לאן זורם אשראי נדל"ן?

פרויקטים חדשים עדיין מטפטפים

באופן ספציפי, סניף אזורי 2 של הבנק הממלכתי של וייטנאם (SBV) מסר כי עד סוף אפריל, יתרת האשראי הכוללת בנדל"ן בהו צ'י מין סיטי הגיעה ל-1,116 טריליון דונג וייטנאם, עלייה של 0.34% בהשוואה לחודש הקודם ועלייה של 2.85% בהשוואה לסוף 2024. היקף האשראי בנדל"ן ממשיך להישמר ומהווה כ-28% מסך יתרת האשראי הכוללת באזור. בפרט, אשראי בנדל"ן לקבוצת השימוש העצמי (הלוואות לרכישת בתים, העברת זכויות שימוש בקרקע לבניית בתים; הלוואות לתיקון בתים...) עדיין מהווה חלק גבוה מסך יתרת האשראי בנדל"ן, המהווה 65% ומגיע ל-727,000 מיליארד דונג וייטנאם, עלייה של 0.05% בהשוואה לחודש הקודם ועלייה של 0.65% בהשוואה לסוף 2024.

Tín dụng bất động sản chảy vào đâu?- Ảnh 1. — למרות צמיחת האשראי, תזרים המזומנים מהשוק קטן מאוד.

בעוד שהנתונים די טובים, במציאות הן העסקאות והן הפרויקטים החדשים הם "איטיים". לכן, אנשים רבים שואלים, לאן נעלם אשראי הנדל"ן של למעלה ממיליון מיליארד דונג?

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, אמר כי למרות שנתוני צמיחת האשראי בתחום הנדל"ן היו גדולים מאוד, הוא לא ידע מי נהנה מצמיחה זו. מכיוון שכאשר עסקים עדיין התקשו לעבד מסמכים משפטיים ולא הצליחו לגשת להון, לא הרבה אנשים לוו לרכישת נדל"ן. באופן ספציפי, בארבעת החודשים הראשונים של השנה, היו בהו צ'י מין סיטי רק 3 פרויקטים זכאים לגייס הון, עם סך של 3,286 דירות, שכולן היו דירות יוקרה. בארבעת החודשים הראשונים של השנה, אף פרויקט לא הועבר מכיוון שעל פי החוק, הפרויקט חייב להשלים את התחייבויותיו הפיננסיות לפני שניתן יהיה למכור אותו לשותף אחר.

"בהשוואה לשנת 2017, השנה בה השוק פריח, ההיצע הנוכחי עומד על 10% בלבד. במציאות, עדיין קיים מחסור בהיצע, במיוחד דיור בר השגה, במיוחד דיור ציבורי, ומחירי הנדל"ן עדיין עולים בהתמדה. המספר הכולל של דירות שהוצעו לשוק מתחילת השנה הוא קטן מאוד, העסקאות אינן רבות, אך צמיחת האשראי כפי שדווח על ידי בנק המדינה היא מוזרה מאוד. לא רק הו צ'י מין סיטי אלא גם כל המדינה גדלה, אני גם לא מבין", שיתף מר לה הואנג צ'או והוסיף כי נכון לעכשיו, עסקים עדיין מתקשים בתזרים מזומנים ובהון, במיוחד בהקשר של עסקים המתקשים להתמודד עם מועד פירעון אג"ח קונצרניות בסביבות אוגוסט - דצמבר 2025. זה גורם להם להמשיך ולהתקשות, ונאלצים לנהל משא ומתן עם לקוחות כדי להאריך את החזר החוב.

ד"ר דין דה היין, מנהל המכון לאינפורמטיקה וכלכלה יישומית, אישר גם כי במציאות, לעסקים עדיין חסר הון, יש קושי בגישה להון, וכמות הכסף המוזרמת לשוק אינה גדולה. לכן, אם האשראי בתחום הנדל"ן יגדל, ייתכן שארגונים ויחידים ילוו כדי לפרוע חובות ישנים, וילוו כדי לגלגל חובות. שיעורי הריבית בשילוב עם העלייה במחיר העלות של המלאי יגרמו ליתרות האשראי לעלות בהתאם.

"באמצעות סקר של כ-100 חברות רשומות בבורסה, מצאתי שצמיחת האשראי בענפי הנדל"ן והבנייה נמצאת בירידה מתמדת. מכיוון שתזרים המזומנים בנדל"ן מגיע משני מקורות עיקריים: תזרים מזומנים עסקי ותזרים מזומנים פיננסי. עם זאת, שני מקורות אלה מתמודדים עם קשיים, כך שחברות נדל"ן עדיין מתמודדות עם קשיים רבים השנה", ניתח ד"ר דין דה הואן.

עסקאות בין אנשים משגשגות, השוק המשני שוקק חיים

בסך הכל, ד"ר נגוין ואן דין, יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, הגיב: "מאז ראש השנה הירחי, השוק הדרומי הראה סימני צמיחה ופועל טוב יותר מאשר בשנת 2024. למרות שאין הרבה פרויקטים חדשים, גם העסקאות בין אנשים טובות יותר. על פי הסטטיסטיקה, העלייה המהירה במספר עסקאות הנדל"ן סייעה להכנסות הקרקע בהו צ'י מין סיטי להגיע לרמה גבוהה, והגיעו ל-2,200 מיליארד דונג וייטנאמי ברבעון הראשון של 2025, עלייה של יותר מ-540 מיליארד דונג וייטנאמי באותה תקופה. בנוסף, ההכנסות משירותי עסקי נדל"ן הגיעו גם הן ל-25,547 מיליארד דונג וייטנאמי במרץ, עלייה של 9% לעומת החודש הקודם. בשלושת החודשים הראשונים של השנה, ההכנסות מתעשייה זו הגיעו ל-72,321 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 16%. זוהי עלייה חיובית, המודגמת בבירור על ידי רמת העניין של המשקיעים ומראה את התאוששות שוק הנדל"ן.

לכן, לדברי ד"ר נגוין ואן דין, למרות שהיקף העסקאות בשוק הראשוני נמוך עקב היצע מוגבל, עסקאות בשוק המשני ועסקאות נדל"ן בין האנשים מתרחשות באופן פעיל מאוד. ייתכן שזו הסיבה לצמיחת האשראי החזקה. לא רק זאת, למרות שפרויקטים בהו צ'י מין סיטי בחודשים האחרונים הם מעטים, באזורים סמוכים כמו לונג אן , דונג נאי, בה ריה-וונג טאו, בין דואנג, מספר הפרויקטים שהושלמו ונפתחו הוא גדול מאוד. בינתיים, ייתכן שחברות "הממוקמות" בהו צ'י מין סיטי לקחו הלוואות בעיר כדי להשקיע בפרובינציות. בנוסף, העלייה החדה במחירי הנדל"ן בתקופה האחרונה גרמה גם היא לעלייה בערך ההלוואות. "אבל דבר אחד קל לראות, בשוק הנוכחי יש ביקוש אמיתי מועט אך הרבה השקעות וספקולציות, כך שהון אשראי זורם לקבוצות אלה יותר מאשר זורם לפרויקטים", ניתח ד"ר דין.

המומחה הכלכלי הוין פואוק נגיה, שחולק את אותה דעה, אמר גם כי צמיחת האשראי היא בעיקר בהלוואות לרכישת בתים, תיקונים ובנייה בקרב אנשים; בעוד שפרויקטים חדשים "מאבדים" משום שההיצע נמוך מאוד מתחילת השנה. ממצא זה עולה בקנה אחד עם הדו"ח של בנק המדינה, בו נאמר כי הלוואות לרכישת בתים, העברת זכויות שימוש בקרקע לבניית בתים, הלוואות לשיפוץ בתים... עדיין מהוות חלק גבוה מסך האשראי הנדל"ני המצטבר. בנוסף, צמיחת האשראי בתקופה האחרונה קשורה לארגון מחדש ולמשכנתאות משום שתזרים המזומנים לשוק נמוך מאוד. ייתכן שיהיה קשה לפרויקטים בהו צ'י מין סיטי ללוות עקב קיפאון משפטי, אך עסקים יכולים להשתמש בפרויקטים במחוז ובמוצרים אחרים כדי להבטיח הלוואות בהו צ'י מין סיטי.

גם ההיצע וגם המחירים עולים

דו"ח משרד הבינוי על שוק הנדל"ן ברבעון הראשון של 2025 מראה כי היקף עסקאות הנדל"ן בשלושה סוגי דירות, בתים פרטיים ומגרשים נוטה לעלות בהשוואה לרבעון הרביעי של 2024. מתוכם, במגזר הדירות והבתים הפרטיים נרשמו 33,585 עסקאות מוצלחות, השווה ל-132% בהשוואה לרבעון הרביעי של 2024. במגזר מגרשים נרשמו 101,049 עסקאות מוצלחות, השווה ל-116.4% בהשוואה לרבעון הרביעי של 2024. בינתיים, ברבעון כולו היו 14 פרויקטים, בהיקף של כ-3,813 דירות שהושלמו, השווה ל-140% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024. היו 26 פרויקטים חדשים ברישיון בהיקף של כ-15,780 דירות, השווה ל-144% מהרבעון הרביעי של 2024 ו-136% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024. בכל המדינה... 994 פרויקטים בבנייה בהיקף של כ-399,873 דירות. בינתיים, ישנם 59 פרויקטים הזכאים למכירת דיור עתידי, בהיקף של כ-19,760 דירות, השווה ל-96.7% בהשוואה לרבעון הרביעי של 2024 ו-155.2% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024.

מקור: https://thanhnien.vn/tin-dung-bat-dong-san-chay-vao-dau-185250522212250198.htm