"מחפש נואשות" בית מתחת ל-2 מיליארד וונד.

איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) הציע זה עתה לראש הממשלה ולבנק המדינה של וייטנאם לאפשר לרוכשי דיור מסחרי במחיר של פחות מ-1.8 או 2 מיליארד וייטנאם ליחידה לקבל סובסידיה שנתית של 2% בריבית על הלוואות בנקאיות מעתה ועד סוף 2023, במטרה לתמוך בשוק הנדל"ן ובצרכנים בעלי צרכי דיור.

יש לי בית בשווי 2 מיליארד וונד אבל אני לא יכול לקבל הלוואה.

הצעתה של HoREA נובעת מהעובדה שבשוק הנוכחי כמעט ואין יחידות דיור ציבוריות. בעוד יזמים רבים של פרויקטים של דיור מסחרי מיישמים מדיניות להפחתת מחירי המכירה, ומציעים הנחות משמעותיות של כ-50%, מה שמוביל לכך שמחירי הדירות בפרויקטים מסוימים מגיעים לכ-2 מיליארד דונג וייט ליחידה, קוני דיור מסחרי עדיין אינם מסוגלים לקבל הלוואות בריביות סבירות.

בהנחיית ראש הממשלה מס' 1164/CĐ-TTg מיום 14 בדצמבר 2022, אשר הורתה על מתן הון אשראי למשק בזמן; ועל מתן הלוואות ותשלומים מהירים, ממוקדים וממוקדים לעסקים ולפרויקטים של נדל"ן... עדיין לא הייתה מדיניות לתמוך בהפחתה שנתית של 2% בריביות האשראי או מתן הלוואות בריביות מסחריות סבירות לרוכשי דיור מסחרי במחיר נמוך מ-1.8 או 2 מיליארד וונד ליחידה.

שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי מציע כיום מעט מאוד דירות במחיר של פחות מ-2 מיליארד וונד. (צילום: טאן טאנה)

יתר על כן, מכיוון שחבילת האשראי בסך 40,000 מיליארד דונג וייט, שמטרתה להפחית את שיעורי הריבית על ההלוואות ב-2% בשנה לפי צו 31/2022/ND-CP, שולם רק כ-21,000 מיליארד דונג וייט עד סוף אוקטובר 2022, והגיע ל-52.5%, אי ניצול מלא של תמיכה זו יביא לבזבוז משאבים מתקציב המדינה.

עם זאת, על פי סקר של כתב מעיתון נגואי לאו דונג, ישנם מעט מאוד בתים במחיר של פחות מ-2 מיליארד וונד בהו צ'י מין סיטי. מר הואה, סוכן נדל"ן בעיר טו דוק, אמר שהוא מסייע כעת למספר לקוחות במכירת דירות קטנות במחיר של פחות מ-2 מיליארד וונד באזור וינהומס גראנד פארק (עיר טו דוק). כל דירה היא בגודל של כ-30-40 מ"ר עם חדר שינה אחד בלבד וללא סלון, במחיר של בין 1.6 ל-1.8 מיליארד וונד ליחידה.

עם זאת, דירות אלו נדירות מאוד, ולמרות שנמסרו על ידי היזם, לרוב אינן מרוהטות וחסרות בהן שירותים רבים, מה שמחייב את הקונים לרהט אותן בעצמם לפני המעבר. "פרסמתי 5-6 דירות, ו-4 כבר נמכרו. לדירות אלו עדיין יש הלוואות בנקאיות קיימות במסגרת החוזים הישנים, ולכן הקונים הסכימו לרכוש אותן. הדירות הנותרות קטנות יותר ואין להן הלוואות קיימות, מה שמקשה על מכירתן", הסביר מר הואה.

לדברי מר הואה, ישנן רק דירות מעטות באזור זה במחירים כה נוחים; רבות אחרות בעלות שטח של מעל 60 מ"ר, עם 2 חדרי שינה, ומחיר המכירה הנמוך ביותר הוא 2.5-2.8 מיליארד דונג וייטנאמי ליחידה.

בינתיים, דירות במחיר של פחות מ-2 מיליארד וונד הן כיום בעיקר יחידות דיור ציבוריות הממוקמות הרחק ממרכז העיר, עם שטחים קטנים, וכבר נמכרו על ידי יזמים. קונים מוכרים אותן מחדש, מבלי שדירות חדשות זמינות. בנוסף, ישנן דירות מסחריות שנמסרו לפני יותר מ-10 שנים, גם הן ממוקמות הרחק ממרכז העיר (מעל 12 ק"מ). עם זאת, דירות מסוג זה אינן זכאיות להלוואות בנקאיות, או שאם כן, יחס ההלוואה לשווי הנכס נמוך מאוד.

המנכ"ל של חברת נדל"ן בהו צ'י מין סיטי אישר כי נכון לעכשיו, כל הפרויקטים החדשים הנכנסים לשוק הם בפלח היוקרה, עם מעט מאוד יחידות במחיר של מתחת ל-2 מיליארד וונד. רוב היחידות במחיר של מתחת ל-2 מיליארד וונד נמכרו בשנים 2018-2019 והיו צריכות להימסר בשנים 2021-2022 אך התעכבו עקב בעיות משפטיות או קשיים כלכליים מצד היזם. בעוד שקונים קודמים יכלו להעביר את החוזים שלהם, לקוחות חדשים מהססים מכיוון שהפרויקטים טרם הושלמו, וייתכן שלא ימולאו תנאי הלוואות בנקאיות חדשות...

קשה מאוד לקבל הלוואה.

מר הואנג לאי דו דה נגוין, בעל ניסיון רב שנים בשיווק נדל"ן, מאמין שאם ההצעה להפחית את הריבית ב-2% על משכנתאות מתחת ל-2 מיליארד וונד ליחידה תאושר, תהיה לכך רק השפעה פסיכולוגית חיובית, שתגביר מעט את התלהבות השוק. עם זאת, בהתחשב במספר הנכסים הזכאים והקונים הזכאים להלוואות, קשה מאוד להבין זאת מכיוון שבתים מתחת ל-2 מיליארד וונד כמעט "נעלמו" מהשוק.

קצין אשראי בבנק מסחרי בהו צ'י מין סיטי אמר כי בתקופה זו, לבנקים אין את ההון הדרוש למתן הלוואות לטווח ארוך ללקוחות פרטיים, במיוחד לרכישת בתים. אפילו לקוחות נאמנים זכאים להלוואות לטווח קצר בלבד, בדרך כלל לשנה אחת, ולאחריהן ייתכן שיוכלו לחדש אותן בהתאם לתקציבים הזמינים של הבנק.

עם זאת, קריטריוני הזכאות להלוואה מחמירים מאוד, כאשר חלק מהבנקים דורשים מהלווים לרכוש ביטוח חיים... בנוסף, על הלווים להיות בעלי הכנסה נטו של 14-15 מיליון דונג וייט לחודש המתקבלת דרך חשבון הבנק שלהם; עצמאים או בעלי הכנסה לא יציבה אינם זכאים להלוואות...

"יתר על כן, הבטוחה חייבת להיות דירה בבעלות חוקית מלאה. הבנק מעריך אותה לאחר מכן בכ-70% ממחיר השוק ומלווה רק עד 60%-70% ממחיר זה. באשר לבתים צמודי קרקע, הסמטה חייבת להיות רחבה, והשטח חייב לעמוד בתקנות כגון רוחב בית של מעל 3 מטרים, שטח כולל של מעל 25 מטרים רבועים, וסמטה מול הבית ברוחב של מעל 3 מטרים... עם זאת, אין בתים כאלה במחיר של פחות מ-2 מיליארד וונד, ואם יש, הם ממוקמים רחוק מאוד..." - הסביר המומחה.

בהתבסס על המצב הנ"ל, מר לה הואנג צ'או, יו"ר HoREA, סבור כי בנסיבות יוצאות דופן, המדינה צריכה להוציא פתרונות יוצאי דופן כדי לטפל במהירות וביעילות בקשיים בשוק הנדל"ן. סעיף 5, סעיף 7 לחוק עסקי הנדל"ן משנת 2014 קובע גם: "למדינה יהיו מנגנונים ומדיניות לייצוב שוק הנדל"ן כאשר יש תנודות, תוך הבטחת יתרונות למשקיעים וללקוחות". לכן, מר צ'או הציע כי הבנק הממלכתי של וייטנאם ישקול לא לשמור על סטנדרטים הנוכחיים של אשראי במצב יוצא הדופן הנוכחי, אלא להקל אותם "מעט" כדי לתמוך בעסקים וברוכשי בתים.

מקור: https://nld.com.vn/kinh-te/do-mat-tim-nha-duoi-2-ti-dong-20230102212650731.htm