צמצום האשראי לענף הנדל"ן.

העלייה האחרונה בריביות המשכנתאות אינה יוצאת דופן.

זוהי תוצאה של התקופה בסוף השנה שעברה - כאשר האשראי לנדל"ן גדל ביותר מ-20% ברבעון השלישי של 2025 והוזהר שוב ושוב מפניה. שיעורי הריבית עבור מגזר זה צפויים להישאר גבוהים, סביב 10% - 12% השנה, לפני שיחזרו באופן פוטנציאלי לכ-10% עד אמצע 2027.

עם זאת, העלייה הנוכחית של 50% בריביות על הלוואות נדל"ן בהשוואה לשנת 2024 היא נושא משמעותי הנוגע לזרימות אשראי והשפעתן על שוק הנדל"ן הוייטנאמי. עליית הריביות משפיעה על כל שוק הנדל"ן, החל מרוכשי בתים ומשקיעים ועד לעסקים המפתחים פרויקטים. עלייה זו תשפיע על שוק הנדל"ן לאורך כל התקופה 2026-2028, ותצמצם משמעותית את הזדמנויות ההשקעה לטווח קצר, תוביל לקונסולידציה חזקה של השוק ותצמצם את ההזדמנויות למסחר ספקולטיבי לטווח קצר.

מנקודת מבט מקרו-כלכלית, העלאת שיעורי הריבית כדי לשלוט בזרימת האשראי לנדל"ן היא פתרון שאומץ על ידי הרשויות והוא מתאים לאור הצמיחה המהירה האחרונה במגזר זה. בפרט, הממשלה שואפת לצמיחה דו-ספרתית בשנת 2026, המונעת על ידי יצוא, השקעות ציבוריות וצריכה. יש לתעדף אשראי לייצור ולפעילויות עסקיות, ולא להזרים אותו יתר על המידה לנדל"ן. לכן, העלייה בריביות ההלוואות לנדל"ן נובעת בעיקר מרגולציה ממשלתית. גם שיעורי ההלוואות לייצור ולפעילויות עסקיות מושפעים, אך תנודה של כ-10% נחשבת מתאימה. אי אפשר להזרים כסף בו זמנית באמצעות הגדלת האשראי ולדרוש ריביות נמוכות באופן עקבי. בטווח הקצר, לווים הרוכשים נדל"ן חייבים לקבל ריביות גבוהות יותר. עם זאת, צפוי כי הריביות יתקררו בהדרגה מהרבעון האחרון של 2026.

בהנחיה האחרונה בנושא שוק הנדל"ן, ראש הממשלה ביקש מבנק המדינה של וייטנאם להאיץ את חלוקת חבילת האשראי לדיור חברתי שאושרה במסגרת החלטה מס' 338/QD-TTg, ולשלוח מעת לעת נתוני חלוקה למשרד הבינוי מדי חודש לצורך איסוף ודיווח; להאיץ את חלוקת החלוקה לצעירים מתחת לגיל 35. הוא גם קרא לפיקוח קפדני על אשראי ספקולטיבי לנדל"ן, תוך התמקדות בצורכי הדיור בפועל של האוכלוסייה, יישום ניהול מדיניות מוניטרית גמיש ויעיל לייצוב הכלכלה המאקרו ולשליטה באינפלציה; ומעקב והנחיית מוסדות אשראי לשלוט בקפדנות באשראי למגזר הנדל"ן...

בטווח הארוך, כדי ששוק הנדל"ן יתפתח בצורה בריאה ובר קיימא, יש צורך לחזור לאופי הבסיסי של השקעות - עסקים זקוקים למקורות הון גדולים וארוכי טווח, במקום להסתמך בעיקר על הלוואות בנקאיות. בחו"ל, הון לטווח ארוך מגיע לרוב מקרנות השקעה, קרנות פנסיה, קרנות השקעות נדל"ן (REITs) וכו'.

בווייטנאם, הקמת קרנות השקעות נדל"ן (REITs) נדונה מאז 2012, אך הפיתוח טרם היה בהתאם. בינתיים, חברות נדל"ן רבות, למרות הון רשום קטן יחסית, מבצעות בו זמנית פרויקטים רבים, וכתוצאה מכך השקעות מגוונות יתר על המידה. הפתרון הבסיסי נותר צמצום התלות באשראי בנקאי, ארגון מחדש של מקורות הון, הגבלת השקעות מפוזרות ופיתוח ערוצי גיוס הון לטווח ארוך עבור שוק הנדל"ן.

מקור: https://nld.com.vn/giam-tin-dung-vao-bat-dong-san-196260304221607691.htm