קואנג נאם מחפשת דרכים לזרז את גביית אגרת השימוש בקרקע.

אזור קון טיין העירוני (הוי אן) הוא אחד הפרויקטים שצפויים לייצר אגרות שימוש משמעותיות בקרקע בשנת 2024.

התקדמות האיסוף איטית מדי.

גביית ההכנסות המקומית של קואנג נאם בשנת 2023 עלתה על התחזית ב-2.7% על רקע האטה כלכלית (מינוס 8.25% מהצריכה הכלכלית), תוצאה מפתיעה שעלתה על תחזיות רבות (כולל של הממשלה וסוכנויות ניהול). הישג מרשים זה נחשב ל"מפנה מרהיב" בגביית ההכנסות המקומית.

עם זאת, ניתוחים מראים כי בעוד שהכנסות התקציב גדלו, ההכנסות מאגרות שימוש בקרקע לא היו מבטיחות, ולא הגיעו לסכום הצפוי של 2,300 מיליארד דונג וייטנאמי, וגבו רק מעל 1,911.6 מיליארד דונג וייטנאמי (המגיעים רק ל-83.1% מהסכום הצפוי).

התפתחות מפתיעה התרחשה. תוכנית ההכנסות התקציבית של קואנג נאם יורדת יותר ויותר. כל מקורות ההכנסה העיקריים לשנת 2024 נמוכים הן מהנתונים הצפויים והן מהנתונים בפועל לשנת 2023 (שנקבעו על 20,100 מיליארד וונד וייטנאמי בלבד במקום 20,880 מיליארד וונד וייטנאמי כמו בשנת 2023). עם זאת, במקום 2,300 מיליארד וונד וייטנאמי כמו בשנה הקודמת, או אפילו נמוכים יותר, ההכנסות מאגרות שימוש בקרקע צפויות לעמוד על 2,700 מיליארד וונד וייטנאמי. נתון זה מייצג עלייה של 17.4% בהשוואה לסכום הצפוי ועלייה של 35% בהשוואה להכנסות בפועל בשנת 2023.

ההכנסות הצפויות מאגרות שימוש בקרקע גדלו ב-400 מיליארד דונג וייטנאמי, בעוד שהכלכלה נותרה לא יציבה ושוק הנדל"ן אינו מראה סימני התאוששות. זהו סכום גדול באופן מופרז. סוכנויות ניהול רבות צופות סיכון לאי עמידה ביעד הגבייה משום שהן אינן יודעות, או עדיין לא ידעו, מאילו מקורות הכנסה לגבות.

רשויות המס צופות גם קשיים בגביית הכנסות מאגרות שימוש בקרקע, אך מקווים להסתמך על התוכנית לקבלת ועיבוד מסמכים, ולקביעת השלמת התחייבויות כספיות בקרקע באופן אלקטרוני, כפי שמיושמת מאז אוקטובר 2023. בנוסף, הן יחשבו את הסכום שנגבה מעסקים שחייבים באגרות שימוש בקרקע משנים קודמות ומפרויקטים חדשים.

המציאות מאתגרת הרבה יותר מההערכות. רשויות המס הודיעו כי נכון ל-30 באפריל 2024, רישומי מקרקעין אלקטרוניים חוברו בכל 18 המחוזות, העיירות והערים, כאשר כמעט 9,900 שוברי העברה אלקטרוניים התקבלו ממשרד משאבי הטבע והסביבה, ומיסי קרקע שטרם שולמו ירדו ב-104 מיליארד דונג וייטנאמי. עם זאת, הכנסות התקציב נכון ל-31 במאי 2024 הגיעו רק ל-43.3% מהיעד הצפוי (מעל 8,694 מיליארד דונג וייטנאמי).

רוב יעדי ההכנסות וגביית המסים הושגו, אך ההכנסות מאגרות שימוש בקרקע הגיעו רק ל-14.2% מהסכום הצפוי. כיוון שרק אחוז קטן מאגרות השימוש בקרקע שטרם נגבו מפרויקטים חדשים, גם הסכום שחייבים עסקים נותר בלתי ניתן לגביית, וכך ממשיכים להתמודד עם קשיים בהשגת הכנסות משכר דירה.

מר נגוין ואן טיפ, מנהל מחלקת המסים של קואנג נאם, אמר כי פרויקטים של פיתוח קרקע מתקשים לרכוש זכויות שימוש בקרקע במכירה פומבית. שוק הנדל"ן קפוא. לא ניתן להעביר פרויקטים.

לחלק מהפרויקטים הוקצו או הושכרו קרקעות, אך מחיר הקרקע טרם אושר... עסקים רבים חייבים סכומים גדולים של דמי שימוש בקרקע, מה שמוביל לכישלון בעמידה ביעדי ההכנסות הצפויים.

"למרות שכל אמצעי אכיפת החובות יושמו במלואם ובאופן שיטתי, משרד המסים עדיין לא גבה את דמי השימוש בקרקע ודמי חכירת הקרקע שטרם נפרעו. עסקים מתמודדים עם קשיים כלכליים ואינם מסוגלים לעמוד בהתחייבויותיהם הכספיות. חלק מהפרויקטים לא קיבלו הארכות, מה שמקשה עליהם לגשת להון הלוואות מבנקים..." - אמר מר טיפ.

פרויקטים של נדל"ן שיתגברו במהירות על מכשולים יתרום סכום משמעותי של הכנסות לתקציב.

על סמך איזו כתובת תתבצע האיסוף?

שכירות קרקע נחשבת לאחד ממקורות ההכנסה העיקריים עבור יישובים כהשלמה להשקעה בפיתוח. סוכנויות פיננסיות מעריכות כי ההכנסות מקרקע יגדלו ב-10-11% מדי שנה, אך זה לא קל להשגה.

המערכת הפיננסית המקומית עדיין אינה חזקה מספיק כדי ליצור פתרונות יעילים לגביית מיסים ממגזרים אלה. יתר על כן, קשה לפקח ולשלוט כאשר קנייה, מכירה והעברת נכסים בשוק כולן מתחת לשווי השוק. לא כל עסקאות הנדל"ן טרם נרשמו בבורסה ציבורית ושקופה.

מחוז קואנג נאם נאלץ להתאים את תוכנית ההשקעות הציבוריות לטווח הבינוני שלו לשנים 2021-2025 עקב גירעון בהכנסות משימוש בקרקע. היעד של 14,290 מיליארד וונד הכנסות מקרקעין יהיה קשה מאוד להשגה, בהתחשב בתחזית לאתגרים גדולים עוד יותר בשנתיים הנותרות.

על פי התחזיות, יהיה צורך לגבות כ-5,400 מיליארד דונג וייטנאמי בשנים 2024 ו-2025 כדי לעמוד ביעד התקציב. מר נגוין הונג, סגן מנהל מחלקת התכנון וההשקעות, אמר כי הם יסתמכו על אזורים עירוניים לגביית אגרות שימוש בקרקע (כ-90%). עם זאת, הדבר יהיה קשה מאוד עקב פרויקטים עירוניים איטיים, אשראי נדל"ן מחמיר וחוקי חופפים שקשה לפתור.

על פי רשויות המס, ישנם כיום כ-30 פרויקטים של פיתוח מגורים ועירוני במחוז קואנג נאם שעדיין נמצאים בפיגור עם התחייבויות כספיות בסכום כולל של למעלה מ-1,860 מיליארד וונד, כאשר 13 עסקים חייבים סכומים גדולים של דמי שימוש בקרקע ודמי חכירה. רשויות המס יעשו כל שביכולתן כדי לגבות חובות אלה לתקציב המדינה.

בנוסף, ישנן 31 החלטות הקצאת והשכרת קרקעות שהוציאה ועדת העם המחוזית, המעניקות קרקעות והשכרתן לעסקים לפרויקטים של השקעה.

עם זאת, עד כה, מחלקת משאבי הטבע והסביבה, מחלקת האוצר (מועצת הערכת קרקעות) וסוכנויות קשורות טרם יעצו לוועדת העם המחוזית לאשר את מחירי הקרקעות כדי שמשרד המסים יוכל להוציא הודעות לתשלום דמי שימוש בקרקע ודמי חכירת קרקע, דבר שהשפיע ישירות על יישום תחזית הכנסות תקציב המדינה.

על פי ניתוח משרד המסים, ניתן לגבות הכנסות של כמעט 1,840 מיליארד וונד (VND) מ-4 פרויקטים בלבד בשנת 2024: אזור המגורים והשירותים קאו הונג - לאי נגהי (שלבים 2 ו-3 עם 584 מיליארד וונד); אזור העיר קוואנג נאם (Quang Nam Smart City) (250 מיליארד וונד); אזור העיר קון טיין (581 מיליארד וונד); ואזור העיר טאנה הא (שלב 2, עם 423 מיליארד וונד). עם זאת, גביית דמי שכירות קרקע מפרויקטים אלה ורבים אחרים דורשת יותר ממשאבי רשויות המס בלבד ואינה משימה קלה.

על פי משרד המסים, על מנת להשלים ולחרוג מהתקציב שהוקצה לשנת 2024, רשויות המס ביקשו מהוועדה הקבועה של ועדת המפלגה המחוזית ומהוועדה העממית המחוזית להורות למחלקות, סוכנויות ורשויות מקומיות רלוונטיות לתכנן פגישות עם המשקיעים של כל פרויקט כדי לפתור קשיים ומכשולים.

באופן ספציפי, ההחלטה מאשרת מחירי קרקע ספציפיים עבור פרויקטים שכבר קיבלו החלטות הקצאת קרקע או חכירה. תעודות זכות שימוש בקרקע מונפקות עבור פרויקטים שעמדו בהתחייבויותיהם הפיננסיות בנוגע לקרקע והשלימו 100% מהתשתית הטכנית שלהם, ובכך מקלות על גישת המשקיעים להון הלוואות מבנקים עבור פרויקטים עתידיים.

מר טראן קווק באו, יו"ר קבוצת VN דה טאנה, אמר כי עסקים מוכנים לשלם, אך גביית כסף ללא הנפקת אישורי בעלות על קרקע לעסקים עדיין מציבה קשיים רבים.

הממשלה וסוכנויות הניהול בוחנות את כל הדרכים האפשריות לגבות דמי שכירות קרקע לתקציב המדינה. לדברי נגוין ואן טיפ, מנהל מחלקת המסים, פרויקטים יסווגו על מנת ליישם פתרונות בצורה גמישה, במיוחד עבור פרויקטים שבהם הושלמו פיצוי ופינוי קרקע והתשתיות מפותחות במלואן. יש להאריך את מועדי יישום הפרויקטים בהקדם האפשרי. ייווצרו תנאים שיאפשרו לעסקים ללוות הון מבנקים כדי שיוכלו לשלם מיסים.

יתר על כן, רשויות בכירות יותר צריכות להורות למשרדים ולסוכנויות הרלוונטיות לעבד במהירות את דמי השימוש בקרקע ודמי החכירה שמשקיעים הפקידו בחשבון האוצר הזמני של משרד האוצר. זאת על מנת להבטיח תשלום בזמן לתקציב המדינה, לאפשר לעסקים למלא את התחייבויותיהם הפיננסיות ולהגן על זכויותיהם בביצוע הליכים מנהליים קשורים.

מָקוֹר