रियल एस्टेट के लेन-देन में धोखाधड़ी से बचने के लिए आप क्या कर सकते हैं?

नोटरी कार्यालय के माध्यम से किए गए लेनदेन।

विशेषज्ञों के अनुसार, घर खरीदने वाले, विशेषकर निर्माणाधीन संपत्तियों के खरीदार, वर्तमान में कई जोखिमों का सामना करते हैं और आसानी से धोखा खा जाते हैं। पहला जोखिम यह है कि घर की गुणवत्ता विज्ञापन में बताई गई गुणवत्ता के अनुरूप न हो। दूसरा जोखिम यह है कि खरीदारों को समय पर स्वामित्व प्रमाण पत्र न मिले। कानून के अनुसार, डेवलपर को संपत्ति सौंपने के 3 महीने के भीतर खरीदार को प्रमाण पत्र जारी करना होता है। वास्तविकता में, अगर किस्मत अच्छी रही तो इसमें 3 साल लग सकते हैं, लेकिन कई परियोजनाओं में प्रमाण पत्र प्राप्त किए बिना ही दशकों बीत जाते हैं। एक और जोखिम यह है कि डेवलपर डिज़ाइन विनिर्देशों के अनुसार निर्माण कर सकता है, या खरीदार के स्वामित्व प्रमाण पत्र को बैंक के पास गिरवी रख सकता है। खरीदारों को इसका पता तब चलता है जब वे ऋण चुकाने में असमर्थ हो जाते हैं और बैंक संपत्ति पर कब्ज़ा कर लेता है। इसलिए, निर्माणाधीन संपत्तियों के खरीदारों की सुरक्षा के लिए नियमों की आवश्यकता है।

वर्तमान में, निर्माणाधीन आवासों के खरीदारों के लिए बैंकों को गारंटी प्रदान करने के लिए नियम हैं। इसके अनुसार, यदि डेवलपर संपत्ति देने में विफल रहता है, तो बैंक ग्राहक को मुआवजा देगा। हालांकि, अधिकांश डेवलपर इसे अनदेखा करते हैं। इसलिए, बैंक गारंटी पर पुनर्विचार करने की आवश्यकता है। दुनिया भर के कई देशों में यह अनिवार्य नहीं है, जिससे खरीदारों को बैंक गारंटी या बीमा कंपनी से देयता बीमा में से किसी एक को चुनने की सुविधा मिलती है। इसके अलावा, डेवलपर अक्सर ग्राहकों से अग्रिम भुगतान को एक अवरुद्ध खाते में जमा करने की मांग करते हैं। डेवलपर संपत्ति सौंपने के बाद ही इस राशि को निकाल सकता है। डेवलपर्स की वर्तमान वित्तीय क्षमता बहुत कम और अपर्याप्त है। इससे व्यवसायों के पास अन्य स्रोतों से पूंजी जुटाने के लिए आवश्यक संसाधनों की कमी हो जाती है।

लोग नोटरी कार्यालय संख्या 3 में अचल संपत्ति संबंधी लेनदेन कर रहे हैं।

वियतनाम नेशनल यूनिवर्सिटी, हो ची मिन्ह सिटी के अर्थशास्त्र और विधि विश्वविद्यालय में एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. गुयेन न्गोक डिएन का तर्क है कि अचल संपत्ति एक उच्च मूल्य वाली परिसंपत्ति है जो हमेशा लोगों का ध्यान आकर्षित करती है। अचल संपत्ति से संबंधित लेन-देन में असुरक्षा, जाली दस्तावेज़ और पक्षों के बीच कई विवादों और नुकसानों का जोखिम बना रहता है; इसलिए, एक सख्त कानूनी ढांचा आवश्यक है।

सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए, विकसित देशों में लेन-देन नोटरीकरण सेवाओं के माध्यम से किए जाते हैं, जिसमें संपत्ति की कानूनी स्थिति की पूरी समझ शामिल होती है, जिससे सुरक्षित लेन-देन सुनिश्चित होता है, नुकसान से बचा जा सकता है और नोटरीकरण सेवाओं के लिए बीमा प्रदान किया जाता है। यह एक अत्यंत सख्त कानूनी प्रणाली से जुड़ा है, जिसमें नोटरी पब्लिक द्वारा की गई समीक्षा की एक श्रृंखला का पालन किया जाता है।

एसोसिएट प्रोफेसर डॉ. गुयेन न्गोक डिएन के अनुसार, वियतनाम में वर्तमान नोटरीकरण सेवा मॉडल को लागू करना सबसे उपयुक्त और तर्कसंगत समाधान है। भविष्य में, इस मॉडल को और परिष्कृत करने, विभिन्न चरणों को जोड़ने के लिए कानूनी ढांचा तैयार करने, प्रामाणिकता और सत्यापन बढ़ाने और सभी संबंधित पक्षों के लिए उच्चतम स्तर की सुरक्षा सुनिश्चित करने पर ध्यान केंद्रित किया जाना चाहिए, जैसा कि विकसित देशों में अपनाया गया है।

एक्सचेंज के माध्यम से जाने की अनिवार्यता को हटा दें।

हो ची मिन्ह सिटी यूनिवर्सिटी ऑफ लॉ के लेक्चरर डॉ. लू क्वोक थाई का मानना ​​है कि अग्रिम भुगतानों के उपयोग में सुरक्षा, पारदर्शिता और नियंत्रण सुनिश्चित करने के लिए, भविष्य में बनने वाले आवासों की खरीद-बिक्री के भुगतान बैंकों के माध्यम से किए जाने चाहिए। यदि निवेशक को पूरी अग्रिम राशि एक एस्क्रो खाते में जमा करनी हो, तो यह उपाय बैंक गारंटी का विकल्प बन सकता है। धनराशि का वितरण निवेशक की परियोजना निर्माण प्रगति के अनुसार ही किया जाएगा। यह समाधान बैंक गारंटी से जुड़ी लागतों को कम करने और रियल एस्टेट व्यवसाय में मनी लॉन्ड्रिंग के उद्देश्य से किए जाने वाले "संदिग्ध" लेन-देन को कम करने में भी सहायक होगा।

इस बीच, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण के पूर्व उप मंत्री प्रोफेसर डांग हंग वो के अनुसार, वर्तमान में निर्माणाधीन मकानों (स्वामित्व प्रमाण पत्र के बिना) की बिक्री के लिए, विकासकर्ता दलाली फर्मों के माध्यम से बिक्री करते हैं। जिन संपत्तियों के पास पहले से ही स्वामित्व प्रमाण पत्र हैं, उन सभी लेन-देन के लिए नोटरी कार्यालय से संपर्क करना अनिवार्य है।

नोटरी को राज्य द्वारा सार्वजनिक सेवाएं प्रदान करने का अधिकार प्राप्त है; वे एक न्यायिक पद हैं, जो "गेटकीपर" के रूप में कार्य करते हुए पक्षों को नियमों के अनुसार लेनदेन करने में मार्गदर्शन करते हैं, जिससे वैधता और सुरक्षा सुनिश्चित होती है। दूसरी ओर, अचल संपत्ति के लेन-देन निजी सेवाएं हैं, जिनमें कानूनी अनुपालन सुनिश्चित करने के लिए प्रशासनिक और राज्य प्रबंधन उपकरणों का अभाव होता है, जिससे खरीदारों और विक्रेताओं दोनों के लिए विवाद और जोखिम उत्पन्न होते हैं। प्रोफेसर डांग हंग वो ने कहा, "हमें कानून को इस तरह से संहिताबद्ध करना चाहिए जिससे यह सुनिश्चित हो सके कि इसका प्रभावी ढंग से कार्यान्वयन हो, न कि लेन-देन को यांत्रिक रूप से लागू किया जाए। इसलिए, अचल संपत्ति के लेन-देन से संबंधित नियमों को अचल संपत्ति व्यापार पर संशोधित कानून के मसौदे से हटा दिया जाना चाहिए।"

अचल संपत्ति के लेन-देन के लिए विनिमय प्रक्रिया अनिवार्य नहीं होनी चाहिए।

हो ची मिन्ह सिटी के नोटरी कार्यालय संख्या 7 के प्रमुख, होआंग मान्ह थांग के अनुसार, वर्तमान नोटरी प्रणाली और अचल संपत्ति के लेन-देन प्रकृति, पैमाने, उत्पादों और सेवाओं तथा प्रक्रियाओं में भिन्न हैं। नोटरीकरण राज्य द्वारा आयोजित एक सार्वजनिक सेवा है, राज्य प्रबंधन और विनियमन का एक साधन है, एक रक्षा तंत्र है, और इसका कानूनी, साक्ष्य और प्रचलन मूल्य है। दूसरी ओर, निजी अचल संपत्ति के लेन-देन अचल संपत्ति के लेनदेन की सेवा करते हैं, छोटे पैमाने पर संचालित होते हैं, अचल संपत्ति कंपनियों पर निर्भर होते हैं, और मुख्य रूप से मौखिक या लिखित समझौतों पर आधारित होते हैं, जिससे आसानी से गंभीर आर्थिक और कानूनी परिणाम, विवाद और धोखाधड़ी हो सकती है।

सबसे बड़ी चिंता यह है कि एक्सचेंज में मौजूद ब्रोकर कानूनी रूप से प्रतिकूल जानकारी छिपा सकते हैं या पक्षपातपूर्ण विज्ञापन दे सकते हैं। विवाद उत्पन्न होने पर, या उत्पाद दोषपूर्ण या विलंबित होने पर, कौन जिम्मेदार होगा? एक्सचेंजों के माध्यम से किए गए लेन-देन में कानूनी सुरक्षा और लेनदेन की सुरक्षा की गारंटी देने वाले तंत्रों का अभाव है। इसलिए, इसे अचल संपत्ति व्यापार कानून में आगामी संशोधनों के मसौदे में शामिल नहीं किया जा सकता है।

अधिकांश लोग रियल एस्टेट लेनदेन के लिए ट्रेडिंग फ्लोर को अनिवार्य बनाने के प्रावधान से असहमत हैं, क्योंकि मौजूदा ट्रेडिंग फ्लोर में लेनदेन की वैधता को सत्यापित करने की क्षमता नहीं है। यह नियम अप्रभावी है और इसे समाप्त कर देना चाहिए।

16 जून को दोपहर 12 बजे का संक्षिप्त अवलोकन: एक व्यापक समाचार बुलेटिन।

स्रोत लिंक: https://thanhnien.vn/lam-gi-de-khong-bi-lua-khi-giao-dich-bat-dong-san-185230616112247003.htm