"עיניים אדומות" מחפשות בית מתחת ל-2 מיליארד דונג וייטנאמי

איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) הציע זה עתה לראש הממשלה ולבנק המדינה לאפשר לרוכשי דיור מסחרי במחירים הנמוכים מ-1.8 או 2 מיליארד דונג וייט ליחידה לקבל תמיכה בריבית של 2% לשנה בהלוואה בנקאית מעתה ועד סוף 2023, כדי לתמוך בשוק הנדל"ן ובצרכנים הזקוקים לדיור.

יש לי בית בשווי 2 מיליארד וונד אבל אני לא יכול ללוות כסף

הסיבה לכך ש-HoREA הגיבה להמלצה הנ"ל היא מכיוון שכמעט ואין כיום דירות לדיור ציבורי בשוק. בעוד שמשקיעים רבים בפרויקטים של דיור מסחרי מיישמים מדיניות להפחתת מחירי הדירות, עם הנחות משמעותיות של כ-50%, מה שמוביל לכך שמחיר המכירה של דירות בפרויקטים מסוימים עומד על כ-2 מיליארד וונד ליחידה, קוני דיור מסחרי לא הצליחו ללוות אשראי בריביות סבירות.

בהודעה רשמית מס' 1164/CD-TTg מיום 14 בדצמבר 2022 של ראש הממשלה, המורה על אספקה ​​בזמן של הון אשראי למשק ; מתן הלוואות ותשלומים מהירים, תוך התמקדות בתחומים מרכזיים, ומיקוד בעסקים ובפרויקטים של נדל"ן זכאים... אך אין מדיניות התומכת בהפחתה של 2% לשנה בשיעורי הריבית על האשראי או בהלוואות בריביות מסחריות סבירות עבור קוני דיור מסחרי במחיר נמוך מ-1.8 או 2 מיליארד דונג וייט ליחידה.

שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי מציע כיום מעט מאוד דירות במחיר של פחות מ-2 מיליארד וונד. צילום: טאן טאנה

בנוסף, עקב חבילת האשראי בסך 40,000 מיליארד דונג וייטנאמי התומכת בהפחתה של 2% לשנה בריביות ההלוואות בהתאם לצו 31/2022/ND-CP, עד סוף אוקטובר 2022 חולקו רק כ-21,000 מיליארד דונג וייטנאמי, שהגיעו ל-52.5%. אם לא ינוצל במלואו, יהיה זה בזבוז של משאבי תמיכה מתקציב המדינה.

עם זאת, על פי סקר של כתב מעיתון נגואי לאו דונג, ישנם מעט מאוד בתים במחיר של פחות מ-2 מיליארד וונד בהו צ'י מין סיטי. מר הואה, מתווך נדל"ן בעיר טו דוק, אמר שהוא תומך במכירת מספר דירות קטנות, במחיר של פחות מ-2 מיליארד וונד לדירה בוינהומס גרנד פארק (עיר טו דוק) למספר קטן של לקוחות. שטח כל דירה הוא כ-30-40 מ"ר, חדר שינה אחד בלבד וללא סלון, במחיר של בין 1.6 ל-1.8 מיליארד וונד לדירה.

עם זאת, דירות אלו נדירות מאוד ונמסרו על ידי המשקיע אך אין בהן ריהוט, אין בהן הרבה תשתיות, והקונים צריכים להצטייד כדי למגורים. "פרסמתי 5-6 דירות למכירה אך 4 מהן נמכרו. לדירות אלו עדיין יש הלוואות בנקאיות במסגרת החוזה הישן, כך שהלקוחות הסכימו לקנות. לדירות הנותרות יש שטחים קטנים יותר, ואין בהן הלוואות, כך שקשה למכור אותן", הודיע ​​מר הואה.

לדברי מר הואה, באזור זה יש רק דירות מעטות במחירים כה נמוכים, השאר הן דירות רבות בשטח של מעל 60 מ"ר, 2 חדרי שינה, מחיר המכירה הנמוך ביותר הוא גם 2.5-2.8 מיליארד דונג וייטנאמי לדירה.

בינתיים, דירות מתחת ל-2 מיליארד דונג וייטנאמי הן כיום בעיקר דיור ציבורי רחוק מהמרכז, קטנות בשטחן, נמכרו על ידי משקיעים ונמכרות מחדש על ידי קונים, אין דירות חדשות. בנוסף, ישנן דירות מסחריות שנמסרו לפני יותר מ-10 שנים, רחוקות מהמרכז (מעל 12 ק"מ). עם זאת, דירות מסוג זה אינן זכאיות להלוואות בנקאיות או שאם כן, הריבית על ההלוואה נמוכה מאוד.

המנכ"ל של חברת נדל"ן בהו צ'י מין סיטי אישר כי נכון לעכשיו, הפרויקטים החדשים בשוק הם כולם בפלח היוקרה, עם מעט דירות במחיר של מתחת ל-2 מיליארד וונד. רוב הדירות במחיר של מתחת ל-2 מיליארד וונד נמכרו בשנים 2018-2019, והיו אמורות להימסר בשנים 2021-2022, אך נתקעו בבעיות משפטיות או שהמשקיע נתקל בקשיים כלכליים, כך שלא יכל להמשיך. אם הלקוח קנה בעבר, הוא יכול היה להעביר את חוזה הרכישה, אך לקוחות חדשים מהססים מכיוון שהפרויקט לא הושלם, ותנאי ההלוואה הבנקאיים החדשים אינם זמינים...

קשה מאוד להלוות

מר הואנג לאי דו דה נגוין, בעל ניסיון רב שנים בשיווק בתחום הנדל"ן, אמר שאם ההצעה להפחית את הריבית ב-2% עבור משכנתאות מתחת ל-2 מיליארד וונד ליחידה תאושר, תהיה לכך רק השפעה פסיכולוגית חיובית, שתעזור לשוק להיות מעט יותר נלהב. עם זאת, מבחינת מוצרים זכאים וקונים זכאים, יהיה קשה מאוד להפוך זאת למציאות מכיוון שבתים מתחת ל-2 מיליארד וונד כמעט "נעלמו" מהשוק.

מומחה אשראי בבנק מסחרי בהו צ'י מין סיטי אמר שבשלב זה, לבנקים אין את ההון להעניק הלוואות לטווח ארוך ללקוחות פרטיים, במיוחד משכנתאות לדיור. אם מדובר בלקוחות נאמנים, הם נתמכים רק בהלוואות לטווח קצר, עם תקופת הלוואה של שנה אחת בלבד, ולאחריהן ניתן להחזיר אותן בהתאם להון הבנק.

עם זאת, תנאי ההלוואה גם הם מחמירים מאוד, כאשר חלק מהבנקים דורשים רכישת ביטוח חיים... בנוסף, על הלווה להיות בעל הכנסה של 14-15 מיליון דונג וייט לחודש שהתקבל בפועל דרך החשבון, אך פרילנסרים בעלי הכנסות לא יציבות אינם זכאים להלוואות...

"יתר על כן, מוצר המשכנתא חייב להיות דירה עם מסמכים משפטיים מלאים, הבנק מעריך אותה בכ-70% ממחיר השוק ומלווה רק עד 60%-70% מעל מחיר זה. באשר לבתים בודדים, הסמטה חייבת להיות רחבה, השטח חייב לעמוד בתקנות כגון רוחב הבית חייב להיות מעל 3 מטר, השטח הכולל חייב להיות מעל 25 מ"ר, הסמטה מול הבית חייבת להיות מעל 3 מטר... עם זאת, אין בית מסוג זה שמחירו נמוך מ-2 מיליארד וונד, אם יש, הוא חייב להיות רחוק מאוד..." - הסביר המומחה.

בהתבסס על המציאות הנ"ל, מר לה הואנג צ'או, יו"ר HoREA, אמר כי במצב יוצא הדופן, המדינה צריכה להוציא פתרונות יוצאי דופן כדי לטפל במהירות וביעילות בקשיים בשוק הנדל"ן. סעיף 5, סעיף 7 לחוק עסקי הנדל"ן משנת 2014 קובע גם: "למדינה יש מנגנונים ומדיניות לייצוב שוק הנדל"ן כאשר יש תנודות, תוך הבטחת האינטרסים של המשקיעים והלקוחות". לכן, מר צ'או הציע כי בנק המדינה ישקול לא להשאיר את סטנדרטי האשראי ללא שינוי במצב יוצא הדופן הנוכחי, אלא להקל אותם "מעט" כדי לתמוך בעסקים וברוכשי בתים.

מקור: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm