פרויקטים חדשים עדיין מגיעים לאט לאט.
באופן ספציפי, סניף אזורי 2 של הבנק הממלכתי של וייטנאם (SBV) דיווח כי עד סוף אפריל, סך האשראי לנדל"ן בהו צ'י מין סיטי הגיע ל-1,116 טריליון דונג וייטנאם, עלייה של 0.34% בהשוואה לחודש הקודם ועלייה של 2.85% בהשוואה לסוף 2024. היקף האשראי לנדל"ן המשיך להישמר, והיווה כ-28% מסך האשראי הנפרע באזור. מתוכם, אשראי לנדל"ן לשימוש עצמי (הלוואות לרכישת בתים, העברת זכויות שימוש בקרקע לבניית בתים; הלוואות לתיקוני בתים וכו') עדיין היווה חלק גבוה מסך האשראי לנדל"ן הנפרע, והגיע ל-727,000 מיליארד דונג וייטנאם, עלייה של 0.05% בהשוואה לחודש הקודם ועלייה של 0.65% בהשוואה לסוף 2024.
למרות צמיחת האשראי, מעט מאוד כסף זורם מהשוק.
צילום: דין סון
בעוד שהנתונים נראים די טובים, המציאות היא שגם העסקאות וגם הפרויקטים החדשים מתקדמים באיטיות. לכן, אנשים רבים שואלים, לאן נעלמו כל טריליוני הדונמים באשראי הנדל"ן?
מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, אמר כי למרות שנתוני צמיחת האשראי בתחום הנדל"ן גבוהים מאוד, הוא אינו יודע מי מרוויח מצמיחה זו. מכיוון שבעוד עסקים עדיין מתקשים לעבד מסמכים משפטיים ולכן אינם יכולים לגשת להון, גם מספר האנשים הלווים לרכישת נדל"ן נמוך. באופן ספציפי, בארבעת החודשים הראשונים של השנה, היו להו צ'י מין סיטי רק 3 פרויקטים זכאים לגיוס הון, עם סך של 3,286 דירות, שכולן היו דירות יוקרה. בארבעת החודשים הראשונים של השנה, לא הועברו פרויקטים מכיוון שעל פי החוק, פרויקט חייב למלא את התחייבויותיו הפיננסיות לפני שניתן יהיה למכור אותו לשותף אחר.
"בהשוואה לשנת 2017, שנת פריחה בשוק, ההיצע הנוכחי עומד על 10% בלבד. במציאות, עדיין קיים מחסור בהיצע, במיוחד בדיור בר השגה, ובמיוחד דיור ציבורי, ומחירי הקרקעות והבתים ממשיכים לעלות בהתמדה. המספר הכולל של דירות שהוצעו לשוק מתחילת השנה ועד עכשיו הוא קטן מאוד, והעסקאות אינן רבות, אך צמיחת האשראי שדווחה על ידי הבנק הממלכתי של וייטנאם היא מוזרה מאוד. לא רק הו צ'י מין סיטי צומחת, אלא כל המדינה עושה את אותו הדבר; אני לא מבין את זה", שיתף מר לה הואנג צ'או, והוסיף כי עסקים עדיין מתמודדים עם קשיים משמעותיים בתזרים מזומנים ובהון, במיוחד כשהם מתקשים לעמוד בתאריכי הפירעון של אג"ח קונצרניות בסביבות אוגוסט-דצמבר 2025. זה מאלץ אותם להמשיך להיאבק ולנהל משא ומתן עם לקוחות כדי להאריך את תקופות החזר החוב.
ד"ר דין דה הואן, מנהל המכון למחקר אינפורמטיקה וכלכלה יישומית , אישר גם כי עסקים עדיין חסרים הון, מתקשים בגישה למימון, וסכום הכסף המוזרם לשוק אינו משמעותי. לכן, אם האשראי בתחום הנדל"ן יגדל, סביר להניח שארגונים ויחידים ילוו כדי לפרוע חובות ישנים או לממן מחדש חובות קיימים. שיעורי הריבית בשילוב עם העלייה בעלויות המלאי יגרמו לעלייה בהתאם באשראי המצטבר.
"באמצעות סקר של כ-100 חברות רשומות בבורסה, שמתי לב שצמיחת האשראי בענף הנדל"ן והבנייה נמצאת בירידה מתמדת. הסיבה לכך היא שתזרים המזומנים בנדל"ן מגיע משני מקורות עיקריים: תזרים מזומנים עסקי ותזרים מזומנים מימון. עם זאת, שני מקורות אלה מתמודדים עם קשיים, כך שחברות נדל"ן ימשיכו להתמודד עם אתגרים רבים השנה", ניתח ד"ר דין דה היין.
עסקאות אישיות פורחות, והשוק המשני שוקק חיים.
בסך הכל, ד"ר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, הגיב: "מאז ראש השנה הירחי, השוק הדרומי הראה סימני צמיחה וביצועים טובים יותר בהשוואה לשנת 2024. למרות שאין הרבה פרויקטים חדשים, גם עסקאות בין אנשים פרטיים טובות יותר. על פי הסטטיסטיקה, העלייה המהירה במספר עסקאות הנדל"ן סייעה להכנסות הקרקע בהו צ'י מין סיטי להגיע לרמה גבוהה, והגיעו ל-2,200 מיליארד וונד ברבעון הראשון של 2025, עלייה של יותר מ-540 מיליארד וונד בהשוואה לאותה תקופה. בנוסף, ההכנסות משירותי עסקי נדל"ן הגיעו ל-25,547 מיליארד וונד בחודש מרץ, עלייה של 9% בהשוואה לחודש הקודם. בשלושת החודשים הראשונים של השנה, ההכנסות ממגזר זה הגיעו ל-72,321 מיליארד וונד, עלייה של 16%. זוהי עלייה חיובית, המדגימה בבירור את רמת העניין של המשקיעים ואת ההתאוששות של שוק הנדל"ן.
לכן, לדברי ד"ר נגוין ואן דין, למרות שהיקף העסקאות בשוק הראשוני נמוך עקב היצע מוגבל, עסקאות בשוק המשני וקנייה ומכירה של קרקעות ובתים בין אנשים פרטיים פעילות מאוד. זו יכולה להיות הסיבה לצמיחת האשראי החזקה. יתר על כן, למרות שהיו מעט פרויקטים בהו צ'י מין סיטי בחודשים האחרונים, פרויקטים רבים הושלמו והושקו באזורים סמוכים כמו לונג אן , דונג נאי, בה ריה-וונג טאו ובין דואנג. מכיוון שעסקים ממוקמים בהו צ'י מין סיטי, ייתכן שהם לוו בעיר כדי להשקיע במחוזות אלה. בנוסף, העלייה החדה במחירי הנדל"ן בתקופה האחרונה הובילה גם לעלייה בערך ההלוואות. "עם זאת, קל לראות שבשוק הנוכחי יש ביקוש אמיתי מועט והרבה השקעות וספקולציות, כך שהון אשראי זורם לקבוצות אלה יותר מאשר לפרויקטים", ניתח ד"ר דין.
הכלכלן הוין פואוק נגיה, שחולק את אותה דעה, מאמין גם כי צמיחת האשראי מונעת במידה רבה על ידי הלוואות לרכישת בתים, תיקונים ובנייה על ידי יחידים; בעוד שפרויקטים חדשים "מאבדים קרקע" משום שההיצע מוגבל מאוד מתחילת השנה. ממצא זה עולה בקנה אחד עם דו"ח הבנק הממלכתי של וייטנאם, המצביע על כך שהלוואות לרכישת בתים, העברת זכויות שימוש בקרקע לבניית בתים ותיקוני בתים עדיין מהוות חלק גבוה מסך האשראי הנדל"ני המצטבר. יתר על כן, צמיחת האשראי האחרונה קשורה לארגון מחדש ולבטחונות, שכן יש מעט מאוד מזומנים הזורמים לשוק. בעוד שפרויקטים בהו צ'י מין סיטי עשויים להיתקל בקשיים בקבלת הלוואות עקב מכשולים משפטיים, עסקים יכולים להשתמש בפרויקטים במחוזות אחרים או בסוגי מוצרים אחרים כדי להבטיח הלוואות בהו צ'י מין סיטי.
גם ההיצע וגם המחירים עולים.
על פי דו"ח משרד הבינוי על שוק הנדל"ן ברבעון הראשון של 2025, היקף עסקאות הנדל"ן בשלוש הקטגוריות של דירות, בתים צמודי קרקע ומגרשים נטה לעלות בהשוואה לרבעון הרביעי של 2024. באופן ספציפי, במגזר הדירות והבתים הצמודי קרקע נרשמו 33,585 עסקאות מוצלחות, השווה ערך ל-132% בהשוואה לרבעון הרביעי של 2024. במגזר המגרשים נרשמו 101,049 עסקאות מוצלחות, השווה ערך ל-116.4% בהשוואה לרבעון הרביעי של 2024. בינתיים, ברבעון הושלמו 14 פרויקטים, הכוללים כ-3,813 דירות, המהווים 140% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2024. 26 פרויקטים חדשים קיבלו רישיון, בסך הכל כ-15,780 יחידות, המהווים 144% מהרבעון הרביעי של 2024 ו-136% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2024. ברחבי הארץ, 994 פרויקטים נמצאים בבנייה, הכוללים כ-399,873 יחידות. בינתיים, 59 פרויקטים זכאים למכירת יחידות דיור בבנייה, בהיקף כולל של כ-19,760 יחידות, המהווים 96.7% מהרבעון הרביעי של 2024 ו-155.2% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024.
מקור: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm
תגובה (0)