בכמה עלו מחירי הדירות ב-10 השנים האחרונות?

פי שלושה ב-10 שנים

בעשור האחרון, שוק הנדל"ן הווייטנאמי חווה עליות מחירים חסרות תקדים, מה שהופך את חלום הבעלות על בית רחוק יותר ויותר עבור אנשים רבים. מיותר מ-20 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בשנת 2014, מחירי הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי שולשו כעת ביותר מפי שלושה, ועוברים את הסף של 70-80 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר (על פי דיווחים של Savills ו-CBRE). באופן ספציפי:

שנת 2014 נחשבה לנקודת ההתחלה של מחזור צמיחה חדש, כאשר בהאנוי רשמה מחירן של דירות בטווח הביניים כ-22 מיליון וונד דונג למ"ר, בהו צ'י מין סיטי עמד מחירן על 25 מיליון וונד דונג למ"ר. עד שנת 2015, הון השקעות מקומי וזר החל לזרום חזק לשוק, יחד עם סדרה של פרויקטים של תשתית שהוכרזו, מה שגרם לעלייה במחירים ל-24 מיליון וונד דונג בהאנוי ול-27 מיליון וונד דונג למ"ר בהו צ'י מין סיטי.

בשנת 2025, מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי יגיעו לשיא של 90 מיליון וינדיש וינדי למ"ר.

בתקופה שבין 2016 ל-2017, השוק התאושש באופן משמעותי. מחירי הדירות בהאנוי עלו ל-26 ולאחר מכן ל-28 מיליון דונג וייט למ"ר, בעוד שבהו צ'י מין סיטי הם קפצו מ-30 ל-33 מיליון דונג וייט למ"ר. זו הייתה גם התקופה בה משקיעים גדולים רבים השיקו פרויקטים חדשים בעלי מעמד משפטי שקוף, ויצרו אמון בקרב הקונים.

בשנת 2018, יחד עם התקדמותם של פרויקטים גדולים רבים של תשתית, נקבעה רמת המחירים: האנוי 32 מיליון, הו צ'י מין סיטי 38 מיליון וונד/מ"ר. עד 2019, ההתרגשות בסגמנטים הבינוניים והיוקרתיים דחפה את המחיר בהאנוי ל-36 מיליון, הו צ'י מין סיטי לכ-42 מיליון וונד/מ"ר.

בשנת 2020, מגפת הקורונה גרמה לירידה בעסקאות, אך המחירים לא ירדו, ואף עלו מעט. בהאנוי רשמה סכום של כ-40 מיליון וונד/מ"ר, בהו צ'י מין סיטי כמעט 48 מיליון וונד/מ"ר. נתון זה משקף היצע דל, בעוד שהביקוש לנדל"ן ולהשקעות נותר עקבי.

בין השנים 2021 ל-2022, המחירים עלו בחדות. בהאנוי מ-46 מיליון וייטנאם דונג למ"ר ל-54 מיליון וייטנאם דונג למ"ר תוך שנתיים בלבד, בהו צ'י מין סיטי מ-55 ל-63 מיליון וייטנאם דונג למ"ר. הסיבה לכך היא היצע מוגבל יותר ויותר עקב החמרה של החוקים, בעוד שהביקוש גובר. סאבילס ציינה כי בתקופה זו, השוק החל להיראות פרדוקסלי, הנזילות ירדה אך המחירים המשיכו לעלות.

בשנת 2023, מדיניות בקרת אשראי וריביות גבוהות יאטו את נפח העסקאות, אך המחירים עדיין יעלו. האנוי תגיע לכ-62 מיליון וונד/מ"ר, הו צ'י מין סיטי ל-70 מיליון וונד/מ"ר, בעיקר בפרויקטים עם מיקומים טובים ומסמכים משפטיים מלאים.

עד סוף 2024, הנתון יגיע ל-72 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר בהאנוי, ו-80 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר בהו צ'י מין סיטי. ובאמצע השנה הנוכחית - 2025, מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי יגיעו לשיא של 90 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר (לפי HoREA).

לפיכך, בתוך 10 שנים, מחירי הדירות בשתי הערים הגדולות שולשו ביותר מפי שלושה, מה שהופך את השוק ליותר ויותר מחוץ להישג ידם של רוב האנשים.

החלום על התיישבות הולך ומתרחק

לפי CBRE, מאז 2020, מספר פרויקטי הדירות החדשים שקיבלו רישיון בהו צ'י מין סיטי ירד ביותר מ-70% בהשוואה לתקופה שבין 2016 ל-2019. "ההיצע ירד בחדות בעוד שהביקוש האמיתי בערים הגדולות לא ירד כלל, ולכן מחירי הדיור רק עלו", גב' דונג ת'וי דונג - מנהלת בכירה של CBRE וייטנאם, ניתחה.

סיבה נוספת נובעת מעלויות ההון. החל משנת 2022, ריביות הבנקים יעלו, אג"ח קונצרניות יתהדקו, מה שיאלץ משקיעים רבים להעלות את מחירי המכירה כדי לכסות את עלויות גיוס ההון. כאשר ריביות ההלוואות הן 12-13% לשנה, הלחץ הפיננסי על עסקי נדל"ן הוא עצום, ונטל זה מועבר בסופו של דבר למחירי המכירה.

בנוסף, גם העלייה במחירי הקרקע וחומרי הבנייה יוצרת לחץ. על פי נתוני הלשכה הכללית לסטטיסטיקה, מדד מחירי חומרי הבנייה בתקופה שבין 2014 ל-2023 עלה בכמעט 50%. סאבילס מאמינה כי סביר להניח שמחירי הדירות לא יירדו כאשר עלויות הבנייה עולות.

כוח מניע חשוב נוסף הוא תשתית התחבורה. קו המטרו מספר 1 בהו צ'י מין סיטי, כביש הטבעת מספר 3 או כביש המהיר המורחב האנוי- לאו קאי גרמו כולם לעלייה של פי וחצי במחירי הנדל"ן לאורך המסלול תוך מספר שנים. "לאן שהתשתיות הולכות, מחירי הקרקעות עוקבים אחריהן" מר נגוין ואן דין - יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, אמר פעם.

מבחינת הסיכויים, מומחים צופים כי מחירי הדיור בקושי ירדו בטווח הקצר. בהתחשב במחסור בהיצע, במיוחד במגזר הדירות במחירים נוחים, המחירים עשויים לעלות ב-5-7% בשנה ב-3-5 השנים הקרובות, במיוחד בפרברים שבהם התשתיות פורחות.

בעוד שמחירי הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי שולשו ביותר מפי שלושה ב-10 השנים האחרונות, הכנסות העובדים עלו רק בממוצע של 6-7% בשנה. עובדה זו גרמה להגדלת הפער. על פי הבנק העולמי , ההכנסה הממוצעת לנפש בווייטנאם בשנת 2014 הייתה כ-2,000 דולר, ועד 2024 היא תגיע ל-4,300 דולר, כלומר היא הוכפלה. אך מחירי הדירות שולשו, ואף רביעו, בחלק מהמגזרים באותה תקופה.

תוכנית "מיליון דירות חברתיות" שמקדמת הממשלה צפויה ליצור איזון, אך ההתקדמות עדיין איטית. אם בעיית ההיצע, במיוחד בשוק הדירות הבינוני והנמוך, לא תיפתר, אז ב-5-10 השנים הקרובות, מחירי הנדל"ן בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי ימשיכו לטפס, מה שידחוף את חלום ההתיישבות עוד ועוד אל מחוץ להישג ידם של צעירים רבים.

מקור: https://baolangson.vn/gia-can-ho-tang-the-nao-trong-10-nam-qua-5058847.html