रियल एस्टेट व्यवसाय बांड ऋण बढ़ाने का प्रयास कर रहे हैं

परिपक्वता के बढ़ते दबाव का सामना करते हुए, कई रियल एस्टेट व्यवसायों को परिचालन बनाए रखने और नकदी प्रवाह सुनिश्चित करने के लिए अपने वित्तीय दायित्वों का पुनर्गठन करने के लिए मजबूर होना पड़ रहा है।

परिपक्वता के बढ़ते दबाव का सामना करते हुए, कई रियल एस्टेट व्यवसायों को परिचालन बनाए रखने और नकदी प्रवाह सुनिश्चित करने के लिए अपने वित्तीय दायित्वों का पुनर्गठन करने के लिए मजबूर होना पड़ रहा है।

कॉर्पोरेट बॉन्ड बाज़ार में, ख़ासकर रियल एस्टेट क्षेत्र में, क़र्ज़ विस्तार की लहर जारी है। भारी परिपक्वता दबाव का सामना करते हुए, कई व्यवसायों को अपना परिचालन जारी रखने के लिए अपने वित्तीय दायित्वों का पुनर्गठन करने के लिए मजबूर होना पड़ रहा है।

सेंचुरी रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट एंड डेवलपमेंट कॉर्पोरेशन (सेन इन्वेस्ट) एक विशिष्ट उदाहरण है। अक्टूबर 2021 में 10.5%/वर्ष की निश्चित ब्याज दर पर जारी किए गए बॉन्ड कोड CIVCB2124001 की शुरुआत में अवधि 3 वर्ष थी और इसके 13 अक्टूबर, 2024 को परिपक्व होने की उम्मीद थी। हालाँकि, अक्टूबर 2024 के अंत में बॉन्डधारकों के साथ दूसरे समझौते के बाद, सेन इन्वेस्ट ने निपटान तिथि को 13 अक्टूबर, 2025 तक बढ़ा दिया।

इससे पहले, इस बॉन्ड को सेन ग्रुप के सेंचुरी रियल एस्टेट जेएससी (सेन लैंड, होएसई: सीआरई) के 50 मिलियन शेयरों और होआंग वान थू शहरी क्षेत्र परियोजना (होआंग माई, हनोई ) में गैलेक्सी लैंड और सीआरई के बीच सहयोग अनुबंध से संपत्ति अधिकारों द्वारा सुरक्षित किया गया था। हालांकि, 2022 की शुरुआत में सीआरई स्टॉक की कीमत VND 25,000/शेयर से अधिक से VND 7,000/शेयर से नीचे गिरने के साथ, सेन इन्वेस्ट को संपार्श्विक जोड़ना पड़ा।

वीएनडायरेक्ट रिसर्च के आंकड़ों के अनुसार 2025 में उद्योग द्वारा बांड परिपक्वता संरचना।

11 फरवरी, 2025 को हनोई स्टॉक एक्सचेंज (एचएनएक्स) को भेजे गए एक दस्तावेज के अनुसार, इस उद्यम ने क्वांग येन, क्वांग निन्ह में खे कैट आवासीय क्षेत्र परियोजना के निवेशक, थान डाट वीएन इन्वेस्टमेंट जेएससी (चार्टर कैपिटल के 67.87% के बराबर) के अतिरिक्त 20.7 मिलियन शेयरों को परियोजना से उत्पन्न संपत्ति अधिकारों के साथ गिरवी रख दिया।

न केवल संपार्श्विक के रूप में कार्य करते हुए, बल्कि थान दात वीएन, सेन इन्वेस्ट के बॉन्ड के भुगतान की गारंटी देने और नए ऋण न लेने या अन्य दायित्वों को पूरा करने के लिए परिसंपत्तियों का उपयोग न करने का भी वचन देता है। यदि उसे ऋण चुकाने के लिए थान दात वीएन के सभी शेयर बेचने पड़ते हैं, तो सेन इन्वेस्ट, बॉन्डधारक की स्वीकृति के अधीन, न्यूनतम 373 बिलियन वीएनडी की कीमत पर प्रतिबद्ध है। यह लेनदेन 31 मई, 2025 से पहले पूरा हो जाएगा, और खर्चों को घटाने के बाद प्राप्त राशि बॉन्ड पुनर्भुगतान खाते में स्थानांतरित कर दी जाएगी।

सीआरई में भी ऐसी ही स्थिति उत्पन्न हुई, जिसे हाल ही में बॉन्डधारकों द्वारा अपने सीआरई202001 बॉन्ड को लगभग 9 महीने के लिए बढ़ाने की अनुमति दी गई थी। 450 अरब वियतनामी डोंग (VND) मूल्य का यह बॉन्ड 2020 के अंत में 36 महीने की प्रारंभिक अवधि के साथ जारी किया गया था, लेकिन इसे कुल 22 महीने के लिए बढ़ा दिया गया था। 2024 के अंत तक, कंपनी ने मूलधन का एक हिस्सा पुनर्खरीद कर लिया था, जिससे बकाया ऋण लगभग 354 अरब वियतनामी डोंग रह गया।

सीआरई के बॉन्ड लगभग 59 मिलियन सीआरई शेयरों, 50 मिलियन सेन इन्वेस्ट शेयरों, गैलेक्सी लैंड के संपत्ति अधिकारों और कुछ अन्य परिसंपत्तियों द्वारा भी सुरक्षित हैं। हालाँकि, शेयर मूल्य में गिरावट के कारण, कंपनी को भुगतान योजना में समायोजन करना पड़ा।

24 जनवरी, 2025 को एचएनएक्स को भेजे गए एक दस्तावेज़ के अनुसार, सीआरई ने खे कैट परियोजना में सहयोग अनुबंध से प्राप्त सभी नकदी प्रवाह को बॉन्डधारकों के ऋण चुकौती खाते में स्थानांतरित करने की प्रतिबद्धता जताई है। साथ ही, बॉन्ड ब्याज दर को भी फरवरी 2025 से 12%/वर्ष से घटाकर 10.5%/वर्ष कर दिया गया है।

सेन इन्वेस्ट और सीआरई के अलावा, कई अन्य रियल एस्टेट कंपनियाँ भी अपने बॉन्ड ऋण को बढ़ाने के लिए संघर्ष कर रही हैं। उदाहरण के लिए, नाम अन इन्वेस्टमेंट एंड ट्रेडिंग ज्वाइंट स्टॉक कंपनी को 4,700 बिलियन वीएनडी की बॉन्ड परिपक्वता का सामना करना पड़ रहा है। नाम अन अपनी कठिन वित्तीय स्थिति और सुरक्षा सीमा से अधिक ऋण/इक्विटी अनुपात के कारण भारी दबाव में है।

या फिर साउदर्न स्टार अर्बन डेवलपमेंट एंड बिजनेस इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी, जिसके पास 4,695 बिलियन VND के बांड बकाया हैं, यह उद्यम अपनी भुगतान क्षमता के संबंध में चिंताजनक स्थिति में है।

इसी तरह, नाम लॉन्ग इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (एनएलजी) ने ऋण दबाव को कम करने के लिए वीएनडी1,000 बिलियन के 2 बॉन्ड का प्रीपेड भुगतान किया है, हालांकि मूल परिपक्वता तिथि मार्च 2029 है। हाई फाट रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट एंड ट्रेडिंग ज्वाइंट स्टॉक कंपनी ने भी वीएनडी390 बिलियन के बॉन्ड की प्रारंभिक खरीद पूरी कर ली है, जिससे बकाया बॉन्ड बैलेंस 0 हो गया है...

वीएनडायरेक्ट सिक्योरिटीज रिसर्च की एक रिपोर्ट के अनुसार, 2025 कॉर्पोरेट बॉन्ड बाजार के लिए एक चुनौतीपूर्ण वर्ष बना रहेगा जब परिपक्व होने वाले बॉन्ड का कुल मूल्य वीएनडी203,000 बिलियन होने का अनुमान है, जो 2024 की तुलना में 8.5% की वृद्धि है। विशेष रूप से, रियल एस्टेट समूह को वीएनडी130,000 बिलियन से अधिक परिपक्व बॉन्ड के साथ सबसे अधिक दबाव का सामना करना पड़ता है, जो पूरे बाजार के कुल परिपक्व मूल्य का 64% है और 2024 की तुलना में दोगुना है।

चिंता की बात यह है कि पहले से बढ़ाए गए 56,000 अरब वियतनामी डोंग (VND) के रियल एस्टेट बॉन्ड 2025 में परिपक्व होंगे, जिससे रियल एस्टेट बाज़ार की सुस्ती के बीच व्यवसायों पर तरलता का दबाव बढ़ रहा है। परियोजनाओं के लिए कानूनी मंज़ूरी अभी भी अपेक्षा से धीमी है, जिससे रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए मुश्किलें बढ़ रही हैं।

न केवल रियल एस्टेट उद्योग, बल्कि वित्तीय और बैंकिंग उद्यमों के पास भी 2025 में परिपक्व होने वाले बांडों की एक महत्वपूर्ण मात्रा है, जिसका मूल्य VND 33,000 बिलियन से अधिक है, जो कुल परिपक्वता मूल्य का 16% से अधिक है।

सामान्य तौर पर, बढ़ते ऋण दबाव के साथ, रियल एस्टेट व्यवसायों को न केवल वित्तीय दायित्वों के पुनर्गठन के तरीके खोजने होंगे, बल्कि इस कठिन दौर से उबरने के लिए स्थिर नकदी प्रवाह भी सुनिश्चित करना होगा।

स्रोत: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html