מ"לקנות כדי לרכוש" ל"לשכור כדי לגור"

חלום הבעלות על בית הולך וגובר בהישג ידם של עובדים עירוניים, ככל שמחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות, ועולים על יכולתם של רוב האנשים.

בהקשר זה, האוריינטציה הפיתוחית של דיור להשכרה נתפסת כשינוי משמעותי בחשיבה המדיניות, מראייה בדיור כנכס לצבירה לראייה בו כצורך רווחה חברתית חיוני.

פיתוח דיור להשכרה נתפס כדרך לסייע לשוק לחזור לאופיו האמיתי של מתן מענה לצורכי דיור. (תמונה להמחשה: VNA)

ההנחיה של המזכיר הכללי והנשיא טו לאם בנוגע לייעוד דיור להשכרה כ"עמוד תווך אסטרטגי" מושכת תשומת לב מצד מומחים ועסקי נדל"ן. לדברי מומחים רבים, זהו לא רק פתרון עבור מגזר הדיור הציבורי אלא גם משקף שינוי בגישה לשוק הדיור בווייטנאם.

במשך שנים רבות, שוק הנדל"ן התפתח על בסיס מנטליות של "קנייה כדי לרכוש". דיור אינו רק מקום מגורים, אלא הפך בהדרגה לכלי לספקולציות וצבירת נכסים. כתוצאה מכך, מחירי הבתים עלו בהתמדה, בעוד שאנשים עם צרכים אמיתיים מתקשים יותר ויותר להגיע אליהם.

בערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי, מחירי הדירות עלו בחדות בשנים האחרונות. פרויקטים רבים של דירות מסחריות מתומחרים בעשרות מיליוני דונג למטר מרובע, הרבה מעבר להכנסתם של רוב העובדים. אפילו הקטגוריה המכונה "בר השגה" הפכה לנדירה.

בהקשר זה, פיתוח דיור להשכרה נתפס כדרך לסייע לשוק לחזור לאופיו האמיתי של מתן מענה לצורכי הדיור. לדברי מומחים, כאשר לאנשים יהיו יותר אפשרויות להשכרה לטווח ארוך במחירים נוחים, הלחץ להחזיק בית בכל מחיר יפחת.

מנקודת מבט של שוק, מודל הדיור להשכרה מסייע גם בריסון ספקולציות. שוק הנשלט על ידי מנטליות של צבירת נכסים צפוי לדחוף את מחירי הנדל"ן מעל ערכם האמיתי, ליצור לחץ כלכלי מתמשך על אנשים ולעוות את ההיצע והביקוש. לעומת זאת, אם שוק השכירות יתפתח בהתמדה, הדיור יחזור לתפקידו האמיתי כמקום מגורים במקום ככלי להפקת רווחים.

כיוון הפיתוח כלפי דיור להשכרה מראה שינוי בחשיבה המדיניות ממטרת "בעלות בכל מחיר" להבטחת הזכות לתנאי מחיה יציבים וברי השגה עבור הציבור.

במדינות מפותחות רבות, שכירות היא מגמה נפוצה. באירופה ובכמה כלכלות אסייתיות, שיעור השוכרים גבוה, במיוחד בערים גדולות. מודלים רבים של דיור חברתי מפותחים בעיקר להשכרה לטווח ארוך ולא למכירה ישירה כמו בווייטנאם. זה עוזר לשמור על קרן דיור חברתי בת קיימא תוך הגבלת ספקולציות ועליות מחירים מוגזמות.

בינתיים, בווייטנאם, מדיניות הדיור החברתי התמקדה לאורך השנים בעיקר בסיוע לאנשים לרכוש בתים. עם זאת, מודל זה חושף חסרונות רבים.

בעלי הכנסה נמוכה – הקבוצה הזקוקה ביותר לתמיכה – לרוב חסרים את האמצעים הכלכליים לרכישת בית, אפילו עם הלוואות מועדפות. לעומת זאת, פלח באוכלוסייה עם תנאים כלכליים טובים יותר מוצא דרכים לעקוף מדיניות לגישה לדיור בר השגה ולאחר מכן למכור אותו מחדש ברווח.

עורך הדין נגוין ואן דין טוען שמדובר ב"חוסר התאמה" טיפוסי במדיניות הדיור הציבורי. אלו הזכאים אינם יכולים להרשות לעצמם לקנות, בעוד שאלו שיכולים להרשות לעצמם לקנות אינם זכאים.

לדברי מר דין, ביישובים רבים, אנשים בעלי הכנסה נמוכה נרשמים לרכישת דיור ציבורי עבור אחרים כדי להרוויח מהפרש המחירים. דבר זה מעוות את מדיניות הרווחה החברתית ומוביל לאובדן משאבי תמיכה ממלכתיים. לכן, העברת המיקוד מ"בתים למכירה" ל"בתים למגורים", ובמיוחד על ידי פיתוח משמעותי של מודל השכירות של דיור ציבורי, נחשבת להתאמה הכרחית.

"גישה זו עולה בקנה אחד עם רוח החוקה משנת 2013, המדגישה את הזכות לדיור חוקי ואת אחריות המדינה ליצור תנאים לכולם כדי שיהיו להם דיור, לאו דווקא לבעלות על בית", העיר עורך הדין נגוין ואן דין.

מעבר למשמעותו החברתית, פיתוח דיור להשכרה נתפס גם ככלי לוויסות שוק הנדל"ן. כאשר הממשלה יוצרת באופן יזום קרן של דיור להשכרה במחירים סבירים, הלחץ על מגזר הדיור המסחרי יופחת. זה חשוב במיוחד בהקשר של מחירי הדיור בערים גדולות רבות שעולים הרבה יותר מהר מהכנסות התושבים.

עם זאת, פיתוח מודל דיור להשכרה בקנה מידה גדול אינו קל. מר נגוין אן קוה, חבר הוועד המנהל של איגוד הנדל"ן של וייטנאם, מאמין שעסקים פרטיים יתעניינו באמת בדיור ציבורי להשכרה רק אם יהיו מנגנוני תמריצים חזקים מספיק.

לדברי מר קיו, עקב שולי הרווח הנמוכים ותקופות ההחזר הארוכות, עסקים מתקשים להשיג יעילות פיננסית אם הם ממשיכים ללוות בריביות מסחריות. אם הריבית היא סביב 3% לשנה, עסקים עדיין מתקשים לאזן את תזרים המזומנים שלהם מכיוון ששכר הדירה לבדו אינו מספיק כדי לכסות את עלויות ההון.

בהתבסס על מציאות זו, מומחים רבים סבורים כי קריאה לעסקים להשתתף מתוך תחושת אחריות חברתית לא תביא לשינוי משמעותי. כדי לפתח את שוק הדיור להשכרה, המדינה צריכה למלא תפקיד מסייע.

משמעות הדבר היא שהמגזר הציבורי חייב להיות מעורב באופן עמוק יותר, החל מתכנון שימושי קרקע והשקעות בתשתיות ועד לעיצוב מנגנוני אשראי ומימון מועדפים. זהו מגזר בעל רווחיות נמוכה אך בעל רווחה חברתית גבוהה, ולכן אינו יכול להיות תלוי לחלוטין בשוק.

פרסום החלטה 201/2025/QH15 על ידי האסיפה הלאומית ואישור הממשלה להקמת קרן הדיור הלאומית נחשבים לצעדים חשובים לקראת מימוש כיוון זה. מומחים צופים שאם הקרן תופעל ביעילות, היא תהפוך לכלי פיננסי מרכזי לפיתוח דיור להשכרה לטווח ארוך במחירים נוחים עבור בעלי הכנסה בינונית ונמוכה.

עם מחירי הדיור שנותרו גבוהים, מעבר מחשיבה של "לקנות כדי לרכוש" לחשיבה של "לשכור כדי לגור" הוא לא רק פתרון לטווח קצר לבעיית הדיור, אלא גם צעד לקראת ארגון מחדש של שוק הנדל"ן בכיוון בר-קיימא יותר.

מקור: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm