להדק את חלוקת הקרקע ומכירתה

DNVN - לדברי מומחה המשפט לנדל"ן, פאם טאנה טואן, תקנות חדשות של חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן (מתוקן) "הקשחו" את חלוקת הקרקעות ומכירתן על ידי עסקי נדל"ן.

חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן 2023 צפויים להיכנס לתוקף החל מה-1 באוגוסט. מומחה המשפט לנדל"ן, פאם טאן טואן, ציין כי שני החוקים החדשים הללו "הידקו" את "חלוקת ומכירה של קרקעות" על ידי עסקי נדל"ן משתי נקודות מבט. כלומר, צמצום היקף שטחי הפרויקט שניתן לחלק למגרשים ולמכור, וקביעת הנהלים שעליהם עסקים חייבים לעמוד.

באופן ספציפי, עבור פרויקטים אזוריים, ברובעים, מחוזות, ערים באזורים עירוניים מיוחדים, מסוג I, סוג II וסוג III או פרויקטים (ללא קשר לאזור) שבוחרים משקיעים באמצעות מכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע להשקעה בפרויקטים של בניית דיור בהתאם לחוק הקרקעות, משקיעים לא יורשו לעשות עסקי נדל"ן באמצעות חלוקת מגרשים ומכירת קרקע.

חברות המיישמות פרויקטים על ידי חלוקת מגרשים ומכירת קרקעות לספקולנטים גרמו למשבר קרקעות רב.

על פי משרד הבינוי , נכון לדצמבר 2023, יש בווייטנאם 902 אזורים עירוניים. מתוכם, ישנם 2 אזורים עירוניים מיוחדים, 22 אזורים עירוניים מסוג I (כולל 3 אזורים עירוניים מסוג I הנמצאים תחת השלטון המרכזי ישירות), 36 אזורים עירוניים מסוג II, 45 אזורים עירוניים מסוג III, 95 אזורים עירוניים מסוג IV ו-702 אזורים עירוניים מסוג V.

"פרויקטים ב-105 ערים ועיירות שהן אזורים עירוניים מסוג III ומעלה אינם מורשים לעסוק בעסקי נדל"ן בצורה של חלוקת מגרשים ומכירת קרקעות. לפיכך, השטח שבו עסקים מורשים לחלק מגרשים ולמכור קרקעות מצטמצם מאוד."

"במילים אחרות, באזורים עירוניים מסוג III ומעלה, משקיעים חייבים לבנות בתים למכירה, ולא עוד "לחלק" קרקעות לחלקים קטנים למכירה כמו בעבר", העיר מר טואן.

בנוגע לנהלים שעסקים חייבים לעמוד בהם, אמר מר טואן כי החוק החדש קובע שכדי להעביר זכויות שימוש בקרקע בצורה של חלוקה, עסקים צריכים לעמוד הן בתנאים "הכרחיים" והן בתנאים "מספיקים".

התנאי ההכרחי הוא שיהיה מסמך מוועדת העם המחוזית המאפשר למיזם להעביר את זכויות השימוש בקרקע בפרויקט על ידי חלוקת המגרשים ומכירתם. התנאי ה"מספיק" הוא שהמשקיע יבצע את הליך הגשת הבקשה להיתר ממשרד הבינוי, בדומה למקרה של חתימה על חוזה לקנייה ומכירה של דיור עתידי.

התקנה החדשה מסייעת לאלו המקבלים את העברת מגרשים מהמשקיע לקבל בסיס לקביעה ברורה של המועד בו המשקיע רשאי לחתום על חוזה המכירה והרכישה. קביעה זו מבוססת על השאלה האם המשקיע קיבל מסמך ממשרד הבינוי או לא.

"התקנה החדשה להדקת חלוקת הקרקעות היא סבירה. חברות מבצעות פרויקטים על ידי חלוקת מגרשים ומכירת קרקעות לכמה אנשים בצורה של ספקולציות, קנייה ומכירה חוזרת, מה שמוביל לקדחת קרקעות רבות. השיא בתחילת 2021 התרחש בו זמנית מצפון לדרום, וגרם לבזבוז של נכסים חברתיים."

"בינתיים, החוקים הנוכחיים אינם מחייבים הכנסת בנייה לשימוש עבור קוני קרקע מחולקת", אמר מר טואן.

כמו כן, לדברי מר טואן, אחת ההוראות הראויות לציון שנקבעו בחוק עסקי הנדל"ן (מתוקן) היא הדרישה כי מקבל זכויות השימוש בקרקע: "חייב לבנות דיור כדי להבטיח התקדמות, בהתאם לתכנון המפורט והמאושר, היתר בנייה במקרים בהם יש להעניק היתר בנייה ובהתאם להסכם בחוזה להעברת זכויות השימוש בקרקע עם תשתית טכנית בפרויקט הנדל"ן שנחתם" (סעיף 2, סעיף 34).

זהו בסיס חשוב לא רק עבור משקיעים אלא גם עבור רשויות מוסמכות לפקח על בניית בתים על ידי קונים. יש להימנע ממצב של קניית קרקע והשארתה נטושה או לספקולציות אישיות.

הואי אן

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260