שליטה על זרימת ההון לנדל"ן.

יש צורך לשלוט בתנועות הון, למנוע ספקולציות ולעודד פיתוח של דיור העונה על צרכים אמיתיים על מנת ששוק הנדל"ן יתפתח באופן בר-קיימא.

שוק הנדל"ן מתאושש בחוזקה, עם עלייה מהירה בהיצע והקלה הדרגתית במדיניות הפיננסית. עם זאת, התאוששות זו מגיעה גם עם חששות רבים, במיוחד בנוגע לספקולציות, עליות מחירים מלאכותיות וחוסר איזון בהיצע וביקוש, אם לא נשלטים בזמן.

זה שוב מלא חיים.

על פי איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), ברבעון הראשון של 2025, רשם השוק 27,000 מוצרי נדל"ן למגורים שהוצעו למכירה, עלייה של 33% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מתוכם, יותר מ-14,500 מוצרים הושקו לאחרונה. מספר פרויקטי הדיור שאושרו לאחרונה גדל גם הוא בכ-18%.

השקעה חזקה בתשתיות תחבורה היא כוח מניע מרכזי עבור עסקים להשיק פרויקטים חדשים. גב' הוין טי קים טהאן, מנהלת ייעוץ השקעות בסאבילס וייטנאם, ציינה כי פרויקטים של תשתית לא רק יוצרים השפעות לטווח קצר אלא גם מניחים יסודות ארוכי טווח לשוק הנדל"ן, במיוחד באזורים פרבריים ובפרובינציות שכנות.

פרויקט ויקטוריה וילג' של נובלנד בעיר תו דוק, הו צ'י מין סיטי, נפתרו לאחרונה הבעיות המשפטיות שלו הודות למדיניות חדשה.

מר נגוין קווק אן, סגן המנכ"ל של Batdongsan.com.vn, אמר כי מידע על מיזוג מחוזות וערים תרם גם הוא לעניין גובר בנדל"ן. לדוגמה, במרץ 2025, מספר החיפושים אחר בתים וקרקעות בדא נאנג גדל ב-39%, ובקוואנג נאם ב-96% בהשוואה לחודש הקודם.

לדברי פרופסור הואנג ואן קואנג, חבר בוועדת הכספים והתקציב של האסיפה הלאומית , החלטות 170 ו-171, שאושרו לאחרונה על ידי האסיפה הלאומית, יסירו מכשולים רבים בפני פרויקטים תקועים, במיוחד כאלה הקשורים להעברת קרקעות והליכים משפטיים. הוא מאמין שפרויקטים רבים של "קרקעות מובחרות" יוכלו להימשך ביישום ללא מכרזים חוזרים, וידרשו רק התאמות בתכנון או בתמחור.

מר לה הואו ​​נגיה, המנכ"ל של חברת הבנייה לה טאן, צופה כי הון הנדל"ן יהיה בשפע החל משנת 2025 וכי השוק עשוי לפרוח בשנת 2027. עם זאת, הוא מודאג גם מיכולתה של מערכת הבנקאות לעמוד בביקוש אם תהיה עלייה פתאומית בביקוש.

כיוון זרימת ההון בכיוון הנכון.

ד"ר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם, העריך כי החלטה 170 והחלטה 171 יכולות לסייע בשחרור של כ-1,000 פרויקטים תקועים, שווה ערך ל-30 מיליארד דולר של "הון קשור". ברגע שזרימת הון זו תיפתר, היא תיצור דחיפה משמעותית לכלכלה ותעורר מחדש את האמון בקרב עסקים ומשקיעים.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, שותף לאותה דעה, אמר כי בעיר יש כיום 343 פרויקטים הרשומים ליישום במסגרת החלטה 171, המשתרעים על שטח של כ-1,913 דונם. ההערכה היא שאם בכל פרויקט יהיו כ-830 בתים, להו צ'י מין סיטי יהיו 216,000 בתים נוספים ב-3-10 השנים הקרובות.

למעשה, נדל"ן תורם כ-7.62% לתמ"ג ומשפיע על יותר מ-40 מגזרים כלכליים אחרים. לכן, ויסות ובקרה של זרימות הון למגזר זה הם תמיד בראש סדר העדיפויות של הממשלה. מר נגוין דוק לן, סגן מנהל הסניף האזורי השני של בנק המדינה של וייטנאם, דיווח כי אשראי הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי עומד כיום על 1,085 טריליון וייטנאם, המהווה 27.5% מכלל ההלוואות המצטברות. הצמיחה הגבוהה מהממוצע באשראי הנדל"ן מצביעה על כך שהבנקים "לא מקשים על עסקים". הוא אישר שאם הסוגיות המשפטיות ישתפרו, הבנקים ייצרו תנאים נוחים יותר לעסקים ללוות בטווח הבינוני והארוך.

לדברי מר טרונג ואן פואוק, יו"ר בפועל לשעבר של הוועדה הלאומית לפיקוח פיננסי, וייטנאם צריכה להתייחס למודל פיתוח הנדל"ן של סין, ובמיוחד להקצאת הון עם כיוון ברור. הוא הציע רפורמה מהירה בשוק הפיננסי כדי לתמוך בפיתוח נדל"ן בר-קיימא. השאלה "מאיפה מגיע ההון ולמי להלוות" צריכה להיקבע על ידי השוק, אך המדינה צריכה לעצב מסגרת מוסדית סבירה שתנחה אותו.

ד"ר נגוין ואן דין טוען כי יש צורך להבחין בבירור בין הון להשקעה לבין ספקולציה. הון ספקולטיבי לרוב אינו יוצר מוצרים אלא רק מעלה את המחירים למטרות רווח. היצע הדיור גדל אך אינו תואם באופן מלא את הביקוש בפועל. באזורים מסוימים הבנייה משתוללת אך אין קונים, משום שהיא אינה מבוססת על סקרים בפועל. לכן, אם זרימת ההון לא תהיה מבוקרת בקפדנות, הדבר יוביל למצב שבו אלו שבאמת צריכים לקנות דיור יתקשו בגישה לדיור, תוך שהוא מעודד ספקולנטים לצבור נדל"ן בציפייה לעליות מחירים.

"לכך היו השלכות חמורות בסין וביפן, והן משפיעות על המבנה החברתי שכן צעירים מהססים להתחתן כי הם לא יכולים להרשות לעצמם לקנות בית", הביע מר דין את דאגתו.

מרשם תרופה לשוק.

מנקודת מבט אחרת, פרופסור טראן נגוק טו (אוניברסיטת הו צ'י מין סיטי לכלכלה) השווה את שוק הנדל"ן לאדם בגיל העמידה הסובל מ"מחלות הקשורות לגיל הזהב" עם שלושה אינדיקטורים מסוכנים: לחץ דם גבוה (מחירי הבתים עולים בהרבה על ההכנסה), רמת סוכר גבוהה בדם (תלות באשראי) וכולסטרול גבוה (מלאי גדול, חובות אבודים הולכים וגדלים). אם מצב זה יימשך, סביר מאוד שהשוק "יסבול משבץ מוחי".

לכן, המדיניות הנוכחית צריכה להיות כמו רופא טוב - לאבחן את המחלה בצורה נכונה, לרשום את התרופה הנכונה, ולהשתמש במינון חזק מספיק, במקום פשוט לפייס את השוק עם פתרונות חסרי משמעות. "חולים" - כלומר עסקים ומשקיעים - חייבים גם ללמוד לרפא את עצמם על ידי הורדת מחירים, ארגון מחדש של רווחים והתמקדות בדיור בר השגה כדי להגדיל את הנזילות.

מר טו הציע גם להטיל מיסים פרוגרסיביים גבוהים על נדל"ן ספקולטיבי; להפחית את עלויות התשומות על ידי שליטה שקופה יותר בשוק הקרקעות, עריכת מכרזים פומביים וקביעת תקרות מחיר ספציפיות. בנוסף, נדרשת שליטה הדוקה יותר על החוב של עסקי נדל"ן כדי להימנע מסיכונים מערכתיים.

מקור: https://nld.com.vn/kiem-soat-dong-von-vao-bat-dong-san-196250422201857251.htm