अचल संपत्ति का व्यापार करते समय धोखाधड़ी से बचने के लिए क्या करें?

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नोटरी कार्यालय के माध्यम से लेनदेन

विशेषज्ञों के अनुसार, घर खरीदार, खासकर भविष्य में घर खरीदने वाले, इस समय कई जोखिमों से घिरे हैं और आसानी से धोखा खा जाते हैं। पहला, घर की गुणवत्ता विज्ञापित के अनुसार अच्छी नहीं हो सकती। दूसरा जोखिम यह है कि घर खरीदारों को समय पर पिंक बुक नहीं मिलती। कानून के अनुसार, घर सौंपने के 3 महीने बाद, निवेशक को ग्राहक को पिंक बुक जारी करनी होती है। वास्तव में, अगर आप भाग्यशाली हैं, तो पिंक बुक 3 साल बाद उपलब्ध होगी, लेकिन कई परियोजनाओं में दशकों से यह उपलब्ध नहीं है। दूसरा जोखिम यह है कि निवेशक गलत डिज़ाइन का निर्माण कर सकता है, यहाँ तक कि ग्राहक की पिंक बुक को बैंक में गिरवी रख सकता है। जब वे ऋण नहीं चुका पाते, तो बैंक घर जब्त कर लेता है, और खरीदार को ही पता चलता है। इसलिए, भविष्य में घर खरीदने वाले ग्राहकों की सुरक्षा के लिए नियम होने चाहिए।

वर्तमान में एक नियम है कि बैंक भविष्य के आवास खरीदारों के लिए गारंटी देते हैं। इसके अनुसार, यदि निवेशक घर नहीं सौंपता है, तो बैंक ग्राहक को मुआवजा देगा। लेकिन अधिकांश निवेशक इसकी अनदेखी करते हैं। इसलिए, बैंक गारंटी पर पुनर्विचार करने की आवश्यकता है। दुनिया भर के देशों में इसकी आवश्यकता नहीं है, लेकिन वे बीमा कंपनी से निवेशकों के लिए गारंटी या देयता बीमा का विकल्प देते हैं। इसके अलावा, जब निवेशक घर बेचते हैं, तो उन्हें ग्राहक के अग्रिम भुगतान को एक अवरुद्ध खाते में स्थानांतरित करना आवश्यक होता है। केवल घर सौंपने के बाद ही निवेशक इस पैसे को निकाल सकता है। निवेशकों की वित्तीय क्षमता को बदलना आवश्यक है, जो वर्तमान में बहुत कम और अपर्याप्त है। इससे व्यवसायों के पास कई अलग-अलग स्रोतों से पूंजी जुटाने की क्षमता नहीं होती है।

Làm gì để không bị lừa khi giao dịch bất động sản ? - Ảnh 1. — लोग नोटरी कार्यालय संख्या 3 में अचल संपत्ति लेनदेन प्रक्रियाएं करते हैं

अर्थशास्त्र एवं विधि विश्वविद्यालय (हो ची मिन्ह सिटी राष्ट्रीय विश्वविद्यालय) के एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. गुयेन न्गोक दीएन ने कहा कि अचल संपत्ति एक मूल्यवान संपत्ति है और हमेशा लोगों का ध्यान आकर्षित करती है। अचल संपत्ति से जुड़े लेन-देन में हमेशा असुरक्षा, जाली दस्तावेज़ों, पक्षों के बीच कई विवादों और नुकसान का जोखिम बना रहता है, इसलिए एक सख्त कानूनी व्यवस्था की आवश्यकता है।

सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए, विकसित देशों में, अचल संपत्ति की कानूनी स्थिति को समझने, सुरक्षित लेनदेन सुनिश्चित करने, क्षति से बचने, नोटरी सेवाओं के लिए बीमा, कानूनी प्रणाली से निकटता से जुड़े होने, नोटरी द्वारा किए गए ऑडिट आपूर्ति श्रृंखला का पालन करने के माध्यम से नोटरी सेवाओं द्वारा लेनदेन किए जाते हैं।

वियतनाम में, एसोसिएट प्रोफ़ेसर डॉ. गुयेन न्गोक दीएन के अनुसार, वर्तमान नोटरी सेवा मॉडल को लागू करना सबसे इष्टतम और उचित समाधान है। आने वाले समय में, इस मॉडल को और बेहतर बनाने, विभिन्न चरणों को जोड़ने वाले कानूनी गलियारे बनाने, प्रामाणिकता और सत्यापन बढ़ाने और उन्नत देशों द्वारा अपनाए जा रहे मॉडलों की तरह सभी पक्षों के लिए सर्वोच्च सुरक्षा सुनिश्चित करने पर ध्यान केंद्रित करना आवश्यक है।

अनिवार्य व्यापारिक विनियमन हटाएँ

हो ची मिन्ह सिटी यूनिवर्सिटी ऑफ़ लॉ के व्याख्याता डॉ. लुओ क्वोक थाई ने कहा कि अग्रिम भुगतान के उपयोग पर सुरक्षा, पारदर्शिता और नियंत्रण सुनिश्चित करने के लिए, भविष्य में आवास की खरीद और बिक्री में भुगतान बैंकों के माध्यम से किया जाना चाहिए। यदि निवेशक को संपूर्ण अग्रिम भुगतान एस्क्रो खाते में स्थानांतरित करना आवश्यक है, तो यह उपाय बैंक गारंटी का स्थान ले सकता है। धन का वितरण केवल निवेशक की परियोजना की प्रगति के अनुसार ही किया जाएगा। यह समाधान बैंक गारंटी के कारण होने वाली लागत को कम करने और रियल एस्टेट व्यवसाय में मनी लॉन्ड्रिंग के उद्देश्य से "अस्पष्ट" लेनदेन को कम करने में भी मदद करेगा।

इस बीच, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण के पूर्व उप मंत्री, प्रोफेसर डॉ. डांग हंग वो के अनुसार, वर्तमान में भविष्य के आवास (पिंक बुक के बिना) की बिक्री के लिए, निवेशक ब्रोकरेज के माध्यम से बिक्री करते हैं। पिंक बुक वाली अचल संपत्ति के लिए, सभी लेनदेन नोटरी कार्यालय से होकर गुजरने चाहिए।

नोटरी राज्य द्वारा सार्वजनिक सेवाएँ प्रदान करने के लिए अधिकृत होते हैं, एक न्यायिक पद होते हैं, और "द्वारपाल" की भूमिका निभाते हैं, नियमों के अनुसार लेन-देन के लिए पक्षों का मार्गदर्शन करते हैं, वैधता और सुरक्षा सुनिश्चित करते हैं। जहाँ तक ट्रेडिंग फ़्लोर की बात है, जो निजी सेवाएँ हैं, वहाँ वैधता सुनिश्चित करने के लिए प्रशासनिक और राज्य प्रबंधन उपकरण होना मुश्किल है, जिससे खरीदार और विक्रेता दोनों के लिए विवाद और जोखिम पैदा होते हैं। प्रोफ़ेसर डांग हंग वो ने कहा, "हमें क़ानून को लागू करने के तरीक़े को वैध बनाना होगा, न कि लेन-देन को यंत्रवत् लागू करना होगा। इसलिए, रियल एस्टेट व्यवसाय (संशोधित) पर मसौदा क़ानून से फ़्लोर के माध्यम से रियल एस्टेट लेनदेन संबंधी नियमों को हटाने की आवश्यकता है।"

Làm gì để không bị lừa khi giao dịch bất động sản ? - Ảnh 2. — रियल एस्टेट लेनदेन के लिए फर्श से होकर गुजरना आवश्यक नहीं होना चाहिए।

नोटरी कार्यालय संख्या 7 (एचसीएमसी) के प्रमुख, नोटरी होआंग मान थांग के अनुसार, वर्तमान नोटरी प्रणाली और रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर प्रकृति, पैमाने, सेवा उत्पादों और प्रक्रियाओं में भिन्न हैं... नोटरीकरण राज्य द्वारा आयोजित एक सार्वजनिक सेवा है, राज्य का एक प्रबंधन और विनियमन उपकरण, एक रक्षा तंत्र, जिसका कानूनी मूल्य, साक्ष्य मूल्य और संचलन मूल्य होता है। वहीं, निजी रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर रियल एस्टेट लेनदेन करते हैं, एकल-स्तरीय होते हैं, रियल एस्टेट व्यवसायों पर निर्भर होते हैं, मुख्य रूप से मौखिक समझौते या लेनदेन दस्तावेज़ होते हैं जो आसानी से गंभीर आर्थिक और कानूनी परिणामों, विवादों, धोखाधड़ी का कारण बन सकते हैं...

सबसे चिंताजनक बात यह है कि ट्रेडिंग फ़्लोर पर ब्रोकर प्रतिकूल कानूनी मामलों से जुड़ी जानकारी छिपा सकते हैं या निष्पक्ष तरीके से विज्ञापन दे सकते हैं। जब विवाद उत्पन्न होते हैं, उत्पाद खराब होते हैं या देरी से आते हैं, तो कौन ज़िम्मेदार है? ट्रेडिंग फ़्लोर के ज़रिए होने वाले लेन-देन में कानूनी सुरक्षा और लेन-देन की सुरक्षा सुनिश्चित करने की कोई व्यवस्था नहीं होती। इसलिए, इसे निकट भविष्य में प्रस्तुत किए जाने वाले रियल एस्टेट व्यवसाय (संशोधित) कानून के मसौदे में शामिल नहीं किया जा सकता।

ज़्यादातर लोग उस नियम से असहमत हैं जिसके तहत रियल एस्टेट के लेन-देन के लिए फ़्लोर से गुज़रना ज़रूरी है, क्योंकि फ़िलहाल फ़्लोर के पास लेन-देन की वैधता की पुष्टि करने की क्षमता नहीं है। यह नियम अप्रभावी है और इसे हटाया जाना चाहिए।

16 जून को दोपहर 12 बजे का संक्षिप्त विवरण: पैनोरमिक समाचार बुलेटिन

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