תיקונים לשלושה חוקים הקשורים לנדל"ן, כחלק מצווארי בקבוק, עומדים להיות מוסרים.

[מודעה_1]

עם זאת, הודות למעורבות חזקה של הממשלה , משרדי הממשלה והסוכנויות הרלוונטיות, מכשולים אלה מטופלים בקצב מואץ על מנת למצוא פתרונות.

נכון לעכשיו, שלושה חוקים משפיעים ישירות על פעילות שוק הנדל"ן: חוק המקרקעין משנת 2013, חוק הדיור משנת 2014 וחוק עסקי הנדל"ן משנת 2014. עם זאת, שלושת החוקים הללו סותרים וחופפים זה את זה.

בשיחה עם כתבים, אמר פרופסור חבר ד"ר נגוין קוואנג טויין - סגן יו"ר מועצת האוניברסיטה למשפטים של האנוי - כי שלושת החוקים נמצאים כעת במחקר ובתיקונים כדי ליצור פריצת דרך משפטית שתמריץ את שוק הנדל"ן.

לדברי מר טויין, ההכרזות האחרונות הראו כי שלושת החוקים עוברים שינויים משמעותיים.

עיקרי התיקונים לחוק המקרקעין משנת 2013

מבין שלושת החוקים הללו, חוק המקרקעין משנת 2013 הוא "המרכז" של הסוגיה. זהו החוק היסודי, המשמש כבסיס לחוקים אחרים הקשורים לשוק הנדל"ן. לכן, תיקון חוק המקרקעין משנת 2013 יפתח צוואר בקבוק ארוך שנים בשוק.

על פי ניתוחו של פרופסור חבר ד"ר נגוין קוואנג טויין, טיוטת חוק הקרקעות המתוקן כללה תוספות חשובות רבות, למשל, היא הוסיפה הוראות בנוגע לתכנון ותוכניות שימושי קרקע.

טיוטת התיקון לחוק המקרקעין מספקת תקנות ספציפיות יותר בנוגע לסמכות, למטרה ולהיקף רכישת קרקעות, וכן את התנאים והקריטריונים הספציפיים לרכישת קרקעות לצורך פיתוח חברתי-כלכלי לטובת האינטרס הלאומי והציבורי.

בנוסף, טיוטת התקנות מפרטת את הניצול היעיל של קרקעות סמוכות כדי למקסם את משאבי הקרקע לפיתוח חברתי-כלכלי, כמו גם מנגנונים לתרומה לזכויות שימוש בקרקע, התאמת שימוש בקרקע ושיפוץ אזורי מגורים עירוניים וכפריים.

"הטיוטה מסירה את התקנה על מסגרות מחירי קרקע; היא קובעת מנגנון לקביעת מחירי קרקע על סמך עקרונות השוק, ומנגנונים לבדיקה ופיקוח על ידי הממשלה המרכזית ומועצות העם המחוזיות בבניית טבלאות מחירי קרקע... אנו מציעים שטבלאות מחירי הקרקע יתאימו את האינטרסים", אמר מר טוין.

הטיוטה ממשיכה לחדד את התקנות המשפטיות הקשורות לשוק הנדל"ן, כולל שוק זכויות השימוש בקרקע. היא מקדמת את המסחור של זכויות השימוש בקרקע; קובעת דרישות לבניית מערכת מידע על שוק הנדל"ן המקושרת למידע על קרקעות; ומשפרת את מנגנוני הרגולציה של המדינה כדי להבטיח פיתוח בריא, בטוח ובר קיימא של שוק הנדל"ן...

בפרט, בנוגע לניהול פיננסי של קרקעות ומחירי קרקעות, בהתאם לרוח החלטה מס' 18, הצעת חוק הקרקעות (מתוקנת) ביטלה את מסגרת מחירי הקרקעות של הממשלה. יתר על כן, סעיף 153 קובע במפורש את העקרונות להערכת שווי קרקעות: שווי המבוסס על ייעוד השימוש בקרקע; שווי המבוסס על משך השימוש בקרקע וגורמים אחרים המשפיעים על מחירי הקרקעות...

הטיוטה מוסיפה תקנות לוויסות הכנסות מאדמות של פרובינציות וערים המנוהלות באופן מרכזי לתקציב המרכזי כדי לתמוך בפיתוח; היא קובעת כי ועדות העם המחוזיות, בהתבסס על המצב בפועל של היישוב, יקבעו את רמת הרגולציה לתמיכה בקהילה שבה מופקעת אדמה ובאנשים שאדמתם מופקעת (סעיף 148)...

בנוסף, הטיוטה מוסיפה סעיף המאפשר למשתמשים בקרקע חקלאית לשנות את מבנה הגידולים ובעלי החיים (סעיף 172). היא כוללת גם תקנות בנוגע לאיחוד קרקעות וצבירת קרקעות לייצור חקלאי, המפרטות את העקרונות, התנאים וצורות האיחוד והצבירת קרקעות לייצור חקלאי...

כיצד תוקן חוק הדיור משנת 2014?

בינתיים, פרופסור חבר ד"ר נגוין קוואנג טויין סבור גם כי לתיקונים ולתוספות שביצע משרד הבינוי בטיוטת חוק הדיור 2014 (מתוקן) יש גם היבטים חיוביים רבים.

לדוגמה, הצעת חוק הדיור משנת 2014 (מתוקנת) הוסיפה תקנות בנוגע לתנאים להכרה בזכויות בעלות על דיור; הכרה בזכויות בעלות על דיור; זכויות וחובות של בעלי ומשתמשי דיור; סוגי דיור בבעלות המדינה; סוכנויות המייצגות בעלי דיור בבעלות המדינה; וזכויות וחובות של בעלי דיור שהם ארגונים או יחידים זרים.

משרד הבינוי הוסיף גם תקנות בנוגע לבעלות על דירות, לרבות הבסיס לקביעת וסיום זכויות בעלות כאשר בניין הדירות נתון להריסה עקב אי עמידה בתקני בטיחות; ואת זכויותיהם וחובותיהם של הבעלים לאחר סיום זכויות הבעלות.

התקנות בפרק העוסק בשיפוץ ובבנייה מחדש של בנייני דירות הוצגו גם הן באופן ספציפי מאוד, למשל, עקרונות לביצוע ושיפוץ בנייני דירות; בדיקה והערכה של איכות בנייני דירות; צורות שיפוץ ושיפוץ של בנייני דירות; בחירת משקיעים לפרויקטים של שיפוץ ושיפוץ בנייני דירות; סידור דיור להתיישבות מחדש ודיור זמני...

בנוגע למדיניות הדיור הציבורי, משרד הבינוי הוסיף תקנות בנוגע לצורות פיתוח הדיור הציבורי; דרישות לפרויקטים של בנייה של דיור חברתי; קביעת מחיר המכירה של דיור חברתי המושקע על ידי המדינה; ועיתוי הערכת המחירים עבור מכירה, השכרה ודיור ציבורי בשיטת "חכירה לרכישה".

בנוגע למימון פיתוח דיור, משרד הבינוי הוסיף תקנות בנוגע למקורות הון לפיתוח דיור; עקרונות לגיוס ושימוש בהון לפיתוח דיור; הלוואות מועדפות דרך הבנק למדיניות חברתית לפיתוח דיור ציבורי; מקורות הון ממלכתיים לפיתוח דיור; וצורות גיוס הון לפיתוח דיור...

לתקן את חוק עסקי הנדל"ן כדי למנוע ספקולציות בקרקעות.

לבסוף, פרופסור חבר ד"ר נגוין קוואנג טויין נתן גם הוא הערכות חיוביות על התיקונים והתוספות לטיוטת החוק לעסקי נדל"ן משנת 2014.

ראשית, יש להבהיר אילו מוצרי נדל"ן של אתרי נופש מוצעים למכירה.

ראשית, בנוגע להיקף וסוגי הנדל"ן הכלולים בפעילות עסקית, הצעת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקנת) נוספה והובהרה בסעיף 5.

"לפיכך, סוגי הנדל"ן הכלולים בעסק צוינו בבירור, תוך הימנעות מהמצב הקודם שבו נאמרו רק הצהרות כלליות, מה שהוביל ל'פרצות' רבות שסוכני נדל"ן יכלו לנצל כדי לבצע מעשים בלתי חוקיים", אמר מר טוין.

באופן ספציפי, התוכנית כוללת הוספת מוצרי נדל"ן נופש כגון דירות תיירות, וילות תיירות ומבני משרדים בשילוב עם מקומות לינה.

שנית, סעיף 13 הנוגע למגורים ולעבודות בנייה קיימות המופעלות לעסקים מוסיף גם הוא: עבודות בנייה קיימות המופעלות לעסקים הן עבודות אזרחיות בהתאם לחוק הבנייה, דירות תיירות, וילות תיירות ומשרדים בשילוב עם מגורים.

שנית, ניהול קפדני של פעילות תיווך הנדל"ן הכרחי: ראשית, טיפול בחסרונות של שוק הנדל"ן בתקופה האחרונה, כגון "קדחת" המחירים המנופחים המשפיעים לרעה על החיים החברתיים, כאשר ה"אשם" הוא כוח העבודה הנוכחי, שיש לו עודף כוח אדם אך חסר איכות.

שנית, בנוגע לסוגי הנדל"ן שיש לסחור בהם דרך הבורסה כפי שנקבע בסעיף 60 לטיוטה.

שלישית, במיוחד עבור מתווכי נדל"ן, טיוטת התיקון לחוק מציגה גם תנאי נוסף: "ליחידים יש את הזכות לנהל שירותי תיווך נדל"ן עצמאיים, אך עליהם להיות בעלי רישיון תיווך נדל"ן ולהירשם לתשלום מס בהתאם להוראות חוק המס."

"עם התאמה זו, עסקי תיווך נדל"ן אינם נדרשים עוד להקים חברה, ולכן אינם נתונים ללחץ של 'להחזיק לפחות שני אנשים עם רישיונות תיווך נדל"ן' ", הסביר מר טוין.

שלישית, בנוגע לבנייה וניהול של מידע על נדל"ן: הצעת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקנת) קובעת בבירור כי עסקי נדל"ן אחראים לחשוף בפומבי מידע על נדל"ן באתרי האינטרנט שלהם;...

"ייקח כ-3-5 שנים עד שמערכת מידע נקייה בנושא נדל"ן תהיה קיימת לפני שניתן יהיה לקבוע במדויק את מחירי הנדל"ן לפי שווי השוק", הדגיש מר טוין.

דין טראן

[מודעה_2]
מָקוֹר