क्या दंड पर्याप्त निवारक नहीं हैं?

भूमि नीलामी की गतिविधियों में विकृतियों और अनियमितताओं के कारण जनता में आक्रोश फैल रहा है, और कई लोगों का तर्क है कि सक्षम अधिकारियों को हस्तक्षेप करने और इस समस्या का पूरी तरह से समाधान करने के लिए कड़े कदम उठाने की आवश्यकता है।

भूमि की नीलामी के संबंध में, रियल एस्टेट बाजार ने हाल ही में हनोई के उपनगरीय जिलों में जमीन के लिए रिकॉर्ड तोड़ विजयी बोली मूल्य देखे हैं।

इसका एक प्रमुख उदाहरण 20 अगस्त को सुबह 4:30 बजे समाप्त हुई 19 घंटे की नीलामी है। हनोई के होआई डुक जिले के तिएन येन कम्यून में भूखंडों की उन्नीस प्लॉट सफलतापूर्वक बेची गईं। सबसे अधिक कीमत वाले प्लॉट की कीमत 133.3 मिलियन वीएनडी/मी2 रही, जो शुरुआती कीमत से लगभग 30 गुना अधिक थी। इस प्लॉट के अलावा, 11 अन्य प्लॉटों की कीमत भी 100 मिलियन वीएनडी/मी2 से अधिक रही। सबसे कम बोली वाले दो प्लॉटों की कीमत 91.3 मिलियन वीएनडी/मी2 थी, जो शुरुआती कीमत से 12.5 गुना अधिक थी।

यह परिणाम अत्यंत असामान्य माना जाता है क्योंकि, Batdongsan.com के आंकड़ों के अनुसार, 2024 की दूसरी तिमाही में तिएन येन कम्यून में भूमि भूखंडों की सामान्य मांग कीमत केवल 43 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर थी। इसके अलावा, होआई डुक जिले के पड़ोसी कम्यूनों में भी 2024 की दूसरी तिमाही में मांग कीमतें 22 से 62 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर के बीच थीं।

इससे पहले, 10 अगस्त को हनोई के थान्ह ओई जिले के थान्ह काओ कम्यून के थान्ह थान गांव के न्गो बा क्षेत्र में 68 भूखंडों की नीलामी हुई थी। नीलामी समाप्त होने के बाद, उच्चतम बोली 100 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से अधिक रही, जो प्रारंभिक मूल्य से आठ गुना अधिक थी। सामान्य भूखंडों के लिए भी 63 से 80 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक की बोलियां लगीं, जो प्रारंभिक मूल्य से 5 से 6.4 गुना अधिक थीं।

इस प्रकार, दूसरी तिमाही में 27 मिलियन वीएनडी/मी2 के सामान्य मांग मूल्य की तुलना में, 10 अगस्त को हुई नीलामी में थान्ह काओ कम्यून में भूमि भूखंडों के लिए विजयी बोली मूल्य 63 - 100 मिलियन वीएनडी/मी2 थे, जो 2.3 से 3.7 गुना अधिक थे।

भूमि की इन दो नीलामियों में असामान्य रूप से उच्च कीमतों ने न केवल जनता का ध्यान आकर्षित किया बल्कि 2021 के अंत में हो ची मिन्ह सिटी के थू थिएम शहरी क्षेत्र में हुई अभूतपूर्व नीलामी की याद भी दिला दी।

विशेष रूप से, 10 दिसंबर, 2021 को, वियत स्टार रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट कंपनी लिमिटेड (टैन होआंग मिन्ह ग्रुप की एक सहायक कंपनी) ने थू थीएम में 10,000 वर्ग मीटर से अधिक के एक भूखंड की नीलामी 24,500 बिलियन वीएनडी में जीती, जिससे 2.4 बिलियन वीएनडी प्रति वर्ग मीटर की कीमत के साथ एक अभूतपूर्व रिकॉर्ड स्थापित हुआ, जो शुरुआती कीमत से आठ गुना अधिक था, जिसने रियल एस्टेट बाजार में लंबे समय तक हलचल मचा दी।

यह देखा जा सकता है कि होआई डुक, थान्ह ओआई और थू थीम में हुई नीलामी, स्थान, समय और शुरुआती कीमतों में भिन्नता के बावजूद, एक बात में समान है: विजयी बोलियाँ सामान्य बाजार मूल्य से कई गुना अधिक हैं। भूमि की कीमतें अपने वास्तविक मूल्य से कहीं अधिक होने से न केवल नीलामी वाले क्षेत्रों में आगामी नीलामियों के लिए संपत्तियों का मूल्यांकन करना मुश्किल हो जाता है, बल्कि इसका पूरे देश के कई स्थानों पर व्यापक प्रभाव भी पड़ता है।

इस स्थिति से आसपास के उन इलाकों में नकदी प्रवाह बढ़ाने के लिए ज़मीन के सट्टेबाजों और दलालों द्वारा "हेरफेर" किए जाने का संदेह पैदा होता है जो फिलहाल निष्क्रिय हैं। यह ज़मीन की नीलामी मौजूदा बाज़ार मूल्य को नहीं दर्शाती और सट्टेबाजों के लिए ज़मीन की कीमतें बढ़ाने का एक ज़रिया बन सकती है। इस तरह के व्यवहार से आवास की कीमतों को कम करने और सामाजिक कल्याण सुनिश्चित करने के सरकारी प्रयासों पर नकारात्मक प्रभाव पड़ने का खतरा है, और ज़मीन को ऊंची कीमतों पर बेचने की उम्मीद के कारण आर्थिक मंदी भी आ सकती है।

भूमि नीलामी गतिविधियों में विकृतियों और अनियमितताओं के कारण जनता में भारी आक्रोश है। कई लोगों का मानना ​​है कि सक्षम प्रबंधन एजेंसियों को तुरंत हस्तक्षेप करके भूमि उपयोग अधिकार नीलामी प्रक्रिया को सुधारना चाहिए और लाभ के लिए अचल संपत्ति बाजार को बाधित करने के लिए नीलामी का दुरुपयोग करने वाले कृत्यों से सख्ती से निपटना चाहिए।

पेशेवर रियल एस्टेट निवेशक श्री ले मिन्ह ट्रुंग (हनोई के काऊ गियाय जिले में निवासी) ने कहा कि वह हाल ही में कई भूमि नीलामियों पर नजर रख रहे हैं और खुद से यह सवाल कर रहे हैं कि इन नीलामियों में रियल एस्टेट की कीमतों को बढ़ाने के पीछे कौन है? क्योंकि इन अपारदर्शी भूमि नीलामियों के बाद, केवल कुछ ही लोगों को फायदा होता है, जबकि दलालों सहित अधिकांश निवेशकों को नुकसान उठाना पड़ता है।

श्री ट्रुंग ने कहा, "वास्तविकता यह है कि अचल संपत्ति से होने वाले मुनाफे का आकर्षण बहुत अधिक है; नीलामी की एक ही सुबह में होने वाला मुनाफा एक औसत मजदूर की कई वर्षों की आय के बराबर होता है। यही कारण है कि निवेशक बिना सोचे-समझे इसमें कूद पड़ते हैं।" उन्होंने इस बात पर जोर दिया कि सट्टेबाजी और मूल्य में हेरफेर के लिए भूमि नीलामी की प्रथा को पूरी तरह से समाप्त करने के लिए केवल निवेशकों की स्व-जागरूकता पर निर्भर नहीं रहा जा सकता है, बल्कि यह राज्य प्रबंधन एजेंसियों की निर्णायक कार्रवाई पर बहुत अधिक निर्भर करता है।

इसी तरह, सुश्री ट्रान किम न्गा (हो ची मिन्ह सिटी के गो वाप जिले में रहने वाली), जिन्होंने रियल एस्टेट बुलबुले के फटने के दौरान लाभ और हानि दोनों का अनुभव किया, का भी मानना ​​है कि निवेशकों को अपने अस्तित्व के लिए लड़ना होगा, लेकिन रियल एस्टेट बाजार में पारदर्शिता सुनिश्चित करने में राज्य प्रबंधन की भूमिका अपरिहार्य है।

"आकलनशील बुलबुलों के पीछे भागने के बजाय, यानी घोषणाएँ और चेतावनियाँ देने से पहले बुलबुले के फूटने का इंतजार करने के बजाय, स्थानीय अधिकारियों को योजना और परियोजनाओं के बारे में शुरू से ही पारदर्शी होना चाहिए। पारदर्शिता से कोई भी दलाल या सट्टेबाज रियल एस्टेट बाजार में अराजकता और अस्थिरता पैदा करने के लिए अफवाहें नहीं फैला पाएगा," सुश्री न्गा ने कहा।

व्यापारिक दृष्टिकोण से, वियत आन होआ रियल एस्टेट कंपनी के महाप्रबंधक श्री ट्रान खान क्वांग ने पुष्टि की कि रियल एस्टेट व्यवसाय भूमि की कीमतों में उछाल से लाभान्वित नहीं होते हैं क्योंकि योजना बनाने से लेकर बिक्री के लिए कानूनी प्रक्रियाओं को पूरा करने तक कई साल लग जाते हैं। अन्य क्षेत्रों में भूमि की बढ़ती कीमतें, साथ ही परियोजनाओं के लिए अभी तक मुआवजे की प्रक्रिया पूरी न होने से व्यवसायों पर नकारात्मक प्रभाव पड़ सकता है।

इसी बीच, अर्थशास्त्री फान डुंग खान ने विश्लेषण किया कि अचल संपत्ति स्वाभाविक रूप से एक विशिष्ट बाज़ार है, क्योंकि इसमें बहुत अधिक पूंजी की आवश्यकता होती है। इसलिए, भूखंड सुरक्षित करने, ज़मीन बेचने और जमा राशि प्राप्त करने के लिए सुबह से शाम तक कतार में लगे लोगों की छवि महज़ एक पूर्व-निर्धारित परिदृश्य है। यह न केवल व्यक्तियों को फंसाता है और उन्हें धन हानि पहुंचाता है, बल्कि अचल संपत्ति की कीमतें अकल्पनीय स्तर तक बढ़ जाने के कारण बाज़ार को ठप्प होने की कगार पर भी धकेल देता है।

श्री खान ने जोर देते हुए कहा, "भूमि की नीलामी के माध्यम से, अल्पावधि में हम जमा राशि बढ़ा सकते हैं, नीलामी के बाद जल्दी हस्तांतरित किए गए भूखंडों पर शुल्क लगा सकते हैं, आदि, लेकिन दीर्घकालिक रूप से, पर्याप्त रूप से निवारक बनने के लिए, एक सार्वभौमिक और व्यापक समाधान जिस पर विचार किया जा सकता है, वह है बाजार में हेरफेर करने वालों पर मुकदमा चलाना।"

हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन की वकील ले थू थाओ ने भी इसी विचार को साझा करते हुए कहा कि रियल एस्टेट बाजार में हेरफेर करना बहुत खतरनाक है, लेकिन लगाए गए प्रतिबंध अभी तक पर्याप्त रूप से निवारक नहीं हैं।

वकील ले थू थाओ के अनुसार, वियतनामी कानून में वर्तमान में "शेयर बाजार में हेरफेर" के अपराध से संबंधित प्रावधान हैं, जिनमें बाजार में हेरफेर और व्यवधान के संकेतों को स्पष्ट रूप से परिभाषित किया गया है, जो उल्लंघन के लिए आपराधिक दायित्व का आधार बनते हैं। इसलिए, अचल संपत्ति बाजार को बाधित करना, जिससे समाज के लिए खतरनाक परिणाम उत्पन्न होते हैं, को भी अपराध की श्रेणी में रखा जा सकता है।

"मेरी राय में, व्यक्तिगत लाभ के लिए अचल संपत्ति बाजार में हेरफेर से संबंधित एक नए अपराध का अध्ययन करना और आपराधिक संहिता में इसे शामिल करना आवश्यक है। हम संदिग्ध रूप से 'बढ़ा-चढ़ाकर' बताई जा रही भूमि नीलामी को लेकर जनता की अटकलों, चिंताओं और आशंकाओं को बर्दाश्त नहीं कर सकते, क्योंकि इससे अधिकारियों पर जनता का विश्वास कम होता है और कानून प्रवर्तन की सख्ती भी घटती है," वकील थाओ ने सुझाव दिया।

09:28 18/09/2024

स्रोत: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html