הסיכון של עליית מחירי הקרקע "מאיים" על הפיתוח. חלק 2

העיכוב בקביעת מחירי חכירת קרקעות שנתיים וחד-פעמיים השפיע על סביבת ההשקעות, השפיע על הייצור והתכנון העסקי, ומונע מימון משכנתאות להשקעות, במיוחד עבור פרויקטים גדולים של השקעה עם הון משמעותי (כגון פרויקט אחסון ונמל גז טבעי נוזלי, תחנות הכוח התרמיות סון מיי I ו-II, ופרויקט ייצור להבי טורבינות רוח...). ללא מדיניות מהירה והחלטית, הדבר ישפיע לרעה על סביבת ההשקעות ועל תוצאות משיכת ההשקעות של המחוז – הצהירה מועצת ניהול פארקי התעשייה המחוזיים.

צד אחד חסר סבלנות, השני זהיר.

בעוד ש-NovaWorld Phan Thiet ממתינה למחירי קרקע ספציפיים כדי "לשחרר" פעילויות בנייה נוספות ולהשלים את האזור העירוני הכלכלי והתיירותי שלה עד סוף 2025, גם פארקי תעשייה חדשים בהאם טאן ממתינים לקביעת מחירי קרקע ספציפיים לפני חכירת קרקעות. רק אז ניתן יהיה להמשיך בבנייה לפי לוח הזמנים המתוכנן. לדוגמה, פארק התעשייה טאן דוק מתוכנן להתחיל בבנייה ברבעון השני של 2023, אך הוא נחשב קשה לביצוע עקב עיכובים בתהליך הקביעה, הערכת ואישור מחירי קרקע ספציפיים (לקרקעות למגורים וחקלאות בתוך אזורי מגורים). זה דורש תיקונים ותוספות רבים, המשפיעים על מאמצי הפיצויים והיישוב מחדש. נכון לעכשיו, המשקיע בפארק התעשייה הגיש בקשה להקצאת/חכירת קרקע המשתרעת על פני 61.17 דונם. עם זאת, אופיין הלא רציף של חלקות הקרקע יקשה על הקצאת/חכירת קרקעות וקבלת היתרי בנייה. בנוגע לפארק התעשייה סון מיי איי, המשקיע קיבל 76.78 דונם של קרקע בשלב הראשון על ידי ועדת העם המחוזית. עם זאת, כדי להמשיך בבנייה, נדרש מחיר קרקע ספציפי כדי לחתום על חוזה חכירת קרקע. בעבר, משרד משאבי הטבע והסביבה ארגן הליך מכרז וחתם על חוזה עם חברת ייעוץ (TMS Consulting Co., Ltd.) כדי לקבוע את מחיר חכירת הקרקע. לאחר מכתבי דחייה רבים, חברת הייעוץ דיווחה כי העיכוב בקביעת מחיר הקרקע הספציפי עבור פארק התעשייה סון מיי איי נבע מסקר ואיסוף מידע מוגבלים וקשים לקביעת הכנסות ועלויות הקשורות להערכת פרויקטים של פארקי תעשייה, וחוסר ראיות כדי להוכיח במלואן את הדרישות שנקבעו בחוזר 36/2014/TT-BTNMT מיום 30 ביוני 2014 של משרד משאבי הטבע והסביבה . לכן, ב-5 באפריל 2023, TMS Consulting Co., Ltd. שלחה מסמך ובו בקשה מיחידות רלוונטיות לסייע בסקירת מידע למטרות הערכת קרקע, יחד עם טיוטת דוח הסבר על תוצאות הערכת השווי. ועד היום, אנו עדיין ממתינים ל... התוצאות.

לכן, בסוף אפריל 2023, הגישה מועצת ניהול פארקי התעשייה המחוזיים דו"ח ובו ביקשו מסוכנויות פונקציונליות רלוונטיות לתמוך בפארק התעשייה טאן דוק בהשלמת ההליכים להתחלת הבנייה ברבעון השני של 2023, החל מקביעת מחיר הקרקע הספציפי ועד לאפשרות שהמשקיע יוכל לחתום על חוזה חכירת קרקע עבור 61.17 דונם. באופן דומה, עבור פארק התעשייה סון מיי 1, המשתרע על פני 76.7 דונם, התוכנית הוגשה לאישור הוועדה העממית המחוזית במאי 2023 כפי שביקשה חברת IPICO, כך שהחברה תוכל לשלם דמי שכירות קרקע, לחתום על חוזי חכירת קרקע ולארגן את בניית תשתית הפארק התעשייתי באזור זה.

ראוי לציין כי משקיעים בפארקים תעשייתיים שביצעו עבודות פיצויים ופינוי קרקעות והתכוננו להשקעה, כולם רוצים לחכור קרקע בסכום חד פעמי. פרויקטים קשורים כמו אחסון גז טבעי נוזלי ומתקן הנמל, פרויקט תחנת הכוח התרמית סון מיי I ופרויקט תחנת הכוח התרמית סון מיי II, המשתרעים על פני כ-300 דונם של קרקע, זקוקים גם הם לחכירת קרקע חד פעמית. בינתיים, על פי מידע ממועצת ניהול פארק התעשייה המחוזי, מכיוון שמחיר הקרקע הספציפי טרם נקבע, ארבעה פרויקטים (בשטח של 4.72 דונם) בפארק התעשייה האם קיאם I ופרויקט אחד (בשטח של 2.41 דונם) בפארק התעשייה האם קיאם II אושרו על ידי ועדת העם המחוזי לתשלום חכירת קרקע חד פעמית, אך המשקיעים טרם שילמו את דמי חכירת הקרקע בסכום חד פעמי, עיכוב שנמשך שלוש שנים. רצונם של המשקיעים לחכירת קרקע חד פעמית מקל על משיכת משקיעים משניים ומפשט את החשבונאות והבקשות להלוואה לביצוע הפרויקט.

למה הם נמצאים בעמדת כפייה?

נציגים ממשרד משאבי הטבע והסביבה הצהירו כי העיכוב בהערכת ערכי קרקע ספציפיים (המוחלים על פרויקטים עם שווי קרקע העולה על 20 מיליארד דונג וייטנאמי) נובע מכמה סיבות. על פי חוזר 36 של משרד משאבי הטבע והסביבה, ישנן חמש שיטות להערכת קרקע, אך שלוש השיטות הנפוצות ביותר - עודף, הכנסה והשוואה - נמצאות בשימוש מזה זמן רב. עם זאת, בהתבסס על מידע ממספר מקרים, חברות ייעוץ מודאגות מכך ששיטות אלו אינן אמינות לחלוטין כאשר הן מיושמות על פרויקטים ספציפיים, במיוחד כאשר גורמי הקלט אינם נלקחים בחשבון כראוי, מה שמוביל לתוצאות תפוקה לא מדויקות. לדוגמה, בשיטת ההשוואה, האזור המדובר היה היסטורית קרקע חקלאית ללא עסקאות, מה שהופך את ההשוואה לבלתי אפשרית. באופן דומה, שיטות העודף וההכנסה דורשות קביעת הכנסות פיתוח, הון השקעה ליחידה, מחירי יחידה וכו', שהם מורכבים מאוד. לכן, יחידות הייעוץ עדכנו שוב ושוב את התוכניות, והמחלקה סייעה להן, אך התוצאות שהתקבלו עדיין אינן משכנעות. מכיוון שהנחות והערכות נחוצות, ולכל הפרויקטים הללו יש שטחים גדולים מאוד, הסיכון לטעויות בין אנשים שונים, אפילו קטנות מאוד, עלול להוביל להפסדים משמעותיים. יתר על כן, משרד משאבי הטבע והסביבה מעדכן גם את חוזר 36, תוך התמקדות בשיטות הערכה.

זוהי גם אחת הסיבות לכך שוועדת העם המחוזית שלחה לאחרונה מסמך למשרד משאבי הטבע והסביבה בבקשה מראש הממשלה לשקול ולכוון את הקמתה של קבוצת עבודה המורכבת מחברים ממשרד משאבי הטבע והסביבה, משרד הבינוי , משרד האוצר ומשרדים וסוכנויות רלוונטיות אחרות כדי לתמוך ולהדריך את מחוז בין תואן בקביעת מחירי הקרקעות באופן כללי ובפרויקט קומפלקס התיירות אושן ואלי בפרט. נכון לעכשיו, הממשלה המרכזית פרסמה מסמך המסכים לתמוך בין תואן בהערכת הקרקע הספציפית בפרויקט נובה וורלד פאן ת'ייט...

לדברי נציג מטעם משרד משאבי הטבע והסביבה, בהשוואה ל-NovaWorld Phan Thiet, הערכת שווי קרקעות באזורי תעשייה פשוטה יותר. עם זאת, בנסיבות הנוכחיות, עדיין נדרש חישוב שווי ספציפי בסיוע הממשלה המרכזית לקבלת ביטחון רב יותר. המכשולים הקשורים למחירי קרקע ספציפיים עבור פרויקטים גדולים במחוז ייפתרו בהקדם האפשרי.

במכתב הרשמי של ועדת העם המחוזית למשרד משאבי הטבע והסביבה נכתב כי תהליך הערכת הקרקעות הנוכחי מורכב ביותר משום שהוא כרוך במגזרים ותחומים רבים המווסתים פרמטרים הקשורים להשקעות, תכנון, בנייה, קרקעות, מימון, בנקאות ושוק. הדבר דורש מהמבצעים ידע וניסיון כללי בתחומים רבים על מנת להבין באופן מלא את תוכן מתודולוגיית הערכת הקרקע לצורך יישום, הערכה והערכה נאותים. בינתיים, לצוות המחלקה המחוזית למשאבי הטבע והסביבה חסר ניסיון מספיק בתחומים מיוחדים כגון תמחור, מימון ובנייה כדי לעמוד בדרישות עבודת הערכת הקרקעות המורכבת הנוכחית. לכן, ועדת העם המחוזית מבקשת ממשרד משאבי הטבע והסביבה להציע לראש הממשלה לשקול ולכוון את הקמתה של קבוצת עבודה שתתמוך ותנחה את מחוז בין תואן בקביעת מחירי הקרקעות באופן כללי ובפרויקט קומפלקס התיירות של אושן ואלי בפרט, כך שניתן יהיה ליישם ולהפעיל את הפרויקטים בקרוב, ולתרום לפיתוח החברתי -כלכלי של היישוב.

מָקוֹר: https://baobinhthuan.com.vn/nguy-co-gia-dat-de-doa-su-phat-trien-bai-2-109212.html