क्या प्रतिबन्ध पर्याप्त निवारक नहीं हैं?

भूमि नीलामी गतिविधियों की विकृति और विचलन से जनता में असंतोष पैदा हो रहा है और यह माना जाता है कि सक्षम प्रबंधन एजेंसियों को हस्तक्षेप करने और इस समस्या को पूरी तरह से हल करने के लिए "कड़ी कार्रवाई" करने की आवश्यकता है...

भूमि नीलामी के संबंध में, हाल के दिनों में रियल एस्टेट बाजार में हनोई के उपनगरीय जिलों में भूमि नीलामी के लिए रिकॉर्ड जीत की कीमतें देखी गई हैं।

आमतौर पर, यह नीलामी 19 घंटे चली और 20 अगस्त को सुबह 4:30 बजे समाप्त हुई। हनोई के होई डुक जिले के तिएन येन कम्यून में 19 भूखंड सफलतापूर्वक बिके, जिनमें से सबसे ज़्यादा लॉट 133.3 मिलियन VND/m2 पर बिका, जो शुरुआती कीमत से लगभग 30 गुना ज़्यादा था। उपरोक्त भूखंड के अलावा, 11 अन्य भूखंड भी 100 मिलियन VND/m2 से ज़्यादा कीमत पर बिके। इस सत्र में सबसे कम कीमत वाले दो भूखंड 91.3 मिलियन VND/m2 पर बिके, जो अभी भी शुरुआती कीमत से 12.5 गुना ज़्यादा है।

यह परिणाम बेहद असामान्य माना जा रहा है क्योंकि Batdongsan.com के आंकड़ों के अनुसार, 2024 की दूसरी तिमाही में तिएन येन कम्यून में ज़मीन का सामान्य विक्रय मूल्य केवल 43 मिलियन VND/m2 था। इसके अलावा, होई डुक ज़िले के पड़ोसी कम्यूनों में भी 2024 की दूसरी तिमाही में विक्रय मूल्य 22 से 62 मिलियन VND/m2 तक उतार-चढ़ाव रहा।

इससे पहले, 10 अगस्त को, हनोई के थान ओई ज़िले के थान काओ कम्यून, थान थान गाँव के न्गो बा क्षेत्र में 68 भूखंडों की नीलामी भी हुई थी। नीलामी समाप्त होने के बाद, सबसे ज़्यादा बोली लगाने वाले भूखंड की कीमत 10 करोड़ VND/m2 से ज़्यादा थी, जो शुरुआती कीमत से 8 गुना ज़्यादा थी। नियमित भूखंडों की बोली भी 63 से 8 करोड़ VND/m2 के बीच थी, जो शुरुआती कीमत से 5 से 6.4 गुना ज़्यादा थी।

इस प्रकार, दूसरी तिमाही में 27 मिलियन VND/m2 के सामान्य विक्रय मूल्य की तुलना में, 10 अगस्त को नीलामी में थान काओ कम्यून में भूमि के लिए 63 - 100 मिलियन VND/m2 की विजेता बोली मूल्य 2.3 से 3.7 गुना अधिक थी।

ऊपर उल्लिखित असाधारण रूप से उच्च कीमतों वाली दो भूमि नीलामियों ने न केवल जनता का ध्यान आकर्षित किया, बल्कि लोगों को 2021 के अंत में हो ची मिन्ह सिटी के थू थिएम शहरी क्षेत्र में हुई "अभूतपूर्व" नीलामी की भी याद दिला दी।

विशेष रूप से, 10 दिसंबर, 2021 को, न्गोई साओ वियत रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट कंपनी लिमिटेड (टैन होआंग मिन्ह ग्रुप की एक सहायक कंपनी) ने थू थिएम में 10,000m2 से अधिक क्षेत्रफल वाले भूमि भूखंड की नीलामी VND 24,500 बिलियन में जीती, जिसने VND 2.4 बिलियन/m2 भूमि की कीमत के साथ एक अभूतपूर्व रिकॉर्ड बनाया, जो शुरुआती कीमत से 8 गुना अधिक है, जिससे रियल एस्टेट बाजार में लंबे समय तक हलचल मची रही।

यह देखा जा सकता है कि होई डुक, थान ओई और थू थिएम की नीलामी, स्थान, समय, शुरुआती कीमत आदि के संदर्भ में अलग-अलग होने के बावजूद, सभी में एक बात समान है: विजेता बोली की कीमत औसत से कई गुना अधिक होती है। वास्तविक मूल्य से कहीं अधिक ज़मीन की कीमतें न केवल नीलामी स्थल पर बाद की नीलामी के लिए परिसंपत्ति मूल्यांकन में कठिनाइयाँ पैदा करती हैं, बल्कि देश भर में कई जगहों पर व्यापक प्रभाव भी डालती हैं।

इस वास्तविकता से, जनमत को संदेह है कि सट्टेबाजों और ज़मीन दलालों द्वारा आसपास के "सुप्त" इलाकों में तरलता पैदा करने के लिए "हेरफेर" किया जा रहा है। यह ज़मीन की नीलामी बाज़ार में आम कीमत का प्रतिनिधित्व नहीं करती और सट्टेबाजों के लिए ज़मीन की कीमतें बढ़ाने का एक ज़रिया बन सकती है। इस व्यवहार से आवास की कीमतें कम करने, सामाजिक सुरक्षा सुनिश्चित करने के सरकार के प्रयासों पर नकारात्मक प्रभाव पड़ने का खतरा है, और यहाँ तक कि ऊँची ज़मीन की बिक्री के इंतज़ार के मनोविज्ञान के कारण पूरी अर्थव्यवस्था में ठहराव आ सकता है।

भूमि नीलामी गतिविधियों में विकृति और विचलन जन असंतोष का कारण बन रहे हैं। कई लोगों का मानना ​​है कि सक्षम प्रबंधन एजेंसियों को शीघ्र हस्तक्षेप करके भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी प्रक्रिया में सुधार लाना चाहिए, ताकि मुनाफाखोरी के उद्देश्य से अचल संपत्ति बाजार में व्यवधान डालने के लिए नीलामी का लाभ उठाने की गतिविधियों पर सख्ती से काबू पाया जा सके।

एक पेशेवर रियल एस्टेट निवेशक के रूप में, श्री ले मिन्ह ट्रुंग (हनोई के काऊ गिया जिले में रहने वाले) ने बताया कि हाल ही में उन्होंने कई ज़मीन की नीलामियों पर नज़र रखी है और खुद से पूछा है कि इन नीलामियों में रियल एस्टेट की कीमतें बढ़ाने के पीछे कौन है? क्योंकि अपारदर्शी ज़मीन की नीलामी से कुछ ही लोगों को फ़ायदा होता है, बाकी निवेशकों, जिनमें दलाल भी शामिल हैं, को नुकसान होता है।

"वास्तविकता यह है कि अचल संपत्ति के मुनाफे का आकर्षण इतना अधिक है कि नीलामी की सुबह में ही, लाभ सामान्य श्रमिकों की कई वर्षों की कुल आय के बराबर होता है, इसलिए निवेशक फिर भी इसमें भाग लेते हैं" - श्री ट्रुंग ने कहा और इस बात पर जोर दिया कि सट्टेबाजी और मूल्य वृद्धि के लिए भूमि की नीलामी के व्यवहार को पूरी तरह से संभालने के लिए, हम निवेशकों की आत्म-जागरूकता पर भरोसा नहीं कर सकते, बल्कि राज्य प्रबंधन एजेंसियों के दृढ़ संकल्प पर बहुत कुछ निर्भर करते हैं।

इसी प्रकार, सुश्री ट्रान किम नगा (गो वाप जिला, हो ची मिन्ह सिटी में निवासरत), जिन्होंने रियल एस्टेट बुलबुले के फटने के दौरान लाभ और हानि दोनों का अनुभव किया है, का भी मानना ​​है कि जीवित रहने के लिए, निवेशकों को स्वयं ही संघर्ष करना होगा, लेकिन रियल एस्टेट बाजार को पारदर्शी बनाने के लिए, राज्य की प्रबंधन भूमिका अपूरणीय है।

"आभासी बुखार के पीछे भागने के बजाय, यानी घोषणा और सिफ़ारिश करने से पहले आभासी बुखार के भड़कने का इंतज़ार करने के बजाय, स्थानीय अधिकारियों को शुरू से ही योजनाओं और परियोजनाओं के बारे में पारदर्शी होना चाहिए। एक बार पारदर्शिता हो जाने पर, कोई भी दलाल या सट्टेबाज़ रियल एस्टेट बाज़ार में अराजकता और अस्थिरता पैदा करने वाली अफ़वाहें नहीं फैला पाएगा," सुश्री नगा ने कहा।

व्यावसायिक पक्ष पर, वियत एन होआ रियल एस्टेट कंपनी के महानिदेशक श्री त्रान खान क्वांग ने पुष्टि की कि रियल एस्टेट व्यवसायों को रियल एस्टेट बुखार से कोई लाभ नहीं होता क्योंकि किसी परियोजना की योजना बनाने से लेकर उसे शुरू करने और बिक्री के लिए खोलने की कानूनी प्रक्रिया पूरी करने तक, उसमें निवेश करने में कई साल लग जाते हैं। अन्य स्थानों पर भूमि बुखार और अभी तक मुआवज़ा न मिलने वाली परियोजनाओं से व्यवसाय प्रभावित हो सकते हैं।

इस बीच, आर्थिक विशेषज्ञ फान डुंग खान ने विश्लेषण किया कि रियल एस्टेट स्वाभाविक रूप से चुनिंदा ग्राहकों के लिए एक चैनल है क्योंकि इसके लिए बड़ी और बहुत बड़ी मात्रा में पूंजी की आवश्यकता होती है, इसलिए लोगों की सुबह से रात तक लॉट को बंद करने, भूमि को बंद करने, हस्तांतरण करने, जमा प्राप्त करने के लिए कतार में खड़े होने की छवि ... केवल एक पूर्व-निर्मित परिदृश्य है, जो न केवल व्यक्तियों को जाल में फंसने और पैसा खोने का कारण बनता है, बल्कि बाजार को स्थिर होने के जोखिम में भी धकेलता है क्योंकि रियल एस्टेट की कीमतें अकल्पनीय स्तर तक पहुंच गई हैं।

श्री खान ने जोर देकर कहा, "भूमि नीलामी के साथ, अल्पावधि में, जमा राशि के स्तर को बढ़ाना, नीलामी के तुरंत बाद हस्तांतरित भूमि के लिए शुल्क वसूलना आदि संभव है, लेकिन दीर्घावधि में, पर्याप्त निवारक के रूप में, एक सार्वभौमिक, व्यापक समाधान जिस पर कार्यान्वयन के लिए विचार किया जा सकता है, वह है हेरफेर के लिए आपराधिक जिम्मेदारी का मुकदमा चलाना।"

इसी विचार को साझा करते हुए, हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन के वकील ले थू थाओ ने भी टिप्पणी की कि रियल एस्टेट बाजार में हेरफेर करने का कार्य बहुत खतरनाक है, लेकिन प्रतिबंधों की स्थापना एक निवारक के लिए पर्याप्त नहीं है।

वकील ले थू थाओ के अनुसार, वर्तमान में वियतनामी कानून में "शेयर बाजार में हेरफेर" के अपराध से संबंधित प्रावधान हैं, जो उल्लंघनों के लिए आपराधिक दायित्व से निपटने के आधार के रूप में बाजार में हेरफेर और व्यवधान के संकेतों को स्पष्ट रूप से दर्शाते हैं। इसलिए, अचल संपत्ति बाजार में व्यवधान डालने और समाज के लिए खतरनाक परिणाम उत्पन्न करने के कृत्य को आपराधिक कृत्य बनाने पर भी विचार किया जा सकता है।

"मेरी राय में, निजी लाभ के लिए अचल संपत्ति बाजार में हेरफेर करने के कृत्य से संबंधित आपराधिक संहिता में एक नए अपराध पर शोध और विकास आवश्यक है। "बढ़ा-चढ़ाकर" की गई संदिग्ध भूमि नीलामी के बारे में जनमत को गपशप, आश्चर्य और चिंता का विषय बिल्कुल न बनने दें, क्योंकि इससे अधिकारियों पर लोगों का भरोसा कम होगा और कानून लागू करने की गंभीरता कम होगी," वकील थाओ ने सुझाव दिया।

09:28 18 सितंबर, 2024

स्रोत: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html