अचल संपत्ति की कीमतें कम करने के लिए सबसे महत्वपूर्ण बात आपूर्ति बढ़ाना है।

दूसरा या उससे ज़्यादा घर खरीदने के लिए ऋण सीमित करने के प्रस्ताव का उद्देश्य सट्टेबाजी पर लगाम लगाना और अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि को रोकना है। हालाँकि, अचल संपत्ति की कीमतों को कम करने के लिए अधिक व्यापक और समकालिक समाधानों की आवश्यकता है।

सट्टेबाजी और निवेश तथा वास्तविक जरूरतों के बीच अंतर करें

अचल संपत्ति की कीमतों को नियंत्रित करने और उन पर अंकुश लगाने की व्यवस्था पर मसौदा प्रस्ताव में, निर्माण मंत्रालय मंत्रालयों, शाखाओं और एजेंसियों से राय मांग रहा है, जिसमें दूसरे घर खरीदने के लिए ऋण के लिए 50% से अधिक की ऋण सीमा लागू करने, तीसरे घर खरीदने के लिए ऋण के लिए 30% से अधिक की ऋण सीमा लागू करने या स्थानीय निर्णय के आधार पर किफायती आवास के लिए वाणिज्यिक आवास निर्माण परियोजनाओं की कुल संख्या का कम से कम 20% आरक्षित करने का प्रस्ताव है।

वियतनामनेट संवाददाता से बात करते हुए वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि ऋण देने पर सख्ती करने का लक्ष्य सट्टेबाजी और मूल्य मुद्रास्फीति को रोकना है, लेकिन यदि सावधानी नहीं बरती गई तो इसका असर वास्तविक जरूरतों वाले लोगों पर पड़ेगा, जैसे कि कई बच्चों वाले परिवार, माता-पिता जो अपने बच्चों के रहने के लिए अधिक मकान खरीदना चाहते हैं।

उनके अनुसार, यह स्पष्ट रूप से पहचानना आवश्यक है कि सट्टा और निवेश मांग क्या है और वास्तविक मांग क्या है, ताकि भ्रम की स्थिति से बचा जा सके जो खरीदारों की वास्तविक आवास मांग को प्रभावित करेगी।

"प्रस्तावित समाधान स्थानीय या बेतरतीब नहीं होने चाहिए, बल्कि एक समकालिक नियामक प्रणाली, कई अलग-अलग उपकरणों और विधियों की आवश्यकता होनी चाहिए ताकि उन वस्तुओं को लक्षित किया जा सके जिन्हें नियंत्रित करने की आवश्यकता है। ऐसा करने के लिए, एक एकीकृत डेटाबेस तैयार करना आवश्यक है। सभी अचल संपत्ति लेनदेन एक लेनदेन केंद्र के माध्यम से किए जाने चाहिए ताकि उतार-चढ़ाव की आसान निगरानी और नियंत्रण हो सके," श्री दिन्ह ने कहा।

प्रत्येक इलाके के आधार पर कम से कम 20% आवास परियोजनाओं को उचित मूल्य खंड में आवंटित करने के प्रस्ताव के बारे में, श्री दिन्ह ने टिप्पणी की कि यह सही दिशा है, लेकिन फिर भी "अधूरे मन से" किया गया है, जिससे समस्या की जड़ तक पहुँचने में मदद नहीं मिलती। उनके अनुसार, आज सामाजिक आवास जैसी स्थिति को दोहराने से बचने के लिए, इलाकों के लिए इसे गंभीरता से लागू करने हेतु एक अनिवार्य तंत्र शामिल करना आवश्यक है।

उन्होंने सामाजिक आवास निर्माण परियोजनाओं में भूमि निधि का 20% आरक्षित करने के नियम का हवाला दिया जो लंबे समय से अस्तित्व में है, लेकिन वास्तव में इसे लागू करना बहुत कठिन है, जिससे सामाजिक आवास की आपूर्ति दुर्लभ बनी हुई है।

विशेषज्ञों का कहना है कि रियल एस्टेट की कीमतें कम करने के लिए बाज़ार को विनियमित करने हेतु एक व्यापक समाधान की आवश्यकता है। फोटो: होआंग हा

ईज़ी रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट एंड डेवलपमेंट जेएससी (ईज़ी प्रॉपर्टी) के महानिदेशक श्री फाम डुक तोआन ने कहा कि दूसरे या उससे ज़्यादा घर खरीदने के लिए ऋण सीमित करने से रियल एस्टेट सट्टेबाजों पर सीधा असर पड़ेगा, लेकिन इसका असर ज़्यादा नहीं होगा। इसकी वजह यह है कि जब ऋण पर सख्ती की जाती है, तो बाज़ार के पास "बचने" के कई रास्ते होंगे। ज़्यादातर निवेशकों और सट्टेबाजों के पास अपेक्षाकृत बड़ी मात्रा में नकदी होती है या उनके पास ऋण के लिए गिरवी रखने के लिए कई अन्य संपत्तियाँ होती हैं, ज़रूरी नहीं कि वे घर खरीदने के लिए ही उधार लें।

"यह समाधान केवल भविष्य में बनने वाली आवासीय परियोजनाओं पर ही लागू किया जा सकता है। जहाँ तक पहले से ही 'रेड बुक' वाली अचल संपत्ति का सवाल है, उसे नियंत्रित करना बहुत मुश्किल है क्योंकि बैंकों से कई अलग-अलग तरीकों से उधार लेना संभव है," श्री टोआन ने कहा।

उन्होंने विश्लेषण किया कि वियतनामी लोगों को सोना और ज़मीन जमा करने की आदत है। घर खरीदते समय, कई परिवार अक्सर अपने माता-पिता को घर का मालिक बना देते हैं, और फिर बड़े होने पर उसे अपने बच्चों को दे देते हैं। अगर दूसरे और तीसरे घर के लिए ऋण दरों को कड़ा किया जाता है, तो यह नीति लोगों की वैध ज़रूरतों के साथ-साथ रियल एस्टेट बाज़ार के विकास को भी सीधे तौर पर प्रभावित कर सकती है।

आपूर्ति बढ़ाने और प्रतिस्पर्धा पैदा करने की आवश्यकता

दात ज़ान्ह मियां बाक के महानिदेशक श्री वु कुओंग क्वायेट ने कहा कि रियल एस्टेट बाज़ार आपूर्ति और माँग के नियम के अनुसार चलता है। जब माँग ज़्यादा और आपूर्ति कम होती है, तो रियल एस्टेट समेत किसी भी वस्तु की कीमत बढ़ जाती है।

श्री क्वायट के अनुसार, दूसरे और तीसरे घर की खरीद के लिए ऋण सीमित करना एक प्रशासनिक उपाय है। बाजार को प्रभावी ढंग से नियंत्रित करने के लिए, राज्य को कर नीतिगत उपायों का उपयोग करना चाहिए। वर्तमान में, भूमि उपयोग शुल्क की गणना बाजार मूल्यों के आधार पर की जाती है। उच्च भूमि करों के साथ, इससे निवेशकों की इनपुट लागत में तेज़ी से वृद्धि होती है। इसके साथ ही, निर्माण सामग्री और श्रम की कीमतों में वृद्धि से भी उत्पाद की लागत बढ़ जाती है, जिससे बाजार में बिक्री मूल्य बढ़ जाता है।

श्री क्वायट ने कहा कि, प्रस्तावित व्यावसायिक आवास खरीद के लिए ऋणों को कड़ा करने के साथ-साथ, बाजार को विनियमित करने के लिए एक व्यापक समाधान की आवश्यकता है। विशेष रूप से, सबसे महत्वपूर्ण समाधान प्रक्रियाओं को सरल बनाकर और कानूनी बाधाओं को दूर करके आवास आपूर्ति को बढ़ाना है... जब आपूर्ति प्रचुर होगी, तो आवास की कीमतें स्वतः ही कम हो जाएँगी।

"घर खरीदने के दबाव को कम करने के लिए सामाजिक आवास, कम आय वाले आवास, खासकर किराये के आवास के विकास को बढ़ावा देना ज़रूरी है। साथ ही, पहली बार घर खरीदने वालों या कम आय वाले लोगों के लिए बैंक ऋण ब्याज दरों पर तरजीही नीतियाँ होनी चाहिए," श्री क्वायेट ने ज़ोर देकर कहा।

श्री फाम डुक टोआन के अनुसार, अचल संपत्ति की कीमतों में वृद्धि को नियंत्रित करने के लिए, समानांतर रूप से दो बाजारों को विकसित करना आवश्यक है: वाणिज्यिक आवास और मध्यम-मूल्य वाले आवास, कम आय वाले लोगों और श्रमिकों के लिए सामाजिक आवास।

श्री टोआन ने कहा, "जब सामाजिक आवास की आपूर्ति बढ़ती है, तो वाणिज्यिक आवास को मूल्य पर प्रतिस्पर्धा करने के लिए मजबूर होना पड़ता है, और तब बाजार स्वयं को विनियमित करेगा।"

उन्होंने कहा कि हाई डुओंग (पुराना) जैसे कुछ इलाकों में, जहाँ सामाजिक आवास का मज़बूत विकास हुआ है, व्यावसायिक आवास की कीमतें हनोई या हो ची मिन्ह सिटी जैसे बड़े शहरों जितनी नहीं बढ़ सकतीं। इसलिए, नीतियाँ जारी करते समय, राज्य को प्रशासनिक उपाय लागू करने के बजाय, बाज़ार को आपूर्ति और माँग के नियम के अनुसार स्व-नियमन करने देना चाहिए।

वियतनामनेट.वीएन

स्रोत: https://vietnamnet.vn/muon-ha-gia-bat-dong-san-quan-trong-nhat-la-tang-manh-nguon-cung-2450380.html