ציפיות מהתקנות החדשות

בפרט, לחוק יש פרק נפרד (פרק ה') המסדיר בפירוט את שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות.

בעיות רבות ביישום

במהלך 20 השנים האחרונות, שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ישנים ובתי מגורים קיבוציים תמיד היו נושא לדאגה מיוחדת עבור רמות ניהול המדינה, מהרמה המרכזית ועד לרמה המקומית. עם זאת, היישום בפועל לא השיג את התוצאות החיוביות הצפויות, אלפי משקי בית עדיין נאלצים לחיות באזורי דיור רעועים ולא בטוחים; איומים פוטנציאליים על חייהם של אנשים ורכושם אורבים תמיד בקרבת מקום.

מתחם דירות ישן C8 Giang Vo. צילום: Thanh Hai

על פי נתוני משרד הבינוי , ישנם כיום יותר מ-2,500 בנייני דירות ישנים ובתים משותפים ברחבי המדינה, מתוכם בהאנוי יש את המספר הגדול ביותר עם 1,579, ואחריה הו צ'י מין סיטי.

זהו תוצר טיפוסי של תקופת הסובסידיות, שנבנה בתקופה שבין 1960 ל-1990, תקופה בה טכנולוגיית הבנייה עדיין לא השיגה פיתוחים פורצי דרך כפי שהיא עושה כיום, ולכן המבנה העיקרי של בתים אלה הוא קירות לבנים נושאות עומס, עם אורך חיים מרבי של 50 - 70 שנה.

לאחר תקופה ארוכה של תפעול ושימוש, מבנים רבים התדרדרו קשות. לא רק זאת, בשל הצורך להרחיב את מרחב המחיה שלהם, אנשים הרחיבו והרחיבו את המרחב באופן שרירותי, מה שהגביר את העומס על מערכת נשיאת המשקל של הבית שכבר אינה בטוחה; למרות שהם מודעים לכך, עקב קשיים כלכליים, משפחות רבות עדיין נאלצות להשלים עם המשך החיים ולהמר על מזל הגורל. בינתיים, שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ובתים קיבוציים ישנים אלה מתבצעים באיטיות רבה.

בהאנוי לבדה, מתוך 1,579 בנייני דירות ישנים ובתי מגורים קיבוציים (כולל 1,273 בתים ב-76 אזורים ו-306 בנייני דירות ישנים, עצמאיים, בעלי דירות בודדות), ישנם עשרות בניינים במצב קריטי.

בפרט, ישנם 6 אזורים מסוכנים ברמה D (הרמה המסוכנת ביותר) שיש להרוס כדי לבנות אותם מחדש, כגון בניין C8 אזור הדיור הקולקטיבי Giang Vo, אזור הדיור הקולקטיבי G6A Thanh Cong, בניין A Ngoc Khanh אזור הדיור הקולקטיבי, אזור הדיור הקולקטיבי של משרד המשפטים ...

אך לפי נתונים שדווחו על ידי מחלקת הבנייה של האנוי, שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ישנים עד סוף 2023 הגיעו רק ל-1.14% מהתוכנית, כאשר 19 אזורים שופצו ונבנו מחדש.

ראוי לציין, שלמרות שהעיר החליטה לאשר את בחירת המשקיעים באזורי דיור רבים כגון: פרויקט בית נגיה דו A ו-B (מחוז קאו גיאי); אזור הדיור הקיבוצי נגוין קונג טרו (מחוז האי בה טרונג); אזור הדיור הקיבוצי X1-26 ליו גיאי (מחוז דונג דה); אזור הדיור הקיבוצי של שירות תחבורה רכבתית (מחוז הואנג מאי); בניין דירות מספר 148-150 סון טיי (מחוז בה דין); אזור הדיור הקיבוצי של מכון תיעוד הסרטים של וייטנאם ברחוב ליו גיאי 22 (מחוז דונג דה); בניין הדירות האנג באי 23 (מחוז הואן קיאם)... במשך שנים רבות, הפרויקטים נתקעו במקומם ולא ניתנים ליישום, עקב בעיות בתקנות בחוק הדיור משנת 2014 ומספר צווים המנחים את יישומם.

"אחת הבעיות הגדולות ביותר במערכת המשפטית היא צו 101/2015/ND-CP (המנחה את יישום חוק הדיור משנת 2014), המאפשר לאנשים ולעסקים לנהל משא ומתן זה עם זה על פיצויים, פינוי אתרים ויישוב מחדש; הצו גם אינו קובע במפורש את מקדם הפיצויים (מקדם K)... מה שהוביל לכך ששני הצדדים אינם מסוגלים למצוא קול משותף, מה שמקשה על יישום שיפוץ ושחזור של דירות ובתים קיבוציים ישנים בהתאם לתוכנית ולמטרות שנקבעו" - אמר סגן מנהל מחלקת הבנייה של האנוי, מק דין מין.

תקנות חדשות "מנקות" עומסי עומס

לנוכח הקשיים שהוזכרו לעיל, חוק הדיור משנת 2023, בנוסף לירש ולקידום הנקודות החיוביות של חוק הדיור משנת 2014, תיקן והשלים תכנים חשובים רבים, המתאימים לתנאים מעשיים, תוך הסרת קשיים וחוסרים על מנת ליצור פריצות דרך לשיפוץ ולבנייה מחדש של דירות ובתים משותפים ישנים בתקופה הקרובה.

אחת הנקודות החדשות הבולטות ביותר בחוק הדיור משנת 2023 היא התקנה על שיעור ההסכמה של הציבור. אם בעבר היה צריך להיות 100% הסכמה מצד בעלי אזור המגורים, אז לפי החוק החדש, רק לפחות 70% מכלל הבעלים המשתתפים בייעוץ התכנוני ו-75% מהם מסכימים מספיקים כדי להעפיל להריסת הפרויקט.

בנוסף, חוק הדיור משנת 2014 אינו כולל תקנות ספציפיות לגבי מקדם K לחישוב מחיר פיצוי לקרקע, מחיר שכירות דיור לאחר השקעת שיקום, ערך דירה שנקבע לאחר המרת שטח וערך דיור לצורך יישוב מחדש במקרה של יישוב מחדש במקום אחר.

בהתאם לכך, מקדם ה-K ייושם באופן גמיש על ידי יישובים בהתבסס על מיקום וערך החלקות בהן ממוקמים בנייני דירות ישנים ובתים שיתופיים. מקדם ה-K יחושב ויותאם כך שיהיה גבוה פי 1-2.

"התוכן הנחשב לגולת הכותרת של החוק החדש הוא התקנה על תוכנית 'איסוף בנייני דירות ישנים', לפיה יאספו בתים פרטיים ועצמאיים וגובה עבודות הבנייה החדשות יוגדל כדי לשריין שטח לתשתיות ציבוריות (עצים, קמפוס, גן שעשועים...)."

"זה יעזור לרשויות המקומיות להיות אוהדות יותר ועסקים יהיו פעילים יותר בהשתתפות בשיפוץ ובבנייה מחדש של דירות ישנות ובתים משותפים; אנשים יהיו גם מרוצים משום שלא יצטרכו לשנות את מקום מגוריהם המוכר או לעבור לאזורי יישוב חסרי תשתיות ומתקני שירות..." - אמר מומחה לתכנון עירוני, האדריכל טראן טואן אנה.

ראוי לציין כי התוכן הנוגע לשיפוץ ושחזור של דירות ישנות ובתים קבוצתיים שנקבע בחוק הדיור משנת 2023 מקדם גם ביזור והסמכה לוועדת העם המחוזית להקצות משימות ספציפיות לסוכנויות ייעודיות במסגרת הארגון להכנת תוכניות פיצויים ויישוב מחדש; להחליט ולאשר מדיניות השקעה ומשקיעים; תוכניות לרילוקיישן, רילוקיישן בכפייה והריסת בנייני דירות; הסדרת מקורות תקציב ליישוב מחדש...

בנוסף, החוק מוסיף גם הוראה המחייבת בעלים לתרום כספים לשיקום בנייני דירות שנבנו לאחר 1994 על מנת להבטיח היתכנות והרמוניה בין האינטרסים של הבעלים, המדינה והמשקיעים, ולעמוד בדרישות הייפוי העירוני.

 

אנו מעריכים מאוד את התקנות החדשות בחוק הדיור משנת 2023 בנוגע לשיפוץ דירות ובתים משותפים ישנים. תקנות אלו הן פרקטיות, מפורטות וברורות יותר, בעוד שמסמכים משפטיים קיימים אינם מלאים או אינם מלאים, על מנת להבטיח את הרמוניית האינטרסים בין המדינה, הציבור והעסקים; ובכך לתרום להאצת שיפוץ ובנייה מחדש של דירות ובתים משותפים ישנים, וליצור פנים עירוניות מרווחות בעתיד הקרוב כדי לענות על צרכי האינטגרציה והפיתוח.

סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם, ד"ר נגוין ואן דין

מקור: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html