פתרונות רבים להשבת מחירי הבתים לערכם האמיתי.

VTV.vn - כדי ששוק הנדל"ן יתאושש באופן בר-קיימא, עליו לפתור את בעיית הדיור בר השגה ולשלוט בעליות מחירים שעולות על הכנסותיהם של אנשים.

מומחים מאמינים שכדי ששוק הנדל"ן יתאושש באופן בר-קיימא, עליו לפתור את בעיית הדיור בר השגה ולשלוט בעליות מחירים שעולות על הכנסותיהם של אנשים.

הסרת צווארי בקבוק בשרשרת האספקה

לאחר שנים של צמיחה מהירה, שוק הנדל"ן ניצב בפני פרדוקס גדול: בעוד שהביקוש לדיור נותר גבוה, קשה יותר ויותר לאנשים לקנות בתים. בהו צ'י מין סיטי ובערים גדולות רבות אחרות, מחירי הדירות עלו על מחירי ההישג של עובדים בעלי הכנסה בינונית. הפער הגדול ביותר כיום טמון במגזר הדיור עבור אלו המרוויחים בין 20 ל-40 מיליון וונד לחודש.

בדברים שנשא בסמינר "שוק הנדל"ן 2026: התגברות על רוחות נגד, אימוץ מחזור חדש" שאורגן על ידי עיתון הפיננסים וההשקעות ב-12 במאי בהו צ'י מין סיטי, הצהיר ד"ר קאן ואן לוק, הכלכלן הראשי של בנק BIDV וחבר במועצה המייעצת הלאומית למדיניות פיננסית ומוניטרית, כי מחירי הדיור הנוכחיים נותרו גבוהים מדי בהשוואה להכנסה של רוב האוכלוסייה. לדבריו, כדי להפחית את מחירי הדיור, יש צורך תחילה להגדיל את ההיצע ולהסיר צווארי בקבוק חוקיים.

זוהי תצפית ראויה לציון, שכן במשך שנים רבות, עלויות משפטיות "הוסתרו" במחירי הבתים. פרויקט שלוקח 3 עד 5 שנים להשלמת ההליכים פירושו שעסקים צריכים לשאת בעלויות הון נוספות, הוצאות ריבית, עלויות הזדמנות ושלל עלויות נלוות אחרות. בסופו של דבר, קונה הבית הוא זה שמשלם את המחיר.

ברבעון הראשון של 2026, בכל המדינה היו יותר מ-40,000 דירות זכאיות למכירה, אך רק כ-7,000 מהן היו דיור בר השגה ודיור ציבורי.

מר נגו קוואנג פוק, המנכ"ל של חברת הנדל"ן פו דונג, אמר כי למרות שהביקוש לדיור בר השגה גבוה מאוד, עסקים מתמודדים עם קשיים כבר משלב רכישת הקרקע. יזמים נאלצים לעבור לאזורים פרבריים כדי למצוא קרקע במחירים סבירים, אך מציאת קרקע המתאימה לתכנון ועומדת בתנאים לפיתוח פרויקטים אינה קלה כלל.

מציאות זו משקפת בבירור את חוסר האיזון בשוק. ברבעון הראשון של 2026, בכל המדינה היו יותר מ-40,000 דירות זכאיות למכירה, אך רק כ-7,000 מהן היו דיור בר השגה ודיור ציבורי. הנתונים, שפורסמו על ידי גב' הואנג טו האנג, סגנית מנהלת מחלקת ניהול שוק השיכון והנדל"ן במשרד הבינוי, מראים כי ההיצע מוטה במידה רבה לכיוון פלח הדירות היוקרתי.

בינתיים, קבוצת ההכנסה הבינונית נמצאת ב"דרך ביניים". הם אינם זכאים לדיור ציבורי, אך גם אינם יכולים להרשות לעצמם פרויקטים יוקרתיים. ד"ר קאן ואן לוק הציע את הצורך לפתח באופן משמעותי דירות בשטח של 70 עד 100 מ"ר, במחיר של כ-3 עד 7 מיליארד דונג וייט ליחידה, בהתאם לאזור. קטגוריה זו נחשבת למתאים ביותר לצורכי הדיור הנוכחיים.

ראוי לציין כי גם גופי הרגולציה מתחילים להכיר בפער זה. משרד הבינוי בוחן את הכללתו של מנגנון לפיתוח דיור מסחרי בר השגה בחוק הדיור המתוקן. אם ייושם באופן מקיף, זה עשוי להיות נקודת מפנה, שתסייע לשוק לבסס פלח מוצרים יציב בטווח הביניים במקום להתמקד אך ורק בדיור יוקרתי כמו בשנים קודמות.

שקיפות כדי להפחית עליות מחירים

עליית מחירי הדיור נובעת לא רק מעלויות תשומות, אלא גם מספקולציות וחוסר שקיפות. זהו מצב שקיים כבר שנים רבות אך לא טופל באופן יסודי.

גב' הואנג טו האנג מאמינה שאחת הסיבות לעלייה הבלתי סבירה במחירי הנדל"ן היא תופעת "מניפולציית המחירים", ספקולציות וחוסר נתונים שקופים. כאשר השוק פועל על סמך שמועות וציפיות לעליות מחירים, הערך האמיתי של הנדל"ן מתעוות בקלות.

הקמת מאגר נתונים לאומי בנושא שוק הדיור והנדל"ן, שצפוי להיות פעיל במלואו החל מה-1 ביולי, נחשבת לפתרון מכריע להשבת הסדר לשוק. כאשר כל המידע המשפטי בנוגע לפרויקטים, תכנון, עסקאות ומחירי מכירה יפורסם, יהיה לאנשים בסיס לקביעת ערך אמיתי במקום לרדוף אחר עליות מחירים מלאכותיות.

סימן חיובי נוסף הוא שמדיניות האשראי עוברת בהדרגה לכיוון מענה על צרכי דיור אמיתיים. מר נגוין לה נאם, מנהל חטיבת הלקוחות הפרטיים בבנק המסחרי אסיה, אמר כי הבנק מבחין בבירור בין ספקולציות לצורכי דיור אמיתיים כדי לפתח מדיניות אשראי מתאימה. לדבריו, שיעורי הריבית הופכים ל"פילטר" טבעי בשוק. כאשר עלויות ההלוואה עולות, ספקולנטים לטווח קצר יצטרכו לשקול את האפשרויות שלהם ביתר קפידה, בעוד שהשוק יתן עדיפות לקונים שמתכוונים להתגורר בנכס.

הדבר מצביע על כך שהשוק נכנס לתקופה של קונסולידציה חזקה. פרויקטים המסתמכים אך ורק על פרסום או ציפיות לעליות מחירים יתקשו לשרוד בטווח הארוך. גב' טראן דיאם מיי, סגנית יו"ר מועצת המנהלים של קבוצת פייב סטאר, מאמינה שמה שחסר לשוק כיום יותר מכל אינו פרויקטים אלא אמון. לאחר תקופה של תנודתיות משמעותית, קונים מודאגים יותר מהיבטים משפטיים, מיכולות האכיפה ושווי הנכס לטווח ארוך.

כדי להחזיר את מחירי הדיור לערכם האמיתי, השוק אינו יכול להסתמך על פתרון יחיד. במקביל, יש צורך להסיר מכשולים משפטיים, להגדיל את היצע הדיור במחירים בינוניים, לשלוט בספקולציות, להבטיח שקיפות נתונים ולנהל אשראי בצורה רציונלית. כאשר השוק יפעל בצורה שקוף יותר וההיצע יענה על צורכי הדיור בפועל, מחירי הדיור יחזרו בהדרגה לרמה סבירה יותר בהתאם להכנסותיהם של אנשים.

זהו גם תנאי קריטי להתאוששות שוק הנדל"ן בצורה בריאה ובת קיימא, במקום להמשיך את מחזורי עליית המחירים המבוססים על ציפיות וספקולציות כמו בעבר.

מקור: https://vtv.vn/nhieu-giai-phap-dua-gia-nha-ve-gia-tri-that-10026051216535357.htm