סיכון מחירי הקרקע "מאיים" על הפיתוח. חלק 2

העיכוב בקביעת מחירי שכירות הקרקע השנתיים ומחירי שכירות הקרקע החד-פעמיים השפיע על סביבת ההשקעות, והשפיע על תכנון הייצור והעסקים, משכנתאות להלוואות השקעה, במיוחד עבור פרויקטים של השקעה עם שטחים גדולים והון השקעה גדול (פרויקט מחסן נמל גז טבעי נוזלי, פרויקט תחנת הכוח התרמית סון מיי I, פרויקט תחנת הכוח התרמית סון מיי II ופרויקט ייצור להבי מאוורר אנרגיית רוח...). אם לא תהיה מדיניות מוקדמת והחלטית, הדבר ישפיע על סביבת ההשקעות ותוצאות משיכת ההשקעות של המחוז - הגיבה מועצת ניהול פארק התעשייה המחוזי.

צד אחד חסר סבלנות, הצד השני זהיר.

בעוד ש-NovaWorld Phan Thiet ממתינה למחירי קרקע ספציפיים כדי "לפתוח" פעילויות רבות כדי להמשיך ולבנות ולהשלים אזור עירוני כלכלי תיירותי עד סוף 2025, גם פארקי תעשייה חדשים בהאם טאן ממתינים למחירי קרקע ספציפיים להשכרה. מכאן, יהיה בסיס לבנייה לפי מפת הדרכים המתוארת. לדוגמה, פארק התעשייה טאן דוק יתחיל להיבנות ברבעון השני של 2023, אך הוא נחשב קשה לביצוע מכיוון שעבודת הקביעה, הערכת ואישור קביעת מחירי קרקע ספציפיים (לקרקע למגורים ולקרקע חקלאית באזורי מגורים) עדיין איטית, ודורשת תיקונים ותוספות רבים, המשפיעים על עבודות הפיצויים והסילוק. נכון לעכשיו, המשקיע בפארק התעשייה הגיש בקשה להקצאת קרקע/חכירת קרקע בשטח של 61.17 דונם. עם זאת, חלקות קרקע שאינן צמודות יקשו על הקצאה/חכירת קרקע, ועל הגשת בקשה להיתר בנייה להתחלת הבנייה. בפארק התעשייה סון מיי איי, המשקיע קיבל קרקע על ידי ועדת העם המחוזית בשלב הראשון בשטח של 76.78 דונם. עם זאת, כדי לבצע את הבנייה, יש צורך גם במחיר קרקע ספציפי כדי לחתום על חוזה חכירת קרקע. בעבר, משרד משאבי הטבע והסביבה ארגן מכרז וחתם על חוזה עם יחידת ייעוץ (TMS Consulting Co., Ltd.) כדי לקבוע את מחיר חכירת הקרקע. לאחר מסמכים דחופים רבים, יחידת הייעוץ דיווחה על עיכוב בהשלמת קביעת מחירי הקרקע הספציפיים עבור פארק התעשייה סון מיי איי עקב סקר ואיסוף מידע לקביעת הכנסות ועלויות עבור עבודות הערכת שווי הקשורות לפרויקטים של פארקי תעשייה, שהיו מוגבלים מאוד ועומדים בפני קשיים רבים, ואין בסיס מספיק להוכחה מלאה בהתאם להוראות חוזר 36/2014/TT-BTNMT מיום 30 ביוני 2014 של משרד משאבי הטבע והסביבה . לכן, ב-5 באפריל 2023, חברת TMS Consulting Company Limited שלחה מסמך ובו בקשה מהיחידות הרלוונטיות לתמוך בסקירת המידע להערכת שווי קרקע, יחד עם טיוטת דוח המסביר את תוצאות הערכת השווי. ועד עכשיו, אנו עדיין ממתינים ל... תוצאות.

לכן, בסוף אפריל 2023, דיווחה מועצת הניהול של פארק התעשייה המחוזי לסוכנויות התפקודיות הרלוונטיות לתמוך בפארק התעשייה טאן דוק כדי להשלים הליכים להתחלת הבנייה ברבעון השני של 2023, החל מקביעת מחירי קרקע ספציפיים למשקיעים ועד לחתימה על חוזי חכירת קרקע בשטח של 61.17 דונם. באופן דומה, עם פארק התעשייה סון מיי 1, הוא מעל 76.7 דונם והוגש לאישור הוועדה העממית המחוזי במאי 2023 לבקשת חברת IPICO, כך שהיחידה תוכל לשלם דמי שכירות קרקע, לחתום על חוזי חכירת קרקע ולארגן את בניית תשתית הפארק התעשייתי באזור זה.

ראוי לציין כי משקיעי פארקי התעשייה שביצעו את עבודות הפיצוי והפינוי, ומתכוננים להשקעה, כולם רוצים לחכור קרקעות בבת אחת. בנוסף, פרויקטים קשורים כמו מחסן נמל גז LNG, פרויקט תחנת הכוח התרמית סון מיי I, פרויקט תחנת הכוח התרמית סון מיי II, המשתרעים על פני שטח של כ-300 דונם, זקוקים גם הם לחכור קרקעות בבת אחת. בינתיים, על פי מידע ממועצת ניהול פארקי התעשייה המחוזי, מכיוון שמחיר הקרקע הספציפי לא נקבע, ישנם כיום 4 פרויקטים (בשטח של 4.72 דונם) בפארק התעשייה האם קיאם I ופרויקט אחד (בשטח של 2.41 דונם) בפארק התעשייה האם קיאם II שאושרו על ידי ועדת העם המחוזי לתשלום דמי שכירות קרקע בבת אחת, אך טרם פתרו את סוגיית התשלום המיידית של משקיעי פארקי התעשייה, שנמשכת כבר 3 שנים. רצונם של המשקיעים לחכור קרקעות בבת אחת נועד להקל על משיכת משקיעים משניים ועל חשבונאות והלוואות הון ליישום הפרויקט.

למה להיות במצב כל כך לחוץ?

נציג משרד משאבי הטבע והסביבה אמר כי הערכת הקרקע הספציפית (המוחלת על פרויקטים עם שווי קרקע מעל 20 מיליארד וונד) איטית מסיבות רבות. על פי חוזר 36 של משרד משאבי הטבע והסביבה, ישנן 5 שיטות להערכת שווי, אך 3 השיטות הנפוצות הן עודף, הכנסה והשוואה. עם זאת, באמצעות מידע ממספר מקרים, יחידות הייעוץ מודאגות מכך ששיטות אלו אינן מובטחות, אם מיושמות על כל פרויקט ספציפי, במיוחד אם גורמי הקלט אינם יציבים, מה שמוביל לתוצאות תפוקה שגויות. לדוגמה, שיטת ההשוואה, ששטח זה תמיד היה אדמה חקלאית, אין עסקה ולכן לא ניתן להשוות אותו. או ששיטות העודף וההכנסה צריכות לקבוע הכנסות פיתוח, שיעור הון השקעה, מחיר ליחידה... וזה מאוד מסובך. לכן, יחידות הייעוץ עשו זאת שוב ושוב, המשרד סייע ליחידות הייעוץ אך התוצאות אינן משכנעות. מכיוון שיש צורך להניח ולהעריך, והפרויקטים הללו כולם גדולים מאוד בשטחם, הסיכון לטעות בין אדם אחד לאחר, אפילו קטן מאוד, יכול ליצור הפסד גדול. בנוסף, משרד משאבי הטבע והסביבה מעדכן גם את חוזר 36, המתמקד בשיטות הערכה.

זוהי גם אחת הסיבות לכך שוועדת העם המחוזית פרסמה מסמך המבקש ממשרד משאבי הטבע והסביבה להציע לראש הממשלה לשקול ולכוון את הקמתה של קבוצת עבודה המורכבת מחברים ממשרד משאבי הטבע והסביבה, משרד הבינוי, משרד האוצר ומשרדים וענפים קשורים, כדי לתמוך ולהדריך את מחוז בין תואן בקביעת מחירי קרקעות באופן כללי ובפרויקט קומפלקס התיירות של עמק האוקיינוס ​​בפרט. נכון לעכשיו, הממשלה המרכזית פרסמה מסמך המסכים לתמוך בין תואן בהערכת מחירי קרקעות ספציפיים בפרויקט נובה-וורלד פאן ת'ייט...

כמו כן, לדברי נציג מחלקת משאבי הטבע והסביבה, בהשוואה ל-NovaWorld Phan Thiet, הערכת שווי קרקעות בפארקים תעשייתיים פשוטה יותר. עם זאת, במצב הנוכחי, יש צורך גם בחישוב שווי ספציפי בעזרת הממשלה המרכזית כדי להיות בטוחים יותר. בהקדם האפשרי, ייפתרו המכשולים הקשורים למחירי קרקע ספציפיים של פרויקטים גדולים במחוז.

ההודעה הרשמית ששלחה ועדת העם המחוזית למשרד משאבי הטבע והסביבה הדגישה גם כי עבודת הערכת הקרקעות הנוכחית מורכבת מאוד משום שהיא כוללת מגזרים ותחומים רבים המווסתים פרמטרים של השקעה, תכנון, בנייה, קרקעות, מימון, בנקאות, שוק... ודורשת מהמיישם ידע וניסיון כללי בתחומים רבים כדי שיוכל להבין באופן מלא את תוכן שיטת הערכת הקרקעות וליישם, להעריך ולהעריך כראוי. בינתיים, לעובדי מגזר משאבי הטבע והסביבה במחוז אין ניסיון רב בתחומים מיוחדים של מחיר, מימון, בנייה... כדי לעמוד בדרישות עבודת הערכת הקרקעות המורכבת מאוד כפי שהיא כיום. לכן, ועדת העם המחוזית הציעה שמשרד משאבי הטבע והסביבה ימליץ לראש הממשלה לשקול ולכוון את הקמתה של קבוצת עבודה שתתמוך ותנחה את מחוז בין תואן בקביעת מחירי הקרקעות באופן כללי ובפרויקט קומפלקס התיירות של עמק האוקיינוס ​​בפרט, כך שניתן יהיה לפרוס את הפרויקטים, להפעיל אותם ולפתח את הכלכלה החברתית המקומית.

מָקוֹר: https://baobinhthuan.com.vn/nguy-co-gia-dat-de-doa-su-phat-trien-bai-2-109212.html