עידן יצירת ההייפ המלאכותי הסתיים.

חוק עסקי הנדל"ן המתוקן משנת 2023, שנכנס לתוקף החל מ-1 בינואר 2025, קובע כי לא ניתן להעביר את זכות השימוש בקרקע ליחידים לצורך בנייה עצמית של בתים או חלוקה עצמית ומכירה של מגרשים במחוזות, מחוזות וערים של אזורים עירוניים מיוחדים מסוג I, II ו-III, ובמקרים בהם זכות השימוש בקרקע נמכרת במכירה פומבית להשקעה בפרויקטים של בניית דיור כפי שנקבע בחוק הקרקעות. בהתאם, התקנה החדשה תאסור חלוקה ומכירה של קרקעות בסך הכל ב-105 ערים ועיירות ברחבי הארץ.

רבים מודאגים מכך שהדבר ישפיע על מחירי הקרקעות, ולמעשה, לאחרונה, ביישובים רבים, משקיעים "צדו" מגרשים לקראת מועד כניסתו לתוקף של חוק עסקי הנדל"ן לשנת 2023. עם זאת, בטווח הארוך, מומחים מסכימים כי החמרת התקנות בנוגע לחלוקת קרקעות ומכירתן תסייע להפוך את השוק לשקוף יותר ולחסל עליות מחירים ספקולטיביות.

הנוהג של חלוקת קרקעות ומכירת מגרשים בערים גדולות ייאסר לאחר כניסתו לתוקף של חוק עסקי הנדל"ן המתוקן לשנת 2023.

מומחה פיננסי ונדל"ן סבור כי תקנה זו בחוק נועדה לרסן את "בועת הספקולציה" במחירי הקרקעות, ולתרום ליציבות שוק הנדל"ן. במקביל, היא מעודדת פיתוח פרויקטים עם תשתית טכנית סינכרונית ומודרנית. בפרט, היא נועדה להגן על רוכשי דירות ולהגביל סכסוכי קרקעות.

לדברי מומחה זה, התקנה האוסרת על חלוקת קרקעות ומכירתן חלה רק על קרקעות למגורים, ולא על קרקעות שאינן חקלאיות . לכן, אנשים עדיין יכולים לבנות בתים על אדמתם מבלי לעבור פרויקט חלוקת קרקעות. "האיסור על חלוקת קרקעות ומכירתן ב-105 ערים ועיירות הוא צעד שמטרתו לפתח שוק נדל"ן בריא ובר קיימא ולהגן על הצרכנים. עם זאת, יש צורך בתיאום הדוק בין הסוכנויות הרלוונטיות כדי להבטיח יישום יעיל של תקנה זו", העיר המומחה.

לדברי מר דואן קווק דוייט, מנהל חברת טין טאן, האיסור על פרויקטים של חלוקת קרקעות ביישובים והפרטים הספציפיים של אופן יישום האיסור יצטרכו להמתין עד לכניסת החוק לתוקף באופן רשמי. "כיום, עם ריביות נמוכות מאוד והיצע נדל"ן מוגבל, שאינו מספיק כדי לענות על ביקוש הקונים, המידע על הגבלת חלוקת קרקעות תרם ל'חימום' השוק מכיוון שאנשים רבים חוששים שהמחירים יעלו שוב וממהרים לקנות קרקעות, אך עדיין לא מדובר בפריחת קרקעות", העיר מר דוייט.

מר טראן חאן קוואנג, המנכ"ל של חברת הנדל"ן וייט אן הואה, מאמין גם כי התקנות בנוגע לחלוקת קרקעות ומכירתן בחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 רק הופכות מגרשים מחולקים לאטרקטיביים יותר וכפופים ליותר עסקאות, אך לא סביר שיגרמו לפריחה בנדל"ן כפי שמרמזות שמועות אחרונות. "בעתיד, חלוקת קרקעות ומכירתן יהיו מוגבלות יותר באזורים עירוניים כדי לשלוט בשוק הנדל"ן, להגביל בועות ספקולטיביות, להפחית פרויקטים 'רפאים', ובמיוחד כדי להגן על זכויותיהם של קונים מפני הטעיה לרכוש מגרשים בפרויקטים בלתי חוקיים של חלוקת קרקעות או לרכוש קרקעות שננטשות לאחר מכן, מה שגורם לבזבוז משאבים", אמר מר קוואנג.

לדברי מר קוואנג, תקנה זו מחייבת עסקי נדל"ן ואנשים פרטיים לפתח פרויקטים, לקבל אישור בהתאם לתכנון המקומי ולמכור בתים יחד עם זכויות שימוש בקרקע, במקום לחלק ולמכור מגרשים כפי שקורה כיום. עם זאת, משקי בית פרטיים עדיין רשאים לחלק ולהעביר קרקעות מגורים קיימות אם הם עומדים בתנאים הנדרשים. "במילים פשוטות, כיום ישנם שלושה מקרים של חלוקת קרקעות: מכירת קרקעות ללא מכירת בתים, אנשים פרטיים המפתחים תוכניות מאושרות בקנה מידה 1/500 לחלוקת קרקעות, ואנשים פרטיים המחלקים קרקעות קיימות. על פי התקנה החדשה, חברות המפתחות פרויקטים ואנשים פרטיים המפתחים תוכניות בקנה מידה 1/500 ייאסרו לחלק ולמכור מגרשים", אמר מר קוואנג, והוסיף כי חוק זה יסייע בהפחתת ספקולציות ורק אלו עם צרכים אמיתיים לדיור יעזו לקנות מכיוון שפרויקטים של דיור יביאו למחירי בתים וקרקעות גבוהים יותר בהשוואה לקרקע לא מפותחת, ובמקביל ימנעו מהשארת קרקעות ללא שימוש.

האם מחירי הקרקעות הכפריות יעלו?

לדברי כמה מומחים, החיסרון וההשפעה של החמרת התקנות על חלוקת קרקעות ומכירתן באזורים עירוניים מיוחדים I, II ו-III הם שהדבר יפחית את ההיצע, מה שיוביל לעלייה בהשקעות בקרקעות מאזור IV (סוג קרקע עירונית 4) ואילך ובקרקעות כפריות, דבר שעוזר בעקיפין לעליות מחירים באזורים אלה.

מקור: https://nld.com.vn/het-thoi-gay-sot-ao-196240514210807579.htm