רכישת קרקע כאשר מושגת הסכמה של 75% ואתגר איזון האינטרסים.

טיוטת ההחלטה בנוגע למספר מנגנונים ומדיניות להסרת קשיים ומכשולים בארגון וביישום של חוק הקרקעות צפויה להיות מוגשת לאסיפה הלאומית לדיון ואישור במושב העשירי.

בטיוטה שהוגשה להערות, תקנה אחת שמשכה תשומת לב משמעותית מצד הקהילה העסקית היא: כאשר פרויקט הגיע להסכם על העברת זכויות שימוש בקרקע עם יותר מ-75% מהשטח ויותר מ-75% ממשקי הבית, אך ההסכם לא הושלם בתוך המועד האחרון או התקופה המוארכת, מועצת העם המחוזית רשאית לשקול לבטל את הקרקע הנותרת כדי להקצות אותה למשקיע להמשך יישום הפרויקט.

מנגנון ה"משא ומתן" הוא צעד מכריע לקראת שיווק יחסי הקרקע: עסקים מנהלים משא ומתן ישירות עם התושבים, והמדינה אינה מתערבת מבחינה מנהלית. זה עוזר לפרויקטים רבים להתממש מהר יותר, ומשקף את ערך השוק האמיתי של הקרקע. עם זאת, במציאות, פרויקטים רבים משיגים הסכמה של 70-80% בלבד, כאשר השאר "תקועים" עקב חילוקי דעות מצד כמה משקי בית, מה שגורם לעיכובים בפרויקטים ולעלויות חברתיות מוגברות.

לכן, התקנה המאפשרת את כיבוי האדמה הנותרת כאשר מגיעים ליותר מ-75% מהשטח נתפסת כשלב ביניים בין שני מנגנונים: משא ומתן מבוסס שוק ושיקום קרקעות מתוכנן על ידי המדינה. היא פותחת הזדמנויות להפעלה מחדש של מאות פרויקטים של תשתית, פארקים תעשייתיים ואזורים עירוניים - דבר שהכלכלה זקוקה לו נואשות כדי לממש את יעדי הצמיחה הדו-ספרתיים שלה בשנים הקרובות.

עם זאת, כמו כל מדיניות פורצת דרך, תקנה זו פותחת הזדמנויות וגם נושאת עמה סיכונים. על פי טיוטת ההחלטה, כאשר המדינה תשתלט על שטח הקרקע הנותר, הפיצוי יחושב על סמך מחיר הקרקע ברשימת המחירים ומקדם התאמת מחיר הקרקע. מצב זה עלול להוביל למצב שבו המחיר עליו סוכם היזם עם הציבור הוא מחיר השוק, וכתוצאה מכך יהיה הבדל משמעותי ממחיר הקרקע ברשימת המחירים. מצב זה עלול להוביל לתלונות מצד הציבור, להשפיע ולעכב את ביצוע הפרויקט.

פתרון סביר יותר, שהוצע על ידי פדרציית המסחר והתעשייה של וייטנאם, הוא להציב את המדינה בתפקיד מתווך בין עסקים לאנשים כדי לנהל משא ומתן על מחירים. אם עדיין לא ניתן להגיע להסכם, המדינה תמשיך בשיקום הקרקעות.

גישה זו שומרת על שקיפות תוך הבטחת זכויותיהם הלגיטימיות של אזרחים ומשקיעים כאחד. כדי שמודל "המדינה כמגשרת" יפעל ביעילות, נדרשת מסגרת משפטית ברורה, המגדירה את סוכנות המשא ומתן המובילה, את התהליך, מספר סבבי המשא ומתן ואת המועד האחרון, תוך הימנעות מפורטליות או הליכים ממושכים. המדינה יכולה גם לארגן משא ומתן תלת-צדדי, בהשתתפות ארגוני הערכה עצמאיים ונציגים מרשויות מקומיות. לכן, מערכת הערכה עצמאית ומקצועית של קרקעות נחוצה כדי להבטיח אובייקטיביות ולמנוע אינטרסים אישיים. יתר על כן, מנגנון פיקוח הכולל גופים נבחרים, חזית המולדת וכו', ממלא תפקיד מכריע.

רכישת קרקעות לאחר הגעה להסכם של 75% יכולה לסייע בפתרון הבעיות ארוכות השנים שמעלים עסקים, אך היא משפיעה גם על אלו שאדמותיהם נרכשות. לכן, הסוכנות המנסחת את ההחלטה צריכה להמשיך ולשקול בקפידה אפשרויות מדיניות כדי להבטיח איזון אינטרסים בין כל הצדדים, לסייע בניצול יעיל יותר של הקרקע ולתרום לפיתוח הלאומי.

מקור: https://daibieunhandan.vn/thu-hoi-dat-khi-dat-75-thoa-thuan-va-bai-toan-can-bang-loi-ich-10394004.html