השבת קרקעות בעת הגעה להסכם של 75% ובעיית איזון האינטרסים

טיוטת ההחלטה על מספר מנגנונים ומדיניות להסרת קשיים ומכשולים בארגון יישום חוק הקרקעות צפויה להיות מוגשת לאסיפה הלאומית לדיון ואישור במושב העשירי.

בטיוטה שפורסמה להערות, סעיף שמשך תשומת לב רבה מצד הקהילה העסקית הוא: כאשר בפרויקט הושג הסכם להעברת זכויות שימוש בקרקע עבור יותר מ-75% מהשטח ויותר מ-75% ממשקי הבית, אך המועד האחרון או תקופת ההארכה טרם השלימו את ההסכם, מועצת העם המחוזית יכולה לשקול להשיב את הקרקע הנותרת כדי למסור אותה למשקיע להמשך יישום הפרויקט.

מנגנון ה"הסכמה" הוא צעד חשוב לשיווק יחסי הקרקע: חברות מנהלות משא ומתן עם אנשים בעצמן, המדינה אינה מתערבת מבחינה מנהלית. זה עוזר לפרויקטים רבים להתממש מהר יותר, ומשקף את הערך האמיתי של הקרקע בשוק. עם זאת, במציאות, פרויקטים רבים מגיעים להסכמה של 70-80% בלבד, השאר "תקוע" עם משקי בית בודדים שאינם מסכימים, מה שגורם לקיפאון בפרויקט ולעלייה בעלויות החברתיות.

לכן, התקנה המאפשרת את שיקום השטח הנותר כאשר הוא מגיע ליותר מ-75% מהשטח נתפסת כשלב ביניים בין שני מנגנונים: משא ומתן עצמי של השוק ושיקום המדינה בהתאם לתכנון. היא פותחת הזדמנויות להפעלה מחדש של מאות פרויקטים של תשתית, פארקי תעשייה ואזורים עירוניים - דבר שהמשק זקוק לו בדחיפות כדי לממש את יעד הצמיחה הדו-ספרתי בשנים הקרובות.

עם זאת, כמו כל מדיניות פורצת דרך, הוראה זו פותחת הזדמנויות וטומנת בחובה סיכונים. על פי טיוטת ההחלטה, כאשר המדינה תובעת בחזרה את שטח הקרקע שנותר, הבסיס לחישוב הפיצוי מבוסס על מחיר הקרקע ברשימת מחירי הקרקע ומקדם התאמת מחיר הקרקע. לפיכך, עלול להיווצר מצב: המחיר המוסכם המוצע על ידי המיזם לעם הוא מחיר השוק, כך שיהיה הבדל גדול ממחיר הקרקע ברשימת מחירי הקרקע. הדבר עלול להוביל לתלונות מצד העם, מה שיגרום לפגיעה ולהתארכות ביצוע הפרויקט.

פתרון סביר יותר שהוצע על ידי פדרציית המסחר והתעשייה של וייטנאם הוא להציב את המדינה בתפקיד מתווך בין מפעלים לאנשים לצורך משא ומתן על מחירים. אם עדיין לא יושג הסכם, המדינה תמשיך לתבוע את הקרקע בחזרה.

זוהי גישה אשר שומרת על שקיפות ומבטיחה את הזכויות הלגיטימיות של אנשים ומשקיעים כאחד. וכדי שמודל "המדינה כמתווכת" יפעל ביעילות, נדרשת מסגרת משפטית ברורה, המגדירה את הגוף האחראי על המשא ומתן, את התהליך, את מספר סבבי המשא ומתן ואת המועד האחרון, תוך הימנעות מפורמליות או הארכת הליכים. המדינה יכולה גם לארגן משא ומתן תלת-צדדי, בהשתתפות ארגוני הערכה עצמאיים ונציגי רשויות מקומיות. לפיכך, נדרשת מערכת הערכה מקצועית ועצמאית של קרקעות כדי להבטיח אובייקטיביות ולמנוע אינטרסים קבוצתיים. בנוסף, מנגנון ניטור בהשתתפות גופים נבחרים, חזית המולדת וכו' ממלא גם הוא תפקיד חשוב מאוד.

השבת קרקעות כאשר מגיעים ל-75% מההסכם יכולה לסייע בפתרון הבעיות שעסקים מהרהרים בהן במשך זמן רב, אך היא משפיעה גם על האנשים שאדמתם משוקמת. לכן, הסוכנות המנסחת את ההחלטה צריכה להמשיך לחשב בקפידה אפשרויות מדיניות כדי להבטיח איזון אינטרסים בין הצדדים, לסייע בניצול יעיל יותר של הקרקע ולתרום לפיתוח המדינה.

מקור: https://daibieunhandan.vn/thu-hoi-dat-khi-dat-75-thoa-thuan-va-bai-toan-can-bang-loi-ich-10394004.html