קואנג נאם מחפשת דרכים לגבות דמי שימוש בקרקע

אזור קון טיין העירוני (הוי אן) הוא אחד הפרויקטים שצפויים לגבות אגרות שימוש בקרקע גדולות בשנת 2024.

התקדמות האיסוף נמוכה מדי

הכנסות התקציב המקומיות של קואנג נאם בשנת 2023 חרגו מההערכה ב-2.7% בהקשר של קריסה כלכלית (-8.25% מהצריכה הכלכלית), וזו הייתה הפתעה מעבר לציפיותיהם של אנשים רבים (כולל הממשלה וסוכנויות ניהול). תוצאה מרשימה זו נחשבת ל"קאמבק מרהיב" בהכנסות התקציב המקומיות.

עם זאת, ניתוח מראה כי הכנסות התקציב גדלו, אך גביית אגרת השימוש בקרקע לא הייתה חיובית, שכן לא הצליחה לגבות את 2,300 מיליארד דונג וינדי המשוער, אלא גבתה רק יותר מ-1,911.6 מיליארד דונג וינדי (מה שהגיע רק ל-83.1% מהאומדן).

משהו בלתי צפוי קרה. תוכנית ההכנסות התקציבית של קואנג נאם יורדת. כל סעיפי ההכנסה העיקריים בשנת 2024 נמוכים מההערכה ומהיישום בשנת 2023 (נקבעו על 20,100 מיליארד וונד בלבד במקום 20,880 מיליארד וונד כמו בשנת 2023), אך במקום הערכה של 2,300 מיליארד כמו בשנה הקודמת, או הערכה נמוכה יותר, גביית אגרת השימוש בקרקע נקבעה על עד 2,700 מיליארד וונד. נתון זה גדל ב-17.4% מההערכה, עלייה של 35% בהשוואה ליישום בשנת 2023.

ההכנסות המשוערות משימוש בקרקע גדלו ב-400 מיליארד דונג וייטנאמי, בעוד שהכלכלה עדיין לא יציבה, שוק הנדל"ן לא הראה סימני שיפור, מדובר באמת בסכום עצום. סוכנויות ניהול רבות צופות את הסיכון לאי השגת הגבייה משום שהן אינן יודעות או אינן יודעות היכן לגבות.

רשות המסים צופה גם את הקושי בגביית הכנסות תקציביות משימוש בקרקע, אך מקווה להסתמך על התוכנית לקבלת, הפצת רשומות וקביעת השלמת התחייבויות כספיות בקרקע באופן אלקטרוני, אשר מיושמת מאז אוקטובר 2023. בנוסף, היא תחשב מגביית כספים ממפעלים שחייבים באגרות שימוש בקרקע משנים קודמות ומפרויקטים הנובעים מכך.

המציאות קשה הרבה יותר מההערכה. רשות המסים הודיעה כי נכון ל-30 באפריל 2024, 18/18 מחוזות, עיירות וערים השלימו את חיבור רישומי המקרקעין האלקטרוניים עם כמעט 9,900 קבלות העברה אלקטרוניות שהתקבלו מסוכנות משאבי הטבע והסביבה והחוב מהכנסות הקרקע ירד ב-104 מיליארד דונג וייטנאמי. עם זאת, הכנסות התקציב עד ל-31 במאי 2024 הגיעו ל-43.3% מההערכה (מעל 8,694 מיליארד דונג וייטנאמי).

רוב ההכנסות והכנסות ממסים עומדות בלוח הזמנים, אך ההכנסות מאגרות שימוש בקרקע הגיעו רק ל-14.2% מההערכה. גם מספר הפרויקטים שטרם נגבו, וסכום אגרות השימוש בקרקע שחייבים מפעלים, אינם ניתנים לגבות, כך שהמשאבים משכירות קרקע ממשיכים להיות קשים.

מר נגוין ואן טיפ - מנהל מחלקת המסים של קואנג נאם, אמר כי פרויקטים של ניצול קרקעות מתקשים למכרז זכויות שימוש בקרקע. נדל"ן מוקפא. לא ניתן להעביר פרויקטים.

לחלק מהפרויקטים הוקצו קרקעות וקרקעות חכורות, אך לא התקבלה החלטה המאשרת את מחירי הקרקעות... עסקים רבים חייבים סכומים גדולים של דמי שימוש בקרקע, מה שמוביל לכך שמקור הכנסה זה אינו מבטיח את ההתקדמות המשוערת.

"למרות שמשרד המסים יישם במלואו את אמצעי אכיפת החובות, הוא טרם גבה דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע שטרם נפרעו. חברות מתמודדות עם קשיים כלכליים ולא עמדו בהתחייבויותיהן הכספיות. חלק מהפרויקטים לא הוארכו את התקדמותם, ולכן הם מתקשים לקבל הלוואות מבנקים..." - אמר מר טיפ.

פרויקטים של נדל"ן, אם ייפתרו במהירות, יתרום הכנסות גדולות לתקציב.

בהתבסס על איזו כתובת לאסוף?

דמי שכירות קרקע נחשבים לאחד ממקורות ההכנסה המקומיים העיקריים להשלמת השקעות פיתוח. סוכנויות פיננסיות מעריכות כי הכנסות הקרקע יגדלו ב-10-11% מדי שנה, אך זה לא קל ליישום.

המערכת הפיננסית המקומית עדיין אינה חזקה מספיק כדי ליצור פתרונות לאיסוף הכנסות מאזורים אלה. שלא לדבר על כך, שקשה מאוד לבדוק ולשלוט כאשר מחירי הקנייה והמכירה וההעברות בשוק נמוכים מהמחיר. כל עסקאות הנדל"ן לא הועמדו לרחבת המסחר הציבורית והשקיפה.

קואנג נאם נאלצת להתאים את תוכנית ההשקעות הציבוריות לטווח הבינוני שלה לשנים 2021-2025 עקב מחסור בהכנסות משימוש בקרקע. הסכום של 14,290 מיליארד וונד בהכנסות מקרקעין יהיה קשה מאוד ליישום כאשר התחזית לשנתיים הנותרות תהיה קשה עוד יותר.

הצפי הוא שבשנים 2024 ו-2025 יהיה עליה לגבות כ-5,400 מיליארד דולר כדי להגיע לאומדן. מר נגוין הונג - סגן מנהל מחלקת התכנון וההשקעות, אמר כי היא תסתמך על אזורים עירוניים לגביית אגרות שימוש בקרקע (כ-90%). אך זה יהיה קשה מאוד מכיוון שפרויקטים עירוניים איטיים, אשראי הנדל"ן הדוק, וישנם חוקים חופפים שקשה לפתור.

על פי נתונים סטטיסטיים של רשות המסים, כיום בקואנג נאם, ישנם כ-30 פרויקטים למגורים ולאזורים עירוניים שעדיין חייבים התחייבויות כספיות בסכום כולל של יותר מ-1,860 מיליארד וונד, כאשר 13 מפעלים חייבים סכומים גדולים של דמי שימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע. רשות המסים תמצא כל דרך לגבות חוב זה לתקציב המדינה.

בנוסף, ישנן 31 החלטות בנושא הקצאת קרקעות וחכירת קרקעות שהוצאו על ידי ועדת העם המחוזית להקצאה וחכירת קרקעות עבור מפעלים לביצוע פרויקטים של השקעה.

עם זאת, עד כה, מחלקת משאבי הטבע והסביבה, מחלקת האוצר (מועצת הערכת מחירי קרקעות) וסוכנויות קשורות לא התייעצו עם הוועדה העממית המחוזית כדי לאשר מחירי קרקעות, כך שמשרד המסים יוציא הודעות על תשלום דמי שימוש בקרקע ושכר דירה, דבר שהשפיע ישירות על יישום אומדני הכנסות תקציב המדינה.

על פי ניתוח של מחלקת המסים, ניתן יהיה לגבות כמעט 1,840 מיליארד וונד מ-4 פרויקטים בלבד בשנת 2024, כגון: אזור המגורים והשירותים קאו הונג - לאי נגהי (שלב 2 ו-3 עם 584 מיליארד וונד); אזור העיר החכמה קוואנג נאם (250 מיליארד וונד); אזור העיר קון טיין (581 מיליארד וונד); אזור העיר טאנה הא (שלב 2, עם 423 מיליארד וונד). עם זאת, כדי לגבות דמי שכירות קרקע מפרויקטים אלה ומפרויקטים רבים אחרים, רשות המס לבדה אינה חזקה מספיק ואינה קלה ליישום.

על פי משרד המסים, על מנת להשלים ולחרוג מהתקציב שהוקצה לשנת 2024, רשות המסים ביקשה מהוועדה הקבועה של ועדת המפלגה המחוזית ומהוועדה העממית המחוזית להורות למחלקות, לסניפים ולרשויות המקומיות לגבש תוכנית לעבודה עם המשקיעים בכל פרויקט כדי להסיר קשיים ולפתור בעיות.

באופן ספציפי, להוציא החלטות המאשרות מחירי קרקע ספציפיים עבור פרויקטים בעלי החלטות הקצאת קרקע וחכירת קרקע. להוציא תעודות זכות שימוש בקרקע עבור פרויקטים שעמדו בהתחייבויות פיננסיות בנוגע לקרקע והשלימו 100% מהתשתית הטכנית כדי ליצור תנאים למשקיעים לגשת להלוואות מבנקים ליישום פרויקטים נוספים.

מר טראן קווק באו - יו"ר קבוצת VN דה טאנה אמר כי עסקים מוכנים לשלם כסף, אך גביית כסף ללא הנפקת ספרים אדומים לעסקים עדיין נתקלת בקשיים רבים.

הממשלה וסוכנויות הניהול מנסות למצוא דרכים לגבות משאבי שכר דירה לתקציב המדינה. מנהל מחלקת המסים, נוין ואן טיפ, אמר כי הם יאגדו פרויקטים כדי ליישם פתרונות בצורה גמישה, במיוחד פרויקטים שהשלימו פיצויים, פינוי אתרים ובניית תשתיות, ויש להאריך את לוח הזמנים של יישום הפרויקטים בהקדם האפשרי. ליצור תנאים לעסקים ללוות הון מבנקים כדי שיוכלו לשלם מיסים.

בנוסף, על הממונים להורות למחלקות ולסניפים לטפל במהירות בדמי השימוש בקרקע ודמי שכירות קרקע שמשקיעים שילמו לחשבון הזמני של משרד האוצר, על מנת לשלם את תקציב המדינה בזמן ולאפשר למפעלים למלא את התחייבויותיהם הפיננסיות, תוך הבטחת זכויותיהם של המפעלים בביצוע הליכים מנהליים קשורים.

מָקוֹר