חברת הנדל"ן קים אואן מקווה לפתור את הקשיים בתחום הדיור הציבורי.

בכנס "זיהוי שוק הנדל"ן בסוף 2024 ותחילת 2025" שאורגן לאחרונה על ידי העיתון נגואי לאו דונג, הדגישה גב' דאנג טי קים אואן, יו"ר מועצת המנהלים של חברת המניות המשותפת קים אואן, את הקשיים העומדים בפני שוק הנדל"ן, במיוחד במגזר הדיור הציבורי.

סקירה כללית של הסמינר "זיהוי שוק הנדל"ן בסוף 2024 ותחילת 2025" שאורגן על ידי עיתון נגואי לאו דונג.

הביקוש לדיור גבוה מאוד.

גב' אואן הצהירה כי לקבוצת קים אואן ניסיון של למעלה מ-16 שנה בענף הנדל"ן. במהלך השנים, החברה השלימה בהצלחה פרויקטים גדולים רבים בבין דואונג, דונג נאי , הו צ'י מין סיטי ובבה ריה ​​וונג טאו. כאשר הממשלה הכריזה על התוכנית לבניית מיליון יחידות דיור ציבוריות, קבוצת קים אואן הכירה בכך שהמדינה מיישמת שינויים רבים במדיניות שמטרתם ליצור שוק נדל"ן בריא ובר קיימא.

"במקביל, אנו מאמינים גם שהשוק יראה שינויים חיוביים החל מ-1 באוגוסט 2024, כאשר שלושת החוקים החדשים ייכנסו לתוקף רשמית. וכדי להתכונן לשינויים אלה, קבוצת קים אואן תכננה באופן יזום לפתח פרויקטים בקנה מידה גדול, תוך התמקדות לא רק באזורים עירוניים סטנדרטיים אלא גם בפרויקטים של דיור ציבורי, המשרתים אנשים בעלי הכנסה נמוכה ומשקי בית ללא דיור", אמרה גב' אואן.

לדברי יו"ר קבוצת קים אואן, הביקוש לדיור ציבורי ביישובים עם פיתוח תעשייתי חזק כמו בין דואונג, דונג נאי ובה ריה-וונג טאו גבוה מאוד כיום. מחוזות אלה מושכים אליהם מאות אלפי עובדים זרים, אך ההיצע הנוכחי של דיור ציבורי אינו מספיק כדי לענות על הביקוש.

גב' דאנג טי קים אואן, יו"ר מועצת המנהלים של חברת המניות המשותפת קים אואן ריאל אנד גרופ, דיברה בסמינר.

בהקשר זה, התאגיד שאף למצוא פתרונות יעילים, תוך למידה ממודלים של דיור חברתי במדינות מפותחות. בפרט, גב' אואן הביעה את הערצתה להצלחת מודל הדיור החברתי בסינגפור - שם 90% מהאוכלוסייה מתגוררת במתחמי דיור חברתי שנבנו בסטנדרטים גבוהים, מודרניים, נוחים וירוקים.

"השאיפה שלנו היא ליצור פרויקטים של דיור חברתי העומדים בסטנדרטים סינגפוריים עבור משפחות וייטנאמיות", שיתפה גב' אואן, והביעה את נחישותה וציינה כי הקבוצה חתמה על הסכם שיתוף פעולה אסטרטגי עם קבוצת סורבנה ג'ורונג - שם מרכזי בפיתוח דיור חברתי בסינגפור ובעולם. באמצעות שיתוף פעולה זה, קבוצת קים אואן מצפה להביא פרויקטים של דיור חברתי איכותיים לשוק הנדל"ן הווייטנאמי.

על פי התוכנית, קבוצת קים אואן תפתח 26 פרויקטים של דיור חברתי עם סך של 40,000 דירות. שטח הקרקע הכולל שהוקצה לדיור חברתי הוא 107 דונם. בנובמבר, קבוצת קים אואן תשיק את פרויקט הדיור החברתי הראשון שלה בעיר החדשה בין דואנג, בשטח של 26.69 דונם.

פרויקט זה לא רק עומד בסטנדרטים טכניים ואיכותיים גבוהים, אלא גם מבטיח להשאיר רושם חזק על השוק הודות להסמכת EDGE לבנייה ירוקה ולשילוב מאות שירותים מודרניים לדיירים. ראוי לציין כי מחיר המכירה של דירות דיור ציבורי בפרויקט זה עומד על כ-50% בלבד בהשוואה לפרויקטים דומים בשוק.

קשיי זמינות קרקע

עם זאת, גב' קים אואן ציינה בגלוי את הקשיים העומדים בפני עסקים המשקיעים בדיור ציבורי. ראשית, זמינות קרקעות היא מכשול עיקרי. על פי התקנות, פרויקטים של דיור ציבורי חייבים להקצות 20% מהקרקע לבניית דיור ציבורי. עם זאת, עדיין קיימות סתירות רבות בהקצאת קרקע זו לעסקים או לרשויות מקומיות.

גב' אואן הציעה כי יש להפקיד את הפרויקט כולו בידי עסקים, עם ערובה לכך שייחשבו אחראים אם לא יושלם בזמן. "אם העסק לא יעמוד בדרישות, עליו לקחת אחריות, ואז מחירי הדיור יהיו סבירים יותר, מה שיועיל ללקוחות", אמרה.

נושא נוסף הוא מחיר הקרקע עבור פרויקטים של דיור ציבורי. גב' אואן הציעה כי יש צורך בהירות ושקיפות בהערכת שווי הקרקע בין קרקעות המוקצות על ידי המדינה לבין קרקעות שנרכשו על ידי עסקים. היא ציינה כדוגמה את פרויקט הדיור הציבורי של קבוצת קים אואן בבין דואונג, שם, למרות שרכשו את הקרקע לפני שמונה שנים, עלות ההשקעה והרווח מסתכמים כעת בכ-1,000 מיליארד וונד.

גב' אואן העלתה בסמינר מכשולים וקשיים רבים בהם נתקלו ביישום דיור ציבורי.

קרקע זו הייתה שייכת במקור לאזור תעשייה שאושר, שחולק מאוחר יותר לשימוש למגורים וקיבלה אישור בקנה מידה של 1:500. אם יחושב על סמך מחירי קרקעות תעשייתיות של 170 דולר למ"ר, ערכה יעלה על טריליון וונד. עם זאת, יישום מחירי הקרקעות המסחריות הנוכחיים יעלה את הסכום ליותר מ-3 טריליון וונד, מה שייצור אתגרים משמעותיים לפיתוח פרויקטים של דיור ציבורי.

לכן, היא הציעה שהמדינה צריכה להבחין בבירור בין קרקעות המוקצות על ידי המדינה לבין קרקעות שנרכשו על ידי עסקים על מנת לקבוע מחירים ברורים וסבירים. זה גם ימנע מעסקים לבצע הפרות במהלך תהליך ההשקעה ויעודד אותם לשתף פעולה עם המדינה בפיתוח דיור ציבורי.

בעיה נוספת שעמה מתמודדים עסקים היא הליכים משפטיים. גב' אואן שיתפה כי למרות שישנן תקנות ספציפיות לדיור ציבורי, במציאות, ההליכים המנהליים לא התייעלו, מה שמוביל לזמני השלמת פרויקטים ממושכים. דבר זה משפיע על יעילות ההשקעה של עסקים. היא הציעה כי יש צורך ברפורמות פרוצדורליות כדי להפחית את הנטל על עסקים ולהאיץ את בניית הדיור הציבורי.

יתר על כן, סוגיית שולי הרווח מהווה גם היא מכשול עיקרי עבור עסקים. על פי התקנות, לעסקים מותר רווח מקסימלי של 10% בלבד, בעוד שהוצאות המכירה מהוות עד 6%, מה שמותיר רק 6% מהרווח בפועל. זה מקשה על משיכת עסקים גדולים להשקיע במגזר זה. גב' אואן קראה לממשלה ליישם מדיניות תמריצים ברורה יותר כדי לעודד עסקים להשתתף בפיתוח דיור ציבורי.

בנוגע להחלפת קרקעות לבניית דיור ציבורי, למרות שהחוק החדש קובע כי משקיעים רשאים להציע החלפות, הדבר מותנה בכך שיש קרקע באותו סוג של אזור עירוני או שייכות לאותה חברה.

במציאות, קשה מאוד להשיג זאת מכיוון שלא לכל היזמים יש מספר מגרשים באותו סוג של אזור עירוני. לדוגמה, עסקים רבים רוצים כיום להחליף פרויקטים שאושרו בעבר לאחר התאמות, אך אינם יכולים לעשות זאת מכיוון ששתי מגרשים אלו אינן באותה עיר ואינן שייכות לאותה חברה, למרות ששניהם חלק מאותה קבוצה.

אילוצי הון

יתר על כן, גיוס הלוואות ליישום פרויקטים של דיור חברתי נתקל גם בקשיים רבים. לדברי גב' אואן, עסקים זכאים רק להלוואות מועדפות המכסות כ-15% מסך ההשקעה בפרויקט מקרנות השקעות הפיתוח של המחוזות והערים.

זה אינו מספיק כדי לכסות את העלויות, בעוד שהלוואות מבנקים מסחריים, אפילו עם ריביות מועדפות, עדיין נושאות ריביות הנעות בין 8.2% ל-9% בשנה - גבוהות בהרבה מריביות שעסקים יכולים לקבל בעת פיתוח דיור ציבורי.

לא רק שעסקים מתמודדים עם קשיים, אלא שאנשים נתקלים גם במכשולים רבים בעת רכישת דיור ציבורי. גב' אואן ציינה כדוגמה את שיעורי הריבית על הלוואות לרכישת דיור ציבורי, שהיו 4.8% לשנה מבנק המדיניות החברתית לפני 1 באוגוסט 2024, אך עלו ל-6.6% לשנה לאחר 1 באוגוסט - כמעט שווה לשיעורי הריבית על הלוואות מסחריות. זה גורם לעובדים, שכבר יש להם הכנסות נמוכות, להסס ללוות כסף לרכישת בית.

"רוכשי דירות רבים, אפילו כאלה שעומדים בדרישות ההכנסה, אינם מסוגלים לקבל הלוואות משום שתהליך האישור מסובך מדי, במיוחד הדרישה להוכיח הכנסה בשלושת החודשים האחרונים", הצהירה גב' אואן.

יתר על כן, תהליך אימות ההכנסה עבור לווים נותר מסובך, ויוצר קשיים עבור אנשים רבים בעלי צרכים אמיתיים. "לקוחות רבים של קבוצת קים אואן שילמו 20-30% משווי הבית מראש אך עדיין לא קיבלו את בתיהם מכיוון שהבנק לא שילם את הכספים בזמן", הוסיפה גב' אואן.

יתר על כן, לתקנות בנוגע לדרישות הכנסה לרכישת דיור ציבורי יש גם חסרונות רבים. באופן ספציפי, אם אדם יחיד זקוק להכנסה של 15 מיליון דונג וייטנאמי, בעוד שזוג נשוי זקוק להכנסה של 30 מיליון דונג וייטנאמי, אפילו הפרש של מיליון דונג וייטנאמי בלבד, כמו 29 מיליון או 31 מיליון דונג וייטנאמי, לא יילקח בחשבון. זה גורם לאנשים רבים לאבד את ההזדמנות לקנות בית, בעוד שהם כבר משכנו את דירתם ואחראים לתשלום הקרן והריבית לבנק.

גב' אואן ציינה גם כי כיום, רוב העסקים המעורבים בדיור ציבורי אינם מונעים על ידי רווח. לכן, לחלק מהיחידות יש גישה של בניית דיור באיכות נמוכה וזול, מה שמביא לאיכות ירודה. אלה כוללים בנייני דירות עם 5 קומות בלבד וללא מעליות, דירות קטנות בלבד, חסרות שירותים ואבטחה... כתוצאה מכך, הבתים מתדרדרים במהירות, כרוכים בעלויות תיקונים גבוהות, ואזורי הדיור מכוערים מאוד.

בינתיים, סינגפור מציעה דירות בגדלים שונים, החל מדירות חדר שינה אחד ועד ארבעה חדרי שינה, המתאימות למגורים רב-דוריים. זה גם פרקטי וגם מבטיח בנייה איכותית, המאפשרת שימוש ארוך טווח ומגורים בירושה לדורות ללא צורך ברכישת בתים חדשים. יתר על כן, למרות שמדובר בדיור ציבורי, הם עדיין מספקים שירותים מודרניים רבים כדי לענות על צרכי התושבים.

קבוצת קים אואן ערכה סקר וזיהתה זאת כגישה טובה, והיא נחושה ללמוד מניסיון ולפתח דיור ציבורי איכותי בסינגפור עבור אזרחים וייטנאמים. "אנו מאמינים שאם הממשלה תוכל להסיר את הקשיים הנ"ל עבור עסקים, כמו גם לספק ריביות הלוואות מועדפות מתאימות ולפשט את תהליך הגשת הבקשה לרוכשי דיור ציבורי, אזי תוכנית הממשלה לבנות מיליון יחידות דיור ציבורי תהיה הצלחה מסחררת. לעובדים שלנו יהיו תנאים טובים יותר לייצב את חייהם בבתים מרווחים, נקיים ומאובזרים היטב, שיאפשרו להם לעבוד בשקט נפשי ולתרום לפיתוח כלכלי ", הצהירה גב' אואן בביטחון.

מקור: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm