מחירי הבתים נותרו קבועים ברמות גבוהות.

VTV.vn - מומחים סבורים כי עליית ריביות מפחיתה בעיקר את הנזילות אך אינה מספיקה כדי להוריד את רמת המחירים הכוללת.

ריביות המשכנתאות נמצאות במגמת עלייה שוב מתחילת 2026. רבים צופים כי עלויות הון גבוהות יפעילו לחץ על מחירי הנדל"ן ויגרמו להם לרדת. עם זאת, השוק מראה מגמה הפוכה. מחירי הבתים נותרים גבוהים, ואף ממשיכים לעלות בחלק מהמגזרים. מומחים סבורים כי עליית הריביות מפחיתה בעיקר את הנזילות ולא מספיקה להורדת המחירים הכוללים.

הריבית עלתה בחדות, אך מחירי הבתים ממשיכים לעלות.

מר דין מין טואן, מנהל האזור הדרומי של Batdongsan.com.vn, מאמין שריביות גבוהות רק מאטות את השוק, אך אינן מספיקות כדי להוריד את מחירי הבתים. הדעה הרווחת בקרב משקיעים היא שכאשר הריבית עולה או שהכלכלה העולמית משתנה, הכסף ייסוג מנכסים מסוכנים כמו נדל"ן ויחזור לבנקים או לזהב.

עם זאת, לדברי מר טואן, נתונים בפועל מהשנים האחרונות אינם תומכים לחלוטין בדעה זו. הריביות עלו בחדות, אך מחירי הבתים המשיכו לעלות.

סקר שוק שערך batdongsan.com.vn בתחילת מרץ 2026 הראה כי הריביות על משכנתאות עלו משמעותית בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בנקים ממשלתיים מיישמים כיום ריביות מועדפות של כ-7-9% לשנה במשך 6-12 החודשים הראשונים. לאחר תקופת המועדפות, הריבית המשתנה הרווחת נעה בין 10-12% לשנה, בהתאם לתנאי הלקוח.

לדוגמה, בסניף בנק בהו צ'י מין סיטי, הריבית על משכנתאות עם תעודות או חוזי מכירה קיימים נמצאת כעת ברמתה הנמוכה ביותר, ועומדת על 9.6% לשנה. לעומת זאת, בתקופה המקבילה אשתקד, הריבית הקבועה עמדה על כ-6-7% לשנה בלבד, המהווה עלייה של כמעט 60%.

באופן דומה, בנקים רבים אחרים העלו משמעותית את שיעורי הריבית שלהם. חלקם העלו את הריבית הקבועה ל-24 חודשים ליותר מ-12% לשנה, או יישמו שיעורים של 9.7-13.5% בהתאם לתקופת ההלוואה. גם בנקים פרטיים עוקבים אחר מגמה זו, כאשר שיעורי הריבית הרגילים נעים בין 8.5% ל-12% בתקופה הראשונית ועולים בהדרגה לאורך תקופת ההלוואה - מר טואן ציין כדוגמה.

לא רק שעלויות ההון עולות, אלא שגם אשראי הנדל"ן נמצא תחת פיקוח הדוק יותר. הבנק המרכזי של וייטנאם דורש ממוסדות אשראי להגביל את קצב הצמיחה של יתרות הלוואות הנדל"ן, תוך שאיפה לשיעור של כ-25% מסך ההלוואות שטרם נפרעו. זה מקשה על גישה להון הן לרוכשי בתים והן לעסקי פיתוח פרויקטים.

מר דין מין טואן הצביע גם על שלוש סיבות לכך שקשה לרדת במחירי הבתים. ראשית, לשוק הנדל"ן יש פער זמן משמעותי. שלא כמו מניות או זהב, נדל"ן הוא נכס בעל ערך גבוה עם נזילות נמוכה ומחזור ארוך. כאשר השוק מתמודד עם קשיים, התגובה הראשונה היא בדרך כלל ירידה חדה בעסקאות. קונים דוחים החלטות, בעוד שמוכרים אינם ממהרים להוריד מחירים. לכן, הנזילות יורדת לפני שהמחירים מבצעים התאמה ניכרת.

שנית, ההיצע המוגבל הוא גורם תורם. במשך שנים רבות, היצע הדירות בערים הגדולות הוגבל על ידי מכשולים משפטיים ותהליכי אישור פרויקטים ארוכים. מספר הפרויקטים החדשים הנכנסים לשוק אינו מספיק כדי לענות על הביקוש הגובר לדיור בפועל. כאשר ההיצע מצומצם, יזמים נוטים לשמור על מחירים או להעלות אותם כדי למקסם את הרווחים, ללא קשר לשוק הכללי האיטי – ניתח מר טואן.

הסיבה השלישית היא שהלחץ הפיננסי על המוכרים אינו משמעותי. לדברי מר טואן, בניגוד לשווקים בינלאומיים מסוימים שבהם שיעור המינוף הפיננסי גבוה, בעלי נכסים רבים בווייטנאם אינם מסתמכים יתר על המידה על הון שאול. זה עוזר להם להימנע מלהיות נאלצים למכור את נכסיהם כאשר הריבית עולה. במקום זאת, הם יכולים להמתין להתאוששות השוק, תוך שמירה על נכסיהם כערוץ השקעה לטווח ארוך.

מר נגוין ואן דין - סגן יו"ר איגוד הנדל"ן של וייטנאם - שותף לאותה דעה, הצהיר גם הוא כי שיעורי הריבית הם רק אחד מגורמים רבים המשפיעים על השוק. מחירי הנדל"ן תלויים במידה רבה בהיצע וביקוש. כאשר ההיצע לא השתפר, קשה לצפות לירידה חדה במחירים רק משום שהריביות עולות. לכן, אי אפשר לצפות שמחירי הבתים יירדו באופן פרופורציונלי לעליית הריביות.

שנת 2026 תהיה תקופה של התייצבות בשוק, אך זו תהיה לא אחידה בין המגזרים השונים.

השוק מקוטע, ונותן עדיפות לערך הפנימי.

על פי נתוני שוק מאתר batdongsan.com.vn, במהלך התקופה 2022–2025, למרות ששוק הנדל"ן חווה קשיים עם ירידה חדה בנזילות, מחירי הדירות בשתי הערים הגדולות עדיין עלו משמעותית.

בהאנוי , מחירי הדירות עלו מכ-40 מיליון וינדיש וייטנאמי/מ"ר לכמעט 87 מיליון וינדיש וייטנאמי/מ"ר. גם בהו צ'י מין סיטי נרשמה עלייה מכ-46 מיליון וינדיש וייטנאמי/מ"ר לכ-75 מיליון וינדיש וייטנאמי/מ"ר. ראוי לציין כי קצב העלייה בהאנוי אף עלה על זה של הו צ'י מין סיטי - תופעה נדירה בשנים קודמות.

התפתחות זו מדגישה מאפיין חשוב של שוק הנדל"ן: המחירים אינם מגיבים באופן מיידי לתנודות קצרות טווח בעלויות ההון או בסנטימנט השוק.

מומחים צופים כי שנת 2026 תהיה תקופה של יציבות רבה יותר בשוק, אך באופן לא אחיד בין הסגמנטים השונים. מר סו נגוק קואנג, מנהל בכיר להשקעות בסאבילס וייטנאם, מאמין כי ריביות גבוהות יהפכו את המשקיעים לזהירים יותר, במיוחד עם הלוואות גדולות. עם זאת, אין זה אומר בהכרח שמחירי הנכסים ירדו.

"בהקשר של עלויות הון עולות, השוק יבצע ויסות עצמי. מוצרים בעלי ערך שימושי אמיתי, מעמד משפטי ברור ויכולת לייצר תזרים מזומנים עדיין יקבלו עדיפות, ובכך ישמרו על מחירים טובים יותר", ניתח מר קואנג.

מגמה זו תואמת גם את הערכתו של מר דין מין טואן כי מגזרים המשרתים את צורכי הדיור האמיתיים ימשיכו להוביל את השוק. דירות בערים גדולות ובאזורי לוויין עם קישוריות תשתית טובה צפויות לשמור על נזילות יציבה.

יתר על כן, סביר להניח שההיצע החדש יעבור לאזורים פרבריים, שם עדיין יש שפע של קרקעות ומושקעות רבות בתשתיות. זה מרחיב את מרחב הפיתוח מבלי להפעיל לחץ כלפי מטה על המחירים במרכז העיר.

נקודה בולטת אחת היא שסגמנטים של דיור ציבורי ודיור בר השגה צפויים לגדול בעתיד הקרוב הודות למדיניות תומכת. עם זאת, לדברי מומחים, עלייה זו תסייע בעיקר לשיפור ההיצע הכולל, ולא ליצור ירידת מחירים נרחבת.

לדברי מר נגוין ואן דין, השוק נכנס לשלב של ארגון מחדש. משקיעים המשתמשים במינוף גבוה ומצפים לרווחים לטווח קצר יתמודדו עם קשיים, בעוד שקונים אמיתיים ומשקיעים לטווח ארוך יגברו.

ההתפתחויות הנוכחיות מראות כי ריביות גבוהות אינן "מנוף" חזק מספיק כדי להוריד את מחירי הדירות. במקום זאת, הן פועלות כמסנן, מאטות את השוק ומכריחות את המשתתפים להתאים את האסטרטגיות שלהם. מחירי הנדל"ן הגבוהים המתמשכים אינם עוד פרדוקס אלא משקפים במדויק את אופי ההיצע והביקוש ואת המאפיינים הספציפיים של שוק הנדל"ן.

מקור: https://vtv.vn/gia-nha-van-neo-o-muc-cao-100260320183544717.htm