מאוכזבים מהשקעה בבתי מסחר בבלוק הבסיס

[מודעה_1]

קוי-דה.jpg — חנות בבניין דירות ברובע גו ואפ עומדת ריקה מזה זמן רב.

בעבר היו מבוקשים בשוק ונחשבו ל"אווז זהב" עבור משקיעים, אך עד כה, בתי חנויות בבנייני דירות רבים נפלו לשפל, הושכרו במחירים נמוכים או הועמדו למכירה. מצב זה גרם לבעלי בתי חנויות רבים להיכנס לצרות, ומשקיעים לקבור את הונם מכיוון שמחיר השכירות הזול הנוכחי הוא רק גרגר חול בהשוואה להשקעה הראשונית של כמה מיליארדים עד כמה עשרות מיליארדי וונד. מצב זה מתרחש בהו צ'י מין סיטי, שם צפיפות האוכלוסייה גבוהה, וצריכת מוצרי הצריכה של אנשים נמצאת בשיא המדינה.

במשך יותר מ-3 חודשים, מר דונג - בעל חנות ברובע גו ואפ, הו צ'י מין סיטי, מוכר חנות בשטח של 50 מ"ר בהפסד של יותר מ-500 מיליון דונג וייטנאמי, אך איש עדיין לא ביקש. חנות זו נרכשה על ידי מר דונג בשנת 2019 תמורת כמעט 3.8 מיליארד דונג וייטנאמי, כשהיא מושכרת בתחילה תמורת 15 מיליון דונג וייטנאמי לחודש. עם זאת, עקב עסקים איטיים, השוכר החזיר את הבית לאחר 6 חודשי השכרה. לאחר מכן, מר דונג המשיך לתלות שלט להשכרה, אך מעט אנשים ביקשו, ולכן הוא הוריד את המחיר באופן יזום ל-13 מיליון דונג וייטנאמי לחודש. עד כה, באמצעות שוכרים רבים, המחיר ירד ל-10 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, אך הנכס עדיין ריק.

"כל חודש אני עדיין צריך לשלם לבנק ריבית וקרן של יותר מ-20 מיליון וונד עבור ההלוואה של 2 מיליארד וונד. שכר הדירה זעום, לחץ הריבית כבד, אז נאלצתי למכור את בית החנות בהפסד, אבל אחרי יותר משלושה חודשי פרסום, עדיין לא מצאתי קונה", אמר מר דונג.

באותו מצב, מר Hien - משקיע נדל"ן שיתף: "בשנת 2018, השקעתי בבית חנות בפרויקט ברובע 2 הישן (כיום העיר Thu Duc) תמורת יותר מ-5 מיליארד וונד, הממוקם בחזית הרחוב הראשי, עם תנועה כבדה, כך שבאותה תקופה הייתי בטוח שעם הזמן הבית שלי יעלה במחיר, או יושכר במחיר גבוה. כמתוכנן, בהתחלה, השכרתי אותו ללקוחות כדי לפתוח בית קפה במחיר של 30 מיליון וונד לחודש. עם זאת, מאז סוף 2020, עקב קשיים עסקיים, בית החנות שלי וסדרה של בתים סמוכים באותו אזור נסגרו, ללא שוכרים."

"כשהמגפה תסתיים, חשבתי שהשוק יתייצב במהירות, אבל אחרי שנתיים הדירה שלי עדיין ריקה. לאחרונה, לקוח רצה לשכור אותה כדי לפתוח מיני-סופרמרקט ולשלם 15 מיליון לחודש, אבל עדיין לא הסכמתי, מתכנן למכור אותה כי ההשקעה לא יעילה", אמר מר היין.

לדברי מומחי נדל"ן רבים, בתקופה האחרונה המסחר האלקטרוני גדל יותר ויותר, חברות רבות כיום זקוקות רק למחסנים, לא לחנויות, ומחסנים כיום הם גם מחסני שירות חכמים, המנוהלים ומתופעלים באינטרנט, גם זולים וגם בטוחים, בעוד שהשכרת חנות כמחסן היא גם יקרה וגם לא בטוחה.

לדברי מומחים, מודל בתי החנויות היה בעל ערך רב כשהופיע לראשונה בווייטנאם בשנות ה-2000. ברובעים המרכזיים של הו צ'י מין סיטי, סדרה של בתי חנויות היו בעבר "אווז הזהב" שמשך משקיעים. בשל הצלחתו, עסקי נדל"ן שחררו ללא הרף היצע חדש לשוק, מה שהוביל לעודפים.

מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) אמר כי פרויקט חנויות חייב לשלב גורמים רבים, במיוחד התחשבות בסוגיות דמוגרפיות, חישוב מפורט של התנהגות המשתמשים, מספר האנשים העוברים במקום לצורך עסקים ופעילויות קניות כדי ליצור תזרים מזומנים יומי לפרויקט. רק אז חנויות יכולות להביא ליעילות עסקית. בנוסף, יש צורך ללמוד בקפידה את השינויים העיקריים בשיטות הקניות והבילוי של אנשים. כיום, צרכנים משתמשים יותר בקניות מקוונות, יחד עם הגירה לאזורים עירוניים נלווים, מה שהופך את המסחר המרוכז לבלתי יעיל עוד כמו בעבר, ובכך מפחית משמעותית את ערך חנויות החנויות.

מומחים מ-CBRE וייטנאם, שחולקים את אותה דעה, ציינו כי למרות שמדובר בפלח שוק הנחשב על ידי מומחים כרווחי, אם הביקוש הפוטנציאלי מהאזור העירוני הפנימי ומהתושבים הסובבים אותו אינו מחושב בקפידה, השקעה בבתי מסחר לצורך פתיחת חנויות עלולה להתאכזב בקלות. במגמת הפיתוח הבלתי נמנעת של שוק הנדל"ן הנוכחי, כל פרויקט דירות חייב לשריין מקום לשטחי מסחר. עם זאת, בהתאם למיקום, לכל פרויקט יהיו צרכים שונים. לכן, פיתוח ושיפור בתי המסחר יהיו תלויים במיקום ובהיקף הפרויקט.

בדוח שוק שפורסם לאחרונה על ידי JLL וייטנאם, יחידה זו גם נתנה המלצות למשקיעים בבחירת פלח שוק זה. אם אין תזרים מזומנים פנוי, על המשקיעים לשקול זאת בעת השקעה בחנות, מכיוון שיהיה קל מאוד "לפרוץ". כדי לשמר את השוכרים הנוכחיים, בעלי חנויות חייבים להפחית את מחירי השכירות. בינתיים, כאשר הנכסים מוצעים להשכרה, למרות שמשכירים עומדים בפני בקשה להפחית את מחיר השכירות הנוכחי ב-20-40%. תקופת החוזה עדיין נשמרת על 3-5 שנים, אולם השוכרים מציעים לא להעלות את מחיר השכירות במהלך כל תקופת השכירות...

[מודעה_2]
מָקוֹר