हनोई भूमि मूल्य सूची: 'बाज़ार मूल्य' और स्थिर जनसंख्या के बीच सामंजस्य स्थापित करने की आवश्यकता

2026-2030 की अवधि के लिए हनोई की मसौदा भूमि मूल्य सूची में कई उपनगरीय क्षेत्रों में औसतन 25-30% की वृद्धि होने की उम्मीद है, जो लोगों, व्यवसायों और विशेषज्ञों का बहुत ध्यान आकर्षित करेगी।

2026-2030 की अवधि के लिए हनोई की मसौदा भूमि मूल्य सूची काफ़ी ध्यान आकर्षित कर रही है। फोटो: तुआन आन्ह/वीएनए

आर्थिक विशेषज्ञों के अनुसार, नई भूमि मूल्य सूची भूमि प्रबंधन सुधार में एक आवश्यक कदम है, लेकिन यह शहरी आर्थिक विकास और सामाजिक सुरक्षा के बीच संतुलन बनाने की क्षमता का भी परीक्षण है।

बहुत से लोग ज़मीन की कीमतों को बाज़ार मूल्यों के करीब लाने का समर्थन करते हैं, लेकिन जीवन और आवास की कीमतों पर पड़ने वाले श्रृंखलाबद्ध प्रभावों को लेकर भी कई चिंताएँ हैं, खासकर सामाजिक आवास की कीमतें, जो बढ़ेंगी और कम आय वाले लोगों के लिए घर का सपना और भी दूर हो जाएगा। इसलिए, जब संख्याओं को पैमाने पर रखा जाता है, तो उपनगरों के लोगों की आवाज़ - जो सबसे ज़्यादा प्रभावित होते हैं - को अधिकारियों और नीति निर्माताओं द्वारा पूरी तरह से सुना जाना चाहिए। क्योंकि तभी, 2026-2030 की अवधि के लिए हनोई भूमि मूल्य सूची सही मायने में ज़मीन के वास्तविक मूल्य और लोगों के जीवन-यापन के मूल्य को दर्शाएगी।

कृषि एवं पर्यावरण विभाग द्वारा हनोई जन समिति को सौंपे गए मसौदे के अनुसार, डोंग आन्ह, मी लिन्ह, होई डुक, थान त्रि जैसे उपनगरीय क्षेत्रों में मौजूदा मूल्य सूची की तुलना में 25-26% की वृद्धि हो सकती है, जबकि मध्य क्षेत्र में केवल 1.5-2% की मामूली वृद्धि होगी। दरअसल, हनोई के उपनगरीय क्षेत्रों के कुछ समुदायों के रिकॉर्ड बताते हैं कि उपनगरीय क्षेत्रों में ज़मीन की कीमतों में तेज़ी से वृद्धि के प्रस्ताव ने कई परिवारों और कामगारों को जीवन-यापन की बढ़ती लागत के साथ-साथ भविष्य में घर के मालिक होने की संभावना को लेकर भी चिंतित कर दिया है।

उपनगरीय क्षेत्रों के लोगों का मानना ​​है कि जब राज्य की मूल्य सूची में वृद्धि होती है, तो मुआवजे की कीमतें, हस्तांतरण लागत और संबंधित शुल्कों की एक श्रृंखला बढ़ सकती है, जिससे भूमि उपयोग के प्रयोजनों को बदलने या परियोजनाओं में मुआवजे का अनुरोध करने पर उनका लाभ कम हो जाता है।

तिएन फोंग कम्यून (हनोई) में, सुश्री गुयेन थी लुयेन, जिनके पास 3 साओ से ज़्यादा कृषि भूमि है, ने बताया कि उनके परिवार ने ज़मीन के एक हिस्से को सेवा क्षेत्र में बदलने की योजना बनाई थी। लेकिन अब जब उन्हें पता चला कि नई मूल्य सूची में 25-30% की वृद्धि हुई है, और भूमि उपयोग शुल्क भी बढ़ गया है, तो उन्हें डर है कि वे इसे वहन नहीं कर पाएँगी। लोग ज़मीन की कीमतों में वृद्धि का विरोध नहीं करते, बस यही उम्मीद करते हैं कि सरकार इसकी उचित गणना करेगी ताकि उपनगरों के लोगों को नुकसान न हो।

सिर्फ़ मी लिन्ह में ही नहीं, डोंग आन्ह (हनोई) में भी - जहाँ एक बार नए शहरी क्षेत्र की योजना की खबर आने पर ज़मीन की कीमतें "बेतहाशा" बढ़ गई थीं, कई परिवारों ने भी अपनी चिंताएँ ज़ाहिर कीं। विन्ह न्गोक कम्यून के निर्माण सामग्री व्यापारी, श्री ट्रान वान थुक ने बताया कि ज़मीन की कीमतों में बढ़ोतरी के कारण गोदामों के किराये में भी बढ़ोतरी हुई है। छोटे व्यवसायों को ज़्यादा मुनाफ़ा नहीं होता, और अब अतिरिक्त लागत के साथ, उन्हें डर है कि वे अपना गुज़ारा नहीं कर पाएँगे।

थान त्रि (हनोई) में एक छोटे से रेस्टोरेंट के मालिक, श्री गुयेन वान लाम ने बताया कि उनके द्वारा किराए पर ली गई जगह का किराया 2025 के मध्य से थोड़ा बढ़ गया है, हालाँकि नई मूल्य सूची अभी लागू नहीं हुई है। मकान मालिक ने बताया कि उसने सुना था कि ज़मीन की कीमतें बढ़ने वाली हैं, इसलिए उसने किराये की कीमत पहले ही समायोजित कर ली थी। हर महीने, श्री लाम को लगभग दस लाख वियतनामी डोंग (VND) ज़्यादा किराया देना पड़ता है, लेकिन उनकी आय वही रहती है।

रियल एस्टेट विशेषज्ञ फाम क्वांग हीप के अनुसार, "पूर्व-निवारक वृद्धि" की मानसिकता कई उपनगरीय इलाकों में, खासकर आंतरिक शहर के पास स्थित अच्छे बुनियादी ढाँचे वाले इलाकों में दिखाई देती है। इससे यह चिंता पैदा होती है कि नई ज़मीन की मूल्य सूची लोगों के जीवन-यापन के खर्चों को, घर और जगह के किराये से लेकर सेवाओं की कीमतों तक, एक श्रृंखलाबद्ध प्रतिक्रिया के रूप में बढ़ा सकती है।

ज़मीन की बढ़ती कीमतों का मतलब है कि घरों की कीमतें भी बढ़ेंगी। होई डुक (हनोई) में एक मिनी-हाउसिंग निवेशक, श्री ले वान बिन्ह ने कहा कि ज़मीन की निकासी की लागत सबसे बड़ी चिंता का विषय है। कंपनियाँ छोटे पैमाने की परियोजनाएँ बनाती हैं, पहली बार घर खरीदने वालों को ध्यान में रखकर, लेकिन अगर ज़मीन की कीमत 25-30% बढ़ जाती है, इनपुट लागत बढ़ जाती है, तो बिक्री मूल्य भी बढ़ना तय है। ऐसे में खरीदार को नुकसान होगा।

वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन (वीएनआरईए) ने कहा कि भूमि मूल्य सूची भूमि उपयोग शुल्क, भूमि किराया, मुआवज़ा, कर और शुल्क आदि की गणना का आधार है, इसलिए बहुत ज़्यादा समायोजन वाणिज्यिक और सामाजिक आवास दोनों की कीमतों को प्रभावित कर सकता है। हालाँकि बाज़ार के करीब ज़मीन की कीमतों में वृद्धि ज़रूरी है, लेकिन लोगों के जीवन की स्थिरता को प्रभावित करने वाली तेज़ वृद्धि से बचने के लिए एक रोडमैप भी होना चाहिए, खासकर उपनगरीय इलाकों में।

वकील नघिएम थी हैंग - वु लिन्ह लॉ ऑफिस (हनोई बार एसोसिएशन) का आकलन है कि बाज़ार की कीमतों को सटीक रूप से दर्शाने, बजट राजस्व बढ़ाने और लेन-देन को पारदर्शी बनाने के लिए ज़मीन की मूल्य सूची में बदलाव ज़रूरी है। हालाँकि, हनोई को "कीमतों में झटके" से बचने के लिए एक उचित रोडमैप की ज़रूरत है, जिससे उपनगरों में रहने वाले लोगों और छोटे व्यवसायों पर गंभीर असर पड़ेगा।

इस मुद्दे की व्याख्या करते हुए, वकील नघिएम थी हैंग ने कहा कि प्रबंधकों को दो विरोधाभासों में संतुलन बनाने की आवश्यकता है। एक ओर, पारदर्शिता सुनिश्चित करने, बजट घाटे को रोकने और राज्य की कीमतों और वास्तविक लेनदेन कीमतों के बीच के अंतर को कम करने के लिए, मूल्य सूची को नए भूमि कानून की भावना के अनुरूप बाजार की कीमतों को बारीकी से प्रतिबिंबित करना चाहिए। दूसरी ओर, अचानक मूल्य वृद्धि, विशेष रूप से कृषि/उपनगरीय क्षेत्रों में, एक श्रृंखलाबद्ध प्रतिक्रिया पैदा कर सकती है जिससे परियोजना की लागत बढ़ जाती है, वाणिज्यिक आवास की कीमतें बढ़ जाती हैं, और निम्न-आय वर्ग पर दबाव पड़ता है। इसलिए, हनोई को एक चरण-दर-चरण वृद्धि रोडमैप लागू करना चाहिए, जिसमें समर्थन नीतियों को शामिल किया जाना चाहिए, निम्न-आय वाले लोगों को मुआवजा दिया जाना चाहिए, और मुआवजा तंत्र को समायोजित किया जाना चाहिए।

इस विचार को साझा करते हुए, रियल एस्टेट विशेषज्ञ श्री फाम क्वांग हीप ने कहा कि ज़मीन की कीमतों में वृद्धि को समायोजन चरणों में विभाजित किया जाना चाहिए। उदाहरण के लिए, एक साथ वृद्धि करने के बजाय, पहले दो वर्षों में हर साल 10-15% की वृद्धि की जानी चाहिए। साथ ही, मूल्यांकन के आंकड़ों को सार्वजनिक करना भी ज़रूरी है ताकि लोग उन पर नज़र रख सकें और संदेह या गलतफहमी से बच सकें।

रोडमैप के अनुसार ज़मीन की कीमतें बढ़ाने के अलावा, प्रबंधन एजेंसी को मूल्यांकन के आँकड़े, गणना के तरीके और विशिष्ट स्थान मानचित्रों का भी प्रचार करना होगा। साथ ही, निम्न-आय वाले परिवारों और उन परिवारों की सहायता के लिए समाधान भी होने चाहिए जिनकी कृषि भूमि रोज़गार परिवर्तन नीतियों और भूमि उपयोग शुल्क में कटौती के ज़रिए वापस मिल गई है। विशेष रूप से, सामाजिक आवास परियोजनाओं के लिए कीमतों को स्थिर रखना ज़रूरी है ताकि वास्तविक घर ख़रीदार वर्ग पर पड़ने वाले प्रभावों से बचा जा सके।

स्रोत: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-ha-noi-can-hai-hoa-giua-gia-sat-thi-truongva-on-dinh-dan-sinh-20251104095554192.htm