ציפיות מהתקנות החדשות

באופן ספציפי, החוק מקדיש פרק (פרק ה') לקביעת תקנות מפורטות בנוגע לשיפוץ ושחזור של בנייני דירות.

מכשולים רבים ביישום.

במשך למעלה מ-20 שנה, שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ישנים ודיור קהילתי היו נושא לדאגה מיוחדת עבור ניהול המדינה בכל הרמות, מהרמה המרכזית ועד המקומית. עם זאת, היישום בפועל לא השיג את התוצאות החיוביות הרצויות, כאשר אלפי משקי בית עדיין גרים בבניינים רעועים ולא בטוחים; איומים פוטנציאליים על חייהם של אנשים ורכושם נותרו נוכחים ללא הרף.

קומפלקס הדירות הישן C8 Giang Vo. צילום: Thanh Hai

על פי נתוני משרד הבינוי , ישנם כיום יותר מ-2,500 בנייני דירות ישנים ומתחמי דיור קבוצתיים ברחבי המדינה, כאשר האנוי מהווה את המספר הגדול ביותר עם 1,579, ואחריה הו צ'י מין סיטי.

זהו תוצר טיפוסי של עידן הכלכלה המתוכננת המרכזית, שנבנה בעיקר בין שנות ה-60 לשנות ה-90, תקופה שבה טכנולוגיית הבנייה טרם השיגה את פריצות הדרך שיש לה כיום. לכן, המבנה העיקרי של מבנים אלה הוא קירות לבנים נושאות, עם אורך חיים מרבי של 50-70 שנה.

עם הזמן, מבנים רבים התדרדרו משמעותית עקב תפעול ושימוש ממושכים. יתר על כן, הצורך בהרחבת מרחבי מגורים הוביל את התושבים להרחיב באופן שרירותי את שטחי המגורים שלהם, מה שמגדיל את העומס על מערכת המבנה הלא בטוחה ממילא של המבנים. למרות היותם מודעים לכך, משפחות רבות נאלצות להמשיך לגור שם עקב קשיים כלכליים, ובכך למעשה להמר על חייהן. בינתיים, שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ישנים ומתחמי דיור משותפים אלה מתקדמים באיטיות רבה.

בהאנוי לבדה, מתוך 1,579 בנייני דירות ישנים ומתחמי דיור קבוצתיים (כולל 1,273 בניינים ב-76 מתחמים ו-306 בנייני דירות ישנים עצמאיים), עשרות נמצאים במצב קריטי.

בפרט, ישנם 6 אזורים מסוכנים המסווגים כרמה D (הרמה המסוכנת ביותר) שיש להרוס ולבנות מחדש, כגון בניין C8 במתחם המגורים Giang Vo, G6A במתחם המגורים Thanh Cong, בניין A במתחם המגורים Ngoc Khanh, ומתחם המגורים של משרד המשפטים ...

עם זאת, לפי נתונים שדווחו על ידי מחלקת הבנייה של האנוי, שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ישנים הגיעו רק ל-1.14% מהתוכנית עד סוף 2023, כאשר 19 אזורים עוברים שיפוץ ובנייה מחדש.

ראוי לציין, שלמרות שהעיר אישרה את בחירת המשקיעים לפרויקטים רבים של דיור כגון: פרויקט הדיור Nghia Do A & B (רובע קאו גיאי); קומפלקס הדירות Nguyen Cong Tru (רובע Hai Ba Trung); קומפלקס הדירות X1-26 Lieu Giai (רובע Dong Da); קומפלקס הדירות Railway Transport Service (רובע Hoang Mai); בניין דירות מס' 148-150 Son Tay (רובע Ba Dinh); קומפלקס הדירות של ארכיון הסרטים של וייטנאם ברחוב Lieu Giai 22 (רובע Dong Da); בניין דירות מס' 23 Hang Bai (רובע Hoan Kiem)... פרויקטים אלה נותרו תקועים במשך שנים רבות עקב מכשולים הקשורים לתקנות בחוק הדיור משנת 2014 וכמה צווים מנחים.

"אחד המכשולים הגדולים ביותר במסגרת המשפטית הוא צו 101/2015/ND-CP (המנחה את יישום חוק הדיור משנת 2014), המאפשר לאנשים ולעסקים לנהל משא ומתן על פיצויים, פינוי קרקעות ויישוב מחדש; הצו גם אינו מציין את מקדם הפיצויים (מקדם K)... מה שהוביל לכך ששני הצדדים אינם מסוגלים למצוא קרקע משותפת, מה שמקשה על יישום שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ישנים ודיור משותף בהתאם לתוכנית ולמטרות", אמר מק דין מין, סגן מנהל מחלקת הבנייה של האנוי.

תקנות חדשות "פותחות" חסימות.

בתגובה לאתגרים הנ"ל, חוק הדיור משנת 2023, בעודו ירש ובונה על ההיבטים החיוביים של חוק הדיור משנת 2014, תיקן והשלים הוראות חשובות רבות כדי להתאימן לתנאים הנוכחיים, ובמקביל התייחס לקשיים ולחסרונות, ויצר פריצת דרך לשיפוץ ולבנייה מחדש של בנייני דירות ישנים ודיור קבוצתי בתקופה הקרובה.

אחת התכונות החדשות הבולטות ביותר בחוק הדיור משנת 2023 היא התקנה על אחוז הסכמת הציבור. בעבר, נדרשה הסכמה של 100% מכל בעלי הבתים במתחם דיור. כעת, על פי החוק החדש, מספיקה השתתפות של לפחות 70% מכלל בעלי הבתים בייעוץ התכנוני והסכמה של 75% מהם כדי להיות זכאים להריסה.

יתר על כן, חוק הדיור משנת 2014 אינו כולל תקנות ספציפיות לגבי מקדם K לחישוב מחירי פיצוי על קרקע, מחירי שכירות דיור לאחר שיפוץ, ערך הדירות הנקבע לאחר המרת שטח, וערך הדיור לצורך יישוב מחדש במקרים של יישוב מחדש במיקום אחר.

בהתאם לכך, מקדם ה-K ייושם באופן גמיש על ידי יישובים בהתבסס על מיקום וערך החלקות בהן ממוקמים בנייני דירות ישנים ודיור שיתופי. מקדם ה-K יחושב ויותאם כך שיהיה גבוה פי 1-2.

"גולת הכותרת של החוק החדש היא התקנה בנושא 'איחוד בנייני דירות ישנים', לפיה יאוחדו בניינים בודדים ועצמאיים וגובה הבנייה החדשה יוגדל כדי לפנות מקום לתשתיות ציבוריות (שטחים ירוקים, פארקים, גני שעשועים...)."

"זה יקל על הרשויות המקומיות ויעודד עסקים להשתתף באופן פעיל יותר בשיפוץ ובבנייה מחדש של בנייני דירות ישנים ודיור קהילתי; התושבים יהיו מרוצים גם משום שלא יצטרכו לשנות את מקומות המגורים המוכרים שלהם או לעבור לאזורי יישוב חסרי תשתיות ומתקנים..." - ציין מומחה לתכנון עירוני, בעל תואר שני באדריכלות, טראן טואן אנה.

ראוי לציין כי ההוראות בנוגע לשיפוץ ושחזור של בנייני דירות ישנים ודיור קולקטיבי בחוק הדיור משנת 2023 מקדמות עוד יותר ביזור והאצלת סמכויות לוועדות העם המחוזיות כדי להקצות משימות ספציפיות לסוכנויות המיוחדות הכפופות להן לארגון הכנת תוכניות פיצויים ויישוב מחדש; החלטה ואישור של מדיניות השקעה ומשקיעים; תוכניות לרילוקיישן, רילוקיישן בכפייה והריסת בנייני דירות; והקצאת תקציבי יישוב מחדש...

בנוסף, החוק מוסיף גם הוראה המחייבת בעלים לתרום כספים לשיפוץ בנייני דירות שנבנו לאחר 1994 על מנת להבטיח היתכנות ואיזון אינטרסים בין בעלים, מדינה ומשקיעים, תוך עמידה בדרישות השיפוץ העירוני.

 

אנו מעריכים מאוד את התקנות החדשות בחוק הדיור משנת 2023 בנוגע לשיפוץ בנייני דירות ישנים ודיור משותף. תקנות אלו הן פרקטיות, מפורטות וברורות יותר מאלה שבחוקים הקיימים, ומבטיחות איזון אינטרסים בין המדינה, הציבור והעסקים. הדבר יתרום להאצת השיפוץ והבנייה מחדש של בנייני דירות ישנים ודיור משותף, וייצור בעתיד נוף עירוני מודרני יותר שיענה על צרכי האינטגרציה והפיתוח.

ד"ר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם

מקור: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html