להדק את הפיקוח על חלוקת קרקעות ומכירתן.

לדברי מומחה עורכי הדין לנדל"ן, פאם טאנה טואן, התקנות החדשות של חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן (מתוקן) "הקשחו" את חלוקת הקרקעות והמכירה שלהן על ידי עסקי נדל"ן.

חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 צפויים להיכנס לתוקף החל מה-1 באוגוסט. מומחה המשפטי לנדל"ן, פאם טאן טואן, ציין כי שני החוקים החדשים הללו "הידקו" את פעילות "חלוקת קרקעות ומכירתן" של עסקי נדל"ן משתי נקודות מבט: צמצום היקף אזורי הפרויקטים שבהם מותרות חלוקת קרקעות ומכירתן, וקביעת הנהלים שעסקים חייבים לעמוד בהם.

באופן ספציפי, במסגרת האזור, פרויקטים במחוזות, מחוזות וערים באזורים עירוניים מיוחדים, מסוג I, סוג II וסוג III, או פרויקטים (ללא קשר לאזור) שבהם משקיעים נבחרים באמצעות מכרזים של זכויות שימוש בקרקע עבור פרויקטים של בניית דיור במסגרת חוק המקרקעין, המשקיע לא יורשה לעסוק בעסקי נדל"ן בצורה של חלוקת משנה ומכירת מגרשים.

עסקים המבצעים פרויקטים באמצעות חלוקת קרקעות ומכירת מגרשים לספקולנטים בודדים גרמו לעליות רבות במחירי הקרקעות.

על פי משרד הבינוי , נכון לדצמבר 2023, היו בווייטנאם 902 אזורים עירוניים. אלה כללו 2 אזורים עירוניים מסוג מיוחד, 22 אזורים עירוניים מסוג I (כולל 3 אזורים עירוניים מסוג I הנמצאים תחת השליטה הממשלתית המרכזית), 36 אזורים עירוניים מסוג II, 45 אזורים עירוניים מסוג III, 95 אזורים עירוניים מסוג IV ו-702 אזורים עירוניים מסוג V.

"פרויקטים ב-105 ערים ועיירות המסווגות כסוג III ומעלה אינם מורשים לעסוק בעסקי נדל"ן בצורה של חלוקת קרקעות ומכירת מגרשים. לכן, היקף האזורים שבהם עסקים מורשים לחלק ולמכור מגרשים צומצם משמעותית."

"במילים אחרות, באזורים עירוניים מסוג III ומעלה, יזמים חייבים לבנות בתים למכירה, ואינם יכולים עוד לחלק קרקע לחלקות קטנות יותר למכירה כמו בעבר", העיר מר טואן.

בנוגע להליכים שעסקים חייבים לבצע, אמר מר טואן כי החוק החדש קובע כי על מנת להעביר זכויות שימוש בקרקע באמצעות חלוקת קרקע, עסקים צריכים לעמוד הן בתנאים "ההכרחיים" והן בתנאים "המספיקים".

התנאי ההכרחי הוא שוועדת העם המחוזית תנפיק מסמך המאפשר למיזם להעביר זכויות שימוש בקרקע באתר הפרויקט באמצעות חלוקה ומכירה של מגרשים. התנאי ה"מספיק" הוא שהמשקיע יעבור את הליך הגשת הבקשה להיתר ממשרד הבינוי, בדומה למקרה של חתימה על חוזה למכירת יחידות דיור בבנייה.

התקנות החדשות מספקות לאלו המקבלים מגרשים מיזמים בסיס לקבוע בבירור מתי היזם מורשה לחתום על חוזה המכר. קביעה זו מתבצעת על ידי בדיקה האם היזם קיבל מסמך ממשרד הבינוי.

"התקנות החדשות המחמירות את חלוקת הקרקעות הן סבירות. עסקים המיישמים פרויקטים על ידי חלוקת קרקעות ומכירת מגרשים ליחידים למטרות ספקולטיביות, קנייה ומכירה חוזרת ונשנית, הובילו לעליות רבות במחירי הקרקע. השיא התרחש בו זמנית מצפון לדרום בתחילת 2021, וגרם לבזבוז משאבים חברתיים."

"בינתיים, החוקים הנוכחיים עדיין אינם כוללים דרישות מחייבות לקוני קרקע מחולקת לבנות ולהכניס את הקרקע לשימוש", אמר מר טואן.

לדברי מר טואן, אחת התקנות הראויות לציון שנקבעו בחוק המתוקן לעסקי נדל"ן היא הדרישה כי מקבל זכויות השימוש בקרקע: "חייב לבנות דיור בהתאם לתכנון שאושר, לתכנון מפורט, להיתר בנייה (במקרים בהם נדרש היתר בנייה), ובהתאם להסכם בחוזה העברת זכויות השימוש בקרקע עבור קרקע עם תשתית טכנית בפרויקט הנדל"ן שנחתם" (סעיף 2, סעיף 34).

זהו בסיס חשוב לא רק עבור היזם אלא גם עבור הרשויות המוסמכות לפקח על בניית דיור עבור קונים. זה מונע מצבים שבהם קרקע נרכשת ואז נותרת ריקה, מה שמוביל לבזבוז, או משמשת לספקולציות אישיות.

הואי אן

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260