הביקוש להשכרות גבוה מאוד.
בהאנוי, כמעט 2 מיליון איש גרים כיום בפנסיונים, מיני-דירות וסוגים אחרים של דיור שנבנה על ידי תושבים להשכרה. מידע זה נחשף במהלך פגישה שנערכה לאחרונה בין יו"ר העיר האנוי לעובדים ופועלים בבירה.
לפיכך, עם אוכלוסייתה של האנוי המונה כמעט 9 מיליון איש, קבוצת תושבים זו מהווה יותר מ-20%. במילים אחרות, על כל ארבעה עד חמישה אנשים המתגוררים בהאנוי, אדם אחד מתגורר בחדרים שכורים, מיני-דירות או מקומות מגורים שכורים אחרים.
הדיירים יכולים להיות מורה צעיר, עובד בסופרמרקט, מאבטח, נהג, פועל בניין או עובד שירותים שעדיין אין לו דיור יציב וראוי.
כמובן, אנשים אלה, ורבים אחרים במעמד הביניים, עדיין רחוקים מרכישת בית, במיוחד כאשר מדד מחירי הבתים להכנסה (PIR) בווייטנאם נע כיום בין פי 23.7 ל-30, נתון שהוצג בפורום הנדל"ן של וייטנאם בתחילת יוני 2026.
משמעות הדבר היא שמחירי הבתים עלו הרבה יותר מהר מהכנסות העובדים. החלום של בעלות על בית יציב, שנחשב בעבר ליסוד לחיים בטוחים ומשגשגים, הופך להיות קשה יותר ויותר להגשמת משפחות צעירות רבות.
באופן פרדוקסלי, בווייטנאם יש כיום אחד משיעורי בעלות הבתים הגבוהים בעולם , כ-90%. אך זהו במידה רבה הישג של דורות קודמים.
עם כוח העבודה הצעיר והמהגרים של ימינו, הסיפור שונה, שכן מחירי הבתים בווייטנאם עלו בכ-59% בחמש השנים האחרונות בלבד, על פי חישובים של חברות ייעוץ נדל"ן.
אם מסתכלים על מרכזים תעשייתיים גדולים כמו האי פונג , המונה למעלה מ-370,000 עובדים, הביקוש לדיור להשכרה מגיע לכ-33,000 יחידות, אך ההיצע הקיים עומד רק על כ-12%, על פי רשויות האי פונג.
מחסור בדיור להשכרה קיים גם בבק נין, הונג ין ואזורי תעשייה רבים אחרים.
רוב העובדים עדיין גרים בדיור בלתי פורמלי שנבנה על ידי משקי בית, דבר המהווה סיכונים רבים בנוגע לבטיחות אש, סביבת מגורים ואיכות השירות.
תפקידי הצדדים
במשך שנים רבות, האפשרות הנבונה ביותר עבור עסקי נדל"ן הייתה לבנות כדי למכור. לאחר השלמת הפרויקט, המוצרים נמכרו, ההון הוחזר במהירות, והעסק לא היה צריך לנהל את הנכס במשך שנים רבות לאחר מכן.
לעומת זאת, דיור להשכרה דורש הוצאה הונית גדולה, תקופת החזר ארוכה ויכולת לנהל ולתפעל אותו במשך עשרות שנים.
הסיבה אינה טמונה אך ורק בחברה.
המנגנון הנוכחי עדיין דורש מעסקים לשלם דמי שימוש משמעותיים מראש. בינתיים, לשוק חסרים מקורות מימון ארוכי טווח כמו קרנות השקעות נדל"ן (REITs) לתמיכה בפרויקטים עם תקופות החזר ארוכות.
הבעיה מסתבכת עוד יותר בשל העובדה שתשואות השכירות בווייטנאם הן כיום רק כ-2-4% בשנה, נמוכות בהרבה משווקים רבים באזור ואף פחות אטרקטיביות מפיקדונות חיסכון בבנקים. עובדה זו גורמת לעסקים רבים להסס להשקיע במגזר זה.
שוק דיור להשכרה יכול לשגשג רק כאשר כל ארבעת הצדדים רואים תועלת: שוכרים זקוקים למחירים סבירים, עסקים זקוקים לרווחים אטרקטיביים מספיק, בנקים זקוקים לתזרים מזומנים יציב, והממשלה צריכה לטפל בנושאי רווחה חברתית ותעסוקה.
כדי לשנות את בחירותיהם של עסקים, הממשלה לא יכולה להסתמך פשוט על צווים מנהליים. חשוב מכך, עליה ליצור מנגנונים אטרקטיביים מספיק כדי שעסקים יוכלו להשתתף.
מדינות רבות אינן רואות בדיור להשכרה רק מוצר נדל"ן. הן רואות בו חלק מתשתית עירונית, בדומה לתחבורה, בתי ספר או בתי חולים.
מתוך גישה זו, מתעצבת בהדרגה מסגרת מדיניות חדשה, המגדירה בבירור ארבע קבוצות: דיור מסחרי, דיור להשכרה, דיור ציבורי ודיור מסובסד.
הבחנה ברורה זו מסייעת למדינה לקבוע אילו תחומים יש להשאיר לשוק לפעול באופן עצמאי, אילו תחומים זקוקים לתמיכה, ואילו קבוצות צריכות להיות מובטחות על ידי מדיניות ציבורית.
כדי להשיג זאת, הממשלה ביקשה מהרשויות המקומיות לבחון בדחיפות את צורכי הדיור עד יוני 2026, כבסיס לתיקון חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן בעתיד הקרוב.
מה יכול להיות הפתרון?
במקום פשוט לפנות קרקעות ולבנות מבנים חדשים, הרשויות שוקלות מנגנון שיאפשר לעסקים לרכוש פרויקטים מסחריים או דיור ציבורי קיימים ולהמיר אותם למודלים להשכרה.
במקביל, חלק מקרנות הדיור שבבעלות המדינה ינוצל בפרויקטים מסחריים להרחבת ההיצע.
כדי לפצות על תשואות השכירות הנמוכות, ייתכן שתינתן לעסקים הזדמנויות לפתח פעילויות מסחריות ושירותיות נלוות כדי לייצר הכנסות נוספות. כמו כן נבחנת מדיניות אשראי ומיסוי מועדפים כדי למשוך הון להשקעה לטווח ארוך.
לא רק עסקים, אלא גם שוכרים זקוקים להגנה משפטית טובה יותר. הדאגה הגדולה ביותר עבור שוכרים רבים אינה רק שכר הדירה, אלא גם הסיכון לעליות מחירים פתאומיות, סיום חוזה בלתי צפוי או קשיים בגישה לשירותים ציבוריים בסיסיים כמו בתי ספר לילדיהם.
אם אנחנו רוצים שאנשים יקבלו שכירות ארוכת טווח במקום לנסות להיות בעלים של בית בכל מחיר, יש להבטיח את זכויות השוכרים באמצעות חוזים יציבים וסביבת מגורים שווה.
במהלך תהליך זה, המדינה צריכה להשקיע הון ראשוני כדי לבנות אמון בשוק, ובמקביל לבחון נכסים ציבוריים שאינם מנוצלים מספיק ולשפר את הסטנדרטים הטכניים עבור דיור להשכרה בקנה מידה קטן.
לכן, דיור להשכרה אינו רק סיפור על שוק הנדל"ן. זהו גם סיפור על זכותם של אנשים מן השורה לחיות בעיר.
הפרק הבא: ארבעה קשרים מרכזיים ליישום דיור להשכרה.
מקור: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-tu-phan-khuc-ben-le-thanh-chien-luoc-quoc-gia-2528647.html
![[תמונה] ראש הממשלה לה מין הונג מנהל את המושב הנושאי בנושא קידום פיתוח וחדשנות במדע ובטכנולוגיה.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/06/23/1782207872934_ndo_br_dsc-1724-jpg.webp)
