אשראי ואג"ח זורמים לנדל"ן: הזדמנות או סיכון פוטנציאלי?

על פי הנתונים האחרונים של הבנק הממלכתי של וייטנאם , נכון ל-31 באוגוסט, אשראי הנדל"ן המצטבר הגיע לכ-4.1 מיליון מיליארד וייטנאם דונג, עלייה של 19% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מתוכם, אשראי עבור פעילויות עסקיות נדל"ן הגיע ל-1.823 מיליון מיליארד וייטנאם דונג.

באופן ספציפי, עבור פרויקטים של השקעה בבנייה עירונית ופיתוח דיור, יתרת האשראי היא 614,737 מיליארד דונג וייט; לפרויקטים של השכרה למשרדים יתרה של 61,946 מיליארד דונג וייט; לפרויקטים של בנייה בפארקים תעשייתיים ואזורי עיבוד לייצוא יתרה של 114,274 מיליארד דונג וייט.

הצעה להחיל מס נדל — אשראי ואג"ח זורמים לנדל"ן. (תמונה אילוסטרציה/DP)

בנוסף, יתרת האשראי שטרם נפרעה עבור פרויקטים של תיירות אקולוגית ואתרי נופש עומדת על 62,487 מיליארד דונג וייטנאמי; פרויקטים של מסעדות ומלונות עומדים על 64,560 מיליארד דונג וייטנאמי; חוב שטרם נפרעה עבור בנייה, תיקון ורכישה של בתים למכירה או להשכרה עומד על 130,642 מיליארד דונג וייטנאמי.

בנוסף, הלוואות שטרם נפרעו ללקוחות הרוכשים זכויות שימוש בקרקע עומדות על 190,113 מיליארד דונג וייט; הלוואות שטרם נפרעו עבור השקעות נדל"ן אחרות ופעילויות עסקיות מגיעות ל-584,553 מיליארד דונג וייט.

בנוגע לסוגיה זו, מסר משרד הבינוי : הנתונים מראים כי שוק הנדל"ן מקבל כיום תמיכה אשראי גבוהה יותר מאשר בסוף 2024. עם זאת, כדי להבטיח פיתוח בר-קיימא, עדיין יש צורך להמשיך ולחזק את השליטה בסיכונים פוטנציאליים כדי לשמור על יציבות השוק.

בינתיים, בתשעת החודשים האחרונים, הערך הכולל של אג"ח קונצרניות שהונפקו הגיע לכמעט 398,000 מיליארד דונג וייטנאמי, עלייה של 44% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2024, דבר המצביע על כך שערוץ גיוס ההון באמצעות אג"ח מתאושש באופן חיובי. מתוכם, ענף הנדל"ן דורג במקום השני, כשהוא מהווה כ-18% מסך שווי ההנפקה (מעל 70,000 מיליארד דונג וייטנאמי), עלייה של 35% לעומת השנה הקודמת.

בנוסף להנפקות חדשות, עסקי נדל"ן גם הגבירו את רכישות האג"ח החוזרות, עם רכישות חוזרות של 43,000 מיליארד דונג וייטנאמי בשמונת החודשים הראשונים של השנה, עלייה של 47% לעומת אותה תקופה, מה שמדגים מאמצים לארגון מחדש ולמילוי התחייבויות פיננסיות לאחר תקופת ההארכה בהתאם לצו 08/2023/ND-CP.

משרד הבינוי הודה כי שוק אג"ח הנדל"ן הראה סימני שיפור, אך עדיין קיימים סיכונים, במיוחד כאשר חלק מעסקאות ההנפקה והרכישה החוזרת מתבצעות באמצעות ארגונים הקשורים לחברה המנפיקה, דבר המחייב פיקוח ושקיפות מוגברים כדי להבטיח את בטיחות ויציבות השוק.

הנתונים מראים גם כי שוק האג"ח הקונצרניות משתנה באופן משמעותי מחודש לחודש, במיוחד במגזר הנדל"ן. ביולי 2025, סך ההנפקות של אג"ח קונצרניות הגיע ל-30,203 מיליארד דונג וייטנאמי, מתוכם נדל"ן לבדו היווה 2,245 מיליארד דונג וייטנאמי (המהווים כ-7.43% מסך שווי ההנפקה), ברמה נמוכה.

באוגוסט 2025, סך ההנפקות גדל ל-45,688 מיליארד דונג וייט, מתוכם נדל"ן הגיע ל-17,640 מיליארד דונג וייט (38.6%), הסכום הגבוה ביותר ברבעון. בספטמבר 2025, סך ההנפקות ירד ל-23,703 מיליארד דונג וייט, ונדל"ן בלבד 3,910 מיליארד דונג וייט (16.5%), ירידה חדה בהשוואה לחודש הקודם.

ההתפתחויות הנ"ל מראות כי זרימת הון אשראי ואג"ח חוזרת למגזר הנדל"ן, ותורמת לקידום נזילות ותמיכה בפרויקטים שלא גמורים. עם זאת, התאוששות זו עדיין טומנת בחובה סיכונים פוטנציאליים, במיוחד כאשר פלח עסקים עדיין מסתמך במידה רבה על הלוואות והנפקת אג"ח כדי לסובב את המימון.

לנוכח מצב זה, משרד הבינוי ממליץ שבנק המדינה ינהל את המדיניות המוניטרית באופן יזום ויעיל, יפנה אשראי לתחומים בעלי עדיפות, ובמיוחד לפרויקטים של דיור ציבורי, דיור לעובדים, שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ישנים, ודיור מסחרי במחירים המתאימים לנגישות הציבור.

במקביל, משרד הבינוי המליץ גם כי משרד האוצר יחזק את הניהול, הפיקוח והבקרה הקפדנית על הנפקת אג"ח קונצרניות בודדות; יעודד ויפקח באופן יזום על פירעון אג"ח במועד הפירעון כדי להבטיח את זכויותיהם הלגיטימיות של המשקיעים.

בנוסף, משרד הבינוי ממליץ כי משרד האוצר יפעיל באופן סינכרוני ויעיל פתרונות לפיתוח שוק ההון ושוק האג"ח הקונצרניות בכיוון בר-קיימא, יציב, בטוח ובריא, תוך תרומה לעמידה בצורכי ההון בטווח הבינוני והארוך של המשק.

מקור: https://congluan.vn/trust-and-bonds-about-real-estate-risks-10316249.html