הריביות עולות, תזרים המזומנים הופך ל"קשה": נדל"ן נכנס שוב למחזור סינון

(CLO) לאחר תקופה ארוכה של הנאה מתזרים מזומנים זול, שוק הנדל"ן מתמודד עם אתגרים חדשים כאשר הריבית מראת סימני עלייה.

הריביות עולות באיטיות

לאחר תקופה ארוכה של שמירה על רמה נמוכה, ריביות החיסכון בבנקים רבים עלו בשקט בטווחים קצרים, מה שהוביל למגמת עלייה בריביות ההלוואות.

למרות שבנק המדינה שמר על מדיניות תמיכת הנזילות שלו ולא אותת על הידוק מוניטרי – מכיוון שלא חידש את ערוץ משיכת הכסף באמצעות שטרי ממשלה מאז יוני – רמת הריבית נמצאת כעת תחת לחץ רב.

חזרת הלחץ האינפלציוני ומגמת הניהול הזהיר של בנקים מרכזיים גדולים ברחבי העולם צמצמו את המרחב לשמירה על ריביות נמוכות.

הריביות עולות בהדרגה. (צילום: CSD)

בהקשר זה, שוק הנדל"ן, מגזר התלוי במידה רבה באשראי, עומד בפני מבחן משמעותי להתאוששות ולפיתוח.

על פי דו"ח איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARs), המציאות מראה שכאשר הריביות עולות בחדות, ההשפעה הראשונה והברורה ביותר היא ירידה בנזילות בשוק. קוני דירות, במיוחד אלו המשתמשים בהלוואות, יצטרכו לשקול מחדש את תוכניותיהם הפיננסיות.

בינתיים, משקיעי נדל"ן זהירים יותר בנוגע לתוכניות הרחבת תיק ההשקעות שלהם, שכן סביר להניח שהרווחיות הצפויה לא תקזז את עלויות ההון המוגברות.

במקביל, מפעלי פיתוח פרויקטים ניצבים בפני סיכון כפול: עלויות מימון עולות בעוד הביקוש יורד, מה שגורם להאטת תזרים המזומנים ולהצטמקות היצע חדש. כאשר ההיצע יורד, העסקאות עומדות על שמריהן, ולכן המחירים מתקשים לשמור על אותה תנופה כלפי מעלה כמו בתקופה הקודמת.

עם המאפיין של שימוש במינוף פיננסי גדול, נדל"ן הוא ערוץ ההשקעה המושפע בצורה הישירה והעמוקה ביותר מתנודות הריבית. בעבר, השוק הוייטנאמי חווה ירידה חדה בתקופה 2011-2013, כאשר ריביות ההלוואות חרגו מהסף של 18-20% לשנה.

עסקים ומשקיעים רבים נאלצו למכור נכסים כדי לצמצם הפסדים, מה שגרם לשוק "לקפוא" למשך זמן רב, כאשר מחירי הנדל"ן באזורים רבים ירדו ב-30-40%, אפילו באזור המרכז.

חלק מהסיבה נובעת ממנטליות ההשקעה של הסתמכות על הלוואות לטווח קצר, בעוד שלפרויקטים ונכסי נדל"ן יש מחזורי השקעה ארוכים. כאשר עלויות ההון עולות בפתאומיות, תזרים המזומנים מופרע, והסיכון לחוסר נזילות כמעט בלתי נמנע.

לחץ נובע גם מהלוואות מועדפות לדיור. בשנים האחרונות, כדי לעורר את השוק, משקיעים רבים ובנקים מסחריים השיקו חבילות הלוואות לדיור עם ריביות מועדפות החל מ-5.5% לשנה בלבד, אפילו ללא ריבית, עם תקופת גרייס של עד 5 שנים. מדיניות זו מסייעת למספר רב של אנשים ומשקיעים לגשת להון זול לבעלות על נדל"ן.

עם זאת, תקופת ההעדפה היא זמנית בלבד. בכניסה לתקופת הריבית המשתנה, אם רמת הריבית הכללית עולה, לחץ החזר החוב יגדל בחדות.

חברות VAR מאמינות שלקוחות רבים נמצאים במצב שבו "הם לא שילמו הון, אך הריבית הוכפלה". כאשר נזילות השוק נמוכה, מכירת מוצרים מחדש כדי לצמצם הפסדים הופכת קשה, והסיכון לחובות אבודים יכול לחזור למערכת האשראי.

עסקי נדל"ן תחת לחץ גדול

הערכת VAR: עסקי נדל"ן הם כיום הקבוצה המושפעת ביותר מעליית ריביות. מצד אחד, הם צריכים לשאת בעלויות כספיות גבוהות יותר עבור הלוואות ליישום פרויקטים; מצד שני, כוח הקנייה בשוק יורד כאשר אנשים מתקשים לקבל הלוואות לרכישת בתים.

בינתיים, ערוץ גיוס ההון באמצעות אג"ח קונצרניות טרם התאושש במלואו. הנפקות חדשות עדיין זהירות, בעוד שכמות האג"ח המועדות לפירעון נותרה גבוהה, מה שמאלץ עסקים רבים לנהל את תזרים המזומנים על ידי מכירת קרנות קרקע, עיכוב התקדמות הבנייה או משא ומתן עם קבלנים ובנקים להארכת זמן התשלום.

עסקי נדל"ן נמצאים תחת לחץ גדול עם עליית הריבית. (צילום: ST)

בפרט, כיוון שרוב האספקה ​​היא פרויקטים עתידיים, השיבוש בתזרים המזומנים מצד הלקוחות מגביר עוד יותר את הלחץ הפיננסי.

כאשר עלויות האשראי עולות, ערוצי גיוס הון אחרים עדיין אינם מפותחים, והיכולת הפיננסית של משקיעים רבים מוגבלת, פרויקטים רבים נמצאים בסיכון של השעיה או עיכוב, דבר המשפיע על אמון הקונים והמשקיעים המשניים.

לא רק משפיעות על פרויקטים מתמשכים, ריביות גבוהות וממושכות מחלישות גם את היכולת להרחיב את קרנות הקרקע ולהתחיל בפרויקטים חדשים.

למעשה, בנקים נוטים להעלות את הריביות בתקופות של ירידה בשוק עקב סיכונים גבוהים. באותו זמן, עסקים רבים בוחרים "לשבת בשקט" במקום להרחיב את ההשקעות, כדי להגביל הפסדים - במיוחד בהקשר של עלויות קרקע ובנייה הולכות וגדלות.

כתוצאה מכך, היצע הדיור נמצא בסיכון לירידה משמעותית בטווח הבינוני. בנוסף, עליית ריביות משפיעה בעקיפין גם על השקעות ציבוריות ועלויות תשתיות.

ככל שמחירי חומרי הגלם, עלויות העבודה ועלויות פינוי האתרים עולים, התקדמותם של פרויקטים מרכזיים רבים בתחבורה מתעכבת. דבר זה משפיע ישירות על הציפייה לעליות מחירים באזורים שבעבר נחזה כי "ייהנו מתשתיות", מה שמציב משקיעים משניים רבים במצב קשה.

למרות אתגרים רבים, התחזית ארוכת הטווח לשוק הנדל"ן של וייטנאם נותרה חיובית, הודות לביקוש גדול לדיור ולאורבניזציה חזקה.

"ככל שהכלכלה ממשיכה לצמוח, מגזרים כמו דיור, נדל"ן תעשייתי, משרדים להשכרה וקמעונאות עדיין שומרים על ביקוש יציב", העריכו מחקרים של VAR.

איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) מאמין כי בתקופה הנוכחית, קוני בתים צריכים לנצל את ההזדמנות כאשר הריביות עדיין נמוכות וההיצע מתאושש.

עם זאת, יש לשלוט בשימוש בהון שאול ברמה בטוחה, שלא תעלה על 50% משווי הנכס, כדי למנוע סיכונים כאשר שיעורי הריבית יכולים להתהפך. קונים צריכים גם לתעדף בחירת פרויקטים עם משקיעים בעלי מוניטין, יכולת פיננסית חזקה, ערבויות משפטיות והתקדמות בבנייה - במיוחד עם מוצרי דיור שייווצרו בעתיד.

מקור: https://congluan.vn/lai-suat-tang-dan-dong-tien-tro-nen-kho-bat-dong-san-lai-buoc-vao-chu-ky-sang-loc-10316526.html