नए संदर्भ में अचल संपत्ति

ये महत्वपूर्ण कानून हैं, जो मौलिक प्रकृति के हैं और रियल एस्टेट बाजार के कानूनी ढांचे को नया रूप दे रहे हैं। इसके साथ ही, सरकार ने रियल एस्टेट बाजार की कठिनाइयों को दूर करने और उसे समर्थन देने के लिए निरंतर प्रयास किए हैं। हालाँकि, समर्थन नीतियों के अलावा, रियल एस्टेट बाजार को व्यापक अर्थव्यवस्था और घरेलू तथा विदेशी वित्तीय एवं मौद्रिक बाजारों में उतार-चढ़ाव का भी सामना करना पड़ता है, जिससे रियल एस्टेट निवेश गतिविधियों के लिए एक नया संदर्भ तैयार होता है।

चर्चा का दृश्य (फोटो: एचएनवी)

इन टिप्पणियों को 30 जुलाई की दोपहर हनोई में TheLEADER द्वारा आयोजित सेमिनार "निवेश फोकस: नए संदर्भ में रियल एस्टेट" में स्पष्ट किया गया।

बड़ी संख्या में विशेषज्ञों, वकीलों और प्रबंधकों को आकर्षित करते हुए, फोरम ने रियल एस्टेट निवेश गतिविधियों पर नए कानूनी नियमों के प्रभाव का विश्लेषण किया और चर्चा की कि नए कानूनी ढांचे के अनुकूल होने के लिए व्यवसायों को क्या करने की आवश्यकता है, साथ ही नए संदर्भ में संभावित निवेश अवसरों और रणनीतिक निवेश क्षेत्रों का विश्लेषण किया।

सेमिनार में, व्यावसायिक संघों, रियल एस्टेट निवेश और परामर्श उद्यमों के प्रतिनिधियों और रियल एस्टेट कानूनी विशेषज्ञों ने रियल एस्टेट बाजार और रियल एस्टेट उद्यमों पर तीन संशोधित कानूनों के प्रभाव, हल की गई कानूनी समस्याओं और शेष समस्याओं पर चर्चा की; क्या रियल एस्टेट बाजार ने एक नया चक्र शुरू किया है?; रियल एस्टेट मूल्य विकास; संभावित निवेश क्षेत्र; निवेश नकदी प्रवाह के साथ रियल एस्टेट क्षेत्रों का आकर्षण; नए कानूनी नियमों, बाजार में बदलाव और ग्राहकों की पसंद के अनुकूल व्यावसायिक रणनीतियाँ; रियल एस्टेट में ऋण प्रवाह और रियल एस्टेट बॉन्ड पर दबाव।

सीबीआरई वियतनाम की वरिष्ठ निदेशक सुश्री गुयेन होई एन ने सेमिनार में बात की (फोटो: पीवी)

रियल एस्टेट के लिए सकारात्मक दृष्टिकोण

सेमिनार में बोलते हुए, सीबीआरई वियतनाम की वरिष्ठ निदेशक सुश्री गुयेन होई एन ने पुष्टि की कि हाल के समय में वियतनाम के आर्थिक विकास के कुछ प्रेरक कारकों में एफडीआई पूंजी प्रवाह शामिल है, जो लगातार बढ़ रहा है। 2024 के पहले 6 महीनों में, वियतनाम इस क्षेत्र में एफडीआई (पंजीकरण और संवितरण दोनों के संदर्भ में) आकर्षित करने वाले अग्रणी देशों में से एक बना रहेगा। पूंजी की यह मात्रा समग्र आर्थिक विकास में योगदान देती है और रियल एस्टेट विकास, विशेष रूप से औद्योगिक रियल एस्टेट को बढ़ावा देती है। सुश्री एन के अनुसार, विकास का एक अन्य प्रेरक कारक 2024 के पहले 6 महीनों में आयात और निर्यात में 14.5% की वृद्धि है, जो देश के सकल घरेलू उत्पाद में उल्लेखनीय सुधार में योगदान देता है। आयात और निर्यात संतुलन में यह सुधार वैश्विक मांग में सुधार के कारण है। इसके अलावा, कोविड-19 महामारी से लंबे समय तक प्रभावित रहने के बाद, वियतनाम लौटने वाले अंतर्राष्ट्रीय पर्यटकों की संख्या में वृद्धि का उल्लेख करना आवश्यक है। उम्मीद है कि यह संख्या वियतनाम में 18-19 मिलियन अंतर्राष्ट्रीय आगंतुकों तक पहुँच सकती है। इसके अलावा, यह उल्लेख करना आवश्यक है कि घरेलू पर्यटकों की संख्या सामान्य रूप से पर्यटन उद्योग और विशेष रूप से पर्यटन अचल संपत्ति के लिए एक सकारात्मक प्रेरक शक्ति रही है और बनी रहेगी। इसके अलावा, वियतनाम कई चुनौतियों का भी सामना कर रहा है। उदाहरण के लिए, मुद्रास्फीति अचल संपत्ति की कीमतों को प्रभावित करती रही है और आगे भी प्रभावित करेगी, लोगों के खर्च को कम करेगी और विशेष रूप से ब्याज दरों को प्रभावित करेगी। अतीत में, ब्याज दरें अपेक्षाकृत मध्यम से निम्न स्तर पर थीं, जो हाल के दिनों में अर्थव्यवस्था और अचल संपत्ति बाजार के विकास के लिए भी प्रेरक शक्ति रही है।

हनोई बार एसोसिएशन के वकील फाम थान तुआन ने सेमिनार में भाषण दिया (फोटो: पीवी)

नए कानूनी नियमों के लागू होने के संदर्भ में रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए अवसरों का लाभ उठाने और चुनौतियों पर काबू पाने के बारे में साझा करते हुए, वकील, मास्टर फाम थान तुआन, हनोई बार एसोसिएशन, रियल एस्टेट कानूनी विशेषज्ञ ने कहा कि आवास कानून 2023, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून 2023 और भूमि कानून 2024 1 अगस्त 2024 से प्रभावी होंगे। उपरोक्त 3 कानूनों के नए नियम एक ही समय पर प्रभावी होंगे और कुछ बाधाओं और ओवरलैप को हटाने में योगदान देंगे, जिन्होंने रियल एस्टेट क्षेत्र में व्यवसायों के लिए कई कठिनाइयां पैदा की हैं। नए बिंदुओं के अलावा, जिनका व्यवसायों पर सकारात्मक प्रभाव पड़ता है, उपरोक्त 3 कानूनों में अभी भी कई मुद्दे हैं जिन्हें हल नहीं किया गया है या पूरा होने के लिए आगे अध्ययन करने की आवश्यकता है। वह है: "भूमि का उपयोग करने वाली परियोजनाओं में निवेश करने वाले उद्यमों को मुआवजे और पुनर्वास सहायता के लिए पूंजी की व्यवस्था करने में देरी के मामले में कानूनी परिणामों से संबंधित (नए उत्पन्न होने वाले) कानूनी स्थितियों का पूर्वानुमान लगाने की आवश्यकता है, जिससे बोली रद्द होने के जोखिम से बचने के लिए वित्तीय संसाधनों को सावधानीपूर्वक तैयार किया जा सके" - वकील फाम थान तुआन ने सिफारिश की।

वकील तुआन के अनुसार, अन्य कमियों में शामिल हैं: शहरी और ग्रामीण आवासीय क्षेत्र परियोजनाओं के लिए निवेशक अनुमोदन के रूप को लागू नहीं करना; "आवासीय भूमि" के बिना निवेश नीति अनुमोदन के रूप में वाणिज्यिक आवास परियोजनाएं अभी भी "अटक" गई हैं; संगठनों को रियल एस्टेट परियोजनाओं में तकनीकी बुनियादी ढांचे के साथ भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण के साथ परियोजना के एक हिस्से को स्थानांतरित करते समय "सीमा" का सीमांकन करना; भूमि की कीमतें निर्धारित करने के नए नियम अभी भी व्यवसायों के लिए एक "अज्ञात" जोखिम हैं; रियल एस्टेट से संबंधित कानून प्रभावी होने से बाजार संरचना और व्यापार पैमाने में बदलाव आएगा"।

डॉ. गुयेन वान दिन्ह, वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष (फोटो: पीवी)

अचल संपत्ति बाजार पर नए कानूनी प्रभाव में विश्वास करें

सेमिनार में सीधे बोलते हुए, वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दीन्ह ने रियल एस्टेट बाज़ार से जुड़े क़ानूनों के कुछ नए पहलुओं की ओर ध्यान दिलाया, जैसे कि केंद्र सरकार द्वारा हर पाँच साल में तय किए जाने वाले नियमों से पहले ज़मीन की मूल्य सूची। हालाँकि, वर्तमान में, ज़मीन की मूल्य सूची हर साल अपडेट की जाती है और स्थानीय स्तर पर विकेन्द्रीकृत होती है। ज़मीन की कीमतों की जानकारी सख्त और स्पष्ट है, ताकि खेल ज़्यादा निष्पक्ष और न्यायसंगत हो। इसके अलावा, निवेश, सामाजिक आवास, विदेशियों को घर बेचने जैसे नियम... नए नियम हैं जो भविष्य में खेल को और बेहतर और आकर्षक बनाएंगे।

इस बीच, जी-होम के महानिदेशक श्री गुयेन होआंग नाम ने कहा कि कानून में सख्ती से ढील दिए जाने के साथ, मुझे उम्मीद है कि नया परिपत्र सभी कठिनाइयों को दूर करने में मदद करेगा ताकि निवेशक सामाजिक आवास निर्माण में सुरक्षित महसूस कर सकें।

औद्योगिक अचल संपत्ति की अत्यधिक सराहना करते हुए, डीटीजे समूह के अध्यक्ष, श्री गुयेन क्वोक खान ने कहा कि यद्यपि वियतनाम की अर्थव्यवस्था विश्व अर्थव्यवस्था की सामान्य कठिनाइयों से प्रभावित है, फिर भी वियतनाम में औद्योगिक उत्पादन का आकर्षण बहुत अच्छा है और इसे विदेशी निवेश पूँजी आकर्षित करने का एक "हॉट स्पॉट" माना जाता है। इसके अलावा, वियतनाम में बुनियादी ढाँचे और बंदरगाहों में भी उल्लेखनीय सुधार हुआ है। हंग येन और हा नाम जैसे विकसित औद्योगिक अचल संपत्ति बाजारों में सुविधाजनक यातायात अवसंरचना है, जो कई घरेलू और विदेशी निवेशकों को आकर्षित करती है। इसके अलावा, हाल की सरकारी नीतियों ने भी औद्योगिक पार्क अचल संपत्ति को काफ़ी समर्थन प्रदान किया है, विशेष रूप से नए कानून ने, जो पूरी कानूनी प्रक्रियाओं के साथ औद्योगिक पार्क अचल संपत्ति के हस्तांतरण की अनुमति देता है। हालाँकि, निवेशकों को बड़ी पूँजी आवश्यकताओं, लंबी वसूली अवधि, मध्यम लाभ और तेज़ तरलता के अलावा चुनौतियों का भी सामना करना पड़ता है। सरकार का लक्ष्य हरित उद्योग को विकसित करना है जिसमें हरित तत्वों पर ज़ोर दिया जा रहा है।

रियल एस्टेट बाज़ार के सामान्य आकलन में, फिनरेटिंग्स के विश्लेषण और क्रेडिट रेटिंग निदेशक, श्री ले होंग खांग ने कहा कि अगले 1-2 वर्षों में बाज़ार का परिदृश्य अभी भी धीरे-धीरे सुधरेगा। कानूनी या नीतिगत कारकों से सकारात्मक पहलुओं को उभरने में समय लगेगा।

श्री ट्रान क्वांग ट्रुंग, वन हाउसिंग के बिजनेस डेवलपमेंट डायरेक्टर (फोटो: पीवी)

वन हाउसिंग के बिज़नेस डेवलपमेंट डायरेक्टर, श्री ट्रान क्वांग ट्रुंग का अनुमान है कि अभी से लेकर साल के अंत तक, हनोई बाज़ार मौजूदा स्थिति में ही रहेगा और 2025 के बाद अपार्टमेंट की आपूर्ति में सुधार होगा। इस साल के अंत और अगले साल की शुरुआत में कम ऊँचाई वाले घरों जैसे अन्य क्षेत्रों में भी अच्छी वृद्धि होगी।

स्रोत: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html