בעבר היו בתי חנויות בקומת קרקע בבנייני דירות רבים מבוקשים מאוד ונחשבו ל"אווז זהב" עבור משקיעים, אך כיום מתמודדים עם ביקוש איטי, מחירי שכירות נמוכים או מוצעים למכירה. מצב זה הותיר בעלי חנויות רבים במצוקה קשה, ומשקיעים עם הון קשוח, שכן מחירי השכירות הנמוכים הנוכחיים זניחים בהשוואה להשקעה הראשונית של מיליארדים עד עשרות מיליארדי דונג. זה קורה בהו צ'י מין סיטי, עיר צפופה עם הוצאות הצרכנים הגבוהות ביותר במדינה.
במשך למעלה משלושה חודשים, מר דונג, בעל חנות ברובע גו ואפ, הו צ'י מין סיטי, מנסה למכור את חנותו בשטח 50 מ"ר בהפסד של למעלה מ-500 מיליון וונד, אך איש עדיין לא פנה לוועדת המכירות. מר דונג קנה את חנות זו בשנת 2019 תמורת כמעט 3.8 מיליארד וונד והשכיר אותה בתחילה תמורת 15 מיליון וונד לחודש. עם זאת, עקב עסקים ירודים, השוכר פינה את הנכס לאחר שישה חודשים. לאחר מכן, מר דונג הציב שוב שלט "להשכרה", אך לאחר מספר פניות, הוא הוריד באופן יזום את שכר הדירה ל-13 מיליון וונד לחודש. כעת, לאחר מספר ניסיונות להשכיר, המחיר ירד עוד יותר ל-10 מיליון וונד לחודש, אך החלל נותר ריק.
"בכל חודש אני עדיין צריך לשלם מעל 20 מיליון וונד ריבית וקרן על ההלוואה שלי בסך 2 מיליארד וונד. הכנסות השכירות זעומות, והלחץ של תשלומי הריבית מכריע, אז הייתי צריך למכור את בית החנות בהפסד, אבל אני מפרסם אותו כבר מעל 3 חודשים ועדיין לא מצאתי קונה", אמר מר דונג.
מר היין, משקיע נדל"ן, שחלק חוויה דומה, אמר: "בשנת 2018 השקעתי בבית חנות בפרויקט ברובע 2 לשעבר (כיום ת'ו דוק סיטי) תמורת למעלה מ-5 מיליארד וונד. הנכס ממוקם על כביש ראשי עם תנועה כבדה, והייתי משוכנע שעם הזמן הנכס שלי יעלה בערכו או יושכר במחיר גבוה. כמתוכנן, בתחילה השכרתי אותו לשוכר שפתח בית קפה תמורת 30 מיליון וונד לחודש. עם זאת, מאז סוף 2020, עקב קשיים עסקיים, בית החנות שלי, יחד עם כמה נכסים שכנים באותו אזור, סגור ואינו מושכר."
"כשהמגפה הסתיימה, חשבתי שהשוק יתייצב במהירות, אבל שנתיים חלפו והדירה שלי עדיין ריקה. לאחרונה, שוכר פוטנציאלי הציע 15 מיליון דונג וייטנאמי לחודש כדי לשכור אותה עבור מיני-סופרמרקט, אבל עדיין לא הסכמתי. אני מתכנן למכור אותה כי זו לא השקעה רווחית", אמר מר היין.
על פי מומחי נדל"ן רבים, המסחר האלקטרוני צמח משמעותית לאחרונה. חברות רבות זקוקות כיום רק למחסנים, ולא לחנויות פיזיות, ומחסנים אלה הם כיום מחסני שירות חכמים, המנוהלים ומופעלים באינטרנט, וזה גם זול וגם בטוח יותר. השכרת חנויות לאחסנה היא גם יקרה וגם לא בטוחה.
לדברי מומחים, בתי חנויות היו בעלי ערך רב כשהופיעו לראשונה בווייטנאם בשנות ה-2000. בשכונות המרכזיות של הו צ'י מין סיטי, סדרה של בתי חנויות שימשו בעבר כ"אווזי זהב" ומשכו משקיעים. בשל הצלחתם, עסקי נדל"ן שחררו ללא הרף היצע חדש לשוק, מה שהוביל להיצע עודף.
מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), מאמין כי פרויקט של חנות צריכה לכלול גורמים רבים, במיוחד נתונים דמוגרפיים, חישובים מפורטים של התנהגות המשתמשים ומספר האנשים העוברים דרכם, על מנת להבטיח שפעילויות עסקיות וקניות יוכלו לייצר תזרים מזומנים יומי לפרויקט. רק אז חנות יכולה להיות רווחית. בנוסף, יש צורך ללמוד בקפידה את השינויים המשמעותיים בהרגלי הקנייה והבילוי של אנשים. כיום, צרכנים משתמשים בקניות מקוונות בתדירות גבוהה יותר, והגירה לאזורים עירוניים נלווים הופכת את המסחר המרוכז לפחות יעיל מבעבר, ובכך מפחיתה משמעותית את ערך החנויות.
מומחים מ-CBRE וייטנאם, אשר חולקים את אותה דעה, מאמינים כי למרות שבתי מסחר נחשבים לפלח רווחי על ידי אנשי מקצוע, השקעה בהם למטרות קמעונאיות עלולה להוביל בקלות לאכזבה אם לא נשקלת בקפידה הביקוש הפוטנציאלי מתוך האזור העירוני ומהתושבים הסובבים. במגמת הפיתוח הבלתי נמנעת של שוק הנדל"ן הנוכחי, כל פרויקט של קומפלקס דירות חייב להקצות שטח לשטחי מסחר. עם זאת, בהתאם למיקום, לכל פרויקט יהיו צרכים שונים. לכן, פיתוח ושיפור בתי המסחר יהיו תלויים במיקום ובהיקף הפרויקט.
בדוח שוק שפורסם לאחרונה על ידי JLL וייטנאם, החברה גם ייעצה למשקיעים השוקלים את פלח שוק בתי החנויות הזה שאם אין להם מזומנים זמינים, עליהם לחשוב פעמיים לפני שהם משקיעים, שכן קל מאוד "למוטט" את השוק. כדי לשמר את השוכרים הנוכחיים, בעלי בתי החנויות צריכים להפחית את שכר הדירה. בינתיים, עבור נכסים המוצעים כעת להשכרה, בעלי הנכסים מתמודדים עם דרישות להפחית את שכר הדירה הנוכחי ב-20-40%. תנאי החוזה נותרו 3-5 שנים; עם זאת, השוכרים מציעים לא להעלות את שכר הדירה לאורך תקופת השכירות...
[מודעה_2]
מָקוֹר
תגובה (0)