घाटे में अपार्टमेंट बेचने की चाल का सच
हाई बा ट्रुंग जिले में एक "लक्ज़री" मानी जाने वाली परियोजना में, कुछ "घर मालिक" 300 मिलियन - 800 मिलियन VND के नुकसान पर अपार्टमेंट बेच रहे हैं। उदाहरण के लिए, इस परियोजना में 100 वर्ग मीटर क्षेत्रफल और 3 बेडरूम वाले एक पूरी तरह से सुसज्जित अपार्टमेंट की कीमत 2022 की शुरुआत में 5 बिलियन VND से अधिक थी, लेकिन अब "घर मालिक" नुकसान को 500 मिलियन VND घटाकर 4.5 बिलियन VND करने पर सहमत हो गया है, जो लगभग 45 मिलियन VND/वर्ग मीटर की कीमत है।
इस परियोजना में, 48 वर्ग मीटर के क्षेत्र वाले 1-बेडरूम अपार्टमेंट की कीमत पहले 3 बिलियन VND थी, लेकिन अब "गृहस्वामी" ने कीमत को 2.5 - 2.7 बिलियन VND तक कम करने पर सहमति व्यक्त की है।
कई "मकान मालिक" 300-400 मिलियन VND/यूनिट तक का नुकसान स्वीकार करते हैं, कुछ तो "बड़ा दांव" लगाते हैं और 800 मिलियन VND तक का नुकसान कम कर देते हैं। (फोटो: BDS)
जर्नलिस्ट एंड पब्लिक ओपिनियन न्यूज़पेपर के पत्रकारों से बात करते हुए, थान शुआन ज़िले में एक रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर के निदेशक, श्री डो किएन हंग ने बताया: "2020 से, अपार्टमेंट्स में "घाटे में कटौती" की स्थिति लगातार सामने आ रही है। कुछ वास्तविक "घाटे में कटौती" के मामले भी सामने आए हैं, लेकिन ज़्यादातर रियल एस्टेट ब्रोकरों की चालें हैं।"
श्री हंग ने बताया कि पिछले कुछ वर्षों में अपार्टमेंट की आपूर्ति में धीरे-धीरे कमी आ रही है, विशेष रूप से किफायती अपार्टमेंट उत्पाद, जिनकी कीमत 25 मिलियन VND/m2 से कम है, हनोई में लगभग गायब हो रहे हैं, ऐसे में अपार्टमेंट पर घाटे में कमी लाने जैसी कोई बात नहीं है।
श्री हंग ने कहा, "हनोई में 35 मिलियन वीएनडी/एम2 से कम कीमत वाले अधिकांश अपार्टमेंट खंड की कीमतें प्राथमिक और द्वितीयक दोनों बाजारों में बढ़ रही हैं।"
उदाहरण के लिए, प्राथमिक बाजार में, नाम तु लिएम जिले में एक शहरी परियोजना, पिछले साल जून में, इस परियोजना में अपार्टमेंट की बिक्री कीमत 41 - 42 मिलियन VND/m2 के बीच उतार-चढ़ाव करती रही, लेकिन अब यह स्थान के आधार पर 45 - 47 मिलियन VND/m2 तक बढ़ गई है।
या, जून 2022 में जिया लाम में एक अन्य शहरी परियोजना का विक्रय मूल्य 30 - 32 मिलियन VND/m2 था, लेकिन अब निवेशक ने 35 मिलियन VND/m2 से अधिक की नई कीमत भी सूचीबद्ध की है।
इस बीच, द्वितीयक बाज़ार में, क्वांग ट्रुंग स्ट्रीट (हा डोंग ज़िला) पर स्थित एक नई परियोजना, जो 2020 में सौंपी गई थी, जब बिक्री के लिए खुली थी, तो उसकी कीमत स्थान के आधार पर लगभग 26-29 मिलियन VND/m2 थी, लेकिन अब मालिक इसे 40 मिलियन VND/m2 से अधिक की कीमत पर बेच रहे हैं। इस प्रकार, केवल 3 वर्षों में, इस परियोजना का मूल्य लगभग 40% बढ़ गया है।
श्री हंग ने कहा, "इस प्रकार, आपूर्ति की गंभीर कमी के वर्तमान संदर्भ में, अपार्टमेंट की कीमतें आसानी से बढ़ जाती हैं, लेकिन उन्हें कम करना मुश्किल होता है।"
Batdongsan.com.vn की इस वर्ष की पहली तिमाही की रिपोर्ट से पता चलता है कि रियल एस्टेट की जरूरत वाले 43% लोग अभी भी रियल एस्टेट की कीमतों में कमी आने का इंतजार कर रहे हैं।
हालांकि, Batdongsan.com.vn के उप महानिदेशक श्री गुयेन क्वोक अन्ह ने कहा कि निकट भविष्य में अपार्टमेंट की कीमतों में शायद ही कोई बड़ी गिरावट आएगी, क्योंकि वास्तविक आवास की जरूरतों को पूरा करने वाले रियल एस्टेट के प्रकार अभी भी रियल एस्टेट बाजार का उज्ज्वल स्थान हैं।
वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दीन्ह ने कहा कि हनोई में आवास की कीमतें नीचे की ओर जा रही हैं, लेकिन वास्तव में ऐसा नहीं है। इसके अलावा, वर्तमान आवास की कीमतें उस समय की तुलना में बहुत अधिक हैं जब निवेशक ने परियोजना को लागू करना शुरू किया था, इसलिए उच्च छूट को निवेशक की व्यावसायिक रणनीति माना जाता है।
श्री दिन्ह ने कहा, "इस वर्ष, हनोई बाजार में अपार्टमेंट खंड को कम ऊंचाई वाले उत्पादों की तुलना में अधिक ध्यान मिलेगा, क्योंकि कम ऊंचाई वाले उत्पादों की कीमतें उच्च स्तर पर हैं।"
इसके अलावा, श्री दिन्ह और कई विशेषज्ञों के अनुसार, यही राय है कि बाजार में आपूर्ति संकट को अल्पावधि में हल नहीं किया जा सकता है और बाजार के नियमों के अनुसार, जब मांग अधिक होती है लेकिन उत्पाद दुर्लभ हो जाते हैं, तो निश्चित रूप से कीमतें बढ़ेंगी और घट नहीं सकती हैं।
घाटे में कटौती के वास्तविक मामले सामने आये हैं।
जैसा कि श्री हंग ने बताया, कुछ मामलों में वास्तविक घाटा भी कम होता है, लेकिन वे दुर्लभ हैं। उदाहरण के लिए, मकान मालिक घाटे में चल रहे व्यवसाय में है और उसे तुरंत पैसों की ज़रूरत है, इसलिए वह पूँजी वसूलने के लिए "घाटे" पर बेचने को तैयार हो जाता है।
" आर्थिक कठिनाइयों के चलते , कई बार व्यापारियों को अपनी कंपनियों को चलाने के लिए पैसे जुटाने हेतु अपने घर और कारें बेचनी पड़ती हैं। ऐसा होता है, लेकिन बहुत कम। ज़्यादातर घर मालिक अच्छी कीमत पर अपने परिचितों को बेच देते हैं," श्री हंग ने कहा।
"घाटा कम करने" के कुछ वास्तविक मामले भी हैं, लेकिन उनमें से ज़्यादातर रियल एस्टेट दलालों की चालें ही हैं। (फोटो: एमडी)
दूसरा, "घोटालों" वाली परियोजनाएं, जैसे कि कीमत के अनुरूप गुणवत्ता न रखने वाले अपार्टमेंट, या निर्माण और डिजाइन में कई उल्लंघनों वाली परियोजनाएं, जिसके कारण निवासियों को "लाल पुस्तकें" या "गुलाबी पुस्तकें" देने के मानकों को पूरा नहीं किया जा सका, भी कई लोगों को अन्य परियोजनाओं की तलाश करने के लिए "घाटे को कम करने" के लिए मजबूर करती हैं।
"हनोई में, निर्माण और डिज़ाइन उल्लंघनों वाले अपार्टमेंट प्रोजेक्ट्स की कोई कमी नहीं है। कई घर खरीदारों को दशकों से अपनी रेड बुक नहीं मिली है। ऐसे में, कई लोग अपना नुकसान कम करने के लिए दूसरी परियोजनाओं की तलाश करेंगे," श्री हंग ने कहा।
तीसरा, ऐसे मामले भी हैं जहां मकान मालिक 50 साल के स्वामित्व अनुबंध के साथ अपार्टमेंट खरीदते हैं, और लगभग 10-15 वर्षों के बाद "घाटे को कम करने" के लिए दूसरी परियोजना ढूंढना स्वीकार करते हैं।
"ऐसा मामला आम नहीं है, लेकिन ऐसा होता है। क्योंकि दीर्घकालिक या स्थायी स्वामित्व वाले अपार्टमेंट प्रोजेक्ट की कीमतें 50 साल के स्वामित्व वाले अपार्टमेंट की तुलना में ज़्यादा होंगी। उपयोग अवधि के दौरान, विक्रय मूल्य से मूल्यह्रास घटाया जाएगा, इसलिए घाटे में कटौती की स्थिति बनती है," श्री हंग ने कहा।
अंत में, सबसे स्पष्ट मामला उच्च-स्तरीय अपार्टमेंट परियोजनाओं का है, जिनकी कीमतें बहुत अधिक हैं, लेकिन वे बिक नहीं पातीं और उन्हें शीघ्र बेचने के लिए घाटे में कटौती करनी पड़ती है।
श्री हंग ने बताया, "वियतनाम में अपार्टमेंट सेगमेंट की संरचना में किफायती उत्पादों की भारी कमी है, लेकिन लक्ज़री अपार्टमेंट्स की भरमार है। आपूर्ति माँग से ज़्यादा होने के कारण, घर बदलते समय मकान मालिकों को घाटा उठाना पड़ता है।"
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