הביקוש להשקעות נדל"ן עולה שוב

הירידה המתמשכת בריביות הפיקדונות בשנתיים האחרונות מושכת משקיעים בחזרה לאפיק הנדל"ן.

שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי חווה שינוי ברור, כאשר מספר רוכשי הבתים להשקעה עולה יותר ויותר על הביקוש האמיתי לדיור. שינוי זה אינו מקרי, אלא מונע על ידי גורמים רבים: ציפיות לעליות מחירים, החיפוש אחר מקלט בטוח לתזרים מזומנים והאטרקטיביות של אזורי לוויין המתפתחים במהירות.

עסקאות זינקו

על פי הסקר האחרון של קבוצת DKRA, עד 50% מרוכשי הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי והסביבה הם למטרות השקעה, בעיקר מכוונים לרווחים לטווח ארוך. באופן ספציפי, נתונים של 8 חודשים של קבוצת DKRA מראים התאוששות חזקה של השוק. היצע הדירות הגיע ליותר מ-28,000 יחידות, עלייה של 58% באותה תקופה; קצב הצריכה הגיע ליותר מ-20,000 יחידות, פי 3.1. עבור בתים טוריים ווילות, ההיצע גדל ב-71% ליותר מ-10,000 מוצרים, נפח הצריכה היה גבוה פי 4 מאשר בשנה שעברה. בפרט עבור קרקעות, למרות שהעלייה בהיצע הייתה זניחה, גם קצב הספיגה גדל פי 2.2.

פרויקט דירות בפרברי הו צ'י מין סיטי נפתח לאחרונה למכירה. צילום: טאן טאנה

"הגיל הנפוץ של לקוחות השקעה הוא 35-44, המהווים 37%, בעוד שקבוצת הרכישה למגורים מרוכזת בקבוצת הגיל הצעירה יותר, מ-25 עד 34, המהווה כ-40%. זה משקף את ההבדל בהתנהגות. בהתאם, לקוחות שקונים למגורים הם לרוב קוני בית בפעם הראשונה, ולכן הם מתעניינים מאוד במיקום, בנוחות ובסביבת המגורים, בעוד שלקוני השקעה יש לרוב נדל"ן, תזרים מזומנים פנוי וניסיון פיננסי, ולכן הם מתמקדים בעיקר ברווחיות ובפוטנציאל לעליית מחירים" - אמר מר וו הונג טאנג, סמנכ"ל קבוצת DKRA.

גב' שויין (המתגוררת ברובע וין הוי, הו צ'י מין סיטי) אמרה שבזכות עבודתה היציבה בבנק והכנסה של כ-80 מיליון וונד לחודש, היא ניצלה את מדיניות ההלוואות המועדפת של הבנק כדי לרכוש דירות בתשלומים לרכישת 2 דירות בוינהומס גרנד פארק (רובע לונג בין, הו צ'י מין סיטי). המטרה היא גם השקעה וגם השכרה כדי לקזז את עלויות הריבית. "שכר הדירה נחשב כתשלום ריבית, כעבור כמה שנים תהיה לי דירה נוספת" - אמרה גב' שויין.

בינתיים, גב' פואנג ברובע טו דוק, למרות שבבעלותה נכסי נדל"ן רבים בהו צ'י מין סיטי, דונג נאי ולאם דונג, המשיכה לאחרונה להשקיע בפרויקט בלונג האו (לשעבר קאן גיאוק, כיום במחוז טיי נין) תמורת 6-7 מיליארד וונד, גם למטרות השקעה. "מניסיוני, קניית נדל"ן והשארתו שם לא תביא להפסד של דבר, הרבה יותר בטוח מאשר ערוצים אחרים", שיתפה.

מר טא טרונג קיין, מנכ"ל חברת הנדל"ן וואוהום, ציין כי הירידה המתמשכת בריביות בשנתיים האחרונות הפכה את הנדל"ן לאפיק השקעה אטרקטיבי. גם הריביות על משכנתאות נמוכות, בנקים רבים שיתפו פעולה עם משקיעים כדי להציע מדיניות מועדפת לצעירים, כך שיוכלו ללוות רק כ-7%. בנוסף, נכנס לתוקף החוק החדש לעסקי נדל"ן, המסייע להפוך את העסקאות לשקופות יותר, להפחית סיכונים משפטיים וליצור אמון בקרב המשקיעים. "הסרת מסגרת מחירי הקרקעות והחלפתה ברשימת מחירים המתקרבת לשוק נחשבת להזדמנות מצוינת להרוויח מוקדם", הדגיש מר קיין.

בנוסף, הו צ'י מין סיטי והפרובינציות המערביות נכנסות לשלב החזק ביותר של פיתוח תשתיות מזה שנים רבות. פרויקטים מרכזיים כמו כביש הטבעת 3, כביש המהיר הו צ'י מין סיטי - מוק באי, קו מטרו 2, 3A, יחד עם קו מטרו 1 וסדרה של כבישים מהירים שהושלמו, יוצרים בהדרגה רשת חיבורים סינכרונית, ויוצרים דחיפה ישירה לערך הנדל"ן. "מחירי הקרקעות, הדירות והקרקעות בהו צ'י מין סיטי ובאזורים הסמוכים עלו בחדות, מה שהביא רווחים כפולים למשקיעים, הן ברווחי הון והן בתזרים מזומנים משכירות", אמר מר קיין.

זרמי ההשקעות משתנים

מגמה בולטת היא שזרימת הון מהצפון עוברת בצורה חדה לדרום, שכן משקיעים מבינים שעם אותה כמות הון, קניית נדל"ן להשכרה בהו צ'י מין סיטי יעילה יותר מאשר בשווקים אחרים. מר טראן מין טיין, מנהל המרכז למחקר שוק והבנת לקוחות בקבוצת One Mount, ציין כי שוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי נכנס למחזור צמיחה חדש.

לדברי מר טיין, הרחבת הגבולות המנהליים, במיוחד לאחר מיזוג בין דואונג ובה ריה-וונג טאו לתוך הו צ'י מין סיטי, יצרה עיר-על כלכלית, הרחיבה את מרחבי הפיתוח ומשכה השקעות בקנה מידה גדול. לצד זאת, קודמו פעילויות השקעה ציבוריות, סדרה של פרויקטים גדולים של תשתית החלו והושלמו באופן רציף, מה שפתח הזדמנויות גדולות לשוק הנדל"ן. דוגמה אופיינית לכך היא מודל ה-TOD (פיתוח עירוני לפי אוריינטציה של תחבורה ציבורית), המסייע להו צ'י מין סיטי לקבל 46 מגרשים נוספים בשטח של למעלה מ-7,300 דונם ליישום. מתוכם, 11 מיקומי פיילוט לאורך קווי המטרו מס' 1, מס' 2 וכביש הטבעת 3 צפויים להפוך אזורים פרבריים למרכזים חדשים. על פי תחזיתו של מר טיין, מחירי הנדל"ן באזורים אלה עשויים לעלות ב-20% - 30% לאחר השלמת התשתית. "פרויקטים מרכזיים של תשתית כגון כביש הטבעת 2, כביש הטבעת 3, קווי מטרו 1, 2 וגשרי ת'ו ת'יאם 3 ו-4 משלימים בהדרגה את רשת התחבורה. תכנון ת'ו ת'יאם כמרכז פיננסי בינלאומי חדש מבטיח להביא ביקוש רב למשרדים ברמה A ולדיור יוקרתי, ובכך לחזק את מעמדה של הו צ'י מין סיטי כשוק התוסס ביותר במדינה" - ציפה מר טיין.

ד"ר פאם וייט תואן, מנהל המכון לכלכלה וסביבה של הו צ'י מין סיטי, אמר כי הביקוש הגובר לנדל"ן להשקעה בתקופה זו הוא מגמה נורמלית, המשקפת את הביקוש בפועל לתזרים מזומנים ריק. "המעבר מביקוש למגורים להשקעה מראה את בגרות שוק הנדל"ן הווייטנאמי", אמר מר תואן בדבריו.

בהתחשב בהתפתחויות בשוק, מומחים מאמינים כי שוק הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי עשוי להיכנס לשלב פריחה החל משנת 2030, כאשר פרויקטים מרכזיים של תשתית ייכנסו לפעילות וטה'יאם תהפוך למרכז פיננסי בינלאומי. מכיוון שדברים אלה לא רק מעלים את ערכי הנדל"ן לרמה שיא, אלא גם מושכים מאוד זרימות הון בינלאומיות, ומושכים קהילה של מומחים ברמה גבוהה לחיות ולעבוד.

מנקודת מבט אחרת, מר טראן חאן קוואנג, המנכ"ל של חברת הנדל"ן וייט אן הואה, אמר כי ההיצע בשוק הנדל"ן אינו חסר, אך רוב המוצרים יקרים. רוב הקונים כבר מחזיקים בבעלותם של בתים, משתתפים רק למטרות השקעה ומחכים לעליית המחירים כדי למכור אותם מחדש.

בנוסף, חלק מהתקנות החדשות הקשורות לנדל"ן יוצרות, שלא במתכוון, חוסר איזון. לדוגמה, הידוק חלוקת הקרקעות ומכירתן, תקנות מחמירות יותר על דמי שימוש בקרקע, או מנגנון "פיצוי עצמי" מקשים על פרויקטים קטנים. בעוד שפרויקטים בקנה מידה גדול נתמכים על ידי המדינה מבחינת פיצוי, הם מציעים את מוצריהם לשוק במחירים גבוהים בהרבה מהעלות בפועל. זה יוצר היצע גדול אך המחירים אינם משקפים את הערך האמיתי, מעוות את השוק ומחסל הזדמנויות עבור משקיעים משניים.

קידום פלח הדיור בעלות נמוכה

בהקשר של כיוון הממשלה לפיתוח דיור בר השגה, אמר מר טראן חאן קוואנג כי יש צורך להאיץ את התקדמות פרויקטים של דיור ציבורי, תוך עידוד עסקים להשקיע במגזר הדיור המסחרי במחירים הולמים. חשוב מכך, יש צורך לקצר את ההליכים המשפטיים כדי שפרויקטים בעלות נמוכה יוכלו להיכנס לשוק במהרה, ליצור תחרות עם מוצרים יוקרתיים, ובכך לסייע באיזון מחירים ובפיתוח השוק בצורה בריאה יותר.

מקור: https://nld.com.vn/nhu-cau-dau-tu-bat-dong-san-tang-tro-lai-1962509222026228.htm