जमीन की नीलामी में फिर से तेजी आ रही है।

हाल ही में, हनोई के उपनगरीय इलाकों में ज़मीन का बाज़ार पहले से कहीं ज़्यादा गर्म हो गया है, और ज़मीन की नीलामी में हर ज़मीन बिक रही है। हर अगली नीलामी में सफल बोली की कीमतें पिछली नीलामी के रिकॉर्ड तोड़ रही हैं।

आसपास के क्षेत्र की तुलना में 2-3 गुना अधिक

विशेष रूप से, 28 जुलाई को डैन फुओंग जिले के भूमि विकास केंद्र ने 85 भूखंडों की सफल नीलामी आयोजित की, जिसमें एक भूखंड 100 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर की विजयी बोली तक पहुंचा, जो प्रारंभिक मूल्य से दोगुना था। 10 अगस्त को थान्ह ओई जिले में 68 भूखंडों की नीलामी में 7,000 तक आवेदन प्राप्त हुए, जिनमें से एक भूखंड 100 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से अधिक कीमत पर बिका, जिसने कई लोगों को आश्चर्यचकित कर दिया।

हाल ही में, होआई डुक जिले के तिएन येन कम्यून में एक रिकॉर्ड तोड़ नीलामी हुई, जो 19 अगस्त से 20 अगस्त की सुबह 4:30 बजे तक लगभग 19 घंटे चली। आयोजकों के अनुसार, तिएन येन कम्यून के लॉन्ग खुच क्षेत्र में 19 भूखंडों की नीलामी में 517 प्रतिभागियों ने भाग लिया, जबकि 1,100 आवेदन प्राप्त हुए थे। नीलामी आयोजकों और बोली लगाने वालों दोनों के लिए तनावपूर्ण, चिंताजनक और थका देने वाली रही। कई लोग जल्दी ही नीलामी छोड़कर चले गए क्योंकि कई भूखंडों पर अत्यधिक ऊंची बोली लगाई गई थी, और लोग किसी भी कीमत पर जमीन हासिल करने के लिए बेताब थे।

जब निवेशक बोली लगा रहे थे, नीलामी क्षेत्र के बाहर, कई रियल एस्टेट ब्रोकरेज समूह मौजूद थे, जो सोशल मीडिया प्लेटफॉर्म पर लाइव-स्ट्रीमिंग वीडियो के माध्यम से नीलामी क्षेत्र के आसपास के माहौल की रिपोर्ट कर रहे थे ताकि कीमतों को बढ़ाया जा सके और लाभ के लिए अटकलें लगाई जा सकें।

परिणामस्वरूप, 113 वर्ग मीटर से अधिक क्षेत्रफल वाले प्लॉट LK03-12 (तीन तरफ से सड़क की ओर मुख वाला एक कोने का प्लॉट) की बोली 133.3 मिलियन VND/m2 तक पहुंच गई, जो शुरुआती कीमत (7.3 मिलियन VND/m2) से 18 गुना से भी अधिक थी। शेष प्लॉटों के लिए विजयी बोलियां 97.3 से 127.3 मिलियन VND/m2 के बीच रहीं, जिसमें सबसे कम विजयी बोली 91.3 मिलियन VND/m2 थी।

वहाँ मौजूद कुछ दलालों ने टिप्पणी की कि विजयी बोली की कीमत उस क्षेत्र में मौजूदा बाजार मूल्य से काफी अधिक थी। यह हनोई के उपनगरीय जिले के लिए अब तक की सबसे अधिक कीमत भी है।

20 अगस्त की सुबह, नीलामी समाप्त होने के बाद भी, लॉन्ग खुच गांव के नीलामी स्थल पर कई रियल एस्टेट ब्रोकर सक्रिय थे। कुछ ब्रोकरों ने बताया कि नीलाम किए गए भूखंडों को क्षेत्रफल और स्थान के आधार पर 300-500 मिलियन वीएनडी के उच्च मूल्य पर बेचा जा रहा था। एक ब्रोकर ने कहा, "113 वर्ग मीटर से अधिक क्षेत्रफल वाले भूखंड LK03-12 (तीन तरफ से सड़क की ओर मुख वाला कॉर्नर प्लॉट) के लिए विजयी बोली 133.3 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर थी, और विजेता बोलीदाता अब इसे 300 मिलियन वीएनडी में बेच रहा है। 91.3 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर की सबसे कम बोली वाले दो भूखंडों को 600 मिलियन वीएनडी प्रत्येक में बेचा जा रहा है।"

Batdongsan.com.vn के दक्षिणी क्षेत्र के निदेशक श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने टिप्पणी की कि ज़मीन की नीलामी में ऊंची कीमतों के कारण नई परियोजनाओं के लिए ज़मीन अधिग्रहण की लागत बढ़ जाएगी। साथ ही, आसपास के इलाकों में ज़मीन के मालिक भी अपनी ज़मीन की बिक्री कीमतें बढ़ा सकते हैं। ज़मीन की कीमतों में अचानक आई इस उछाल से ज़मीन की सट्टेबाजी का चलन भी शुरू हो सकता है, क्योंकि कई लोग बढ़ती कीमतों से लाभ कमाने की उम्मीद में ज़मीन खरीदने के लिए दौड़ पड़ेंगे। हालांकि, इससे ऐसी स्थिति उत्पन्न हो सकती है जहां पैसा अन्य आर्थिक गतिविधियों में निवेश होने के बजाय ज़मीन में ही फंसा रह जाएगा।

श्री तुआन के अनुसार, Batdongsan.com.vn के मूल्य इतिहास उपकरण से पता चलता है कि होआई डुक जिले के तिएन येन कम्यून के LK03 और LK03 क्षेत्रों में 19 भूखंडों के लिए विजयी बोलियां प्रचलित बाजार मूल्य से 2-3 गुना अधिक थीं।

हाल ही में हनोई के होआई डुक जिले के तिएन येन कम्यून के लॉन्ग खुच इलाके में 19 भूखंडों की नीलामी हुई। फोटो: हुउ हंग

क्या कुछ असामान्य है?

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन (VARS) के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह के अनुसार, पिछले वर्ष के अंत से हनोई में रियल एस्टेट के कई क्षेत्रों में कीमतों में लगातार तीव्र वृद्धि देखी गई है, विशेष रूप से अपार्टमेंट की कीमतें जो उच्च बनी हुई हैं (लगभग 60 मिलियन VND/m2 तक पहुंच गई हैं और स्थिर होने के संकेत दिखा रही हैं), जिससे निवेश पर लाभ मार्जिन में काफी कमी आई है। कुछ आवासीय परियोजनाओं और शहरी क्षेत्रों में कम ऊंचाई वाले आवासों की कीमतें भी कई सौ मिलियन VND/m2 तक पहुंच गई हैं। इसलिए, कई निवेशक उपनगरीय क्षेत्रों में जमीन के भूखंडों की ओर रुख कर रहे हैं, और नीलाम की गई जमीनें अधिक ध्यान आकर्षित कर रही हैं।

श्री दिन्ह के अनुसार, 1 अगस्त से प्रभावी नए रियल एस्टेट कानूनों के लागू होने और भूमि उपविभाजन और बिक्री पर कड़े नियमों के कारण उपनगरीय भूमि की मांग और भी बढ़ गई है। विशेष रूप से, हनोई के कुछ जिलों के 2025 तक शहरी जिले बनने की तैयारी की खबरों ने निवासियों और निवेशकों दोनों की मानसिकता पर गहरा प्रभाव डाला है, जिसके चलते हजारों लोगों ने भूमि नीलामी में भाग लिया, जबकि 2023 के अंत में हुई कई नीलामियां फीकी रहीं और कुछ भूखंडों की नीलामी तो प्रतिभागियों की अपर्याप्त संख्या के कारण स्थगित भी करनी पड़ी।

प्रेस से बात करते हुए, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण के पूर्व उप मंत्री प्रोफेसर डांग हंग वो ने कहा कि हनोई के उपनगरीय इलाकों में, जो शहर के केंद्र से 30-40 किलोमीटर दूर स्थित हैं, जमीन की बोली में विजयी कीमतों का 100 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से अधिक तक पहुंचना असामान्य है। इन क्षेत्रों में जमीन की कीमतें कृत्रिम रूप से इतनी बढ़ाई जा रही हैं कि अधिकांश लोगों के लिए उन्हें खरीदना असंभव हो गया है।

वकील गुयेन वान हाई (हनोई बार एसोसिएशन) का तर्क है कि भूमि नीलामी से स्थानीय बजट को तत्काल लाभ मिलने की उम्मीद है, लेकिन यदि इसका सख्ती से प्रबंधन नहीं किया गया तो इसके कई नकारात्मक परिणाम हो सकते हैं। पिछले वर्षों के अनुभवों से यह स्पष्ट सबक मिलता है कि भूमि की कीमतों को कृत्रिम रूप से बढ़ाना न केवल बाजार को बाधित करता है बल्कि सट्टेबाजों को लाभ के लिए कीमतों को और भी अधिक बढ़ाने का अवसर भी प्रदान करता है, जिससे संभावित रूप से एक अस्थिर रियल एस्टेट बुलबुला बन सकता है।

वियतनाम इंस्टीट्यूट फॉर रियल एस्टेट मार्केट रिसर्च एंड इवैल्यूएशन के उप निदेशक डॉ. ट्रान ज़ुआन लुओंग ने यह भी बताया कि हनोई के उपनगरीय जिलों जैसे थान्ह ओई और होआई डुक में नीलाम की गई जमीनें बाजार मूल्य से कहीं अधिक कीमत पर बिक रही हैं, जिसका आंशिक कारण सट्टेबाजी समूहों द्वारा हेरफेर और मूल्य वृद्धि है। उन्होंने हाल ही में हुई नीलामियों का अवलोकन किया और पाया कि हाई डुओंग, बाक निन्ह और बाक जियांग प्रांतों के निवेशकों ने भाग लिया और ऊंची बोलियां लगाईं। यह एक ऐसा कारक है जो आने वाले समय में जमीन और अचल संपत्ति की कीमतों को बढ़ाएगा, जिससे वास्तविक जरूरतमंद लोगों के लिए बाजार तक पहुंचना मुश्किल हो जाएगा। इसलिए, डॉ. ट्रान ज़ुआन लुओंग ने सट्टेबाजी और मूल्य वृद्धि को रोकने के लिए सुझाव दिया कि जमा राशि को प्रारंभिक मूल्य के 50% तक बढ़ाया जाना चाहिए, और नीलाम की गई जमीन को 1-2 साल बाद ही खरीदा, बेचा या नोटरीकृत किया जाना चाहिए, या यदि उस अवधि के भीतर पुनर्विक्रय किया जाता है, तो उस पर उच्च कर लगाया जाना चाहिए।

लोगों को सतर्क रहने की जरूरत है।

न्गुओई लाओ डोंग अखबार के पत्रकारों के अवलोकन और batdongsan.com.vn के ऐतिहासिक मूल्य आंकड़ों के अनुसार, 2024 की दूसरी तिमाही में होआई डुक जिले के तिएन येन कम्यून में भूमि भूखंडों की औसत मांग कीमत लगभग 43 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर थी, जो एक वर्ष पहले की तुलना में लगभग 48% अधिक है। पड़ोसी कम्यूनों में भूमि भूखंडों की मांग कीमतें स्थान और परिवहन कनेक्टिविटी के आधार पर 22 से 62 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर के बीच थीं।

योजना संबंधी कारकों और नीलामी गतिविधियों के कारण हनोई के बाहरी इलाकों में भूमि भूखंडों में रुचि और कीमतों में वृद्धि हुई है। 2024 की पहली छमाही में, डोंग अन्ह, जिया लाम, थाच थाट और क्वोक ओई (हनोई शहर) जिलों में भूमि भूखंडों की खोज में 48% से 104% की वृद्धि हुई, और इस बढ़ी हुई मांग ने इन उपनगरीय जिलों में भूमि की कीमतों को 2023 की दूसरी छमाही की तुलना में 4% से 24% तक बढ़ा दिया।

रियल एस्टेट विशेषज्ञों का अनुमान है कि ज़मीन की नीलामी अभी से लेकर साल के अंत तक जारी रहेगी, क्योंकि ज़मीन की नई मूल्य सूची अभी तक लागू नहीं हुई है। मौजूदा सरकारी मूल्य प्रणाली के आधार पर शुरुआती कीमत तय करने से अन्य प्रकार की ज़मीनों की तुलना में कीमत काफी कम होगी। इसलिए, ज़मीन की नीलामी और आम तौर पर रियल एस्टेट बाज़ार में कई कारकों के प्रभाव और परिणामों के कारण उत्पन्न होने वाली हलचल से बचने के लिए, लोगों को निवेश करने या आवास की वास्तविक आवश्यकता पर विचार करने से पहले सावधानी बरतनी चाहिए।

भूमि की कीमतों को स्थिर करने के लिए उपकरणों का अभाव।

प्रोफेसर डांग हंग वो के अनुसार, कई रियल एस्टेट ब्रोकर हर जगह फोन करके जमीन और मकान खरीदने के बारे में पूछ रहे हैं और बाजार की कीमतों को कृत्रिम रूप से बढ़ाने के लिए कई जगहों पर संपत्तियों का दौरा कर रहे हैं। हाल के दिनों में हनोई के बाहरी इलाकों में जमीन की नीलामी बहुत कम हुई है, इसलिए सट्टेबाज इन नीलामियों का फायदा उठाकर कीमतें बढ़ाना चाहते हैं, यह जताते हुए कि जमीन की कीमतें वास्तव में बढ़ रही हैं और लोगों को ऊंची कीमतों की ओर आकर्षित कर रहे हैं। वहीं, ई-कॉमर्स की बढ़ती लोकप्रियता के कारण मध्य हनोई की मुख्य सड़कों पर कई संपत्तियां बिक नहीं रही हैं, जबकि उपनगरों में जमीन की कीमतें तेजी से बढ़ रही हैं, जो कारोबारी समुदाय के प्रभाव को दर्शाती हैं। "हमारे पास भूमि बाजार को प्रबंधित करने के लिए पर्याप्त साधन नहीं हैं। 2004 में, सरकार ने भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगा दिया था क्योंकि यह आधुनिक शहरी विकास के अनुकूल नहीं था। कई लोगों ने जमीन खरीदी और उसे अविकसित छोड़ दिया। जमीन में न तो निवेश किया गया और न ही उसका विकास हुआ, बल्कि वहां पैसा जमा होता रहा, जिससे जमीन की कीमतें आसमान छू गईं। हाल ही में लागू किए गए रियल एस्टेट व्यापार कानून में भी विशेष शहरों, टाइप 1 शहरों, टाइप 2 शहरों और टाइप 3 शहरों में भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर रोक लगाई गई है। हमने भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर नियमों को सख्त कर दिया है, लेकिन बाजार मूल्यों को स्थिर करने के लिए हमारे पास अभी भी एकमात्र साधन, रियल एस्टेट टैक्स, की कमी है," प्रोफेसर डांग हंग वो ने कहा।

स्रोत: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm