הקצאת הון לנדל"ן

שוק הנדל"ן נכנס לתקופה של רה-ארגון משמעותי, שכן זרימות האשראי אינן מפוזרות עוד כבעבר. עם צמיחת האשראי שעולה בהרבה על צמיחת הפיקדונות, לחץ הנזילות גובר, מה שמאלץ את הרגולטורים לווסת את זרימות הכסף באופן סלקטיבי יותר.

Báo An Giang•31/05/2026

Đồ họa: HỒNG ANH

גרפיקה: הונג אן

עם זאת, מומחים כלכליים רבים טוענים כי במקום להשוות סיכונים לכל מגזרי הנדל"ן, יש צורך לתכנן מנגנוני אשראי נפרדים עבור מגזרי דיור המשרתים צורכי דיור אמיתיים, תוך פתיחת ערוצי הון נוספים לטווח בינוני וארוך כדי להפחית את התלות באשראי בנקאי.

זרימות השקעות נדל"ן סלקטיביות

שוק הנדל"ן הווייטנאמי מראה סימני התאוששות לאחר תקופה ארוכה של קיפאון. עסקאות משתפרות בהדרגה, הביקוש לדיור עולה שוב, והשקעות מואצות בתשתיות הובילו לביקוש משמעותי להון הן מצד עסקים והן מצד רוכשי בתים. עם זאת, בניגוד לתקופה הקודמת, זרימת האשראי כבר אינה משתחררת ללא הבחנה, אלא מווסתת בצורה הדוקה יותר, תוך מתן עדיפות למגזרים בטוחים בעלי ביקוש אמיתי.

לדברי נגוין פי לאן, מנהל מחלקת החיזוי והסטטיסטיקה ומנהל היציבות המוניטרית והפיננסית (בנק המדינה של וייטנאם), נכון ל-14 במאי, האשראי המצטבר במערכת כולה הגיע לכ-19.4 מיליון מיליארד וייטנאם דונג, עלייה של 18.3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, בעוד שגיוס ההון גדל בכ-14.9% והגיע לכ-18.1 מיליון מיליארד וייטנאם דונג. הפער הגדול בין אשראי לגיוס הון יוצר לחץ משמעותי על הנזילות של מערכת הבנקאות. בהקשר זה, בנק המדינה של וייטנאם ממשיך לכוון את זרימת ההון למגזרי הייצור והעסקים, תעשיות עדיפות ומנועי צמיחה חדשים כגון טרנספורמציה דיגיטלית, טרנספורמציה ירוקה, כלכלה מעגלית ומדע וטכנולוגיה .

בכל הנוגע לנדל"ן, האשראי עדיין נשמר אך עם בקרת סיכונים מחמירה יותר. מר לאן הדגיש כי סוכנויות רגולטוריות חייבות לווסת את זרימות ההון בצורה הולמת בין תעשיות ומגזרים, משום שמתן עדיפות יתר לכל מגזר אחד יקשה על מגזרים רבים אחרים, במיוחד עסקים קטנים, בינוניים ומיקרו, גישה להון.

לפי Vietcombank Securities (VCBS), האשראי לנדל"ן בשנת 2026 צפוי להמשיך ולגדול, אך בקצב איטי וסלקטיבי יותר בהשוואה לשנת 2025, עקב הפיקוח המחמיר של הבנק המרכזי של וייטנאם על אשראי הניתן למגזרים בסיכון גבוה. מתחילת 2026, הרשות הרגולטורית דרשה ממוסדות אשראי להבטיח שצמיחת האשראי לנדל"ן לא תעלה על קצב צמיחת האשראי הכולל של מערכת הבנקאות כולה.

למעשה, הבנק המרכזי של וייטנאם ממשיך להקל על הגישה להון עבור מגזר הנדל"ן, כפי שמעיד הצמיחה החזקה המתמשכת באשראי הנדל"ן. על פי משרד הבינוי, נכון ל-28 בפברואר, סך האשראי הנפרע עבור פעילויות עסקיות נדל"ן הגיע לכ-2,235 טריליון וייטנאם דונג, עלייה של 11.7% בהשוואה לרבעון הרביעי של 2025 ועלייה משמעותית של 43% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, עסקים רבים מדווחים כי הגישה להון קשה משמעותית בתקופה זו.

יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), לה הואנג צ'או, שיתף כי תוכנית צמיחת האשראי לשנת 2026 עומדת על כ-15%, נמוך מ-19.1% בשנה הקודמת, בעוד שביקוש ההון בשוק נותר גבוה מאוד. עובדה זו יוצרת לחץ ניכר.

מלבד לחץ אשראי, גם עליית ריביות מוסיפה לנטל על השוק. למרות שריביות נומינליות נוטות לרדת, עלות ההון בפועל עבור עסקי נדל"ן נותרה גבוהה עקב גישה מוגבלת להון. מר פאן דוי הונג, אנליסט בכיר בחברת המניות המשותפת של Vietnam Investment Credit Rating, הזהיר גם כי קיים סיכון של מימון מחדש עבור יזמי נדל"ן של אתרי נופש או אלו המתמודדים עם בעיות משפטיות.

לא ניתן ליישם אשראי באופן אחיד.

אחת הסוגיות המדוברות ביותר כיום היא הקצאת אשראי לשוק הנדל"ן. לדברי מומחים, יישום מנגנון אשראי אחיד יחסית על כל מגזרי הנדל"ן יוצר בעיות משמעותיות, ומקשה על פרויקטים רבים המשרתים צורכי דיור אמיתיים גישה להון. מנכ"ל OBC Holding, טראן ואן הייאו, טוען כי קיבוץ כל מגזרי הנדל"ן לסל אשראי אחד עיוותה את עלויות ההון והשפיעה ישירות על גישת האנשים לדיור.

דיור ציבורי או דיור בר השגה המשרתים את צורכי הדיור האמיתיים אינם יכולים לעמוד באותם ריביות ומגבלות אשראי כמו נדל"ן ספקולטיבי או נדל"ן יוקרתי לאתרי נופש. "מדיניות אשראי אחידה לא רק יוצרת חוסר איזון בעלויות ההון, אלא בסופו של דבר מוסיפה ישירות למחיר המכירה, מה שהופך את חלום הבעלות על בית רחוק יותר ויותר מהישג יד", הוסיף מר הייאו. מר צ'או, שחולק את אותה דעה, טען גם כי יש לסווג נדל"ן כך שיספק אשראי מתאים במקום להשוות את כל הסגמנטים כמסוכנים. לדיור ציבורי יש רמת בטיחות של עד 99%, בעוד שדיור בר השגה ונדל"ן תעשייתי שייכים גם הם לקבוצת הסיכון הנמוך.

נכון לעכשיו, הבנק המרכזי של וייטנאם בוחן הצעות הקשורות לסיווג נדל"ן כדי לפתח מנגנוני אשראי מתאימים יותר בעתיד. במהלך פגישה עם הבנק המרכזי של וייטנאם בסוף אפריל 2026, ראש הממשלה לה מין הונג ביקש מהמגזר הבנקאי לחקור ולסווג כל סוג של נדל"ן כדי להחיל מגבלות אשראי מתאימות, תוך עידוד פיתוח של דיור ציבורי ואזורי תעשייה.

מנהיגים רבים בבנקים מסחריים הדגישו גם את האלמנט "הסלקטיבי" בהלוואות נדל"ן. יו"ר VPBank, נגו צ'י דונג, הצהיר כי הדבר החשוב אינו האם להשקיע בנדל"ן או לא, אלא לבחור את הסגמנט הנכון. VPBank נותנת עדיפות להון לפרויקטים של דיור העונים על צרכים אמיתיים, במיוחד דיור ציבורי וסגמנט הביניים, תוך הגבלת מימון לפרויקטים של נופש או סגמנטים ספקולטיביים יוקרתיים.

יו"ר Techcombank, הו הונג אן, הצהיר גם כי הבנק בוחר לממן רק פרויקטים בעלי נזילות טובה, תיעוד משפטי מלא ולקוחות בעלי יכולת פיננסית ברורה. בינתיים, יו"ר SHB, דו קוואנג היי, הדגיש כי הון SHB ממוקד כיום בפרויקטים של תשתית, דיור ציבורי, דיור לצעירים ונדל"ן תעשייתי - מגזרים הנחשבים בעלי ביקוש אמיתי ויכולת ספיגה טובה.

אשראי בנקאי נתפס כ"עמוד תווך" חיוני בשוק הנדל"ן. עם זאת, רבים טוענים כי הסתמכות יתר על הלוואות בנקאיות הופכת את השוק לפגיע לתנודות בריביות ובמדיניות המוניטרית.

אשראי בנקאי נתפס כ"עמוד תווך" חיוני בשוק הנדל"ן. עם זאת, רבים טוענים כי הסתמכות יתר על הלוואות בנקאיות הופכת את השוק לפגיע לתנודות בריביות ובמדיניות מוניטרית. ד"ר קאן ואן לוק, הכלכלן הראשי של BIDV, מציע כי בטווח הארוך, יש צורך לפתח ערוצי גיוס הון אחרים כגון אג"ח קונצרניות, קרנות השקעות נדל"ן (REITs) וקרנות דיור כדי להפחית את הלחץ על מערכת הבנקאות.

האתגר הנוכחי לשוק הנדל"ן אינו רק הקלת האשראי, אלא חשוב מכך, הקצאת הון באופן סלקטיבי, מתן עדיפות למגזרים המשרתים צרכים אמיתיים, ובמקביל קידום רפורמות מוסדיות ופתרון סוגיות משפטיות המעכבות פרויקטים. למעשה, על פי נתוני HoREA, עדיין ישנם כ-4,500 פרויקטים ברחבי הארץ המתמודדים עם מכשולים משפטיים, ו"מקפיאים" למעלה מ-2.5 טריליון וונד הון השקעה.

לפי עיתון נהאן דאן

מקור: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html