क्या यह सचमुच "भूमि अधिग्रहण का जुनून" है या सिर्फ एक "सट्टा बुलबुला"?

19 अगस्त की रात और 20 अगस्त, 2024 की सुबह, होआई डुक जिले के तिएन येन कम्यून में 19 भूखंडों की नीलामी संपन्न हुई, जिसमें अंतिम भूमि मूल्य 133 मिलियन वीएनडी/मी2 तक पहुंच गया, जो शुरुआती कीमत से 30 गुना अधिक है।

हनोई के बाहरी इलाके में स्थित जमीन के भूखंडों की नीलामी 18 घंटे तक चली, जिससे सोशल मीडिया पर सनसनी फैल गई, जिसमें सैकड़ों निवेशकों की नीलामी में भाग लेने के लिए कतार में खड़े होने और पंजीकरण कराने के लिए भागदौड़ करने की तस्वीरें सामने आईं।

जमीन की नीलामी 20 अगस्त, 2024 को सुबह लगभग 4:00 बजे तक चली (फोटो: हुउ थांग)।

इस नीलामी में जिन दो भूखंडों की सबसे कम कीमत मिली, उनकी कीमत 91.3 मिलियन वीएनडी/मेक्टियर थी, लेकिन फिर भी यह शुरुआती कीमत से 12.5 गुना अधिक थी।

यह स्थिति पूरी तरह से नई नहीं है, क्योंकि आधे महीने से भी कम समय पहले, थान्ह ओई में भूमि नीलामी के "महानगर" ने उपनगरीय भूमि के लिए एक नया मूल्य मानदंड स्थापित किया था।

हनोई के थान्ह ओई जिले में पिछले सप्ताहांत आयोजित भूमि नीलामी में हजारों प्रतिभागियों ने भाग लिया। उच्चतम विजयी बोली 100 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से अधिक थी, जो कि शुरुआती कीमत (केवल 8.6 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से 12.5 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर) से आठ गुना अधिक थी।

भूमि दलाल नीलामी के तुरंत बाद जमीन को दोबारा बेच देते हैं (फोटो: हुउ थांग)।

तदनुसार, हाल ही में हुई नीलामी से थान्ह ओई जिले द्वारा एकत्रित कुल राशि 404.6 बिलियन वीएनडी थी, जो शुरुआती कीमत से 349 बिलियन वीएनडी का अंतर है, यानी शुरुआती कीमत से लगभग आठ गुना अधिक।

होआई डुक जिले में, नीलामी से राजस्व 186 बिलियन वीएनडी से अधिक होने की उम्मीद है, जो शुरुआती कीमत से 11 गुना से अधिक है।

भूमि की नीलामी से पहले उपनगरीय क्षेत्रों में भूमि बाजार में कीमतें 20-30 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर के बीच थीं।

न्गुओई दुआ टिन द्वारा किए गए एक बाजार सर्वेक्षण और बैटडोंगसन.कॉम.वीएन जैसे कई ऑनलाइन रियल एस्टेट प्लेटफार्मों की एक सारांश रिपोर्ट के अनुसार, थान्ह काओ कम्यून (थान्ह ओई जिला, हनोई) में भूमि भूखंडों की मांग कीमत वास्तव में हाल के वर्षों में ऊपर की ओर बढ़ रही है।

हालांकि, इस क्षेत्र में जमीन की औसत मांग कीमत में पिछले चार वर्षों में केवल लगभग 80% की वृद्धि हुई है - 2020 में 15 मिलियन वीएनडी/मी2 की सामान्य कीमत से बढ़कर 2024 में 27 मिलियन वीएनडी/मी2 हो गई है - और उपर्युक्त नीलामी में कीमत में अचानक कई गुना वृद्धि नहीं हुई है।

होआई डुक में नीलामी में जमीन की कीमतें प्रचलित बाजार मूल्य से 2 से 3 गुना अधिक थीं (फोटो: हुउ थांग)।

इस प्रकार, 2024 की दूसरी तिमाही में 27 मिलियन वीएनडी/मी2 के सामान्य मांग मूल्य की तुलना में, 10 अगस्त, 2024 को हुई नीलामी में थान्ह काओ कम्यून में भूमि भूखंडों के लिए विजयी बोली मूल्य 63-100 मिलियन वीएनडी/मी2 थे, जो 2.3 से 3.7 गुना अधिक थे।

थान्ह ओई जिले के पड़ोसी क्षेत्रों में भी कीमतें 20-30 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर के दायरे में घटती-बढ़ती रहती हैं।

हनोई के होआई डुक जिले के तियान येन क्षेत्र में, 2024 की दूसरी तिमाही में भूमि भूखंडों के लिए सबसे आम मांग मूल्य केवल 43 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर था, जिसमें पिछले वर्ष की तुलना में 48% से अधिक की वृद्धि दर देखी गई।

हालांकि, हाल ही में हुई नीलामी में जमीन की कीमतें प्रचलित बाजार मूल्य से दो से तीन गुना अधिक थीं।

होआई डुक जिले के पड़ोसी क्षेत्रों में भी, 2024 की दूसरी तिमाही में कीमतें केवल 22 से 62 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर के बीच रहीं।

जमीन की बढ़ती कीमतें बाजार में "मांग" का संकेत हैं।

स्थिति पर टिप्पणी करते हुए, बैटडोंगसन डॉट कॉम वीएन के उप महाप्रबंधक श्री गुयेन क्वोक अन्ह ने कहा कि 2025 की दूसरी तिमाही से भूमि की कीमतों में मुख्य सुधार का दौर शुरू हो जाएगा। वर्तमान में कीमतों में जो उछाल है, वह केवल कुछ क्षेत्रों तक ही सीमित है।

Batdongsan.com.vn के आंकड़ों से यह भी पता चलता है कि 2024 की दूसरी तिमाही में देश भर में भूमि भूखंडों की मांग 2024 की पहली तिमाही की तुलना में 33% बढ़ गई है।

हालांकि, विशेषज्ञ ने इसे केवल कुछ क्षेत्रों, विशेष रूप से उत्तरी प्रांतों में ही एक सीमित सुधार बताया। हनोई में भूमि भूखंडों में रुचि में 75% की वृद्धि देखी गई।

श्री क्वोक अन्ह ने कहा, "विशेष रूप से, हनोई के आसपास के क्षेत्रों में बढ़ती रुचि और बढ़ती कीमतें योजना संबंधी कारकों और नीलामी गतिविधियों के कारण हैं।"

श्री गुयेन क्वोक अन्ह - Batdongsan.com.vn के उप महा निदेशक।

विशेष रूप से, 2024 की पहली छमाही में, डोंग अन्ह, जिया लाम, होआई डुक, थाच थाट और क्वोक ओआई जिलों में भूमि भूखंडों की खोज मात्रा में 48% से 104% की वृद्धि दर्ज की गई, जिसके परिणामस्वरूप 2023 की दूसरी छमाही की तुलना में इन उपनगरीय जिलों में भूमि भूखंडों की मांग कीमतों में 4% से 24% की वृद्धि हुई।

श्री गुयेन क्वोक अन्ह के अनुसार, भूमि बाजार को महत्वपूर्ण रूप से प्रभावित करने वाले तीन मुख्य कारक हैं: क्षेत्रीय अर्थव्यवस्था , और यहां तक ​​कि व्यापक स्तर पर राष्ट्रीय अर्थव्यवस्था; अवसंरचना योजना; और जनसंख्या वृद्धि के साथ-साथ अन्य स्थानों से कनेक्टिविटी।

"पारंपरिक बाजारों के अलावा, कई नए बाजारों में जहां बुनियादी ढांचे की योजना संबंधी जानकारी की घोषणा की गई है, वहां कीमतें आमतौर पर 10-30% तक बढ़ जाती हैं, और कुछ स्थानों पर जमीन की कीमतें थोड़े समय में दोगुनी या तिगुनी हो गई हैं।"

विशेषज्ञ ने विश्लेषण करते हुए कहा, "वर्तमान में, देश भर में बड़े पैमाने पर योजना संबंधी जानकारी व्यापक रूप से जारी की जा रही है, जैसे कि एक समन्वित योजना के साथ कार्यान्वित की जा रही कोई एक बड़ी परियोजना। यह सकारात्मक जानकारी भूमि भूखंड क्षेत्र में तरलता और कीमतों को बढ़ावा दे रही है।"

हालांकि, जोखिमों का विश्लेषण करते हुए, श्री क्वोक अन्ह ने इस बात पर भी जोर दिया कि, हालांकि बुनियादी ढांचे की जानकारी के आधार पर भूमि की कीमतें बढ़ती हैं, कुछ क्षेत्रों में मांग और क्षमता से प्रेरित मूल्य वृद्धि देखी जाती है, जबकि अन्य क्षेत्रों में अफवाहों से प्रेरित कीमतों में वृद्धि होती है, जो संभावित रूप से बाजार को नकारात्मक रूप से प्रभावित कर सकती है।

श्री गुयेन वान दिन्ह का मानना ​​है कि जमीन की ऊंची कीमतें रियल एस्टेट बाजार की तीव्र मांग को दर्शाती हैं।

एक अन्य दृष्टिकोण से, वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (वीएआरएस) के अध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह का मानना ​​है कि व्यापक रुचि आकर्षित करने वाली भूमि नीलामी और कीमतों में अचानक उछाल स्पष्ट रूप से लोगों की भूमि के लिए "प्यास" को दर्शाता है।

हाल के वर्षों में, स्वच्छ कानूनी दस्तावेजों वाले प्रोजेक्ट, भूमि भूखंड और रियल एस्टेट उत्पादों की संख्या बेहद कम रही है, जो बहुत कम मात्रा में बाजार में प्रवेश कर रहे हैं, और संभवतः लगभग न के बराबर हैं।

इसलिए, राज्य द्वारा प्रबंधित और कानूनी रूप से अनुपालन करने वाली परियोजना की शुरुआत निवेशकों को काफी आकर्षित करेगी, जो जमीन हासिल करने के लिए भारी रकम चुकाने को तैयार हैं।

भूमि के "जमाखोरी" से जुड़े छिपे हुए जोखिम।

हालांकि श्री दिन्ह ने यह स्वीकार किया कि भूमि की कीमतों में उछाल आंशिक रूप से बाजार की मांग के कारण है, लेकिन उन्होंने निवेशकों को सतर्क रहने की भी सलाह दी क्योंकि एक लोकप्रिय बाजार बनने के बावजूद, भूमि लेनदेन अभी भी मजबूत तरलता वाला क्षेत्र नहीं है। जबकि कुछ क्षेत्रों में तेजी देखी जा रही है, वहीं कुछ ऐसे क्षेत्र भी हैं जहां बाजार को प्रभावित करने के इरादे से कीमतों में हेरफेर किया जा रहा है।

"यह पूरी तरह संभव है कि निवेशकों ने नीलामी में मिलीभगत की हो, जिससे आसपास के इलाकों में जमीन की कीमतें नए स्तर के करीब पहुंच गईं और उन्होंने मुनाफा कमाया हो। इसके अलावा, हनोई एक प्रमुख शहरी क्षेत्र है जहां जनसंख्या घनत्व अधिक है और जमीन सीमित है, और अचल संपत्ति की आपूर्ति हमेशा मांग से कम रहती है, इसलिए यह पूरी तरह संभव है कि निवेशकों ने इस स्थिति का फायदा उठाकर मुनाफा कमाया हो।"

श्री दिन्ह ने कहा, "क्या वास्तव में जमीन की कीमतें इतनी ऊंची हो गई हैं, यह इस बात पर निर्भर करता है कि नीलामी जीतने वाले निवेशक भविष्य में भुगतान करेंगे या नहीं। थू थीम नीलामी में रद्द की गई बोलियों की कहानी अभी भी अनसुलझी है, जिससे हमें जमीन की कीमतों में इस उछाल का अधिक यथार्थवादी दृष्टिकोण मिलता है।"

विशेषज्ञों ने भूमि के भंडारण से जुड़े संभावित जोखिमों के बारे में चिंता जताई है (फोटो: हुउ थांग)।

यह देखते हुए कि जमीन की ऊंची नीलामी कीमतों से नई परियोजनाओं के लिए भूमि अधिग्रहण की लागत और भी अधिक बढ़ जाएगी, श्री गुयेन क्वोक अन्ह ने यह चिंता भी व्यक्त की कि औसत बाजार मूल्य से 2 से 3 गुना अधिक की विजयी बोलियों के साथ, आसपास के क्षेत्र में जमीन के मालिक अपनी जमीन की बिक्री कीमत को तदनुसार बढ़ाने के लिए प्रेरित हो सकते हैं।

जमीन की कीमतों में अचानक आई तेजी से जमीन की सट्टेबाजी का चलन भी पैदा हो सकता है, क्योंकि कई लोग कीमतों में लगातार वृद्धि से मुनाफा कमाने की उम्मीद में जमीन खरीदने के लिए दौड़ पड़ते हैं।

हालांकि, इससे ऐसी स्थिति उत्पन्न हो सकती है जहां पैसा अन्य आर्थिक गतिविधियों में प्रसारित होने के बजाय जमीन में फंसा रह जाए।

विशेषज्ञ के अनुसार, बाजार में कठिनाइयों के दौर के बाद, रियल एस्टेट खरीदारों और निवेशकों के बीच सामान्य भावना पहले की तुलना में अधिक सतर्क होगी।

इसलिए, वह सलाह देते हैं कि खरीदार और निवेशक किसी भी उत्पाद में निवेश करने का निर्णय लेने से पहले बाजार का गहन शोध करें और सूचना के वस्तुनिष्ठ स्रोतों के माध्यम से मूल्य में उतार-चढ़ाव को समझें।

थान्ह ओई में हुई भूमि की नीलामी पूरी तरह से पारदर्शी थी और इसमें सही प्रक्रियाओं का पालन किया गया।

थान्ह ओई जिले के थान्ह काओ कम्यून के थान्ह थान गांव के न्गो बा क्षेत्र में 10 अगस्त को हुई 68 भूखंडों की भूमि उपयोग अधिकार नीलामी में पारदर्शिता की कमी के आरोपों वाली विरोधाभासी रिपोर्टों के बाद, थान्ह ओई जिले की पीपुल्स कमेटी ने इस मामले पर हनोई शहर की पीपुल्स कमेटी को एक रिपोर्ट प्रस्तुत की है।

रिपोर्ट में कहा गया है कि नीलामी 2024 के भूमि कानून; 2016 के नीलामी कानून; और हनोई में भूमि उपयोग शुल्क या भूमि पट्टे के साथ भूमि आवंटन के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी पर नियम जारी करने के संबंध में हनोई पीपुल्स कमेटी के निर्णयों के अनुसार आयोजित की गई थी।

समीक्षा से पता चला कि नीलामी में भाग लेने के लिए कुल 1,550 ग्राहकों ने आवेदन जमा किए, जो कि 4,201 आवेदनों के बराबर हैं। इनमें से 1,439 ग्राहक, यानी 3,923 आवेदन, भाग लेने के लिए पात्र पाए गए।

रिकॉर्ड और मौजूदा दिशा-निर्देशों की समीक्षा करने के बाद, थान्ह ओई जिले की जन समिति ने पाया कि कार्यान्वयन प्रक्रिया के सभी चरण दिशा-निर्देशों के अनुसार संपन्न किए गए, जिससे निष्पक्षता, पारदर्शिता और कानून का अनुपालन सुनिश्चित हुआ। थान्ह काओ कम्यून में हाल ही में हुई नीलामी में भूमि की जमाखोरी, मूल्य में हेरफेर या मुनाफाखोरी का कोई सबूत नहीं मिला।

थान्ह ओई जिले की जन समिति इस बात की पुष्टि करती है कि परियोजना का संगठन और कार्यान्वयन, भूमि अधिग्रहण, स्थल की सफाई, अवसंरचना निर्माण, प्रारंभिक मूल्य का निर्धारण और नीलामी आयोजक का चयन; दस्तावेजों का प्रकाशन और भूमि उपयोग अधिकार नीलामी का आयोजन कानून के अनुसार है; नीलामी ईमानदारी, खुलेपन, पारदर्शिता, निष्पक्षता और वस्तुनिष्ठता के साथ आयोजित की जाती है।

ग्राहक अपनी जरूरतों और बाजार की स्थितियों के अनुसार बोली लगाते हैं; नीलामी उचित प्रक्रियाओं के अनुसार, कानून प्रवर्तन एजेंसियों और जनता की देखरेख में आयोजित की जाती है।

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm