अल्पकालिक अपार्टमेंट किराये पर देना: निर्णय कौन लेता है?

अपार्टमेंट को कम अवधि के लिए किराए पर देने पर अपार्टमेंट निवासियों की सहमति अनिवार्य करने के प्रस्ताव ने संपत्ति के स्वामित्व, अपार्टमेंट प्रबंधन और हो ची मिन्ह सिटी को Airbnb को अपने नियामक ढांचे के तहत कैसे लाना चाहिए, इस बारे में एक बड़ी बहस छेड़ दी है।

14 मई को हो ची मिन्ह सिटी में आयोजित सामाजिक-आर्थिक प्रेस कॉन्फ्रेंस में, हो ची मिन्ह सिटी पर्यटन विभाग ने अल्पकालिक अपार्टमेंट किराये के प्रबंधन को और सख्त करने के लिए कई सिफारिशें प्रस्तुत कीं। विशेष रूप से, उन्होंने प्रस्ताव दिया कि पर्यटक अपार्टमेंट का संचालन केवल प्रबंधन बोर्ड या संबंधित निवासियों की सहमति से ही किया जाना चाहिए।

कोविड-19 के बाद Airbnb का कारोबार तेजी से बढ़ा।

हो ची मिन्ह सिटी पर्यटन विभाग के उप निदेशक श्री ले ट्रूंग हिएन होआ के अनुसार, डिजिटल अर्थव्यवस्था और अंतर्राष्ट्रीय एकीकरण के संदर्भ में ऑनलाइन बुकिंग प्लेटफॉर्म का विकास एक अपरिहार्य प्रवृत्ति है। विशेष रूप से कोविड-19 महामारी के बाद, पर्यटकों की आवास संबंधी ज़रूरतों में काफ़ी बदलाव आया है; कई लोग पर्यटन और दूरस्थ कार्य को मिलाकर लंबे समय तक रुकना पसंद करते हैं। पर्यटकों का यह समूह अक्सर पारंपरिक होटलों के बजाय रसोई, वॉशिंग मशीन, लिविंग रूम आदि जैसी सभी सुविधाओं से युक्त निजी, लचीले स्थानों को प्राथमिकता देता है। श्री होआ ने कहा, "अल्पकालिक अपार्टमेंट मॉडल ने आवास आपूर्ति में विविधता लाने में योगदान दिया है, विशेष रूप से छुट्टियों के दौरान या जब हो ची मिन्ह सिटी में बड़े आयोजन होते हैं।" पर्यटन विभाग ने यह भी आकलन किया कि इस प्रकार के आवास से पर्यटकों का प्रवाह केंद्रीय क्षेत्र से बाहर भी फैलता है, जिससे कई आवासीय क्षेत्रों में भोजन, परिवहन और खरीदारी पर खर्च बढ़ता है; हालांकि, हाल के समय में Airbnb के तीव्र और अनियोजित विकास से कई चुनौतियां उत्पन्न हो रही हैं।

विशेषज्ञों का मानना ​​है कि अल्पकालिक आवास मॉडल के लिए कानूनी ढांचे को जल्द से जल्द अंतिम रूप देने की आवश्यकता है।

फोटो: ले नाम

सबसे बड़ी समस्याओं में से एक वास्तविक निवासियों और अल्पकालिक किराये पर आवास उपलब्ध कराने वाले मालिकों के बीच का विवाद है। हो ची मिन्ह सिटी पर्यटन विभाग के अनुसार, अधिकांश Airbnb संपत्तियां वर्तमान में आवासीय अपार्टमेंट भवनों में स्थित हैं, जबकि आवास कानून आवासीय उपयोग के अलावा किसी अन्य उद्देश्य के लिए अपार्टमेंट इकाइयों के उपयोग पर सख्त प्रतिबंध लगाता है। यह वर्तमान आवास कानून और पर्यटन कानून के बीच कानूनी विवाद का एक मुद्दा है।

19 मई की दोपहर को थान निएन अखबार से बात करते हुए, आर्थिक और पर्यटन विकास अनुसंधान संस्थान के उप निदेशक डॉ. डुओंग डुक मिन्ह ने कहा कि हाल के वर्षों में Airbnb प्रबंधन में वैश्विक रुझान में महत्वपूर्ण बदलाव आया है। जहां पहले कई शहर Airbnb को डिजिटल अर्थव्यवस्था का प्रतीक मानते थे, वहीं अब अधिकांश प्रमुख शहरी क्षेत्र आवास तक पहुंच की सुरक्षा, सामुदायिक स्थिरता बनाए रखने और सतत पर्यटन विकास सुनिश्चित करने के लिए सख्त प्रबंधन की ओर अग्रसर हैं।

सिंगापुर में आवासीय क्षेत्रों में अल्पकालिक प्रवास लगभग पूरी तरह प्रतिबंधित है, निजी घरों के लिए न्यूनतम किराये की अवधि 3 महीने और सार्वजनिक आवासों के लिए 6 महीने है। न्यूयॉर्क (अमेरिका) में मकान मालिकों को अपनी संपत्तियों का पंजीकरण कराना अनिवार्य है और उल्लंघन के लिए डिजिटल प्लेटफॉर्म को कानूनी रूप से जिम्मेदार ठहराया जाता है। बार्सिलोना (स्पेन) ने तो निवासियों के लिए आवास बहाल करने के उद्देश्य से 2028 तक सभी पर्यटक अपार्टमेंट परमिट रद्द करने की घोषणा कर दी है। वास्तविकता में, पर्यटकों की निरंतर आवाजाही से लिफ्ट, पार्किंग स्थल, कचरा निपटान, शोर और अग्नि सुरक्षा प्रणालियों पर दबाव पड़ सकता है, जबकि हो ची मिन्ह सिटी में अधिकांश अपार्टमेंट भवन स्थायी आवासीय उपयोग के लिए डिज़ाइन किए गए हैं, न कि होटल संचालन के लिए।

क्या "निवासियों की आम सहमति" पर्याप्त है?

उपरोक्त स्थिति के आधार पर, हो ची मिन्ह सिटी पर्यटन विभाग ने ऐसे नियम प्रस्तावित किए हैं जो स्पष्ट रूप से परिभाषित करते हैं कि किन क्षेत्रों में पर्यटक अपार्टमेंट संचालित करने की अनुमति है, संचालन का पैमाना क्या होगा, और "प्रबंधन बोर्ड या संबंधित निवासियों की सहमति" अनिवार्य होगी। हालांकि, कई विशेषज्ञों का मानना ​​है कि एक व्यापक कानूनी ढांचा आवश्यक है, जिसमें अनिवार्य पंजीकरण, अतिथि घोषणा, कर दायित्व, अग्नि सुरक्षा मानक, किराये की समय सीमा, डिजिटल प्लेटफॉर्म की जिम्मेदारी और एक पारदर्शी निगरानी तंत्र शामिल हो। डॉ. डुओंग डुक मिन्ह ने कहा, "एक व्यापक प्रबंधन प्रणाली के साथ ही Airbnb हो ची मिन्ह सिटी की सामाजिक संरचना, जीवन स्तर और दीर्घकालिक सतत विकास लक्ष्यों को प्रभावित किए बिना साझा अर्थव्यवस्था और आधुनिक शहरी पर्यटन के हिस्से के रूप में जीवित रह सकता है।"

हो ची मिन्ह सिटी अल्पकालिक अपार्टमेंट किराये को विनियमित नियंत्रण में लाने का प्रयास कर रही है।

फोटो: ले नाम

डॉ. चाउ हुई क्वांग (राजाह एंड टैन एलसीटी लॉ फर्म) का मानना ​​है कि निवासियों की राय लेना उभरती जरूरतों को पूरा करने का एक शासन समाधान हो सकता है, लेकिन यह स्वीकृत परियोजना के कार्य की कानूनी प्रकृति को एकतरफा रूप से नहीं बदल सकता। उनके अनुसार, 2023 का आवास कानून मालिकों को अपने कानूनी रूप से स्वामित्व वाले आवास को किराए पर देने के अधिकार को मान्यता देता है। हालांकि, वर्तमान कानून में यह निर्धारित करने के लिए स्पष्ट मानदंड का अभाव है कि अपार्टमेंट किराये की गतिविधियां आवासीय उपयोग से वाणिज्यिक आवास व्यवसाय में कब परिवर्तित होती हैं। "आवासीय सहमति" तंत्र को लागू करने में सबसे बड़ी कठिनाई इस सहमति के दायरे और कानूनी मूल्य को परिभाषित करना है। यदि केवल बहुमत के सिद्धांत को लागू किया जाता है, तो अल्पसंख्यक निवासी समूहों के अधिकारों पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ सकता है।

हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन के तिन्ह थोंग लॉ ऑफिस के प्रमुख वकील डिएप नांग बिन्ह के अनुसार, वर्तमान में इस बात पर कोई स्पष्ट नियम नहीं हैं कि कितने प्रतिशत निवासियों को अल्पकालिक अपार्टमेंट किराए पर देने के लिए सहमत होना चाहिए। क्या इसका मतलब यह है कि सभी निवासी सहमत हों या केवल वे जो सीधे तौर पर प्रभावित हैं? स्पष्ट नियमों के अभाव में, व्यावहारिक अनुप्रयोग विवादों और मुकदमों को जन्म दे सकता है। प्रबंधन बोर्ड को अल्पकालिक किराए की अनुमति देने या न देने का अधिकार देना उसकी शक्ति का दुरुपयोग हो सकता है। इसके अलावा, उन अपार्टमेंट मालिकों के अधिकारों की रक्षा का मुद्दा भी उठता है जिन्होंने पहले ही किराये की संपत्तियों में निवेश किया है। यदि भवन प्रबंधन बाद में अल्पकालिक किराए के खिलाफ मतदान करता है, तो इस मामले को कैसे निपटाया जाएगा? क्या इस पर पूर्वव्यापी कार्रवाई होगी या मुआवजे का कोई तंत्र होगा? ये सभी कानूनी प्रश्न हैं जिनके उत्तर दिए जाने आवश्यक हैं।

वकील बिन्ह ने सुझाव दिया कि हो ची मिन्ह शहर को आवास गतिविधियों के पंजीकरण, निवासी घोषणा, अग्नि सुरक्षा आवश्यकताओं का अनुपालन, सुरक्षा और व्यवस्था जैसी विशिष्ट शर्तों की एक प्रणाली स्थापित करनी चाहिए, और किरायेदारों द्वारा अव्यवस्था फैलाने या कानून का उल्लंघन करने की स्थिति में अपार्टमेंट मालिकों की कानूनी जिम्मेदारी को स्पष्ट रूप से परिभाषित करना चाहिए। साथ ही, सभी मॉडलों पर एक ही तंत्र लागू करने के बजाय, विशुद्ध रूप से आवासीय अपार्टमेंट भवनों और आवास एवं वाणिज्यिक कार्यों वाले मिश्रित उपयोग परियोजनाओं को शुरू से ही स्पष्ट रूप से वर्गीकृत करना आवश्यक है। वकील बिन्ह ने कहा, "शुरू से ही विशुद्ध रूप से आवासीय अपार्टमेंट भवनों और आवास, वाणिज्य और सेवाओं को संयोजित करने वाले मिश्रित उपयोग कार्यों वाली परियोजनाओं पर एक ही प्रबंधन तंत्र लागू करना असंभव है। यह यांत्रिक अनुप्रयोग से बचने के लिए एक बहुत ही महत्वपूर्ण बिंदु है, जो निवेश के माहौल और घर खरीदारों के अधिकारों को प्रभावित करता है। दीर्घकालिक रूप से, वर्तमान कानूनी खामियों से बचने के लिए आवास कानून 2023, पर्यटन कानून 2017 और आवास एवं अल्पकालिक आवास व्यवसाय संबंधी नियमों में एकरूपता होनी चाहिए।"

कॉन्डोमिनियम मालिकों की बैठक वर्तमान में मुख्य रूप से नियमित प्रबंधन और परिचालन संबंधी मुद्दों पर निर्णय लेने के लिए बनाई गई है, और इसका उद्देश्य परियोजना के कानूनी या परिचालन स्वरूप में बदलाव करना नहीं है। इसके अलावा, कॉन्डोमिनियम प्रबंधन बोर्ड कोई राज्य प्रबंधन एजेंसी नहीं है और यदि कोई गतिविधि प्रारंभ में स्वीकृत कार्य के अनुरूप नहीं है, तो उसे "वैध" घोषित करने का अधिकार नहीं है।

डॉ. चाउ ह्यु क्वांग, राजा और टैन एलसीटी लॉ फर्म

स्रोत: https://thanhnien.vn/chung-cu-cho-thue-ngan-ngay-ai-quyet-185260520185434009.htm