עסקי נדל"ן מוצאים כל דרך "להציל את עצמם".

עם עליית ריביות, יחד עם בנקים רבים שהודיעו כי הגיעו למגבלות האשראי שלהם והגבלת הלוואות לעסקי נדל"ן לפיתוח פרויקטים, עסקים נאלצים למצוא דרכים "להציל את עצמם".

עסקי נדל"ן בוחנים את כל הדרכים האפשריות לגייס הון לפיתוח פרויקטים (צילום: ג'יה הוי)

מתקשים להשיג מימון לפיתוח הפרויקט.

כחלק מתוכנית פיתוח העסקים שלה למעבר מיחידת הפצה למשקיע בפרויקט, בפברואר 2026, חברת המניות המשותפת DK בהו צ'י מין סיטי החליטה לרכוש פרויקט דירות בשם "טו אם קסאן" (בית ירוק) ברובע בן קאט, הו צ'י מין סיטי. הפרויקט משתרע על שטח של דונם אחד, מתוכנן עם כמעט 1,500 דירות, ויש לו תיעוד משפטי כמעט מלא. המחיר המבוקש מהיזם הוא 250 מיליארד וונד.

לאחר מחקר שוק ופנייה למוכר, חברת DK קבעה סופית את מחיר הרכישה על 235 מיליארד דונג וייטנאמי. לאחר מכן, החברה עבדה עם VietinBank . אולם, הבנק סירב לספק הלוואה בנימוק של מסגרת אשראי לא מספקת, והריבית המצוטטת הייתה כ-14%.

לדברי ראשי חברת DK, העסק הגיש בקשות גם לבנקים רבים אחרים, כולם עם ריביות גבוהות למדי, הנעות בין 12% ל-14% בשנה. בנוסף, עמלות הטיפול שגבו הבנקים עבור ההלוואה נעו בין 5% ל-7% מסכום ההלוואה הכולל.

עסקי נדל"ן נאלצים למצוא דרכים להבטיח מימון לפרויקטים, תוך קבלת ריביות גבוהות וסיכונים משמעותיים. הלחץ על תזרים המזומנים לא רק שוחק את הרווחים אלא גם דוחף עסקים רבים למצב בו עליהם "להציל את עצמם" בכל מחיר.

"כאשר אנו מבצעים פרויקט, עלינו ללוות כסף כדי לקנות קרקע, להשלים הליכים משפטיים, לשלם מס קרקע למדינה ולכסות את עלויות הבנייה. הסכום המושאל יכול להגיע לאלפי מיליארדי דונג. עם ריבית של 14% לשנה ותקופת הלוואה של כ-3 שנים, אם נלוות 1,000 מיליארד דונג, החברה צריכה לשאת בעלויות ריבית של כ-42%. בעוד ששולי הרווח עבור כל פרויקט הם רק כ-20%, עלות ריבית זו תילקח בחשבון במחיר הבתים, מה שדוחף את המחירים כלפי מעלה ומקשה מאוד על מכירתם", אמר מנהיג בחברת DK.

מר וו ואן נהאט, מנכ"ל חברת Van Toan Construction Investment Joint Stock Company בהו צ'י מין סיטי, נתקל גם בקשיים בהשגת מימון לפיתוח הפרויקט, וציין כי בשנת 2025 רכשה החברה מגרש ברובע An Phu, הו צ'י מין סיטי, בשטח של למעלה מ-6,000 מ"ר, במחיר העולה על 220 מיליארד דונג וייטנאמי. נכון להיום, החברה השלימה את תהליך אישור ההשקעה, אך כדי לפתח את הפרויקט, יש צורך לבקש הון הלוואות מבנקים.

בפברואר האחרון, חברה זו פנתה לבנק BIDV , אך נדחתה בקשת הלוואה לאחר הערכת הפרויקט ויכולות החברה. לאחר מכן, החברה המשיכה לפנות למספר בנקים אחרים, אך קיבלה תשובות דומות, בעיקר בטענה של היעדר מסגרות אשראי זמינות.

חברת Ky Nguyen Real Estate Joint Stock Company בהו צ'י מין סיטי, שהייתה בת מזל יותר משתי החברות שהוזכרו לעיל, דיווחה כי בינואר 2026, החברה קיבלה הלוואה בסך 600 מיליארד וונד מבנק בריבית של 11% לשנה לפיתוח פרויקט במחוז טיי נין . עם זאת, עקב חלוקת ההלוואה בתשלומים מרובים, החברה קיבלה רק את השלב הראשון של הסכום בסך 100 מיליארד וונד עבור פיצוי על קרקעות וסילוק. ממרץ ועד כה, החברה לא קיבלה את הסכום בזמן מכיוון שהבנק הודיע ​​כי הגיע למגבלת ההלוואות שלו; כל סכום הוא רק כמה מיליארדי וונד, לא מספיק כדי ליישם את הפרויקט.

הם ניסו בכל דרך אפשרית להשיג את הכסף.

חברת An Ha Construction and Investment Co., Ltd. בהו צ'י מין סיטי הצהירה כי בשנת 2019 קיבלה החברה רישיון להיות המשקיעה בפרויקט אזור המגורים An Ha ברובע הוק מון, הו צ'י מין סיטי, המשתרע על שטח של 3.8 דונם, כאשר המוצר הוא מגרשים מחולקים. עקב תנאים משפטיים לא מספקים לקבלת הלוואות בנקאיות, גייסה החברה הון ממשקיעים כדי לפצות על פינוי קרקע. עם זאת, עד היום, הפרויקט לא הצליח להתקדם עקב מחסור במימון להשלמת ההליכים המשפטיים ולבניית תשתיות. לאחר מכן, פנתה החברה לבנקים, אך ללא הצלחה.

בינתיים, ההלוואות ממשקיעים היו אמורות להיפרע, מה שאילץ את החברה למצוא פתרונות חלופיים, כולל חיפוש קרנות השקעה. זמן קצר לאחר מכן, קרן השקעות בבעלות יפנית, שבסיסה ברובע טאן הונג, הו צ'י מין סיטי, הסכימה להלוות לחברה כסף. עם זאת, למרות ששווי הקרקע בפרויקט הוערך ביותר מ-350 מיליארד וונד, הקרן הסכימה להלוות רק 150 מיליארד וונד, עם ריבית של עד 17.5% לשנה.

תקופת ההלוואה היא 3 שנים; לאחר תקופה זו, אם הקרן לא תוחזר, קרן ההשקעות תחזיר את הקרקע. בנוסף, כדי ללוות 150 מיליארד וונד, על המיזם לשלם עמלת טיפול נוספת של כ-7% מסכום ההלוואה הכולל.

"מכיוון שהיינו זקוקים לכסף כדי לפתח את הפרויקט, אחרת אישור ההשקעה יבוטל, יחד עם לחץ מצד משקיעים שכבר תרמו הון, נאלצנו ללוות מהקרן. למרות שידענו שהריבית ועמלות העיבוד גבוהות מאוד, וכמעט אכלו את ההון הלווה", אמר מנהיג חברת אן הא.

קבוצת NRC, אשר נתקלה בקשיים בקבלת הלוואות בנקאיות עקב חוב קיים וחוסר יכולת להנפיק אג"ח, החליטה לאחרונה לחפש מימון מקרנות זרות. לאחר חיפוש, החברה קיבלה אישור מקרן ההשקעות אמבר קפיטל להלוואה בסך 2,000 מיליארד וונד, בתנאי שקבוצת NRC תמצא פרויקט מתאים לביצוע לפני שניתן יהיה לחלק את הכספים.
השוק מפולח באופן ברור.

גב' קווין נגוין, המנהלת קרן השקעות מאיחוד האמירויות הערביות הפועלת בווייטנאם, אמרה כי לקרן יש בדרך כלל שתי אפשרויות מימון.

ראשית, נוכל להשתתף יחד בפיתוח הפרויקט, ולאחר מכן לחלוק את הרווחים.

שנית, לעסקים ניתנות הלוואות לפיתוח פרויקטים משלהם, והקרן גובה ריבית. הריבית בדרך כלל גבוהה בכ-5% משיעורי הריבית של הבנקים, ואם העסק לא יעמוד בלוחות הזמנים או לא יפרע את החוב, כל הפרויקט עלול ללכת לאיבוד.

במציאות, מתרחשת הבחנה ברורה בין עסקי נדל"ן בשוק הוייטנאמי. עסקים גדולים עם עתודות קרקע נקיות, תיעוד משפטי מלא ומימון איתן עדיין יכולים לקבל הלוואות בנקאיות, בעוד שעסקים קטנים יותר עם פרויקטים רבים שלא פתרו ונטל חובות משמעותי עומדים בפני הזדמנויות מוגבלות מאוד.

יתר על כן, הנפקת אג"ח, שבעבר היוותה "גלגל הצלה" עבור עסקים רבים, עדיין עומדת בפני אתגרים רבים. אמון השוק לא התאושש במלואו, בעוד שהתקנות המשפטיות הקשורות להנפקה נותרות מורכבות, מה שמקשה על עסקים לגשת למקור מימון זה.

"עסקים קטנים, כאשר אינם יכולים להנפיק מניות, אג"ח או ללוות מהבנקים, נאלצים לחפש מקורות הון חיצוניים עם ריביות גבוהות, מה שגם טומן בחובו סיכון לאובדן פרויקטים אם לא יוכלו להחזיר את החוב. זה מראה שלחץ תזרים המזומנים על עסקי נדל"ן כיום גבוה מאוד", שיתפה גב' קווין.

מר וו טאנה דאט, מנכ"ל חברת Westland Real Estate Joint Stock Company, הכרה בכך שמימון הוא אחד האתגרים הגדולים ביותר העומדים בפני עסקי נדל"ן, וציין כי עסקים מתמודדים כיום עם שתי בעיות עיקריות.

ראשית, הגישה להון הופכת קשה יותר ויותר. בעבר, עסקים יכלו לגייס הון מערוצים שונים כגון שותפויות השקעה, לקוחות, אג"ח או בנקים, אך כעת ערוצים אלה מתהדקים, במיוחד אשראי בנקאי.

שנית, התאוששות השוק מתקדמת באיטיות. בנוסף להסרת מכשולים משפטיים, עסקים צריכים גם לעשות מאמצים לטפל בבעיות פיננסיות על מנת לשמור על פעילותם.

בפרט, בשנת 2026, הגישה להון תהפוך לקשה עוד יותר, שכן הפרש הריבית על הלוואות בין בנקים מסחריים במניות משותפות לבנקים מסחריים בבעלות המדינה ינוע בין 4% ל-5%.

"לכן, עסקים רוצים שהפער הזה יצטמצם, והם רוצים להיות מסוגלים לקבל אשראי בעלויות נמוכות יותר, ובכך להקל על פיתוח פרויקטים וייצוב פעילות עסקית", אמר.
אמר דאט.

מקור: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-dia-oc-tim-du-duong-cuu-minh-d568734.html