क्या यह "भूमि की प्यास" या सिर्फ "आभासी बुखार" का प्रकटीकरण है?

19 अगस्त की रात को, 20 अगस्त 2024 की सुबह, होई डुक जिले के टीएन येन कम्यून में 19 भूमि भूखंडों की नीलामी भूमि की कीमत 133 मिलियन वीएनडी/एम2 पर "अंतिम रूप" के साथ समाप्त हुई, जो शुरुआती कीमत से 30 गुना अधिक थी।

हनोई के उपनगरीय क्षेत्र में स्थित भूमि की नीलामी 18 घंटे तक चली, जिससे सोशल नेटवर्किंग साइटों पर हलचल मच गई, तथा सैकड़ों निवेशकों की तस्वीरें सामने आईं, जो नीलामी में भाग लेने के लिए पंजीकरण कराने के लिए कतार में खड़े थे।

भूमि की नीलामी 20 अगस्त 2024 को लगभग 4:00 बजे तक चली (फोटो: हू थांग)।

इस नीलामी में सबसे कम कीमत वाले दो भूखंडों की कीमत 91.3 मिलियन VND/m2 थी, लेकिन यह अभी भी शुरुआती कीमत से 12.5 गुना अधिक थी।

यह छवि बहुत नई नहीं है, क्योंकि अभी आधे महीने से भी कम समय पहले, थान ओई में भूमि की नीलामी के "फायर पैन" ने उपनगरीय भूमि खंड के लिए एक नया मूल्य स्तर भी स्थापित किया था।

पिछले सप्ताहांत हनोई के थान ओई ज़िले में हुई ज़मीन की नीलामी में हज़ारों प्रतिभागियों ने हिस्सा लिया। सबसे ज़्यादा बोली 100 मिलियन VND/m2 से ज़्यादा रही, जो शुरुआती कीमत 8.6 मिलियन VND/m2 से 12.5 मिलियन VND/m2 से आठ गुना ज़्यादा थी।

नीलामी के तुरंत बाद दलाल भूमि हस्तांतरित करते हैं (फोटो: हू थांग)।

तदनुसार, हाल ही में हुई नीलामी से थान ओई जिले द्वारा एकत्रित कुल धनराशि 404.6 बिलियन VND थी, प्रारंभिक मूल्य में अंतर 349 बिलियन VND था, जो मूल प्रारंभिक मूल्य से लगभग 8 गुना अधिक था।

जहां तक ​​होई डुक की बात है, इस जिले को नीलामी से 186 बिलियन VND से अधिक राशि प्राप्त होने की उम्मीद है, जो कि आरंभिक कीमत से 11 गुना अधिक है।

नीलामी से पहले उपनगरीय भूमि बाजार, 20-30 मिलियन VND/m2 से बिक्री के लिए भूमि

न्गुओई दुआ टिन के वास्तविक बाजार सर्वेक्षण और कुछ इलेक्ट्रॉनिक ट्रेडिंग फ्लोर जैसे कि Batdongsan.com.vn पर सारांश रिपोर्ट के अनुसार, वास्तव में, थान काओ कम्यून (थान ओई जिला, हनोई) में भूमि की बिक्री मूल्य हाल के वर्षों में बढ़ने की प्रवृत्ति रही है।

हालाँकि, इस इलाके में औसत भूमि की कीमत पिछले 4 वर्षों में केवल लगभग 80% बढ़ी है - 2020 में 15 मिलियन VND/m2 के सामान्य स्तर से 2024 में 27 मिलियन VND/m2 तक, उपरोक्त नीलामी में कीमत की तरह कई दर्जन गुना अचानक वृद्धि की घटना के बिना।

होई डुक में नीलामी में विजयी भूमि की कीमत सामान्य मूल्य स्तर से 2 से 3 गुना अधिक है (फोटो: हू थांग)।

इस प्रकार, 2024 की दूसरी तिमाही में 27 मिलियन VND/m2 के सामान्य विक्रय मूल्य की तुलना में, 10 अगस्त 2024 को नीलामी में थान काओ कम्यून में भूमि के लिए 63 - 100 मिलियन VND/m2 का विजेता नीलामी मूल्य 2.3 से 3.7 गुना अधिक है।

थान ओई जिले के पड़ोसी क्षेत्रों में भी कीमतें 20-30 मिलियन VND/m2 के बीच उतार-चढ़ाव करती हैं।

टीएन येन, होई डुक, हनोई क्षेत्र के लिए, 2024 की दूसरी तिमाही में भूमि खंड का सबसे लोकप्रिय विक्रय मूल्य केवल 43 मिलियन VND/m2 दर्ज किया गया था, जिसमें सबसे हाल के वर्ष में वृद्धि दर लगभग 48% से अधिक थी।

हालाँकि, हाल ही में हुई नीलामी में प्राप्त भूमि की कीमत अभी भी सामान्य मूल्य स्तर से 2 से 3 गुना अधिक थी।

होई डुक जिले के पड़ोसी क्षेत्रों के लिए, 2024 की दूसरी तिमाही में कीमत केवल 22 से 62 मिलियन VND/m2 है।

जमीन की आसमान छूती कीमतें बाजार की "प्यास" का प्रतीक हैं।

उपरोक्त स्थिति के बारे में बात करते हुए, Batdongsan.com.vn के उप-महानिदेशक श्री गुयेन क्वोक आन्ह ने कहा कि 2025 की दूसरी तिमाही से, भूमि भूखंडों में सुधार की मुख्य प्रवृत्ति शुरू हो जाएगी। वर्तमान लहरें कुछ क्षेत्रों में ही स्थानीय हैं।

Batdongsan.com.vn के आंकड़ों से यह भी पता चलता है कि 2024 की दूसरी तिमाही में देश भर में भूमि की मांग 2024 की पहली तिमाही की तुलना में 33% बढ़ गई।

हालाँकि, विशेषज्ञ का आकलन है कि यह कुछ क्षेत्रों, खासकर उत्तरी प्रांतों में, केवल स्थानीय सुधार है। हनोई में ज़मीन में रुचि में 75% की वृद्धि देखी गई।

श्री क्वोक आन्ह ने कहा, "विशेष रूप से, हनोई के उपनगरीय क्षेत्रों में रुचि और मूल्य वृद्धि का स्तर नियोजन कारकों और नीलामी गतिविधियों के कारण है।"

श्री गुयेन क्वोक अन्ह - Batdongsan.com.vn के उप महा निदेशक।

विशेष रूप से, 2024 की पहली छमाही में, डोंग आन्ह, जिया लाम, होई डुक, थाच थाट और क्वोक ओई में भूमि की खोज में 48% से 104% तक की वृद्धि दर्ज की गई, जिससे 2023 की दूसरी छमाही की तुलना में इन उपनगरीय जिलों में भूमि की कीमतों में 4% से 24% की वृद्धि हुई।

श्री गुयेन क्वोक अन्ह ने कहा कि तीन मुख्य कारक हैं जो भूमि बाजार को बहुत अधिक प्रभावित करते हैं, जिनमें क्षेत्रीय अर्थव्यवस्था , या इससे भी अधिक व्यापक आर्थिक रूप से, राष्ट्रीय अर्थव्यवस्था शामिल है; बुनियादी ढांचे की योजना और जनसंख्या, और अन्य इलाकों के साथ कनेक्टिविटी।

"पारंपरिक बाजारों के अलावा, कई नए बाजारों में जहां बुनियादी ढांचे की योजना की जानकारी की घोषणा की जाती है, कीमतें आमतौर पर 10-30% तक बढ़ जाती हैं, और कुछ स्थानों पर भूमि की कीमतें थोड़े समय में 2-3 गुना बढ़ जाती हैं।

वर्तमान में, नियोजन संबंधी जानकारी बड़े पैमाने पर जारी की जा रही है, पूरा देश एक बड़ी परियोजना की तरह है जिसे समकालिक नियोजन के साथ क्रियान्वित किया जा रहा है। विशेषज्ञ ने विश्लेषण करते हुए कहा, "यह सकारात्मक जानकारी भूमि क्षेत्र की तरलता और कीमतों को पंख लगा रही है।"

हालांकि, श्री क्वोक आन्ह ने इस बात पर भी जोर दिया कि बुनियादी ढांचे की जानकारी के आधार पर जोखिमों का विश्लेषण करते समय, ऐसे स्थान होते हैं जहां मांग और क्षमता के आधार पर भूमि की कीमतें बढ़ जाती हैं, लेकिन ऐसे स्थान भी होते हैं जहां अफवाहों के कारण कीमतें बढ़ जाती हैं और बाजार पर नकारात्मक प्रभाव पड़ सकता है।

श्री गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि भूमि की ऊंची कीमतें रियल एस्टेट बाजार की प्यास को दर्शाती हैं।

एक अन्य दृष्टिकोण से, वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (वीएआरएस) के अध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि भूमि की नीलामी में कई प्रतिभागियों का ध्यान जाता है और कीमतें नाटकीय रूप से बढ़ जाती हैं, जो स्पष्ट रूप से लोगों की भूमि के लिए "प्यास" को दर्शाता है।

हाल के वर्षों में, "स्वच्छ" कानूनी दस्तावेजों के साथ परियोजनाओं, भूमि भूखंडों और रियल एस्टेट उत्पादों की संख्या अत्यंत दुर्लभ है, जो बहुत कम मात्रा में बाजार में आ रहे हैं और कहा जा सकता है कि लगभग न के बराबर हैं।

इसलिए, पूर्ण कानूनी दर्जा प्राप्त और राज्य द्वारा प्रबंधित परियोजना का शुभारंभ निवेशकों का बहुत ध्यान आकर्षित करेगा, जो भूमि को "अपने पास रखने" के लिए भारी मात्रा में धनराशि देने को तैयार हैं।

भूमि को "गले लगाने" से छिपे खतरे

हालाँकि उनका मानना ​​है कि ज़मीन की ऊँची कीमतें आंशिक रूप से बाज़ार की "प्यास" के कारण हैं, श्री दिन्ह ने निवेशकों को सावधान रहने की भी याद दिलाई क्योंकि हालाँकि यह एक हॉट स्पॉट बन गया है, ज़मीन के लेन-देन अभी भी वास्तव में मज़बूत तरलता वाला क्षेत्र नहीं है। कुछ क्षेत्र वाकई हॉट हैं, लेकिन कुछ ऐसे क्षेत्र भी हैं जहाँ बाज़ार में हेरफेर करने के इरादे से कीमतों में वृद्धि दिखाई देती है।

"यह पूरी तरह से संभव है कि निवेशक नीलामी में भाग लेने के लिए सांठगांठ करें, जिससे लाभ कमाने के लिए पड़ोसी क्षेत्रों में भूमि की कीमतें नए मूल्य स्तर के करीब पहुंच जाएं। यह उल्लेख करने की आवश्यकता नहीं है कि हनोई एक प्रमुख शहरी क्षेत्र है, जहां सीमित भूमि और घनी आबादी है, अचल संपत्ति की आपूर्ति हमेशा मांग को पूरा करने के लिए पर्याप्त नहीं होती है, इसलिए यह पूरी तरह से संभव है कि निवेशक लाभ कमाने के लिए उस मनोविज्ञान का लाभ उठाएं।

ज़मीन की कीमत वाकई इतनी ज़्यादा है या नहीं, हमें इस बात का ध्यान रखना होगा कि जीतने वाले निवेशक भविष्य में भुगतान करेंगे या नहीं। थू थिएम में बिना ज़मानत के हुई नीलामी की कहानी आज भी ज़मीन के इस संकट की स्थिति को और ज़्यादा वास्तविक रूप से समझने में हमारी मदद करती है," श्री दिन्ह ने कहा।

विशेषज्ञों ने भूमि को "गले लगाने" से होने वाले संभावित खतरों के बारे में चिंता जताई है (फोटो: हू थांग)।

श्री गुयेन क्वोक आन्ह ने टिप्पणी करते हुए कहा कि भूमि की नीलामी के इतने ऊंचे मूल्य के कारण नई परियोजनाओं के लिए साइट क्लीयरेंस की लागत और अधिक महंगी हो जाएगी। उन्होंने यह भी चिंता व्यक्त की कि नीलामी में विजेता की कीमत औसत से 2 से 3 गुना अधिक होने के कारण, आसपास के क्षेत्र के भूमि मालिकों में अपनी भूमि की बिक्री कीमत बढ़ाने की मानसिकता पैदा हो जाएगी।

भूमि की अचानक बढ़ी हुई कीमतें भूमि सट्टेबाजी की प्रवृत्ति भी पैदा कर सकती हैं, क्योंकि बहुत से लोग भूमि की कीमतों में निरंतर वृद्धि से लाभ कमाने की आशा में भूमि खरीदने के लिए दौड़ पड़ते हैं।

हालाँकि, इससे धन अन्य आर्थिक गतिविधियों में परिचालित होने के बजाय भूमि में ही अटक सकता है।

विशेषज्ञ के अनुसार, कठिन बाजार अवधि के बाद, रियल एस्टेट खरीदारों और निवेशकों का सामान्य मनोविज्ञान पहले की तुलना में अधिक सतर्क होगा।

इसलिए, वह अनुशंसा करते हैं कि खरीदारों और निवेशकों को किसी भी उत्पाद पर पैसा खर्च करने का निर्णय लेने से पहले बाजार पर सावधानीपूर्वक शोध करना चाहिए और सूचना के वस्तुनिष्ठ स्रोतों के माध्यम से मूल्य में उतार-चढ़ाव के बारे में जानना चाहिए।

थान ओई में भूमि की नीलामी पूरी तरह से पारदर्शी है और सही प्रक्रिया का पालन करती है।

विरोधाभासी जानकारी के जवाब में कि परियोजना का कार्यान्वयन, प्रारंभिक मूल्य का निर्धारण और 10 अगस्त को थान ओई जिले के थान काओ कम्यून, थान थान गांव के न्गो बा क्षेत्र में 68 भूखंडों के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी का आयोजन पारदर्शी नहीं था, थान ओई जिला पीपुल्स कमेटी ने उपरोक्त मुद्दे पर हनोई पीपुल्स कमेटी को एक रिपोर्ट भेजी है।

रिपोर्ट में कहा गया है कि नीलामी का आयोजन 2024 भूमि कानून, 2016 नीलामी कानून के प्रावधानों और हनोई में भूमि उपयोग शुल्क के साथ भूमि आवंटित करने या भूमि पट्टे पर देने के लिए भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी पर विनियमों के प्रचार से संबंधित हनोई पीपुल्स कमेटी के निर्णयों के अनुसार किया गया था।

समीक्षा से पता चला कि कुल 1,550 ग्राहकों ने नीलामी में भाग लेने के लिए पंजीकरण दस्तावेज जमा किए, जो 4,201 दस्तावेजों के बराबर थे। इनमें से 1,439 ग्राहक नीलामी में भाग लेने के पात्र थे, जो 3,923 दस्तावेजों के बराबर थे।

दस्तावेजों और वर्तमान मार्गदर्शन दस्तावेजों की जांच और समीक्षा के माध्यम से, थान ओई जिला पीपुल्स कमेटी ने पाया कि कार्यान्वयन प्रक्रिया को निर्देशों के अनुसार किया गया था और निष्पक्षता, पारदर्शिता और कानूनी नियमों का अनुपालन सुनिश्चित किया गया था, और थान काओ कम्यून में हाल ही में हुई नीलामी के माध्यम से भूमि की जमाखोरी, मूल्य वृद्धि और मुनाफाखोरी नहीं हुई थी।

थान ओई जिला जन समिति ने पुष्टि की कि परियोजना कार्यान्वयन, भूमि अधिग्रहण, साइट क्लीयरेंस, बुनियादी ढांचे का निर्माण, प्रारंभिक मूल्य का निर्धारण और नीलामी संगठन का चयन; दस्तावेजों की पोस्टिंग और भूमि उपयोग अधिकार नीलामी का संगठन कानून के प्रावधानों के अनुसार थे; नीलामी ईमानदारी से, सार्वजनिक रूप से, पारदर्शी, निष्पक्ष और वस्तुनिष्ठ रूप से आयोजित की गई थी।

ग्राहक मांग और बाज़ार की स्थितियों के अनुसार बोली लगाते हैं। नीलामी प्रक्रिया के अनुसार, कानून प्रवर्तन एजेंसियों और लोगों की निगरानी में होती है।

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm