भूमि नीलामी फिर से गरमा गई

हाल ही में, हनोई के उपनगरीय ज़िलों में ज़मीन का बाज़ार पहले से कहीं ज़्यादा "गर्म" हो गया है, जब ज़मीन की नीलामी लगातार "बिक" रही है। अगले सत्रों में सफल नीलामी की कीमतें पिछले सत्रों के रिकॉर्ड तोड़ती जा रही हैं।

आसपास के क्षेत्रों की तुलना में 2-3 गुना अधिक

विशेष रूप से, 28 जुलाई को, दान फुओंग जिले के भूमि निधि विकास केंद्र ने 85 भूखंडों की नीलामी सफलतापूर्वक आयोजित की, जिसमें एक विजेता भूखंड भी शामिल था जिसकी कीमत 100 मिलियन VND/m2 थी, जो शुरुआती कीमत से दोगुनी थी। 10 अगस्त को, थान ओई जिले में 68 भूखंडों की नीलामी में 7,000 प्रतिभागियों के दस्तावेज़ दर्ज किए गए, जिनमें एक विजेता भूखंड भी शामिल था जिसकी कीमत 100 मिलियन VND/m2 से अधिक थी, जिसने कई लोगों को आश्चर्यचकित कर दिया।

और हाल ही में, होई डुक जिले के तिएन येन कम्यून में रिकॉर्ड नीलामी 19 अगस्त से 20 अगस्त की सुबह 4:30 बजे तक लगभग 19 घंटे चली। आयोजकों के अनुसार, तिएन येन कम्यून के लॉन्ग खुक इलाके में 19 भूखंडों की नीलामी में 517 ग्राहकों ने भाग लिया और 1,100 दस्तावेजों का पंजीकरण कराया। यह नीलामी आयोजकों और नीलामकर्ताओं, दोनों के लिए तनावपूर्ण, रोमांचक और थका देने वाली रही। कई लोग जल्दी ही चले गए क्योंकि कई भूखंडों की कीमत बहुत ज़्यादा थी, "मुद्दे को ज़बरदस्ती थोपने" और "किसी भी कीमत पर ख़रीदने" के अंदाज़ में।

जब निवेशक बोली लगा रहे थे, नीलामी के बाहर, कई रियल एस्टेट ब्रोकरेज समूह और एसोसिएशन मौजूद थे, जो कीमतों को बढ़ाने और लाभ के लिए अटकलें लगाने के लिए नीलामी क्षेत्र के आसपास के माहौल की रिपोर्ट करने के लिए सोशल मीडिया प्लेटफॉर्म पर लाइव वीडियो स्ट्रीमिंग मोड चालू कर रहे थे।

परिणामस्वरूप, 113 वर्ग मीटर से अधिक क्षेत्रफल वाले लॉट LK03-12 (तीन अग्रभागों वाला कोने वाला लॉट) की बोली 133.3 मिलियन VND/वर्ग मीटर तक पहुँच गई, जो शुरुआती कीमत (7.3 मिलियन VND/वर्ग मीटर) से 18 गुना ज़्यादा थी। बाकी लॉट की जीतने वाली कीमतें 97.3-127.3 मिलियन VND/वर्ग मीटर के बीच थीं, सबसे कम जीतने वाला लॉट 91.3 मिलियन VND/वर्ग मीटर का था।

वहाँ मौजूद कुछ दलालों ने बताया कि नीलामी की कीमत इस इलाके के मौजूदा बाज़ार भाव से कहीं ज़्यादा थी। हनोई के उपनगरीय ज़िले में भी यह रिकॉर्ड ऊँची कीमत है।

20 अगस्त की सुबह, नीलामी समाप्त होने के बाद, लॉन्ग खुक गाँव के नीलामी क्षेत्र में, कई रियल एस्टेट दलाल अभी भी सक्रिय थे। कुछ दलालों ने बताया कि नीलामी के बाद ज़मीन के टुकड़े क्षेत्र और स्थान के आधार पर 300-500 मिलियन VND के अंतर पर बेचे जा रहे थे। एक दलाल ने बताया, "113 वर्ग मीटर से अधिक क्षेत्रफल वाले लॉट LK03-12 (तीन मोर्चों वाला कोने वाला लॉट) को 133.3 मिलियन VND/वर्ग मीटर की दर से जीता गया और विजेता बोलीदाता ने इसे 300 मिलियन VND के हस्तांतरण मूल्य पर बेच दिया। खास बात यह है कि 91.3 मिलियन VND/वर्ग मीटर की सबसे कम विजेता कीमत वाले दो लॉट 600 मिलियन VND/वर्ग मीटर के हस्तांतरण मूल्य पर बेचे गए।"

Batdongsan.com.vn के दक्षिणी क्षेत्रीय निदेशक, श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने टिप्पणी की कि इतनी ऊँची कीमतों वाली ज़मीन की नीलामी के नतीजों से नई परियोजनाओं के लिए ज़मीन की मंज़ूरी की लागत और भी महंगी हो जाएगी। साथ ही, आसपास के इलाकों में ज़मीन के मालिकों में अपनी ज़मीन की बिक्री की कीमत बढ़ाने की मानसिकता भी पैदा हो रही है। ज़मीन की अचानक ऊँची कीमत ज़मीन की सट्टेबाजी का चलन भी पैदा कर सकती है, जब ज़मीन की कीमतों में लगातार बढ़ोतरी से मुनाफ़ा कमाने की उम्मीद में कई लोग ज़मीन खरीदने के लिए दौड़ पड़ते हैं। हालाँकि, इससे ऐसी स्थिति पैदा हो सकती है जहाँ पैसा अन्य आर्थिक गतिविधियों में लगने के बजाय ज़मीन में ही अटका रह जाता है।

श्री तुआन के अनुसार, Batdongsan.com.vn के मूल्य इतिहास उपकरण से पता चलता है कि टीएन येन कम्यून, होई डुक के LK03 और LK03 क्षेत्रों में 19 भूखंडों की नीलामी कीमत बाजार पर आम कीमत से 2-3 गुना अधिक है।

हनोई शहर के होई डुक ज़िले के तिएन येन कम्यून के लॉन्ग खुक इलाके में 19 ज़मीनों का क्षेत्रफल नीलाम किया गया। फ़ोटो: हू हंग

क्या कुछ असामान्य है?

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (VARS) के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह ने आकलन किया कि पिछले साल के अंत से अब तक, हनोई में कई रियल एस्टेट क्षेत्रों की कीमतों में लगातार वृद्धि हुई है, खासकर अपार्टमेंट्स की कीमतें जो उच्च स्तर पर अटकी हुई हैं (लगभग 60 मिलियन VND/m2 तक पहुँचकर स्थिर होने की ओर अग्रसर हैं), जिससे निवेश लाभ मार्जिन में तेज़ी से कमी आई है। कुछ आवासीय परियोजनाओं और शहरी क्षेत्रों में कम ऊँचाई वाले आवास क्षेत्र के लिए, यह कई सौ मिलियन VND/m2 की सीमा पर भी है। इसलिए, कई निवेशकों को उपनगरीय भूमि की ओर रुख करने की आवश्यकता है, जहाँ नीलाम की गई भूमि अधिक रुचिकर होती है।

श्री दिन्ह के अनुसार, जब 1 अगस्त से रियल एस्टेट से जुड़े नए कानून लागू हुए, जिनमें ज़मीन के उपविभाजन और बिक्री को कड़ा किया गया, तो उपनगरीय ज़मीन की माँग और भी बढ़ गई। ख़ासकर, हनोई के कुछ ज़िलों के 2025 में ज़िला बनने की तैयारी की जानकारी ने लोगों और निवेशकों, दोनों के मनोविज्ञान को प्रभावित किया है। इसलिए हज़ारों लोग ज़मीन की नीलामी में जा रहे हैं, जबकि 2023 के अंत में होने वाली कई नीलामियाँ शांत हैं, और कई ज़मीनों की नीलामी का समय भी स्थगित करना पड़ रहा है क्योंकि पर्याप्त प्रतिभागी नहीं हैं।

प्रेस से बात करते हुए, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण के पूर्व उप मंत्री, प्रोफेसर डांग हंग वो ने कहा कि शहर के केंद्र से 30-40 किलोमीटर दूर, हनोई के उपनगरीय ज़िलों में ज़मीन की नीलामी की कीमत 10 करोड़ VND/m² से भी ज़्यादा होना एक असामान्य बात है। उपनगरों में ज़मीन की कीमत इतनी बढ़ा दी गई है कि लोग उसे बर्दाश्त नहीं कर पा रहे हैं।

वकील गुयेन वान हाई (हनोई बार एसोसिएशन) ने कहा कि ज़मीन की नीलामी से स्थानीय बजट को तुरंत फ़ायदा होने की उम्मीद है, लेकिन अगर इसका सख़्ती से प्रबंधन नहीं किया गया, तो इसके कई नकारात्मक परिणाम हो सकते हैं। पिछले कुछ वर्षों का स्पष्ट सबक यह है कि ज़मीन की कीमतें बढ़ाने से न सिर्फ़ बाज़ार में उथल-पुथल मचती है, बल्कि सट्टेबाज़ों के लिए मुनाफ़ा कमाने के लिए ज़मीन की कीमतें बढ़ाने की स्थिति भी पैदा होती है, जिससे संभावित रूप से एक अस्थिर रियल एस्टेट बुलबुला पैदा हो सकता है।

वियतनाम इंस्टीट्यूट फॉर रियल एस्टेट मार्केट रिसर्च एंड इवैल्यूएशन के उप निदेशक डॉ. त्रान झुआन लुओंग ने यह भी कहा कि हनोई के उपनगरीय जिलों जैसे थान ओई, होई डुक... में नीलाम की गई ज़मीन की कीमतें बाज़ार मूल्य से काफ़ी ज़्यादा हैं, जिसका एक कारण सट्टा लगाने वाले समूहों द्वारा की गई हेराफेरी और "कीमतों में उछाल" है। हाल ही में हुई नीलामियों के अनुसार, हाई डुओंग, बाक निन्ह, बाक गियांग... के निवेशकों के एक समूह ने नीलामी में भाग लिया है और ऊँची कीमतें चुकाई हैं। यह एक ऐसा कारक है जो आने वाले समय में घरों और अचल संपत्ति की कीमतों को बढ़ा देगा, जिससे वास्तविक ज़रूरतमंदों के लिए इन तक पहुँच पाना मुश्किल हो जाएगा। इसलिए, डॉ. त्रान झुआन लुओंग ने प्रस्ताव दिया कि सट्टेबाज़ी और कीमतों में उछाल को रोकने के लिए, जमा राशि को मूल मूल्य के 50% तक बढ़ाना ज़रूरी है और नीलाम की गई ज़मीन को 1-2 साल बाद नोटरीकृत करके ख़रीदा और बेचा जाना चाहिए, अन्यथा यदि उपरोक्त अवधि के दौरान स्थानांतरित किया जाता है, तो उच्च कर लगाया जाएगा...

लोगों को सतर्क रहने की ज़रूरत है

न्गुओई लाओ डोंग समाचार पत्र के रिपोर्टर के वास्तविक रिकॉर्ड और वेबसाइट batdongsan.com.vn के ऐतिहासिक मूल्य सांख्यिकी उपकरण के अनुसार, 2024 की दूसरी तिमाही में होई डुक जिले के तिएन येन कम्यून में बिक्री के लिए ज़मीन की सामान्य कीमत लगभग 43 मिलियन VND/m2 है, जो 1 वर्ष पहले की तुलना में लगभग 48% अधिक है। तिएन येन कम्यून के पड़ोसी कम्यूनों में बिक्री के लिए ज़मीन की कीमत 22-62 मिलियन VND/m2 के बीच विज्ञापित की गई है, जो स्थान और यातायात कनेक्शन की सुविधा पर निर्भर करती है।

नियोजन कारकों और नीलामी गतिविधियों के कारण हनोई के उपनगरीय क्षेत्रों में रुचि और भूमि की कीमतों में वृद्धि हुई। 2024 की पहली छमाही में, डोंग आन्ह, जिया लाम, थाच थाट, क्वोक ओई (हनोई) जिलों में भूमि की खोज मात्रा में 48% से 104% की वृद्धि दर्ज की गई, और बढ़ी हुई माँग ने हनोई के उपनगरीय जिलों में भूमि की कीमतों को 2023 की दूसरी छमाही की तुलना में 4% से 24% तक बढ़ा दिया।

रियल एस्टेट विशेषज्ञों का अनुमान है कि अब से लेकर साल के अंत तक, जब तक नई भूमि मूल्य सूची लागू नहीं होती, तब तक भूमि की नीलामी सक्रिय रहेगी। वर्तमान राज्य मूल्य ढाँचे के अनुसार लागू होने वाली शुरुआती कीमतों का निर्धारण अन्य प्रकार की भूमि की तुलना में बहुत कम होगा। इसलिए, विशेष रूप से भूमि नीलामी और सामान्य रूप से रियल एस्टेट क्षेत्रों में उपरोक्त कई कारकों के प्रभाव और परिणामों के कारण होने वाले जोखिमों से बचने के लिए, लोगों को निवेश करने या वास्तविक आवास की ज़रूरतें पूरी करने से पहले सतर्क रहने की आवश्यकता है।

भूमि की कीमतों को स्थिर करने के लिए उपकरणों का अभाव

प्रोफ़ेसर डांग हंग वो के अनुसार, कई दलाल हर जगह फ़ोन करके अचल संपत्ति खरीदने के बारे में पूछ रहे हैं, और बाज़ार की कीमतों को बढ़ाने के लिए कई जगहों पर अचल संपत्ति देखने जा रहे हैं। हाल के दिनों में हनोई के उपनगरों में ज़मीन की नीलामी का पैमाना बहुत छोटा है, इसलिए सट्टेबाज़ ज़मीन की नीलामी का इस्तेमाल कीमतें बढ़ाने के लिए करना चाहते हैं, जिससे साबित होता है कि ज़मीन की कीमतें वाकई बढ़ रही हैं और लोग ऊँची कीमतों पर जा रहे हैं। हनोई की मुख्य सड़कों पर कई घर बंद और खाली पड़े हैं क्योंकि ई-कॉमर्स तेज़ी से लोकप्रिय हो रहा है, वहीं उपनगरों में ज़मीन की कीमतें तेज़ी से बढ़ रही हैं, जिसका मतलब है कि व्यापारिक समुदाय पर इसका असर पड़ रहा है। "हमारे पास भूमि बाज़ार के प्रबंधन के लिए उपकरणों का अभाव है। 2004 में, सरकार ने भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगा दिया था क्योंकि भूमि का उपविभाजन और बिक्री आधुनिक शहरी विकास की प्रक्रिया के लिए उपयुक्त नहीं थी। कई लोगों ने ज़मीन खरीदी और उसे वहीं छोड़ दिया। ज़मीन का निवेश या विकास नहीं किया गया, बल्कि पैसा वहीं रखा गया, जिससे ज़मीन की कीमत कई गुना बढ़ गई। रियल एस्टेट व्यवसाय पर कानून, जो अभी लागू हुआ है, विशेष शहरी क्षेत्रों, टाइप 1 शहरी क्षेत्रों, टाइप 2 शहरी क्षेत्रों और टाइप 3 शहरी क्षेत्रों में भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर भी प्रतिबंध लगाता है। हमने भूमि के उपविभाजन और बिक्री को कड़ा कर दिया है, लेकिन हमारे पास अभी भी बाज़ार की कीमतों को स्थिर करने के लिए एकमात्र उपकरण, यानी रियल एस्टेट कर, का अभाव है," प्रोफ़ेसर डांग हंग वो ने कहा।

स्रोत: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm