महासचिव टो लैम ने इस बात पर ज़ोर दिया कि राज्य को सभी लोगों के लिए निष्पक्ष और प्रभावी भूमि उपयोग अधिकार सुनिश्चित करने चाहिए। फोटो: वीएनए।
इससे पहले, महासचिव ने भूमि कानून में संशोधन की दिशा में संबंधित एजेंसियों के साथ एक बैठक भी की थी। महासचिव के अनुसार, राज्य को सभी लोगों के लिए उचित और प्रभावी भूमि उपयोग का अधिकार सुनिश्चित करना चाहिए, प्रभावी भूमि उपयोग, उचित और प्रभावी भूमि मूल्य वितरण और आवंटन सुनिश्चित करना चाहिए, अपव्यय से बचना चाहिए और देश के विकास के लिए भूमि संसाधनों की दक्षता को अधिकतम करना चाहिए।
महासचिव का बयान न केवल एक व्यावहारिक अवलोकन है, बल्कि वियतनाम में भूमि प्रबंधन के एक मूल सिद्धांत की ओर भी इशारा करता है। इस संक्षिप्त बयान ने एक बड़ा सैद्धांतिक और व्यावहारिक मुद्दा सामने ला दिया है: ऐसी स्थिति में जब भूमि का स्वामित्व पूरी जनता के पास है और उसका प्रबंधन राज्य द्वारा किया जाता है, भूमि की कीमतों को यंत्रवत् "बाज़ार के अनुरूप" करने के लिए बाध्य करना सिद्धांत के अनुरूप नहीं है और इसके कई संभावित खतरनाक परिणाम हो सकते हैं।
इसे स्पष्ट रूप से देखने के लिए स्वामित्व, अर्थशास्त्र और सार्वजनिक नीति के परिप्रेक्ष्य से गहराई से विश्लेषण करना आवश्यक है।
भूमि - सार्वजनिक स्वामित्व और वियतनाम की अनूठी विशेषताएँ
भूमि के निजी स्वामित्व को मान्यता देने वाले कई देशों के विपरीत, वियतनामी संविधान यह मानता है कि भूमि सभी लोगों की है, राज्य स्वामी का प्रतिनिधित्व करता है और उसका समान रूप से प्रबंधन करता है। इससे भूमि की कीमतों के निर्धारण में एक बुनियादी अंतर पैदा होता है।
एक विशिष्ट बाज़ार अर्थव्यवस्था में, ज़मीन की कीमतें कई अलग-अलग मालिकों के बीच प्रतिस्पर्धा से तय होती हैं। आपूर्ति विविध है, माँग विविध है, इसलिए कीमतें वास्तविक प्रतिस्पर्धा के आधार पर तय होती हैं। लेकिन वियतनाम में, प्राथमिक बाज़ार में राज्य ही एकमात्र आपूर्तिकर्ता है। ज़मीन तक पहुँच की सभी ज़रूरतें, ज़मीन आवंटन, ज़मीन के पट्टे और ज़मीन के उपयोग के उद्देश्य में बदलाव के राज्य के फ़ैसलों से ही पूरी होती हैं। दूसरे शब्दों में, वियतनामी ज़मीन बाज़ार एक विशेष बाज़ार है, जहाँ राज्य आपूर्तिकर्ता और नियामक दोनों है।
इस संदर्भ में, यदि राज्य "बाज़ार के अनुसार ज़मीन की कीमतें तय करने का काम स्थानीय लोगों पर छोड़ देता है, तो वह अनिवार्य रूप से इसे सट्टेबाज़ों, दलालों और हित समूहों द्वारा आसानी से हेरफेर किए जाने वाले उतार-चढ़ाव पर छोड़ देता है। उस समय, ज़मीन की कीमतें अब वास्तविक उपयोग मूल्य को नहीं दर्शातीं, बल्कि सट्टा अपेक्षाओं से विकृत हो जाती हैं। यही विरोधाभास का कारण है: कई परित्यक्त ज़मीनों की कीमतें अभी भी आसमान छू रही हैं, उत्पादन उद्यमों को ज़मीन तक पहुँचने में कठिनाई होती है, और सट्टेबाज़ कीमतों के अंतर के कारण अमीर बनते हैं।
वियतनाम का भूमि बाजार एक विशेष बाजार है जहां राज्य आपूर्तिकर्ता और नियामक दोनों है।
"बाज़ार मूल्य" सिद्धांत लागू करने के जोखिम
जब सभी लोगों के स्वामित्व वाली सार्वजनिक संपत्ति "बाजार-आधारित" मूल्य निर्धारण तंत्र के अधीन होती है, तो कई गंभीर जोखिम तुरंत उत्पन्न हो सकते हैं।
पहला, ज़मीन की कीमतें बेवजह बढ़ा दी जाती हैं। योजना या बुनियादी ढाँचे से जुड़ी एक भी अपुष्ट जानकारी "ज़मीन का बुखार" पैदा कर सकती है। "ज़मीन के दलाल" और सट्टेबाज़ आसानी से आभासी कीमतें तय कर देते हैं, जिससे कीमतें वास्तविक मूल्य से कई गुना ज़्यादा हो जाती हैं, जिससे "बाज़ार मूल्य" की अवधारणा हेरफेर करने वालों के लिए एक खेल बन जाती है।
दूसरा, नकारात्मक सामाजिक प्रभाव। ज़मीन की कीमतों में बेतहाशा वृद्धि से आवास की कीमतें, किराये की कीमतें, जीवन-यापन का खर्च, उत्पादन लागत बढ़ती है - ये सब लोगों और व्यवसायों के कंधों पर पड़ता है। मध्यम आय वर्ग के लोगों के लिए घर बसाने का सपना तेज़ी से दूर होता जा रहा है; ज़मीन की ऊँची कीमतों के कारण व्यवसाय अपना प्रतिस्पर्धात्मक लाभ खो रहे हैं; सामाजिक आवास बाज़ार का दम घुट रहा है।
तीसरा, संसाधन आवंटन में विकृतियाँ। जब आभासी ज़मीन की कीमतें तेज़ी से अमीर बनने का ज़रिया बन जाती हैं, तो सामाजिक पूँजी उत्पादन, तकनीक और नवाचार के बजाय अचल संपत्ति की सट्टेबाजी में लग जाती है। बहुत से लोग उत्पादन छोड़कर ज़मीन की "सर्फिंग" में लग जाते हैं, जिससे एक अल्पकालिक, अस्थिर अर्थव्यवस्था बनती है जिसमें संभावित जोखिम होते हैं।
चौथा, व्यापक आर्थिक अस्थिरता का जोखिम। ज़मीन का बुलबुला बैंकिंग प्रणाली के लिए जोखिम पैदा करता है, क्योंकि ज़्यादातर संपार्श्विक अचल संपत्ति है। साथ ही, अमीर और गरीब के बीच की खाई बढ़ती जा रही है क्योंकि अल्पसंख्यक ज़मीन की सट्टेबाजी के ज़रिए तेज़ी से अमीर बन रहे हैं, जबकि बहुसंख्यक बसने और करियर विकास के लिए ज़मीन तक पहुँच पाने के अधिकार से वंचित हैं।
इसलिए, महासचिव की चेतावनी न केवल वास्तविकता के अनुरूप है, बल्कि इसमें अत्यंत महत्वपूर्ण नीति-उन्मुख मूल्य भी है।
भूमि मूल्यांकन में राज्य की अपरिहार्य भूमिका
सार्वजनिक स्वामित्व वाली व्यवस्था में, राज्य मूल्यांकन की अपनी ज़िम्मेदारी से बच नहीं सकता। इसके विपरीत, राज्य का दायित्व है कि वह एक मानक भूमि मूल्य ढाँचा स्थापित करे, क्योंकि यही समस्त जनता के हितों की रक्षा और सार्वजनिक संपत्तियों के नुकसान से बचने का एकमात्र तरीका है।
अगर हम बाज़ार को "स्व-नियमन" करने देते हैं, तो हम अनिवार्य रूप से सार्वजनिक संपत्तियों के मूल्य निर्धारण की शक्ति सट्टेबाज़ों के एक समूह को सौंप रहे हैं। यह न केवल सार्वजनिक संपत्ति प्रबंधन सिद्धांतों के लिहाज़ से ग़लत है, बल्कि सामाजिक परिणामों की दृष्टि से भी ख़तरनाक है।
राज्य द्वारा भूमि की कीमतों के निर्धारण का अर्थ बाज़ार की भूमिका को नकारना नहीं है। इसके विपरीत, यह एक नियंत्रित बाज़ार की रूपरेखा है, जिसमें राज्य द्वारा जारी भूमि की कीमत एक "मानक आधार" की भूमिका निभाती है, जबकि नागरिक लेन-देन एक उचित सीमा के भीतर उतार-चढ़ाव कर सकते हैं। यह एक ऐसा मॉडल है जो बाज़ार के लचीलेपन और राज्य प्रबंधन की आवश्यक स्थिरता के बीच संतुलन बनाता है।
विशेष रूप से, राज्य द्वारा जारी की गई भूमि की कीमतें भी एक रणनीतिक नीति उपकरण हैं, जो निम्नलिखित में मदद करती हैं: यह सुनिश्चित करना कि लोगों को बसने और करियर विकास के लिए भूमि तक पहुंच हो; व्यवसायों के लिए एक स्थिर लागत वातावरण बनाना, प्रतिस्पर्धा में सुधार करना; सट्टेबाजी के बजाय उत्पादन में सामाजिक पूंजी को निर्देशित करना; सार्वजनिक और पारदर्शी बजट राजस्व में वृद्धि करना, और सार्वजनिक संपत्ति की हानि को रोकना।
इस प्रकार, महासचिव के दृष्टिकोण का एक ठोस सैद्धांतिक आधार है: राज्य का भूमि मूल्यांकन मनमाना प्रशासनिक हस्तक्षेप नहीं है, बल्कि एक विशेष स्वामित्व व्यवस्था - भूमि का सार्वजनिक स्वामित्व - की एक अपरिहार्य आवश्यकता है।
वियतनाम में भूमि की कीमतें निर्धारित करने के लिए उपयुक्त तंत्र
इस दृष्टिकोण को क्रियान्वित करने के लिए एक वैज्ञानिक, व्यवहार्य और पारदर्शी मूल्य निर्धारण तंत्र का निर्माण करना आवश्यक है।
सबसे पहले, एक राष्ट्रीय मानक भूमि मूल्य ढाँचा स्थापित करें। एक स्वतंत्र राष्ट्रीय भूमि मूल्यांकन परिषद को बड़े आँकड़ों, विशेषज्ञ परामर्श और गहन पर्यवेक्षण के आधार पर एक भूमि मूल्य ढाँचा जारी करना होगा। प्रत्येक इलाके को अपनी कीमतें तय करने देना असंभव है, जो आसानी से समूह हितों के "अंधेरे क्षेत्र" में जा सकता है।
दूसरा, एक एकीकृत भूमि डेटाबेस बनाएँ। यह भूमि प्रबंधन का "केंद्रीय तंत्रिका तंत्र" होगा, जो सभी लेन-देन, कर और ऋण संबंधी जानकारी को वास्तविक समय में रिकॉर्ड करेगा, जिससे वस्तुगत आपूर्ति और माँग का सटीक प्रतिबिंबन होगा और आभासी लेन-देन समाप्त हो जाएँगे।
तीसरा, सट्टा-विरोधी कर लागू करें । सट्टा संबंधी उद्देश्यों को समाप्त करने के लिए परित्यक्त भूमि या अल्पावधि में खरीदी और बेची गई भूमि पर उत्तरोत्तर कर लगाएँ, ताकि भूमि अपने उचित उत्पादन और जीवन-यापन कार्यों में वापस आ सके।
चौथा, भूमि के किराये के अंतर की वसूली के लिए एक तंत्र लागू करें। जब राज्य भूमि के मूल्य में वृद्धि करने वाले बुनियादी ढाँचे में निवेश करता है, तो बढ़े हुए मूल्य को राज्य को करों, शुल्कों या नीलामी के माध्यम से वसूलना चाहिए। यह निष्पक्षता का सिद्धांत है: यह मूल्य पूरी आबादी का है, और इसका आनंद किसी एक व्यक्ति समूह द्वारा नहीं लिया जा सकता।
पाँचवाँ, पारदर्शिता और पर्यवेक्षण सुनिश्चित करें। भूमि मूल्यांकन प्रक्रिया पारदर्शी होनी चाहिए और राष्ट्रीय सभा, फादरलैंड फ्रंट, प्रेस और जनता द्वारा इसकी निगरानी की जानी चाहिए। केवल पारदर्शिता ही निहित स्वार्थों को रोक सकती है और सामाजिक विश्वास को मज़बूत कर सकती है।
छठा, उचित उतार-चढ़ाव की सीमा की अनुमति दें। नागरिक लेनदेन की कीमतें एक निश्चित सीमा के भीतर राज्य की कीमतों से भिन्न हो सकती हैं, लेकिन अधिकतम सीमा से अधिक नहीं होनी चाहिए, ताकि स्थिरता बनाए रखते हुए लचीलापन बनाए रखा जा सके।
यदि इन तंत्रों को गंभीरता से डिजाइन और संचालित किया जाए तो एक निष्पक्ष, पारदर्शी और टिकाऊ भूमि बाजार का निर्माण होगा - जैसा कि महासचिव ने पुष्टि की है।
भूमि नीति में मौलिक संशोधन के लिए रणनीतिक अभिविन्यास
महासचिव टो लैम ने भूमि नीति में आमूलचूल संशोधन के लिए एक रणनीतिक दिशा-निर्देश प्रस्तावित किया। सार्वजनिक स्वामित्व वाली व्यवस्था में, यदि राज्य मूल्य निर्धारित नहीं करता, तो कोई सही "बाज़ार मूल्य" नहीं होता। केवल राज्य द्वारा निर्धारित एक मानक मूल्य ही जनहित सुनिश्चित कर सकता है, सट्टेबाजी को रोक सकता है, और भूमि बाज़ार को सतत विकास की दिशा में वापस ला सकता है।
यह हमें ढिलाई, मूल्य वृद्धि और भूमि सट्टेबाजी पर रोक लगाने की याद दिलाता है, और साथ ही भूमि मूल्य निर्धारण तंत्र को निष्पक्षता और पारदर्शिता की ओर पुनर्गठित करने का आह्वान भी करता है। राज्य को भूमि बाजार का निर्माता होना चाहिए, मूल्य निर्धारण प्रशासनिक हस्तक्षेप के लिए नहीं, बल्कि विकास की नींव रखने के लिए होता है।
संदेश बहुत स्पष्ट है: सार्वजनिक स्वामित्व में भूमि की कीमतें निर्धारित करना राज्य की ऐतिहासिक जिम्मेदारी है, और यह वियतनामी अचल संपत्ति बाजार के लिए सट्टा चक्र से बाहर निकलने, एक स्थिर और निष्पक्ष कक्षा में प्रवेश करने और सतत विकास के लिए आधार तैयार करने की कुंजी भी है।
डॉ. गुयेन सी डुंग
स्रोत: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm
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