उन भूस्वामियों पर भारी कर लगाने का प्रस्ताव जो नीलामी में जमीन खरीदते हैं लेकिन उसका उपयोग नहीं करते हैं।

हाल के दिनों में, हनोई के उपनगरीय इलाकों जैसे थान्ह ओई और होआई डुक में भूमि नीलामी के घटनाक्रम और परिणामों को लेकर जनमत में काफी चर्चा हो रही है। बड़ी संख्या में आवेदन प्राप्त हुए हैं और जीतने वाली बोलियां शुरुआती कीमत से कई गुना अधिक हो गई हैं। इन घटनाक्रमों और परिणामों से गंभीर सवाल उठते हैं कि क्या इसमें सट्टेबाजी से मुनाफाखोरी के संकेत हैं या नहीं।

क्या इतनी ऊंची विजयी बोली "असामान्य" है?

तदनुसार, 10 अगस्त को, थान्ह ओई जिले में थान्ह काओ कम्यून (हनोई के थान्ह ओई) के थान्ह थान गांव के न्गो बा क्षेत्र में 68 भूखंडों की नीलामी सफलतापूर्वक आयोजित की गई। इन भूखंडों का क्षेत्रफल 60 वर्ग मीटर से 85 वर्ग मीटर तक था और प्रारंभिक मूल्य 8.6 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से 12.5 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक था। नीलामी में 4,600 आवेदन प्राप्त हुए, लेकिन पात्रता मानदंडों को पूरा करने वाले केवल 1,545 लोगों के 4,201 आवेदन ही चुने गए।

गौरतलब है कि नीलामी के अंत में, कोने वाले प्लॉट को सबसे अधिक कीमत मिली, जो लगभग 100.5 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर थी, जो शुरुआती कीमत से आठ गुना अधिक थी। सामान्य प्लॉटों के लिए विजयी बोलियां 63-80 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर थीं, जो शुरुआती कीमत से 5 से 6.4 गुना अधिक थीं।

हनोई के उपनगरीय इलाकों जैसे थान्ह ओई और होआई डुक में भूमि नीलामी के घटनाक्रम और परिणामों को लेकर जनमत लगातार चर्चा में है। (फोटो: वीएआरएस)

थान्ह ओई जिले में विवादास्पद भूमि नीलामी के बाद, 19 अगस्त को हनोई के होआई डुक जिले के तिएन येन कम्यून के लॉन्ग खुच गांव के एलके04 क्षेत्र में 19 भूखंडों की हालिया नीलामी ने जनता की काफी रुचि और भागीदारी को आकर्षित किया।

लगभग 74 वर्ग मीटर से 118 वर्ग मीटर तक के आकार के उन्नीस भूखंडों की नीलामी की गई। प्रारंभिक बोली 73 लाख वीएनडी प्रति वर्ग मीटर थी। प्रति भूखंड जमा राशि 109 से 172 मिलियन वीएनडी के बीच थी।

19 घंटे की नीलामी के बाद, 19 भूखंड सफलतापूर्वक बिक गए। उच्चतम बोली 133.3 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तक पहुंची, जो शुरुआती कीमत से लगभग 20 गुना अधिक थी, जबकि न्यूनतम बोली भी 91.3 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर थी, जो शुरुआती कीमत से 12.5 गुना अधिक थी।

वीएआरएस का तर्क है कि इन भूमि नीलामियों के घटनाक्रम और परिणाम असामान्य और सामान्य दोनों हैं। ऐसा इसलिए है क्योंकि सामान्य और असामान्य के बीच की रेखा धुंधली हो गई है। जो असामान्य था वह सामान्य हो गया है, और फिर असामान्य तरीके से "सामान्य" रूप से अस्तित्व में बना हुआ है।

दरअसल, यह कोई नई घटना नहीं है। 2024 के पहले छह महीनों में भी, जब आम तौर पर भूमि बाजार सुस्त रहा, तब भी कुछ इलाकों में आयोजित भूमि नीलामी में हजारों से लेकर लाखों की संख्या में प्रतिभागी, मुख्य रूप से निवेशक, शामिल हुए। कुछ स्थानों पर, विजयी बोलियां शुरुआती कीमत से 10 गुना अधिक तक पहुंच गईं।

इसके कारणों को समझाते हुए, वीएआरएस ने कहा: सबसे पहले, आने वाले समय में शहरी और आवासीय क्षेत्रों में नीलाम की गई जमीनों में निश्चित रूप से पैसा आएगा क्योंकि स्थानीय निकाय बजट राजस्व बढ़ाने के लिए कई नीलामियों का आयोजन करेंगे। ऐसा इसलिए है क्योंकि इस प्रकार की जमीन साफ-सुथरी है, विवादों या मुकदमों से मुक्त है, इसके पास पहले से ही भूमि स्वामित्व प्रमाण पत्र, बुनियादी ढांचा मौजूद है, और यह व्यावसायिक उपयोग, किराये और मासिक आय उत्पन्न करने के लिए मकान बनाने के लिए तैयार है।

यह विशेष रूप से आकर्षक है क्योंकि हाल के वर्षों में हनोई में लगभग कोई नई परियोजना नहीं देखी गई है, और नए रियल एस्टेट व्यापार कानून के तहत 105 शहरों और कस्बों में भूमि के उपविभाजन और बिक्री पर रोक लगने के कारण भूमि भूखंडों की आपूर्ति और भी कम होने की आशंका है, जिससे व्यवसायों को इन क्षेत्रों में बिक्री के लिए भूमि पर मकान बनाने के लिए मजबूर होना पड़ रहा है। वहीं दूसरी ओर, आवासीय और निवेश दोनों उद्देश्यों के लिए रियल एस्टेट की मांग बहुत मजबूत है और लगातार बढ़ रही है।

दूसरे, कीमतों में दर्जनों गुना अधिक की वृद्धि बहुत ही असामान्य लगती है, लेकिन वास्तव में, यह भूमि नीलामी की कम प्रारंभिक कीमत के कारण है। विशेष रूप से, पहले भूमि की कीमतों के निर्धारण के नियमों में सलाहकारों की नियुक्ति की अनुमति थी।

थान्ह ओई जिले में 10 अगस्त को नीलाम हुई भूमि की शुरुआती कीमत भी सलाहकारों द्वारा निर्धारित की गई थी, जिन्होंने इसे 40-45 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर तय किया था। हालांकि, डिक्री 12 (2013 भूमि कानून के कार्यान्वयन का मार्गदर्शन करने वाली डिक्री 44 के कुछ अनुच्छेदों में संशोधन और पूरक करने वाली डिक्री), जो अब डिक्री 71 (भूमि कीमतों को विनियमित करने वाली डिक्री, सरकार द्वारा 27 अप्रैल, 2024 को जारी) है, ने सलाहकारों को नियुक्त करने के प्रावधान को हटा दिया है और अब शहर की भूमि मूल्य तालिका से गुणा किए गए गुणांक K का उपयोग करके कीमत निर्धारित करने का तरीका अपनाया है।

हनोई पीपुल्स कमेटी के 18 जुलाई, 2024 के निर्णय 46 के अनुसार, थान्ह ओई जिले के लिए भूमि मूल्य समायोजन गुणांक 2.35 है। 2020 में जारी वर्तमान में मान्य भूमि मूल्य सूची के अनुसार, भूमि मूल्य 3.6 से 5.3 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर के बीच है। इसलिए, इन दोनों गुणांकों को गुणा करने पर केवल 8.6 से 12.5 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर की मूल्य सीमा प्राप्त होती है।

उत्पाद की सुरक्षा, कम शुरुआती कीमत और मामूली जमा राशि (100 से 200 मिलियन VND तक) ने इसे खरीदारों के लिए बेहद आकर्षक बना दिया। इसलिए, यह आश्चर्य की बात नहीं है कि इस नीलामी में हजारों आवेदन आए। इतनी बड़ी संख्या में प्रतिभागियों का आना पूरी तरह से सामान्य है।

भूमि अधिग्रहण पर उच्च कर लगाना।

वीएआर का तर्क है कि यह उच्च विजयी बोली आपूर्ति-मांग असंतुलन की सामान्य वास्तविकता को दर्शाती है, क्योंकि आवेदनों की संख्या नीलामी में भूमि के भूखंडों की संख्या से कहीं अधिक थी।

हालांकि, यह तथ्य कि सामान्य बुनियादी ढांचे और सुविधाओं वाले, उपनगरीय क्षेत्र में, जहां मूल्य वृद्धि की सामान्य संभावना है, भूमि की कीमतें 100 मिलियन वीएनडी/वर्ग मीटर से अधिक हो गई हैं - जो शहरी क्षेत्रों और घनी आबादी वाले क्षेत्रों में भूमि की कीमतों के बराबर है - असामान्य है और इसके वास्तविक मूल्य से कहीं अधिक है। यह अनैतिक इरादों का परिणाम है।

विशेष रूप से, इन नीलामियों में भाग लेने वाले कई निवेशक भूमि नीलामी के "पेशेवर" होते हैं। वे अक्सर "सट्टेबाजी" के "सरल" लक्ष्य से भाग लेते हैं, वास्तविक मूल्य की परवाह किए बिना, केवल बोली जीतने और फिर तुरंत खरीद-बिक्री करके लाभ कमाने के लिए, या यदि बाजार अनुकूल नहीं होता है तो अपनी जमा राशि को आसानी से छोड़ने के लिए तैयार रहते हैं।

VARs ने भूमि अधिग्रहण पर भारी कर लगाने का प्रस्ताव रखा है। (फोटो: VS)

या, इससे भी अधिक खतरनाक रूप से, उनका उद्देश्य भूमि की "अति" पैदा करना है। ये लोग नीलामी जमा प्रणाली का दुरुपयोग करके संबंधित भूमि की कीमतों को बढ़ा देते हैं। जोखिमों की परवाह किए बिना, वे पूरी जीती हुई बोली की कीमत चुकाकर कीमत को वैध ठहराते हैं, और इस कीमत को आधार बनाकर उपनगरीय क्षेत्रों में भूमि की कीमतों को कृत्रिम रूप से बढ़ाते हैं, जिससे कई क्षेत्रों में भूमि की कीमतें आसमान छू जाती हैं, और एक कृत्रिम "अति" पैदा हो जाती है।

इन परिस्थितियों का परिणाम यह है कि पहले से ही ऊँची अचल संपत्ति की कीमतें और भी बढ़ रही हैं, जिससे लोगों, विशेषकर युवाओं के लिए घर खरीदने का सपना और भी मुश्किल होता जा रहा है। नीलामी में संपत्ति की अत्यधिक कीमत, जो वास्तविक मूल्य से कहीं अधिक है, न केवल स्थानीय नीलामी स्थल पर होने वाली आगामी नीलामियों के लिए संपत्ति मूल्यांकन प्रक्रिया को जटिल बनाती है, बल्कि देश के कई अन्य हिस्सों में भी यही स्थिति बनी हुई है।

मीडिया का ध्यान आकर्षित होने के साथ, जब रियल एस्टेट की कीमतें काफी लंबे समय तक ऊपर की ओर बढ़ती रहती हैं, तो FOMO (पीछे छूट जाने का डर) की मानसिकता "बढ़ती" है, निवेशक कीमतों में वृद्धि जारी रहने की उम्मीद करते हैं, और फिर जोखिम भरे निर्णय लेते हैं।

यह निर्णय इस धारणा से प्रेरित है कि निकट भविष्य में स्थानीय क्षेत्रों में भूमि मूल्य तालिकाओं में होने वाले समायोजन से अप्रत्यक्ष रूप से भूमि की कीमतें बढ़ेंगी। परिणामस्वरूप, कई निवेशकों की पूंजी फंसी रहेगी, जिससे परित्यक्त भूमि क्षेत्र बन जाएंगे और सुरक्षित एवं स्वस्थ दिशा में पुनर्प्राप्ति और विकास की प्रक्रिया पर नकारात्मक प्रभाव पड़ेगा।

नीलामियों में पारदर्शिता सुनिश्चित करने और बजट राजस्व बढ़ाने के लिए, सरकार को सट्टेबाजी को नियंत्रित करने के लिए जल्द से जल्द तंत्र स्थापित करने की आवश्यकता है। सट्टेबाजी और मूल्य हेरफेर की समस्या का समाधान करने और शहरी आवास की कीमतों को कम करने के लिए, आवास के प्रति लोगों की सोच में बदलाव लाना आवश्यक है। आवास को संचय के लिए संपत्ति के रूप में नहीं, बल्कि रहने के स्थान के रूप में देखा जाना चाहिए, जो लोगों की बुनियादी जरूरतों को पूरा करता हो।

आवासीय या व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए अचल संपत्ति खरीदने वालों के बजाय, संपत्ति जमा करने और उसमें निवेश करने वालों को लक्षित करके कर लगाने से संचित धन का तत्व कम हो जाएगा।

यदि विक्रेता थोड़े समय के लिए संपत्ति अपने पास रखता है, या यदि संपत्ति का मालिक संपत्ति का उपयोग व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए नहीं करता है या भूमि प्राप्त करने के बाद निर्माण कार्य शुरू नहीं करता है, तो अचल संपत्ति के लेन-देन के लिए कर की दरें धीरे-धीरे बढ़ सकती हैं।

उचित तरीके से अचल संपत्ति पर कर लगाने से लोगों को अचल संपत्ति में सट्टा लगाने का प्रोत्साहन कम हो जाएगा या समाप्त हो जाएगा, क्योंकि ब्याज लागत और अन्य अवसर लागतों के साथ-साथ सट्टा लगाने वाली अचल संपत्ति का स्वामित्व अधिक जोखिम भरा हो जाता है। लाभ के लिए अचल संपत्ति खरीदना और बेचना, या अचल संपत्ति की कीमतों को बढ़ाने के लिए कृत्रिम आपूर्ति और मांग पैदा करना, धीरे-धीरे अर्थहीन हो जाता है।

जनता के पास मौजूद निष्क्रिय धनराशि को उत्पादक व्यावसायिक क्षेत्रों में पुनर्निर्देशित किया जाएगा, जिससे समाज के लिए उत्पाद और अतिरिक्त मूल्य का सृजन होगा। इससे भूमि की कीमतों में उछाल और उतार-चढ़ाव के बजाय, दीर्घकालिक रूप से अचल संपत्ति बाजार को अधिक स्वस्थ और कुशल तरीके से विकसित होने में मदद मिलेगी।

स्रोत: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html