פתיחת השוק
באופן ספציפי, חוק הדיור 2023, שאושר לאחרונה על ידי האסיפה הלאומית , קובע כי: במקרה של קנייה ומכירה של בתים עם תקופת בעלות מוגבלת, הקונה מקבל תעודת בעלות (תעודת בעלות על הקרקע) לתקופה המוסכמת. עם תום תקופת הבעלות, הבעלות מועברת בחזרה לבעלים המקורי כפי שסוכם בחוזה. אם המוכר לא יקבל בחזרה את הבית עם תום תקופת הבעלות, העניין ייפתר בהתאם לסעיף 166 לחוק זה ולהוראות משפטיות רלוונטיות אחרות. יתר על כן, חוק הדיור 2023 קובע גם כי הצדדים רשאים להסכים שהמוכר ימכור את הבית לקונה בתוך תקופה מוגדרת. אם עסקת רכישת ומכירת הבית כוללת הסכם על תקופת הבעלות, הרשות המוסמכת המנפיקה את תעודת הבעלות על הקרקע חייבת לציין בבירור את תקופת הבעלות בתעודה.
על פי התקנות החדשות של חוק הדיור משנת 2023, לא רק דירות נופש אלא גם דירות משרדים ודירות שירות יקבלו אישורי בעלות.
לדברי מר נגוין טיין דונג, מנכ"ל חברת סאביסטה, באפריל 2023, צו 10 התיר להעניק לדירות קונדוטל ברחבי המדינה אישורי בעלות. עם זאת, מאז, מעט מאוד פרויקטים קיבלו אישורים אלה. בינתיים, סוגי דירות משרדים ודירות שירות אינם זכאים להן. כעת, עם חוק הדיור משנת 2023 שאושר על ידי האסיפה הלאומית, הוא מכסה את כל סוגי פרויקטי הנדל"ן עם מגבלת זמן לקבלת אישורי בעלות, מה שעוזר לפתור את צוואר הבקבוק בשוק. בעבר, לקוחות שרכשו סוגי נכסים אלה לא קיבלו אישורי בעלות, מה שגרם לעיכוב עסקאות. "זוהי התפתחות חדשה ומבורכת מאוד משום שהיא פותרת צווארי בקבוק רבים בשוק, תוך הבטחת זכויות הבעלים בביצוע עסקאות כגון קנייה, מכירה, העברה, משכנתא והשכרת דירות מבלי לעבור דרך היזם... התקנה, לאחר יישומה, תסייע לפתוח חסימות ותתרום להחייאת עסקאות בשוק הנדל"ן של נופש, דירות משרדים ודירות שירות", אמר מר דונג.
מנהיג חברת נדל"ן לאתרי נופש בבין תואן הביע את שמחתו על כך שהנפקת תעודות בעלות על קרקע (תעודות ורודות) עבור נדל"ן לטווח מוגבל הופכת כעת לחוקית, במיוחד עבור נכסי נופש, המושכים השקעות משמעותיות מעסקים ברחבי וייטנאם. במשך זמן רב, נדל"ן לאתרי נופש נחשב ל"היברידי" - המדינה מאפשרת לעסקים להשקיע ולקנות/למכור, אך אינה מנפיקה "תעודות לידה" בצורת תעודות בעלות על קרקע. הדבר השפיע לא רק על עסקים אלא גם על רוכשי בתים. ללא תעודות, נכסים רבים אינם יכולים לשמש כבטוחה להלוואות בנקאיות, והמדינה גם מאבדת הכנסות ממסים. "כיום, השוק עדיין מתמודד עם קשיים, ונדל"ן לאתרי נופש הוא מאתגר אף יותר. לכן, אנו מקווים שמדיניות חדשה זו תעזור ללקוחות להרגיש בטוחים יותר בעת רכישת בית. זה יכול לעזור לשוק להתאושש מהר מהצפוי", קיווה.
ציפיות עוזרות להוריד מחירים.
לדברי האדריכל טראן טואן, ריבוי הדירות המיניאטוריות ללא אישורי בעלות תקינים הוביל להופעתה של צורה מעוותת של דירות מיניאטוריות בשוק. אלו הן למעשה דירות שירות, כאשר בעלים מוכרים או משכירים אותן לעתים קרובות לטווח ארוך באמצעות חוזים לא פורמליים בכתב יד. אנשים רבים מוכנים לקנות אותן משום שהכנסתם הנמוכה מונעת מהם לרכוש בתים דו-משפחתיים או דירות. היעדר רגולציה מחמירה הוביל לתוצאות שליליות רבות, לאחרונה שריפת הדירות המיניאטוריות בהאנוי . כעת, לאחר שסוג זה של דירות מוכר ומוסדר, הוא יחזור לטבעו האמיתי, ויאפשר לאנשים בעלי הכנסה נמוכה לרכוש דיור בר השגה אך בטוח.
מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, בירך על חוק הדיור משנת 2023 על כך שהוא יורש את התקנות בנוגע לבעלות על דיור לטווח מוגבל מחוק הדיור משנת 2014, ועונה על צרכיו של פלח צרכנים המעוניינים רק לקנות ולהחזיק בדיור לתקופה מסוימת. התקנות בנוגע לבעלות על דיור לטווח מוגבל תורמות גם לפיתוח סוגי דיור לטווח מוגבל, כגון דירות שירות הבנויות על קרקע עם תקופת שימוש מקסימלית בקרקע של 50 שנה, הנמכרות במחירים נמוכים יותר מדירות עם בעלות בלתי מוגבלת. מר לה הואנג צ'או ציטט כדוגמה את פרויקט B ברחוב נגוין הואו קאן (מחוז בין טאן, הו צ'י מין סיטי), הכולל את אזור 1, קומפלקס דירות יוקרתי הבנוי על קרקע עם בעלות יציבה לטווח ארוך, שבה לרוכשי דירות יש בעלות בלתי מוגבלת. אזור 2 מורכב משטחי משרדים להשכרה ודירות שירות הבנויות על קרקע עם תקופת חכירה של 50 שנה. לקוני דירות שירות יש תקופת בעלות של 50 שנה ומחיר המכירה נמוך יותר מאשר באזור 1. זה נותן ללקוחות יותר אפשרויות ושקט נפשי, שכן הדירות שהם רוכשים, בין אם לבעלות לטווח ארוך או לטווח מוגבל, יקבלו אישורי בעלות ויהיו מוגנות על פי חוק.
לדוגמה, מר א' משכיר מגרש למר ב' למשך 20 שנה. מר ב' רשאי להשקיע בבניית בניין דירות כדי למכור דירות עם תקופות בעלות מוגבלות ללקוחות. מר ב' משקיע שנה בבנייה ומוכר את הדירות ללקוחות, שבבעלותם הן במשך 19 שנים במחיר נמוך יותר מדירות דומות עם תקופות בעלות בלתי מוגבלות. לאחר 20 שנה, הלקוחות מחזירים את הדירות למר ב', ומר ב' הורס את הבניין כדי להחזיר את הקרקע למר א'. דוגמה נוספת היא מר ג' שמוכר את ביתו למר ד', שבבעלותו במשך 20 שנה, גם במחיר נמוך יותר ממכירה ישירה. "מקרים אלה של קניית בתים עם תקופות בעלות מוגבלות מקבלים כולם אישורי בעלות לטווח מוגבל ומטופלים בהתאם לתקנות חוק הדיור, אשר יקדמו פיתוח חזק, בריא ובטוח של שוק הנדל"ן במגזרים רבים. זה גם ייצור תחרות ויסייע בהורדת מחירי הנדל"ן", ניתח מר צ'או.
לאחר הלגליזציה, עסקים גם בטוחים יותר להשקיע במגזר זה. זה עוזר לשוק להשיג היצע גדול יותר של דירות, ובכך להתחרות בדירות בבעלות ארוכת טווח וליצור פוטנציאל למהפכת מחירים.
אדריכל טראן טואן
[מודעה_2]
קישור למקור
תגובה (0)