हो ची मिन्ह सिटी में भूमि की कीमतों का समायोजन

भूमि मूल्य सूची को समायोजित करते समय कई मुद्दों पर ध्यान देने की आवश्यकता है

हाल के दिनों में, हो ची मिन्ह सिटी में ड्राफ्ट समायोजित भूमि मूल्य सूची से संबंधित जानकारी बहुत "गर्म" रही है और लोगों के साथ-साथ अधिकारियों का भी इस पर काफी ध्यान गया है।

जिन लोगों की भूमि वापस मिल गई है, उन्हें पहले की तुलना में अधिक मुआवजा, सहायता और अधिक संतोषजनक ढंग से पुनर्वासित किया जा रहा है; भूमि मूल्य ढांचे को अधिक यथार्थवादी, पारदर्शी और स्पष्ट बनाने के लाभ के अलावा, विशेषज्ञों का कहना है कि इस मसौदे का वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं और सामाजिक आवास परियोजनाओं सहित रियल एस्टेट बाजार पर भी अवांछनीय प्रभाव पड़ेगा, और साथ ही रियल एस्टेट की कीमतों में भी वृद्धि होगी।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) से प्राप्त जानकारी के अनुसार, इस इकाई ने "ड्राफ्ट समायोजित भूमि मूल्य सूची" पर राय देने और सामाजिक आलोचना में योगदान देने के लिए कई आवश्यक दस्तावेज जारी किए हैं।

हो ची मिन्ह सिटी में जारी की जा रही समायोजित भूमि मूल्य सूची की जानकारी ने कई लोगों को उत्सुक कर दिया है और उन्हें चिंता है कि जैसे-जैसे मकान और अपार्टमेंट की कीमतें बढ़ेंगी, लोगों के लिए उन तक पहुंचना अधिक कठिन हो जाएगा।

HoREA के अनुसार, 29 जुलाई को, हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग (DONRE) ने 1 अगस्त, 2024 से 31 दिसंबर, 2024 तक लागू हो ची मिन्ह सिटी में ड्राफ्ट भूमि मूल्य सूची (ड्राफ्ट समायोजित भूमि मूल्य सूची) पर जानकारी की घोषणा की।

हो ची मिन्ह सिटी की पीपुल्स कमेटी के 16 जनवरी, 2020 के निर्णय संख्या 02/2020/QD-UBND में निर्धारित वर्तमान भूमि मूल्य सूची की भूमि की कीमत की तुलना में समायोजित भूमि मूल्य सूची का मसौदा आमतौर पर 10-20 गुना बढ़ जाता है।

हालाँकि, अब तक एसोसिएशन ने पाया है कि केवल हो ची मिन्ह सिटी ने ही समायोजित भूमि मूल्य सूची के मसौदे के बारे में जानकारी की घोषणा की है।

उपरोक्त मुद्दे को देखते हुए, HoREA ने सुझाव दिया है कि मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी को स्वयं को लोगों के स्थान पर रखकर यह स्पष्ट रूप से देखना चाहिए कि वर्तमान में उसे 1 अगस्त, 2024 से लागू होने वाली भूमि मूल्य सूची क्यों नहीं जारी करनी चाहिए।

प्रस्ताव दस्तावेज में, HoREA ने कहा कि मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी को 4 मामलों पर ध्यान देने की आवश्यकता है जो मसौदा समायोजित भूमि मूल्य सूची से प्रभावित होंगे।

पहला मामला उन व्यक्तियों का है जिन्हें भूमि उपयोग अधिकारों की मान्यता के लिए अनुरोध करना है, जिसमें 13,035 भूमि भूखंड शामिल हैं जिनके लिए भूमि उपयोगकर्ताओं को पहला प्रमाण पत्र नहीं दिया गया है।

हो ची मिन्ह सिटी में भूमि पंजीकरण कार्यालय में हमेशा लोगों की भीड़ रहती है, खासकर भूमि मूल्य सूची के समायोजन से संबंधित बहुत सारी जानकारी के बाद।

अगला मामला शहरी क्षेत्रों में स्थित कृषि भूमि और गैर-कृषि भूमि तथा उसी भूखंड पर स्थित घरों से जुड़े ग्रामीण आवासीय क्षेत्रों के लिए भूमि उपयोग अधिकारों के वैधीकरण का अनुरोध करने से संबंधित है।

भूमि उपयोग के उद्देश्य को आवासीय भूमि में बदलने के साथ-साथ बच्चों के बीच बांटने के लिए भूमि के अलग-अलग भूखंडों का अनुरोध करने के मामले में।

और चौथा, ऐसे व्यक्तियों और परिवारों के मामले में जिनके मकान और भूमि निलंबित नियोजन क्षेत्रों जैसे नवनिर्मित आवासीय क्षेत्रों, पुनर्निर्मित आवासीय क्षेत्रों या निलंबित परियोजनाओं में स्थित हैं।

क्या आप इस बात से चिंतित हैं कि इस समायोजन से आवास और भूमि की कीमतें बढ़ जाएंगी?

हो ची मिन्ह सिटी में भूमि मूल्य सूची के समायोजन को लागू करते समय ध्यान देने योग्य ज्वलंत मुद्दों पर अधिकारियों को कुछ प्रतिक्रिया देने के अलावा, HoREA के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि समायोजित भूमि मूल्य सूची के मसौदे का वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं और सामाजिक आवास परियोजनाओं सहित रियल एस्टेट बाजार पर अवांछित प्रभाव पड़ेगा।

हो ची मिन्ह सिटी में भूमि मूल्य सूची पर हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के निर्णय 02/2020 को समायोजित करने के मसौदे पर सामाजिक आलोचना सम्मेलन में बोलते हुए, HoREA के अध्यक्ष ने टिप्पणी की: "जब भूमि मूल्य सूची कई बार बढ़ जाती है, तो लोगों में कीमतें बढ़ाने की मानसिकता होगी और अचल संपत्ति बाजार पहले की तुलना में अचल संपत्ति लेनदेन की कीमतों को बढ़ा देता है।

इसके कारण रियल एस्टेट हस्तांतरण प्राप्त करने की प्रक्रिया में लगे व्यवसायों को पहले की तुलना में कई गुना अधिक कीमत पर खरीदना पड़ता है, जिससे आवास की कीमतों को उचित स्तर तक कम करने का लक्ष्य प्रभावित होगा।"

स्पष्ट लाभों के अतिरिक्त, भूमि मूल्य समायोजन के मसौदे से निवेशकों को यह भी चिंता हो रही है कि आवास और भूमि की कीमतें तदनुसार बढ़ जाएंगी।

HoREA के अनुसार, समायोजित भूमि मूल्य सूची के मसौदे का भूमि उपयोग करने वाली सार्वजनिक निवेश परियोजनाओं पर भी अवांछनीय प्रभाव पड़ता है, जिससे साइट की सफाई, सहायता और पुनर्वास, खासकर यातायात परियोजनाओं, शहरी और ग्रामीण बुनियादी ढाँचे के लिए मुआवजे की लागत बढ़ जाती है। इसका एक विशिष्ट उदाहरण बिन्ह थान जिले में ज़ुयेन ताम नहर पर और उसके किनारे रहने वाले लोगों के नवीनीकरण, पुनर्वास और पुनर्वास की परियोजना है।

व्यावसायिक दृष्टिकोण से, न्गुओई दुआ टिन के साथ बातचीत में, ट्रान आन्ह ग्रुप ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के उप-महानिदेशक, श्री हा वान थिएन ने कहा: "भूमि मूल्य सूची के समायोजन की समीक्षा, निरीक्षण और मूल्यांकन अधिकारियों द्वारा लंबे समय से किया जा रहा है। यदि हो ची मिन्ह सिटी में भूमि की नई कीमत जारी की जाती है, तो यह हो ची मिन्ह सिटी के रियल एस्टेट बाजार में एक नई 'लहर' पैदा करेगी, जिससे सभी क्षेत्रों में भूमि की कीमतें बढ़ेंगी।"

श्री हा वान थिएन, ट्रान आन्ह ग्रुप कॉर्पोरेशन के उप महानिदेशक।

"अगर ज़मीन की कीमतें बदलती हैं, तो ज़मीन खरीदने और बेचने की लागत बढ़ जाएगी, या साइट क्लीयरेंस के लिए मुआवज़ा भी बढ़ जाएगा, जिससे परियोजना निर्माण लागत बढ़ जाएगी। इसके बाद, व्यवसायों को निश्चित रूप से अपनी रणनीतियों को समायोजित करना होगा क्योंकि उत्पाद की कीमतें पहले से कहीं ज़्यादा बदल रही हैं। इससे सभी रियल एस्टेट क्षेत्रों में आवास की कीमतें बढ़ने के लिए मजबूर होना पड़ेगा," श्री थीएन ने कहा।

सी-होल्डिंग्स ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के महानिदेशक, श्री गुयेन क्वोक कुओंग ने न्गुओई दुआ टिन से बात करते हुए कहा: "एक रियल एस्टेट परियोजना को विकसित करने के लिए, कई कारक हैं जो सीधे उत्पाद की कीमत को प्रभावित करते हैं। उदाहरण के लिए, कानूनी मामले, निर्माण, भूमि निधि और भूमि उपयोग शुल्क का रूपांतरण।

निवेशक और व्यवसाय जितनी ज़्यादा लागत लगाएँगे, उत्पाद की कीमत उतनी ही ज़्यादा होनी चाहिए। इसलिए, अगर ज़मीन की कीमतों को बढ़ाने के लिए समायोजित किया जाता है, तो भविष्य में रियल एस्टेट की कीमतें कम नहीं हो सकतीं।

श्री गुयेन क्वोक कुओंग (दाएं से दूसरे)।

एक लंबे समय से रियल एस्टेट निवेशक, श्री क्वोक ट्रुक (हो ची मिन्ह सिटी के तान फु में रहने वाले) ने टिप्पणी की: "भूमि की कीमतों में वृद्धि से आवास की कीमतें बढ़ेंगी, जिससे औसत और कम आय वाले लोगों के लिए घर खरीदने की क्षमता कम हो जाएगी। राज्य भूमि मूल्य सूची के विकास और प्रचार के साथ-साथ, हमें सामाजिक आवास और कम लागत वाले आवास तक लोगों की पहुँच को समर्थन देने वाली नीतियों पर अधिक ध्यान देने की आवश्यकता है।"

नई भूमि मूल्य सूची से रियल एस्टेट बाजार में पारदर्शिता लाने में मदद मिलेगी

हो ची मिन्ह सिटी में भूमि मूल्य सूची पर हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के निर्णय 02/2020 को समायोजित करने के मसौदे पर सामाजिक आलोचना सम्मेलन में बोलते हुए। हो ची मिन्ह सिटी की वियतनाम फादरलैंड फ्रंट कमेटी की उपाध्यक्ष सुश्री गुयेन थी किम थुई ने आशा व्यक्त की कि नई लागू भूमि मूल्य सूची हो ची मिन्ह सिटी में रिंग रोड 3, ज़ुयेन टैम नहर जैसी कई परियोजनाओं के लिए मुआवज़ा और साइट क्लीयरेंस को बढ़ावा देने में योगदान देगी।

चूँकि नई कीमत बाज़ार के ज़्यादा करीब है, इसलिए लोगों की सहमति पाना आसान है क्योंकि समर्थन और मुआवज़ा का स्तर बढ़ेगा। साथ ही, बजट में निवेशित प्रमुख परियोजनाएँ और कार्य बिना रुके, समय पर पूरे होंगे।

नई भूमि मूल्य सूची के लागू होने से हो ची मिन्ह शहर के सामाजिक -आर्थिक विकास को स्थिर और बढ़ावा देने में मदद मिलेगी और बाज़ार की पारदर्शिता बढ़ेगी। इससे वर्तमान भूमि मूल्य सूची की कमियों को दूर करने और लोगों के लिए भूमि संबंधी वित्तीय दायित्वों के कार्यान्वयन में निष्पक्षता सुनिश्चित करने में मदद मिलेगी।

स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/dieu-chinh-gia-dat-tai-tphcm-bai-2-nguy-co-bien-dong-thi-truong-bat-dong-san-20424081610531429.htm