יצירת פריצת דרך לדיור בר השגה באמצעות מנגנון פיילוט.

בהינתן המחסור המתמשך בהיצע דיור בר השגה, טיוטת ההחלטה בנושא פיילוט לפיתוח דיור מסחרי בר השגה, אם תאושר, צפויה "למלא את הפער" בין דיור ציבורי לדיור יוקרתי, לתרום לאיזון מחדש בין היצע וביקוש ולהרחבת הגישה לדיור עבור הציבור.

פתיחת הזדמנויות לבעלי הכנסה בינונית למצוא דיור בר השגה.

בשנים האחרונות, יחסי היצע-ביקוש בשוק הנדל"ן הראו סימנים של איזון גדול יותר. בפרט, בשנת 2025 צפויה העלייה החזקה ביותר בהיצע במהלך התקופה 2019-2025, מה שיתרום להתקרבות השוק לשיווי משקל כמותי. עם זאת, מבנה ההיצע לא השתפר באופן יחסי; השוק נותר נשלט על ידי מוצרים יוקרתיים ובעלי ערך גבוה, בעוד שפלח הדיור בר השגה כמעט ואינו קיים, במיוחד בערים הגדולות.

בהקשר זה, משרד הבינוי מגבש החלטת ממשלה בנושא פיילוט לפיתוח דיור מסחרי בר השגה. מדיניות זו צפויה לתרום ליצירת היצע של דיור מסחרי בר השגה, להתאמת מבנה השוק הלא מאוזן ולהגדלת הגישה לדיור עבור בעלי הכנסה בינונית בעלי צרכים ממשיים לדיור. יתר על כן, היא שואפת לייצב את השוק, להבטיח את הביטחון הסוציאלי ולתמוך ביציבות המקרו-כלכלית.

על פי טיוטת ההחלטה, ועדות העם המחוזיות יחליטו על פיתוח פרויקטים על סמך הצרכים בפועל; יקצצו קרקע מתאימה ממקורות שונים כגון קרקע שהוקצה או הוחכרה על ידי המדינה, קרקע בבעלות ארגונים או יחידים, או קרקע שנרכשה באמצעות הסכמי זכויות שימוש בקרקע. מחיר הקרקע לפרויקט יחושב לפי טבלת מחירי הקרקע ומקדם ההתאמה.

כדי להבטיח את היתכנות ההחלטה, יש לפרט בפירוט את המנגנונים ואת המדיניות המועדפת. צילום: האי סון

ועדת העם המחוזית רשאית לאשר את מדיניות ההשקעה ולהקצות את המשקיע ללא מכרז או מכרז; מה שיאפשר יישום של נהלים דומים למנגנון המיוחד לדיור ציבורי. הפרויקט נהנה מתמריצים רבים כגון שולי רווח מקסימליים של 15% מסך הון ההשקעה, אי צורך להקצות קרקע לדיור ציבורי במסגרת הפרויקט; גיוס הון גמיש והלוואות מועדפות עם ריביות נמוכות ותקופות החזר ארוכות.

על פי טיוטת ההחלטה, דיור מסחרי בר השגה חייב להבטיח תשתית משולבת ולעמוד בתקני הבנייה. בערים ובאזורים הנשלטים על ידי מרכז בגבולות המנהליים של רובעים בפרובינציות, דיור מסחרי בר השגה יהיה בנייני דירות. באזורים אחרים, ועדת העם המחוזית אחראית על קבלת החלטות לגבי סוג הדיור המסחרי בר השגה, הבטחת עמידה בתקנות החוקיות ועמידה בצרכים המקומיים.

מחיר המכירה ומחיר החכירה-רכישה נקבעים על ידי המשקיע על סמך עקרון של חישוב מדויק ומלא של עלויות בתוספת רווח מקסימלי של 15%, ויש לבצע ביקורת לאחר השלמת העסקה; אם המחיר בפועל נמוך יותר, יש להחזיר את ההפרש לקונה.

בנוגע לעסקאות, טיוטת התקנות קובעת כי קונים רשאים לרכוש יחידה אחת בלבד ואינם רשאים למכור אותה מחדש במשך 5 שנים לפחות ממועד התשלום המלא.

ההחלטה תיכנס לתוקף מיום החתימה ותחול עד ה-28 בפברואר 2027. משרד הבינוי מתכנן להגישה לממשלה לצורך דיון ופרסום במרץ 2026.

ציין את המנגנונים ואת המדיניות המועדפת.

יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), ד"ר נגוין ואן דין, העריך את שיקול דעתה של הממשלה בפרסום החלטה זו, וקבע כי פיתוח דיור מסחרי בר השגה הוא עמוד תווך במערכת האקולוגית של הדיור, המסייע למלא את הפער בין דיור ציבורי לדיור מסחרי יוקרתי. זהו פתרון מבני לטיפול בשורש חוסר האיזון בין היצע לביקוש, תוך הרחבת הגישה לדיור עבור קבוצות הכנסה בינוניות וגבוהות באזורים עירוניים.

כדי להבטיח שההחלטה תהיה אפקטיבית באמת, מר דין מאמין כי יש צורך במחקר מעמיק, תכנון מקיף ויישום מפורט של מנגנונים ומדיניות מועדפים, במיוחד בכל הנוגע לקרקע, מימון, ארגון יישום ופיקוח, על מנת להבטיח היתכנות ואטרקטיביות להשקעות.

לדברי גב' הו טו מאי, מנהלת מחלקת הדיור וחברה במועצה לחקר והערכת שוק הנדל"ן של וייטנאם, למרות שיש קווי דמיון רבים עם דיור ציבורי מבחינת יעדי המדיניות, מנגנוני התמריצים לדיור מסחרי בר השגה עדיין אינם ברורים מספיק. באופן ספציפי, דמי שימוש בקרקע עדיין מחושבים בשיטות קונבנציונליות, בעוד ששולי הרווח מוגבלים ל-15%, ומנגנוני הלוואות מועדפות חסרים פרמטרים ספציפיים (ריביות, תנאי הלוואה, מקורות מימון). דבר זה הופך את הכדאיות הפיננסית של פרויקטים לבלתי אפשרית ומקשה על משיכת משקיעים. גב' מאי מאמינה שללא תמריצים פיננסיים ספציפיים, יהיה קשה ליישם מודל זה ביעילות בפועל.

מנקודת מבט של יישום, סגן מזכ"ל VARS, פאן וייט הואנג, הציע להקצות תפקידי פיתוח דיור ונדל"ן לחברות ממשלתיות כמשקיע העיקרי בפרויקט הפיילוט, על מנת להבטיח יישום סטנדרטי, שקיפות בעלויות ובתמחור. במקביל, הדבר ייצור מודל שישוכפל עבור השתתפות המגזר הפרטי לאחר שלב הפיילוט.

מנקודת מבט ארוכת טווח, גב' וו טי חאן ואן, מנהלת פיתוח פרויקטים של קבוצת My Second Home JSC, סבורה כי יש ליישם את טיוטת ההחלטה בקרוב משום שהיא עומדת בו זמנית ביעדי הרווחה החברתית ויציבות השוק. עליה לכלול מנגנון ניטור עצמאי, מנגנון גמיש להתאמת רווחים המבוסס על מיקום, ולהבטיח שקיפות והקצאת קרקעות פרואקטיבית לפיתוח פרויקטים. אם ייושם באופן שיטתי, הדבר יוכל להפוך לאבן דרך אסטרטגית ליצירת פלח חדש של דיור מסחרי בר השגה, שיפעל כ"גשר מבנה שוק" בין דיור ציבורי לדיור מסחרי יוקרתי, שיתרום לאיזון מחדש של היצע וביקוש ולפיתוח שוק הנדל"ן בכיוון בר-קיימא.

מומחים רבים ממליצים גם לקבוע מסגרת תקרת מחיר לדיור המתאימה לאזורים עירוניים, המקושרת ישירות לאפשרות הקנייה בפועל של האוכלוסייה; ובמקביל להפוך את שיטת התמחור והמרכיבים שלה לשקופים. בנוסף, יש להאריך את תקופת הפיילוט למינימום של 3-5 שנים כדי להבטיח נתונים מעשיים מספיקים להערכה מקיפה של השפעת המדיניות.

מקור: https://daibieunhandan.vn/tao-dot-pha-cho-nha-o-gia-phu-hop-bang-co-che-thi-diem-10409027.html