हाल के दिनों में, हनोई के उपनगरीय ज़िलों, जैसे थान ओई और होई डुक, में ज़मीन की नीलामी के घटनाक्रम और नतीजों से जनता की राय लगातार उत्तेजित हो रही है। बड़ी संख्या में पंजीकरण हुए हैं और जीतने वाली बोलियाँ शुरुआती कीमत से दर्जनों गुना ज़्यादा ऊँची हैं। ये घटनाक्रम और नतीजे एक बड़ा सवाल खड़ा करते हैं कि क्या सट्टेबाजी के संकेत हैं?
क्या विजेता बोली का मूल्य बहुत अधिक "असामान्य" है?
तदनुसार, 10 अगस्त को, थान ओई जिले ने थान काओ कम्यून (थान ओई, हनोई) के थान थान गाँव के न्गो बा क्षेत्र में 68 भूखंडों की नीलामी सफलतापूर्वक आयोजित की, जिनका क्षेत्रफल 60 वर्ग मीटर से 85 वर्ग मीटर तक था और शुरुआती कीमतें 8.6 मिलियन वियतनामी डोंग प्रति वर्ग मीटर से 12.5 मिलियन वियतनामी डोंग प्रति वर्ग मीटर तक थीं। नीलामी में 4,600 आवेदन आए, लेकिन 1,545 लोगों में से केवल 4,201 ही योग्य आवेदन प्राप्त कर पाए।
उल्लेखनीय रूप से, नीलामी के अंत में, सबसे ज़्यादा जीतने वाली कीमत वाला कोने वाला लॉट लगभग 100.5 मिलियन VND/m2 था, जो शुरुआती कीमत से 8 गुना ज़्यादा था। नियमित लॉट की जीतने वाली कीमतें 63-80 मिलियन VND/m2 थीं, जो शुरुआती कीमत से 5 से 6.4 गुना ज़्यादा थीं।
हनोई के उपनगरीय ज़िलों, जैसे थान ओई और होई डुक, में ज़मीन की नीलामी के घटनाक्रम और परिणामों को लेकर जनता की राय लगातार चर्चा में है। (फोटो: VARS)
थान ओई जिले में भूमि की नीलामी से जनता में हलचल मचने के बाद, हाल ही में, 19 अगस्त को, हनोई के होई डुक जिले के तिएन येन कम्यून, लोंग खुक गांव, एलके04 क्षेत्र में 19 भूमि लॉट की नीलामी ने कई लोगों का ध्यान और भागीदारी आकर्षित करना जारी रखा।
19 भूखंड नीलामी के लिए रखे गए हैं, जिनका क्षेत्रफल 74 वर्ग मीटर से लेकर 118 वर्ग मीटर तक है। नीलामी की शुरुआती कीमत 7.3 मिलियन प्रति वर्ग मीटर है। जमा राशि 109 से 172 मिलियन वियतनामी डोंग प्रति भूखंड है।
19 घंटे की नीलामी के बाद, 19 भूखंड सफलतापूर्वक बिक गए। सबसे ज़्यादा बोली 133.3 मिलियन VND/m2 थी, जो शुरुआती कीमत से लगभग 20 गुना ज़्यादा थी, जबकि सबसे कम बोली 91.3 मिलियन VND/m2 थी, जो शुरुआती कीमत से 12.5 गुना ज़्यादा थी।
वीएआरएस का मानना है कि इन ज़मीन नीलामियों के परिणाम और घटनाक्रम असामान्य भी हैं और सामान्य भी। क्योंकि आजकल, सामान्य और असामान्य चीज़ों के बीच की रेखा अब स्पष्ट नहीं लगती। असामान्य सामान्य हो गया है, और फिर वह खुलेआम एक असामान्य "सामान्य" के रूप में मौजूद है।
दरअसल, यह कोई नई बात नहीं है। 2024 के पहले छह महीनों में, जबकि ज़मीन का बाज़ार सामान्य रूप से शांत है, कुछ इलाकों में ज़मीन की नीलामी अभी भी हज़ारों से लेकर दसियों हज़ार प्रतिभागियों, खासकर निवेशकों, को आकर्षित कर रही है। कुछ जगहों पर नीलामी के नतीजों में शुरुआती कीमत से 10 गुना ज़्यादा क़ीमतें भी दर्ज की गईं।
कारण बताते हुए, VARS ने कहा: सबसे पहले, आने वाले समय में, शहरी और आवासीय क्षेत्रों में, जब स्थानीय लोग बजट राजस्व बढ़ाने के लिए कई नीलामी आयोजित करेंगे, तो नीलामी की गई ज़मीनों में निश्चित रूप से नकदी प्रवाह "बढ़ेगा"। क्योंकि यह एक साफ़-सुथरी ज़मीन है, मुकदमेबाज़ी में नहीं उलझी है, लाल किताब, बुनियादी ढाँचा, व्यवसाय के लिए घर बनाने के लिए तैयार, किराए पर उपलब्ध है, और मासिक नकदी प्रवाह अर्जित करती है।
हाल के वर्षों में विशेष रूप से आकर्षक, हनोई में लगभग कोई नई परियोजनाएँ नहीं आई हैं, और ज़मीन की आपूर्ति भी लगातार कम होती जा रही है क्योंकि रियल एस्टेट व्यवसाय पर नया कानून 105 शहरों और कस्बों में ज़मीन के उपविभाजन और बिक्री पर प्रतिबंध लगाता है, जिससे व्यवसायों को इन क्षेत्रों में बिक्री के लिए ज़मीन पर घर बनाने के लिए मजबूर होना पड़ता है। इस बीच, लोगों के बीच रहने और निवेश के लिए खरीदारी सहित रियल एस्टेट की माँग बहुत मज़बूत है और लगातार बढ़ रही है।
दूसरा, कीमतों में दर्जनों गुना की बढ़ोतरी, जो सुनने में बहुत ही असामान्य लगती है, दरअसल नीलाम की गई ज़मीन की शुरुआती कीमत कम होने के कारण है। खास बात यह है कि पहले ज़मीन की कीमतें तय करने के नियमों में सलाहकारों को नियुक्त करने की अनुमति थी।
10 अगस्त को थान ओई जिले में हुई नीलामी में नीलाम की गई ज़मीन को भी परामर्श के लिए किराए पर लिया गया था, और परामर्श ने शुरुआती कीमत 40-45 मिलियन VND/m2 निर्धारित की थी। हालाँकि, डिक्री 12 (2013 के भूमि कानून के कार्यान्वयन का मार्गदर्शन करने वाली डिक्री 44 के कई अनुच्छेदों में संशोधन और अनुपूरण करने वाली डिक्री), और वर्तमान में डिक्री 71 (भूमि की कीमतों को विनियमित करने वाली डिक्री, जो सरकार द्वारा 27 अप्रैल, 2024 को जारी की गई थी) ने सलाहकारों को नियुक्त करने संबंधी नियम को हटा दिया है, और शहर की भूमि मूल्य सूची से गुणा किए गए गुणांक K के आधार पर निर्धारण करने का निर्णय लिया है।
इस बीच, हनोई जन समिति के 18 जुलाई, 2024 के निर्णय संख्या 46 के अनुसार, थान ओई जिले का भूमि मूल्य समायोजन गुणांक 2.35 है। 2020 में जारी वर्तमान प्रभावी भूमि मूल्य सूची 3.6 - 5.3 मिलियन VND/m2 के बीच उतार-चढ़ाव करती है। इसलिए, इन दोनों गुणांकों को आपस में गुणा करने पर, केवल 8.6 - 12.5 मिलियन VND/m2 की कीमत प्राप्त होती है।
कम शुरुआती कीमतों और कम जमा राशि (100 से 200 मिलियन VND) वाले सुरक्षित उत्पाद खरीदारों को बहुत आकर्षित करते हैं। इसलिए, यह समझना मुश्किल नहीं है कि इस नीलामी में हज़ारों पंजीकरण क्यों हुए। प्रतिभागियों की इतनी बड़ी संख्या पूरी तरह से सामान्य है।
भूमि संचय पर उच्च कर
वीएआर का मानना है कि यह उच्च विजेता मूल्य आपूर्ति-मांग के अंतर की सामान्य वास्तविकता को दर्शाता है, जब आवेदनों की संख्या नीलामी में भूमि की संख्या से कई गुना अधिक होती है।
हालाँकि, यह तथ्य कि सामान्य बुनियादी ढाँचे और सुविधाओं वाले स्थानों पर, सामान्य मूल्य वृद्धि की संभावना वाले उपनगरीय क्षेत्र में, शहरी क्षेत्रों और घनी आबादी वाले क्षेत्रों में भूमि की कीमतों के बराबर, 100 मिलियन VND/m2 से अधिक तक की भूमि की कीमतें असामान्य हैं, वास्तविक मूल्य से कहीं अधिक हैं। यह अस्वस्थ उद्देश्यों का परिणाम है।
खास तौर पर, इन नीलामियों में भाग लेने वाले कई निवेशक ज़मीन की नीलामी में "पेशे" वाले लोग होते हैं। वे अक्सर "सरल" उद्देश्य से "सर्फिंग" के लिए भाग लेते हैं, असली कीमत की परवाह नहीं करते, बस जीत जाते हैं और फिर तुरंत मुनाफ़ा कमाने के लिए खरीद-बिक्री कर लेते हैं या अगर बाज़ार में कोई बदलाव नहीं आता है तो अपनी जमा राशि गँवाने के लिए तैयार रहते हैं।
वीएआर भूमि संचय पर उच्च कर का प्रस्ताव करते हैं। (फोटो: वीएस)
या फिर ज़्यादा "ख़तरनाक" मक़सद ज़मीन का "बुखार" फैलाना है। ये लोग नीलामी की जमा राशि का फ़ायदा उठाकर संबंधित ज़मीन के प्लॉटों की कीमतें बढ़ा देते हैं। वे जोखिमों की भी परवाह नहीं करते, और जीतने वाली बोली के अनुसार पूरी कीमत चुकाकर क़ीमत को जायज़ ठहराते हैं, और इस क़ीमत का इस्तेमाल दूर-दराज़ के ज़िलों में ज़मीन की क़ीमतों को बढ़ाने के लिए करते हैं, जिससे कई जगहों पर ज़मीन की क़ीमतें बढ़ जाती हैं, यहाँ तक कि एक तरह से "बुखार" तक पहुँच जाती हैं।
इन हालातों का नतीजा यह है कि पहले से ही ऊँची अचल संपत्ति की कीमतें और भी बढ़ गई हैं, जिससे लोगों, खासकर युवाओं के लिए घर का सपना और भी दूर होता जा रहा है। वास्तविक मूल्य से "काफी ज़्यादा" ऊँची नीलामी कीमतें न केवल नीलामी स्थल पर, बल्कि देश भर में कई जगहों पर अगली नीलामी के लिए संपत्तियों के मूल्यांकन में मुश्किलें पैदा कर रही हैं।
मीडिया के प्रसार के साथ-साथ, जब रियल एस्टेट की कीमतों में लम्बे समय तक वृद्धि का रुझान बना रहेगा, तो FOMO (पीछे छूट जाने का डर) मानसिकता "बढ़ेगी", निवेशक कीमतों में वृद्धि जारी रहने की उम्मीद करेंगे, और फिर जोखिम भरे निर्णय लेंगे।
यह निर्णय इस धारणा से भी प्रेरित है कि आने वाले समय में स्थानीय इलाकों में भूमि मूल्य तालिकाओं में समायोजन से अप्रत्यक्ष रूप से भूमि की कीमतें बढ़ेंगी। परिणामस्वरूप, कई निवेशकों की पूँजी फँस जाएगी, जिससे परित्यक्त भूमि का निर्माण होगा, जिससे सुरक्षित और स्वस्थ दिशा में विकास की प्रक्रिया पर नकारात्मक प्रभाव पड़ेगा।
नीलामी गतिविधियों को पारदर्शी बनाने और बजट राजस्व बढ़ाने के लिए, राज्य को सट्टा गतिविधियों पर नियंत्रण के लिए जल्द ही और अधिक तंत्र स्थापित करने की आवश्यकता है। सट्टा गतिविधियों की समस्या को हल करने, कीमतें बढ़ाने और इस प्रकार शहरी आवास की कीमतों को कम करने के लिए, आवास के बारे में लोगों की सोच को बदलना आवश्यक है, ताकि आवास एक रहने की जगह बने, लोगों की जीवन-यापन की ज़रूरतों को पूरा करे, न कि एक संचित संपत्ति।
जीवन-यापन के लिए या उत्पादन और व्यापार को व्यवस्थित करने के लिए अचल संपत्ति खरीदने वालों के बजाय संचय और सट्टा करने वालों पर कर लगाने से संचित परिसंपत्तियों का कारक कम हो जाएगा।
ऐसे अचल संपत्ति लेनदेनों के लिए कर की दरें धीरे-धीरे बढ़ सकती हैं, जहां विक्रेता के पास कम अवधि का स्वामित्व हो या यदि अचल संपत्ति का मालिक अचल संपत्ति को व्यावसायिक गतिविधियों में नहीं लगाता है या भूमि प्राप्त करने के बाद निर्माण कार्य नहीं करता है...
रियल एस्टेट पर सही दिशा में कर लगाने से लोगों की रियल एस्टेट में सट्टा लगाने की प्रेरणा सीमित हो जाएगी या खत्म हो जाएगी, क्योंकि ब्याज लागत और अन्य अवसर लागतों के साथ-साथ, सट्टा रियल एस्टेट का मालिक होना जोखिम भरा हो जाता है। लाभ कमाने के लिए रियल एस्टेट खरीदना और बेचना, या रियल एस्टेट की कीमतें बढ़ाने के लिए आभासी आपूर्ति और मांग पैदा करना धीरे-धीरे निरर्थक हो जाता है।
इस प्रकार, लोगों का बेकार पैसा उत्पादन और व्यावसायिक क्षेत्रों में लगाया जाएगा, जिससे समाज के लिए उत्पाद और अतिरिक्त मूल्य निर्मित होंगे। इससे रियल एस्टेट बाज़ार को ज़मीन के संकट और कीमतों में उथल-पुथल के बजाय, दीर्घकालिक रूप से अधिक स्वस्थ और प्रभावी ढंग से विकसित होने में मदद मिलेगी।
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स्रोत: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html
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