नए संदर्भ में रियल एस्टेट

ये महत्वपूर्ण, मूलभूत कानून हैं जो अचल संपत्ति बाजार के कानूनी ढांचे को नया रूप देते हैं। इसके साथ ही, सरकार अचल संपत्ति बाजार में आने वाली बाधाओं को दूर करने और उसे समर्थन देने के लिए निरंतर प्रयास कर रही है। हालांकि, सहायक नीतियों के अलावा, अचल संपत्ति बाजार को घरेलू और अंतरराष्ट्रीय स्तर पर व्यापक आर्थिक और वित्तीय/मौद्रिक बाजारों में उतार-चढ़ाव का भी सामना करना पड़ता है, जिससे अचल संपत्ति निवेश गतिविधियों के लिए एक नया परिदृश्य तैयार होता है।

सेमिनार का एक दृश्य (फोटो: एचएनवी)

इन बिंदुओं को 30 जुलाई की दोपहर को हनोई में द लीडर द्वारा आयोजित सेमिनार "निवेश फोकस: नए संदर्भ में रियल एस्टेट" में स्पष्ट किया गया था।

बड़ी संख्या में विशेषज्ञों, वकीलों और प्रबंधकों को आकर्षित करने वाले इस सेमिनार में रियल एस्टेट निवेश गतिविधियों पर नए कानूनी नियमों के प्रभाव का विश्लेषण किया गया, इस बात पर चर्चा की गई कि व्यवसायों को नए कानूनी ढांचे के अनुकूल होने के लिए क्या करने की आवश्यकता है, और नए संदर्भ में संभावित निवेश अवसरों और रणनीतिक निवेश क्षेत्रों का विश्लेषण किया गया।

सेमिनार में, व्यावसायिक संघों, रियल एस्टेट निवेश और परामर्श फर्मों के प्रतिनिधियों और रियल एस्टेट कानूनी विशेषज्ञों ने रियल एस्टेट बाजार और रियल एस्टेट व्यवसायों पर तीन संशोधित कानूनों के प्रभाव पर चर्चा की; दूर की गई कानूनी बाधाएं; शेष मुद्दे; क्या रियल एस्टेट बाजार ने एक नया चक्र शुरू किया है; रियल एस्टेट मूल्य रुझान; संभावित निवेश क्षेत्र; निवेश पूंजी के लिए विभिन्न रियल एस्टेट क्षेत्रों का आकर्षण; नए कानूनी नियमों, बाजार परिवर्तनों और ग्राहक प्राथमिकताओं के अनुकूल होने के लिए व्यावसायिक रणनीतियां; रियल एस्टेट में ऋण प्रवाह और रियल एस्टेट बांडों पर दबाव।

सीबीआरई वियतनाम की वरिष्ठ निदेशक सुश्री गुयेन होआई आन ने संगोष्ठी में अपने विचार प्रस्तुत किए (फोटो: पीवी)

रियल एस्टेट के लिए सकारात्मक दृष्टिकोण

सेमिनार में बोलते हुए, सीबीआरई वियतनाम की वरिष्ठ निदेशक सुश्री गुयेन होआई आन ने पुष्टि की कि हाल के समय में वियतनाम की आर्थिक वृद्धि के कई कारकों में प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) की निरंतर मजबूत वृद्धि शामिल है। 2024 के पहले छह महीनों में, वियतनाम इस क्षेत्र में एफडीआई (पंजीकृत और वितरित दोनों) आकर्षित करने वाले अग्रणी देशों में से एक बना रहा। इस पूंजी ने समग्र आर्थिक विकास में योगदान दिया और अचल संपत्ति विकास, विशेष रूप से औद्योगिक अचल संपत्ति को बढ़ावा दिया। सुश्री आन के अनुसार, एक अन्य विकास कारक 2024 के पहले छह महीनों में निर्यात और आयात में 14.5% की वृद्धि थी, जिसने देश के सकल घरेलू उत्पाद (जीडीपी) में सुधार में महत्वपूर्ण योगदान दिया। व्यापार संतुलन में यह सुधार वैश्विक मांग में सुधार के कारण हुआ। इसके अलावा, कोविड-19 महामारी से प्रभावित लंबी अवधि के बाद वियतनाम लौटने वाले अंतरराष्ट्रीय पर्यटकों की संख्या में वृद्धि का भी उल्लेख किया जाना चाहिए। यह अनुमान लगाया गया है कि वियतनाम आने वाले अंतरराष्ट्रीय पर्यटकों की संख्या 18-19 मिलियन तक पहुंच सकती है। इसके अलावा, घरेलू पर्यटकों की संख्या पर्यटन उद्योग और विशेष रूप से पर्यटन से संबंधित अचल संपत्ति के लिए एक सकारात्मक प्रेरक शक्ति रही है और बनी हुई है। साथ ही, वियतनाम को कई चुनौतियों का भी सामना करना पड़ रहा है। उदाहरण के लिए, मुद्रास्फीति अचल संपत्ति की कीमतों को प्रभावित कर सकती है, उपभोक्ता खर्च को सीमित कर सकती है और विशेष रूप से ब्याज दरों पर असर डाल सकती है। पहले, ब्याज दरें अपेक्षाकृत मध्यम से कम थीं, जो आर्थिक और अचल संपत्ति बाजार के विकास का एक प्रमुख कारण थीं।

हनोई बार एसोसिएशन के वकील फाम थान तुआन ने संगोष्ठी में अपने विचार प्रस्तुत किए (फोटो: पीवी)

नए कानूनी नियमों के लागू होने के संदर्भ में रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए अवसरों का लाभ उठाने और चुनौतियों पर काबू पाने के बारे में जानकारी साझा करते हुए, हनोई बार एसोसिएशन के वकील और विधि में मास्टर डिग्री धारक तथा रियल एस्टेट कानूनी विशेषज्ञ फाम थान तुआन ने बताया कि आवास कानून 2023, रियल एस्टेट व्यापार कानून 2023 और भूमि कानून 2024 1 अगस्त, 2024 से प्रभावी होंगे। इन तीनों कानूनों के नए नियम, जो एक साथ प्रभावी होंगे, रियल एस्टेट क्षेत्र में काम करने वाले व्यवसायों के लिए कई कठिनाइयों का कारण बनने वाली कुछ बाधाओं और विसंगतियों को दूर करने में मदद करेंगे। व्यवसायों पर सकारात्मक प्रभाव डालने वाले नए बिंदुओं के अलावा, इन तीनों कानूनों में अभी भी कुछ ऐसे मुद्दे हैं जिनका समाधान नहीं किया गया है या सुधार के लिए आगे शोध की आवश्यकता है। इनमें शामिल हैं: बोली जीतने वाले व्यवसायों के अनुबंध रद्द किए जा सकते हैं यदि वे मुआवजे और पुनर्वास सहायता के लिए धन का भुगतान करने में देरी करते हैं। "भूमि उपयोग परियोजनाओं में निवेश करने वाले व्यवसायों को मुआवजे और पुनर्वास सहायता के लिए धन के आवंटन में देरी के कानूनी परिणामों से संबंधित (नए सिरे से उत्पन्न होने वाली) कानूनी स्थितियों का अनुमान लगाने की आवश्यकता है, और इस प्रकार बोली रद्द होने के जोखिम से बचने के लिए वित्तीय संसाधनों के मामले में पूरी तरह से तैयारी करनी चाहिए," वकील फाम थान तुआन ने सिफारिश की।

वकील तुआन के अनुसार, अन्य कमियों में शामिल हैं: शहरी और ग्रामीण आवासीय क्षेत्र परियोजनाओं के लिए निवेशकों की स्वीकृति का अभाव; निवेश नीति प्रपत्र के तहत स्वीकृत वाणिज्यिक आवास परियोजनाएं जिनमें "आवासीय भूमि" शामिल नहीं है, अभी भी अटकी हुई हैं; किसी परियोजना के एक हिस्से के हस्तांतरण और किसी संगठन को अचल संपत्ति परियोजना के भीतर मौजूदा बुनियादी ढांचे के साथ भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण के बीच का अंतर; भूमि मूल्यांकन पर नए नियम व्यवसायों के लिए एक "जोखिम भरा अज्ञात" बने हुए हैं; और अचल संपत्ति से संबंधित कानून, एक बार लागू होने के बाद, बाजार संरचना और व्यवसाय के पैमाने में बदलाव लाएंगे।

वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह (फोटो: पीवी)

नए कानूनी ढांचे का रियल एस्टेट बाजार पर पड़ने वाले प्रभाव पर विश्वास रखते हुए।

सेमिनार में हुई सीधी चर्चा के दौरान, वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह ने रियल एस्टेट बाजार से संबंधित कानूनों के कई नए पहलुओं पर प्रकाश डाला। उदाहरण के लिए, भूमि मूल्य सूची, जो पहले केंद्र सरकार द्वारा हर पांच साल में एक बार तय की जाती थी, अब सालाना अपडेट की जाती है, जिससे स्थानीय स्तर पर अधिकार का विकेंद्रीकरण हो गया है। भूमि मूल्यों की जानकारी अब अधिक सटीक और स्पष्ट है, जिससे अधिक निष्पक्ष और समान प्रतिस्पर्धा सुनिश्चित होती है। इसके अलावा, निवेश, सामाजिक आवास और विदेशियों को मकान बेचने से संबंधित नियम नए प्रावधान हैं जो भविष्य में अधिक आकर्षक और रुचिकर प्रतिस्पर्धा का माहौल बनाएंगे।

इस बीच, जी-होम के महाप्रबंधक श्री गुयेन होआंग नाम ने कहा कि कानूनी प्रतिबंधों में महत्वपूर्ण ढील के साथ, उन्हें उम्मीद है कि नया परिपत्र सभी कठिनाइयों को दूर करने में मदद करेगा ताकि निवेशक आत्मविश्वास से सामाजिक आवास का निर्माण कर सकें।

डीटीजे ग्रुप के चेयरमैन श्री गुयेन क्वोक खान ने औद्योगिक अचल संपत्ति को अत्यधिक महत्व देते हुए कहा कि हालांकि वियतनामी अर्थव्यवस्था वैश्विक अर्थव्यवस्था की सामान्य कठिनाइयों से प्रभावित है, लेकिन वियतनाम की औद्योगिक उत्पादन क्षमता बहुत अच्छी है और इसे विदेशी निवेश आकर्षित करने के लिए एक प्रमुख केंद्र माना जाता है। इसके अलावा, वियतनाम में बुनियादी ढांचे और बंदरगाहों में उल्लेखनीय सुधार हुआ है। हंग येन और हा नाम जैसे औद्योगिक अचल संपत्ति बाजारों में अनुकूल परिवहन बुनियादी ढांचा है, जो कई घरेलू और विदेशी निवेशकों को आकर्षित करता है। इसके अलावा, हाल की सरकारी नीतियों ने भी औद्योगिक अचल संपत्ति क्षेत्र को काफी समर्थन दिया है, विशेष रूप से औद्योगिक अचल संपत्ति के हस्तांतरण की अनुमति देने वाले नए कानून ने, जिसने कानूनी ढांचा पूरा कर लिया है। हालांकि, निवेशकों को बड़ी पूंजी आवश्यकताओं, लंबी चुकौती अवधि, मध्यम लाभ और धीमी तरलता के अलावा अन्य चुनौतियों का भी सामना करना पड़ता है। सरकार हरित तत्वों पर ध्यान केंद्रित करते हुए हरित उद्योगों को विकसित करने का लक्ष्य रख रही है।

रियल एस्टेट बाजार के अपने समग्र आकलन में, FiinRatings के विश्लेषण और क्रेडिट रेटिंग निदेशक श्री ले हांग खंग का मानना ​​है कि अगले 1-2 वर्षों के लिए बाजार की प्रगति धीमी रहेगी। कानूनी ढांचों या नीतियों से होने वाले सकारात्मक बदलावों को प्रभावी होने में समय लगेगा।

वन हाउसिंग के बिजनेस डेवलपमेंट डायरेक्टर श्री ट्रान क्वांग ट्रुंग (फोटो: पीवी)

वन हाउसिंग के बिजनेस डेवलपमेंट डायरेक्टर श्री ट्रान क्वांग ट्रुंग का अनुमान है कि हनोई बाजार की मौजूदा स्थिति साल के अंत तक बनी रहेगी और अपार्टमेंट यूनिट्स की आपूर्ति में 2025 के बाद ही सुधार होगा। अन्य सेगमेंट, जैसे कि कम ऊंचाई वाली इमारतें, भी इस साल के अंत और अगले साल की शुरुआत में उल्लेखनीय वृद्धि का अनुभव करेंगी।

स्रोत: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html