מסחרי ושירותי; בשיטת ההשוואה או מקדם ההתאמה, ערך הקרקע יוערך בערך ספציפי. עם זאת, בשיטת העודפים, ניתן להניח שהקרקע מפותחת עם סוגים שונים של שימושים מסחריים ושירותיים כגון משרדים, קניונים או מלונות, ובכך למצוא את הערך הגבוה ביותר של הקרקע, תוך הבטחת עקרון הערכת השווי הטובה והיעילה ביותר של הנכס", ציטט המומחה. בדוגמה נוספת, הקרקע שיש להעריך היא חלקת קרקע מעורבת, עם קרקע למגורים וקרקע מסחרית ושירותי. לפיכך, שימוש בשיטת ההשוואה או במקדם ההתאמה לא יוכל לשקף באופן מלא ונכון את הערך המעורב עקב מגבלה במספר הנכסים הדומים בעלי יחסי רכיבים דומים בתערובת או היעדר מקדם מתאים.

למעשה, לשיטה זו יש גם מגבלות עקב הנחות רבות ותחזיות סובייקטיביות. כדי למזער מגבלות אלו, במהלך תהליך ההערכה, ייתכן שיידרש לבצע שיטות נוספות להשוואה וניגודיות כדי להגיע לתוצאות הערכה מדויקות.

תפקידה של שיטת העודפים

מהניתוח לעיל, גב' דו טי תו ג'יאנג סבורה כי יש לשמור על שיטת העודפים משום ששיטה זו מתאימה להערכת קרקע בעלת פוטנציאל לפיתוח או פיתוח מחדש.

בהערכה נוספת של תפקידה של שיטת העודפים, אמר מר טרוי גריפית'ס, סגן מנכ"ל סאבילס וייטנאם, כי ברוב המקרים, ביטול שיטת הערכת העודפים יוביל להערכות שווי שמרניות יותר. "קרנות קרקע המתוכננות לפיתוח פרויקטים יוערכו בצורה מדויקת יותר באמצעות שיטת העודפים. שיטה זו מציגה את הרווחיות הכוללת של הפרויקט וכן אינדיקטורים פיננסיים המראים האם הפרויקט בר קיימא מבחינה כלכלית או לא", אמר מר טרוי גריפית'ס.

"בווייטנאם, כאשר הממשלה דנה בעדכונים חשובים בתהליך הערכת שווי הקרקעות, מובן ששיטת השאריות נשקלת לביטול, שכן היא מסתמכת על משתנים סובייקטיביים רבים. בעת יישום כל שיטה חדשה, יש לשקול שיטה בעלת שלמות גבוהה יותר ופחות גורמים סובייקטיביים. עם זאת, יש ליישם את שיטת השאריות כראוי כשיטת הערכה מקובלת ומיושמת", הוסיף סגן מנכ"ל סאבילס.

במקרה שבו נמנעת שיטת השאריות, עדיין קיימות מספר שיטות הערכה אחרות; אך הוא מציין שהבעיה הבסיסית ביותר היא פשוט השוואה ישירה. מטרת הערכת השווי היא לדמות התנהגות שוק כדי לקבוע את שווי השוק. רוב הקונים מסתמכים לעתים קרובות אך ורק על שווים של נכסים דומים בקרבת מקום כדי לקבוע את שווי הנכס שלהם.

מומחים אומרים ששיטת השאריות או השיטה ההיפותטית מיושמת ביעילות רבה במדינות רבות. בנקים, בתי משפט ובוררויות מקבלים ודנים לעתים קרובות במשתנים שבהם נעשה שימוש. זוהי פשוט שיטת תזרים מזומנים מהוון (DCF) עם משתנים סובייקטיביים יותר, ולכן היא פחות פופולרית משיטות אחרות.

[מודעה_2]
קישור למקור