הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי פרסמה זה עתה החלטה על התוכנית לפיתוח 11 אזורים עירוניים קומפקטיים המבוססים על מודל TOD (פיתוח מכוון תחבורה) לאורך קווי המטרו וכביש הטבעת 3, בהתאם להחלטה 98/2023/QH15. בהתאם לכך, בתקופה 2024-2025, צפוי פיתוח TOD להתבצע ב-9 מוקדים לאורך 3 פרויקטים תחבורה מרכזיים מתמשכים: קו מטרו 1 (בן טאן - סואי טיין), קו מטרו 2 (בן טאן - טאם לואונג) וכביש הטבעת 3.
חיזוק תפקידו של מרכז פיתוח הקרקעות של העיר
אתר הפיתוח המכוון לתחבורה ציבורית (TOD) הגדול ביותר משתרע על פני 389 דונם בקומונת שואן תוי ת'ואונג (מחוז הוק מון), ומתחבר לכביש הטבעת 3. האתר הקטן ביותר הוא מרכז התערוכות ומרכז הספורט של מחוז טאן בין (5.1 דונם). מיקום זה מתוכנן לפיתוח TOD שיתחבר לקווי המטרו 2 ו-5. באזור שמסביב כבר קיימים אזורי מגורים, בתי ספר ושוק שוקק חיים.
המיקומים הנותרים נמצאים במחוז 10, מחוז טאן פו, עיר ת'ו דוק ומחוז בין צ'אן; עם חיבור לקווי המטרו 1, 2 ו-3 ולכביש הטבעת 3.
ד"ר פאם וייט תואן, מנהל המכון לכלכלת משאבים וסביבה בהו צ'י מין סיטי, תומך בתוכניתה של ממשלת הו צ'י מין סיטי לפתח 11 אזורים עירוניים קומפקטיים לאורך נתיבי תחבורה מרכזיים, וציין כי מודל ה-TOD (פיתוח מכוון תחבורה) מיושם באופן נרחב בערים מודרניות ברחבי העולם, במיוחד בסין, תאילנד וסינגפור. מודל זה יסייע בניצול ופיתוח יעילים של קרקעות המתאימות לפיתוח עירוני, תוך יצירת אזורים עירוניים קומפקטיים ואשכולות של ערים חכמות.
בהתבסס על תכנון ומצב הקרקע הנוכחי, להו צ'י מין סיטי יש שתי גישות לבניית ערי מודל TOD (פיתוח מכוון תחבורה). ראשית, הקבוצה מתמקדת בשיפוץ ושדרוג אזורים קיימים: בעיקר באזורי מגורים קיימים הסמוכים לכבישי טבעת או קווי מטרו. שנית, הקבוצה מתמקדת בהשקעות חדשות: בנייה על אזורים קיימים שהם אדמה פנויה, מאוכלסת בדלילות, או באזורים שבהם מתוכננים מפעלים ומפעלים לעבור למקום אחר...
אם הקרקע לאורך קו 1 של המטרו תנוצל ביעילות, הדבר יסייע ביצירת אשכולות עירוניים חכמים בהו צ'י מין סיטי. (צילום: HOANG TRIEU)
ד"ר תואן הציע כי אזור הליבה של התחנה (ברדיוס של 400-500 מטר) יתמקד בפיתוח עירוני אופטימלי בצפיפות גבוהה. במקביל, אזור המעבר סביב התחנה (ברדיוס של 500-1,000 מטר) יתמקד גם הוא בפיתוח עירוני בצפיפות גבוהה. בנוגע לכביש הטבעת 3 באופן ספציפי, יש לרכז את הפיתוח העירוני באזורים הסמוכים למחלפים, לכבישים המחברים לכביש הטבעת 3, או לסניפים.
כדי להקל על היישום, לדברי ד"ר תואן, על העיר הו צ'י מין לפרסם את גבולות התכנון של אתרי TOD (פיתוח מכוון תחבורה ציבורית) כדי ליידע את הציבור ולפתח תוכניות סבירות לרכישת קרקע עבור מודלים התואמים את התוכניות שאושרו.
"עומס העבודה של פיצוי ורכישת קרקעות עבור פיתוח עירוני מכוון תחבורה (TOD) הוא עצום. בהתבסס על חוק הקרקעות משנת 2024, כדי להפחית את הנטל על סוכנות ניהול המדינה, מחלקת משאבי הטבע והסביבה, הו צ'י מין סיטי צריכה לשפר את תפקידו של מרכז פיתוח הקרקעות של העיר כדי לשרת את תוכנית ה-TOD. אם התוכנית תיושם היטב ובכיוון הנכון, היא תעזור להו צ'י מין סיטי ליצור אזורים עירוניים חכמים באמת, או במילים אחרות, אשכולות עירוניים חכמים עם חיבורי התחבורה הנוחים ביותר בווייטנאם", העיר ד"ר תואן.
תכנון טוב מושך משקיעים.
כדי לפנות משאבים עבור TOD (פיתוח מכוון תחבורה ציבורית), ד"ר פאם טראן האי ממכון הו צ'י מין סיטי לחקר פיתוח התייחס לנושא הארגון המרחבי, ובפרט התאמת הקרקע בתוך אזורי TOD. בהתאם לכך, יש לארגן מחדש את המרחב סביב תחנות המטרו, ולעודד את התושבים לתרום קרקע לפרויקטים של TOD כתורמי הון. בהתאם לשטח ולמיקום הקרקע הנתרמת, יחושב הפיצוי ויינתן לתושבים בצורה של קרקע או שטחי בנייה. "מודל זה מעודד על ידי ארגונים בינלאומיים, במיוחד במדינות המתמודדות עם קשיים ברכישת קרקע", הצהיר ד"ר האי.
בנוגע למדיניות, ד"ר חי הציע להסדיר את הערך המוסף מקרקעין, כולל היטלי השבחה (החלים על נכסים קיימים באזורי TOD), היטלי השפעה (עבור פרויקטים באזורי TOD) והעברת זכויות פיתוח מרחבי (עבור קרקע בתוך אזורי TOD). כדי להשיג זאת, יש צורך לשפר את המסגרת המשפטית של מדיניות זו, במיוחד על ידי התאמת תקנות הקרקע בסעיף 219 לחוק הקרקעות משנת 2024 בנוגע לתרומה לזכויות שימוש בקרקע והתאמת קרקע; או תקנות על מכירת זכויות פיתוח מרחבי עקב הגדלת שטח הרצפה.
בפגישה בין מחלקת התחבורה של הו צ'י מין סיטי לרשויות המקומיות בנוגע ליישום פרויקט TOD (פיתוח מכוון תחבורה) בשנת 2023, נציג מוועדת העם של מחוז נה בה שיתף את ניסיונו ברכישת קרקעות ומכירה פומבית ברחוב נגוין הואו טו. למרות שאינו פרויקט TOD, רחוב נגוין הואו טו מציג מאפיינים דומים לפרויקט שבו הממשלה מקצה תקציב לבניית כבישים, ולאחר מכן רוכשת קרקע לאורך המסלול לצורך מכירה פומבית והשקעה מחדש בתשתיות תחבורה. לכן, לדברי נציג מחוז נה בה, כדי ליישם ביעילות את TOD עבור קווי המטרו 1 ו-2 וכביש הטבעת 3, רשויות התכנון צריכות להיות גמישות ומכוונות לקריטריונים כלליים, תוך הימנעות מפרטים מוגזמים כדי להקל על מכירות פומביות של קרקעות ולמשוך משקיעים מבלי להגביל את רעיונותיהם.
"בתהליך התכנון, עלינו לספק רק יעדים ספציפיים עבור שטחים ירוקים, אזורים מסחריים, כבישים וכו'. על סמך זה, משקיעים יכולים להעלות רעיונות ועיצובים משלהם לבנייה, שיהיו יעילים יותר מאשר יישום מצד המדינה", הוסיף הנציג ממחוז נה בה.
כמה יישובים שעוברים דרכם קו מטרו 2, כמו מחוז טאן בין, שיתפו את ניסיונם לפיהם כאשר משקיעים מוזמנים באמצעות מכרזים ומכירות פומביות, הם מבקשים לעתים קרובות התאמות כדי להגדיל את יעדי התכנון. לכן, בעת יישום התוכנית, יש להעלות את היעדים לרמה המקסימלית, יחד עם תנאים אטרקטיביים רבים כדי למשוך משקיעים.
11 ערי מודל TOD
על פי התוכנית, בין השנים 2026 ל-2028, הו צ'י מין סיטי תמשיך ליישם שני אזורי TOD (פיתוח מכוון תחבורה ציבורית) בקהילת טאן הייפ (מחוז הוק מון) לאורך כביש הטבעת 3 ובאזור סביב תחנת טאן קיין (מחוז בין צ'אן), שיתחברו לקו המטרו 3 המורחב ולקו הרכבת הו צ'י מין סיטי - קאן טו .
עם 9 אזורי TOD בשלב 1, הגבולות, התכנון והמעמד המשפטי של הקרקע ייקבעו ברבעונים השני והשלישי של 2025. לאחר מכן, התכנון יותאם ברבעונים השני והרביעי של 2025, ותהליך בחירת המשקיעים יושלם בתחילת 2026.
מקור: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm
תגובה (0)