भूमि मूल्य सूची 2026: निवेशकों को पूंजीगत लागत की चिंता, लोग लाल किताब पाने से 'डर' रहे हैं

(सीएलओ) स्थानीय स्तर पर भूमि मूल्य समायोजन में तीव्र वृद्धि से लोगों और परिवारों पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ेगा।

हाल ही में, हनोई सहित कई इलाकों ने पहली भूमि मूल्य सूची विकसित करने के लिए एक प्रस्ताव का मसौदा तैयार किया है, जिसके 1 जनवरी 2026 से लागू होने की उम्मीद है। विकसित की जा रही अधिकांश नई भूमि मूल्य सूचियों को बहुत मजबूती से समायोजित किया गया है, जिसमें वर्तमान भूमि मूल्य सूची की तुलना में कई गुना अधिक वृद्धि हुई है।

उदाहरण के लिए, हनोई की नई भूमि मूल्य सूची के मसौदे के अनुसार, शहर के केंद्रीय क्षेत्रों जैसे कि हांग दाओ, हांग खाय, ली थुओंग कीट,... में नई भूमि मूल्य सूची को लगभग 2% की वृद्धि के लिए समायोजित किया गया है। जिसमें, आवासीय भूमि की सबसे अधिक कीमत 702 मिलियन VND/m2 से अधिक दर्ज की गई है।

विशेष रूप से, उपनगरीय और दूरस्थ क्षेत्रों में भूमि की कीमतों में भी उल्लेखनीय वृद्धि प्रस्तावित है। उदाहरण के लिए, लिएन मिन्ह, ओ दीएन, डैन फुओंग, होई डुक, डुओंग होआ, डोंग सोन और एन खान के समुदायों में, वर्तमान मूल्य सूची की तुलना में 26% तक की सबसे अधिक वृद्धि दर्ज की गई।

निर्माणाधीन अधिकांश नई भूमि मूल्य सूचियों में बहुत ही सख्ती से समायोजन किया गया है। (फोटो: सीडी)

अन्य कम्यून्स जैसे टीएन थांग, येन लैंग, क्वांग मिन्ह, मी लिन्ह, फुक थिन्ह, थू लैम, डोंग अन्ह, विन्ह थान, थिएन लोक, दाई थान, थान त्रि, नगोक होई, नाम फु, बिन्ह मिन्ह, टैम हंग, थुओंग टिन, होंग वान, थान्ह ओई, डैन होआ, थुओंग फुक, चुओंग डुओंग ने भी लगभग 25% की वृद्धि का प्रस्ताव दिया है।

इस मुद्दे के संबंध में, वियतनाम इंस्टीट्यूट फॉर रियल एस्टेट मार्केट रिसर्च एंड इवैल्यूएशन (VARS IRE) का मानना ​​है कि भूमि मूल्य सूची भूमि प्रबंधन, बजट संग्रह, वित्तीय दायित्व गणना और मुआवजा मूल्य निर्धारण और पुनर्वास सहायता के लिए कानूनी आधार के रूप में राज्य का एक महत्वपूर्ण उपकरण है।

इसलिए, भूमि मूल्य सूची का निर्माण सावधानीपूर्वक, वैज्ञानिक तरीके से तथा उचित रोडमैप के साथ किया जाना चाहिए, ताकि बाजार मूल्यों को सटीक रूप से प्रतिबिंबित किया जा सके, तथा लोगों और व्यवसायों के लिए व्यवधान उत्पन्न करने या वित्तीय दबाव पैदा करने से बचा जा सके।

वीएआरएस आईआरई के अनुसार, स्थानीय स्तर पर भूमि मूल्य समायोजन में तीव्र वृद्धि से लोगों और परिवारों पर गहरा असर पड़ेगा। विशेष रूप से, वह समूह जो भूमि उपयोग के उद्देश्यों में परिवर्तन, भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र प्रदान करने, या मुआवज़ा और साइट मंज़ूरी प्राप्त करने जैसी भूमि संबंधी प्रक्रियाएँ कर रहा है, सबसे अधिक प्रभावित होगा, क्योंकि वित्तीय दायित्वों की गणना सीधे नई मूल्य सूची के अनुसार की जाती है।

भूमि उपयोग परिवर्तन, रेड बुक जारी करने और अचल संपत्ति की खरीद की लागत में तेज़ी से वृद्धि हो सकती है, जिसका असर निम्न और मध्यम आय वर्ग के लोगों पर पड़ सकता है। इसके अलावा, ज़मीन की कीमतों में वृद्धि से मुआवज़ा और साइट क्लीयरेंस के दौर से गुज़र रहे क्षेत्रों में शिकायतें और विवाद बढ़ सकते हैं, अगर समायोजन स्वीकृत मूल्य से कहीं ज़्यादा हो।

ज़मीन की कीमतों में बढ़ोतरी का असर सिर्फ़ लोगों पर ही नहीं, बल्कि रियल एस्टेट कारोबार पर भी सीधा असर पड़ेगा। मुआवज़ा लागत और भूमि उपयोग शुल्क, जो परियोजना विकास लागत संरचना में सबसे बड़े खर्च हैं, तेज़ी से बढ़ेंगे, जिससे कुल निवेश में भी वृद्धि होगी।

चल रही परियोजनाओं के लिए, व्यवसायों को यह निर्णय लेना कठिन हो सकता है कि उन्हें जारी रखा जाए या स्थगित कर दिया जाए, क्योंकि बढ़ती लागत के कारण कुल निवेश वित्तीय क्षमता से अधिक हो सकता है।

इस बीच, जिन परियोजनाओं का क्रियान्वयन नहीं हुआ है, उनके लिए व्यवसाय योजना और मुआवजे के विकल्पों में अधिक सक्रिय हो सकते हैं, लेकिन बाजार जबरन मूल्य वृद्धि को स्वीकार करेगा या नहीं, यह अभी भी अज्ञात है।

वीएआरएस आईआरई ने चेतावनी दी, "कुछ परियोजनाओं को नुकसान हो सकता है या वे ग्राहकों को प्रमाणपत्र जारी करने में धीमी हो सकती हैं, जिससे विवाद का खतरा बढ़ सकता है।"

इस संस्थान का मानना ​​है कि भूमि मूल्य सूची सहित सभी मूल्य विनियमन केवल सापेक्ष हैं, क्योंकि दीर्घकालिक रूप से, अचल संपत्ति की कीमतें अभी भी आपूर्ति और मांग द्वारा निर्धारित होती हैं। इसलिए, ऐसी भूमि मूल्य सूची बनाना कठिन है जो सभी हित समूहों की अपेक्षाओं को पूरा करे। भूमि मूल्य सूचियाँ तभी सही मायने में सार्थक होती हैं जब उनका उपयोग मुआवजे और साइट क्लीयरेंस जैसे विशिष्ट उद्देश्यों के लिए किया जाता है।

"यदि भूमि उपयोग शुल्क, नीलामी या करों की गणना जैसे कई उद्देश्यों के लिए उपयोग किया जाता है, तो मूल्य सूची अपनी व्यावहारिकता खो देगी और राज्य, लोगों और व्यवसायों के बीच हितों के सामंजस्य को सुनिश्चित करने के लिए इसे लचीले ढंग से समायोजित करने की आवश्यकता होगी," VARS IRE ने जोर दिया।

इसलिए, VARS IRE अनुशंसा करता है कि स्थानीय निकायों को भूमि मूल्य तालिकाओं की भूमिका को सही ढंग से पहचानना चाहिए – एक प्रबंधन और कर संग्रह उपकरण के रूप में, न कि बाज़ार की आपूर्ति और माँग को नियंत्रित करने वाले उपकरण के रूप में। भूमि मूल्य नीतियों को स्थिर करने का लक्ष्य पारदर्शिता, निष्पक्षता और स्थिरता के दीर्घकालिक लक्ष्य पर केंद्रित होना चाहिए।

इस इकाई ने केंद्र और स्थानीय स्तरों के बीच ज़िम्मेदारियों का स्पष्ट विभाजन भी प्रस्तावित किया: राज्य को एक एकीकृत तकनीकी ढाँचा और मूल्यांकन पद्धति जारी करनी चाहिए, जबकि स्थानीय निकाय व्यवहार में कार्य और अंशांकन करें। इसके साथ ही, स्थानीय निकायों को प्रत्येक क्षेत्र, समय, भूमि उपयोग के प्रकार और सामाजिक-आर्थिक विकास लक्ष्यों के अनुसार लचीले समायोजन गुणांक जारी करने की अनुमति देना आवश्यक है।

इसके अलावा, VARS IRE प्रत्येक क्षेत्र में उपयोग के उद्देश्य और बुनियादी ढाँचे व शहरी विकास के स्तर के आधार पर भूमि उपयोग शुल्क, भूमि किराया, कर, शुल्क और प्रभारों के लिए अलग-अलग दरें लागू करने की सिफारिश करता है। समायोजन के लिए एक उचित रोडमैप की आवश्यकता है ताकि बाज़ार को "झटका" न लगे और व्यवसायों व लोगों पर अचानक प्रभाव न पड़े - खासकर उन कई इलाकों के संदर्भ में जो द्वि-स्तरीय शहरी शासन मॉडल को बेहतर बना रहे हैं।

अंत में, VARS IRE ने संचार और कार्यान्वयन मार्गदर्शन को मजबूत करने की आवश्यकता पर बल दिया, जिससे लोगों, व्यवसायों और दलालों को भूमि मूल्य सूची की प्रकृति और भूमिका को समझने में मदद मिले, तथा "कीमतों को बढ़ाने" या बाजार के रुझानों के बारे में गलत उम्मीदें पैदा करने के लिए शोषण से बचा जा सके।

स्रोत: https://congluan.vn/bang-gia-dat-2026-nha-dau-tu-lo-chi-phi-doi-von-nguoi-dan-ngai-lam-so-do-10316951.html