क्षेत्रीय बाज़ार में बड़ी परियोजनाओं के उभरने पर कीमतों में होने वाले उतार-चढ़ाव ने कृत्रिम भूमि मूल्य उत्पन्न कर दिए हैं, जिससे परामर्श फर्मों को यह सुनिश्चित करने के लिए गणना विधियों का चयन करना पड़ रहा है कि प्रांत द्वारा निवेशकों को पट्टे पर दी गई भूमि सही कीमत पर हो। प्रांत में इन भूमि मूल्यों की प्रतीक्षा कर रही बड़ी परियोजनाएं कई अलग-अलग दृष्टिकोणों से जटिल समस्याएं प्रस्तुत करती हैं।
यह बेहद महत्वपूर्ण है।
डेल्टा वैली - बिन्ह थुआन कंपनी लिमिटेड द्वारा फान थीट शहर के तिएन थान कम्यून में स्थित ओशन वैली टूरिस्ट कॉम्प्लेक्स परियोजना, जिसे नोवावर्ल्ड फान थीट परियोजना के नाम से भी जाना जाता है, एक विशाल परियोजना है जो 1,000 हेक्टेयर क्षेत्र में फैली हुई है और 7 किलोमीटर लंबी तटरेखा पर स्थित है। अब तक, इसका पहला चरण चालू हो चुका है और इसमें कई प्रकार की सुविधाएं उपलब्ध हैं, जैसे कि 5-सितारा मोवेनपिक रिज़ॉर्ट फान थीट, 4-सितारा रेडिसन रिज़ॉर्ट फान थीट, 36-होल पीजीए गोल्फ कोर्स, सर्कस लैंड मनोरंजन पार्क, बिकिनी बीच स्क्वायर और पार्क, स्पोर्ट्स कॉम्प्लेक्स और रेस्तरां एवं कैफे की एक श्रृंखला। हाल के वर्षों में इसने आवास, मनोरंजन और आनंद के लिए लगभग 150,000 पर्यटकों को आकर्षित किया है। इसके अनुरूप, निवासियों और पर्यटकों की सेवा करने वाले कई सहायक उद्योग, जैसे मिनी-होटल, रेस्तरां, सुविधा स्टोर, खाद्य एवं पेय पदार्थ आउटलेट, कैफे, ब्यूटी सैलून, लॉन्ड्री सेवाएं आदि, पहले से ही स्थापित हो चुके हैं, वर्तमान में कार्यरत हैं और निवेशकों द्वारा संपत्तियों का हस्तांतरण प्राप्त होने के बाद उनकी व्यावसायिक योजनाओं के अनुसार स्थापित होने की तैयारी में हैं। विशेष रूप से 19 मई को नोवावर्ल्ड फान थिएट आर्थिक और पर्यटन शहर के पुनः शुभारंभ से एक आकर्षक व्यावसायिक वातावरण बन रहा है, जो निवेशकों को प्रोत्साहित कर रहा है और साथ ही श्रमिकों के लिए अनेक रोजगार सृजित कर रहा है। इसके अलावा, प्रांतीय जन समिति के आकलन के अनुसार, इससे यह उम्मीद भी जगती है: "यदि पूरी परियोजना चालू हो जाती है, तो यह न केवल बिन्ह थुआन प्रांत के लिए एक मानक पर्यटन स्थल का निर्माण करेगी, बल्कि इससे संबंधित परिवहन अवसंरचना प्रांत के लिए एक व्यापक परिवहन प्रणाली को जोड़ने और विकसित करने में भी मदद करेगी, जिससे निवेश परियोजनाओं के कार्यान्वयन में सुविधा होगी।"
हालांकि, परियोजना को उम्मीद के मुताबिक प्रभावी ढंग से पुनः शुरू करने के लिए, इसके कानूनी अवरोधों को जल्द से जल्द हल करना आवश्यक है। मई 2023 में, नोवा रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ग्रुप जॉइंट स्टॉक कंपनी ने बिन्ह थुआन में नोवालैंड की परियोजनाओं से संबंधित कानूनी मुद्दों को हल करने के लिए प्रांतीय नेतृत्व से समर्थन का अनुरोध किया था, क्योंकि ये परियोजनाएं गंभीर स्थिति में थीं। परियोजना की कानूनी प्रक्रियाएं पूरी न होने के कारण बैंकों ने बिक्री राजस्व और परियोजना ऋण रोक रखे थे, साथ ही प्रतिदिन 50 अरब वीएनडी तक का ब्याज भी बकाया था। विशेष रूप से, कंपनी ने दो प्रमुख मुद्दों के तत्काल समाधान का अनुरोध किया: कंपनी को कानून के अनुसार 50 वर्षों में एकमुश्त भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने का विकल्प देना, और भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने और परियोजना एवं बिक्री संबंधी कानूनी प्रक्रियाओं को पूरा करने के लिए उचित भूमि मूल्य का तत्काल निर्धारण करना।
भूमि की विशिष्ट कीमतों का निर्धारण कोई नया मुद्दा नहीं है; इसे परियोजना को 2025 के अंत तक निर्धारित समय-सारणी के अनुसार पूरा करने में तेजी लाने के लिए एक अनुस्मारक के रूप में देखा जाता है। हालांकि, यह एक ऐसा मुद्दा भी है जिसके बारे में प्रांतीय अधिकारी काफी चिंतित रहे हैं और इसे हल करने के लिए समन्वित प्रयास कर रहे हैं। फिर भी, नियमों को लागू करने में विभिन्न मत और बाधाएं आई हैं, विशेष रूप से नोवावर्ल्ड फान थिएट जैसी विशाल और बहुउद्देशीय परियोजना के लिए, जो बिन्ह थुआन प्रांत में अभूतपूर्व है। इसलिए, मार्च 2023 के अंत में, प्रांतीय जन समिति ने प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय को एक दस्तावेज भेजकर ओशन वैली टूरिस्ट कॉम्प्लेक्स परियोजना के लिए भूमि पट्टे की गणना हेतु भूमि की विशिष्ट कीमतों के निर्धारण में आ रही कठिनाइयों को दूर करने के लिए मार्गदर्शन का अनुरोध किया।
कई बाधाएँ
उपरोक्त दस्तावेज़ से पता चलता है कि ओशन वैली टूरिस्ट कॉम्प्लेक्स परियोजना को प्रांतीय जन समिति द्वारा आठ चरणों में कुल 963 हेक्टेयर भूमि पट्टे पर दी गई है। वर्तमान में, कंपनी 4.74 हेक्टेयर क्षेत्र को कवर करने वाले नौवें चरण के भूमि पट्टे के लिए आवेदन तैयार कर रही है। इस प्रक्रिया के दौरान, प्रांतीय जन समिति ने 2017 से अब तक कई दस्तावेजों में पट्टे पर दी गई भूमि के लिए भूमि पट्टा शुल्क की गणना हेतु भूमि मूल्य को भूमि मूल्य तालिका से भूमि मूल्य समायोजन गुणांक (गुणांक K) से गुणा करके निर्धारित करने पर अस्थायी रूप से सहमति व्यक्त की है। तदनुसार, कंपनी ने मुआवजे, भूमि खाली कराने और पुनर्वास के लिए अग्रिम भुगतान काटने के बाद, 139.33 बिलियन VND की शेष राशि प्रांतीय बजट में जमा कर दी है।
हालांकि, प्रांतीय जन समिति द्वारा अनुमोदित परियोजना के लिए भूमि का विशिष्ट मूल्य अभी तक निर्धारित नहीं किया गया है। वर्तमान में, प्रांतीय भूमि प्रबंधन विभाग ने परियोजना के लिए भूमि मूल्य निर्धारित करने हेतु एक परामर्श फर्म के साथ अनुबंध किया है। परियोजना के पैमाने और प्रकृति के साथ-साथ मूल्यांकन क्षेत्र की बाजार स्थितियों के विश्लेषण और मूल्यांकन के माध्यम से, परामर्श फर्म ने प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के परिपत्र संख्या 36/2014 के अनुच्छेद 6 में निर्धारित अधिशेष विधि को मूल्यांकन के लिए लागू करने का प्रस्ताव दिया है। हालांकि, कुछ कठिनाइयाँ आ रही हैं। एक कठिनाई मूल्यांकन समय का निर्धारण है, क्योंकि 2013 के भूमि कानून के अनुच्छेद 108 के खंड 3 में कहा गया है: "भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क की गणना का समय वह समय है जब राज्य भूमि आवंटित करने, भूमि पट्टे पर देने, भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन की अनुमति देने या भूमि उपयोग अधिकारों को मान्यता देने का निर्णय लेता है।" इस बीच, परियोजना को प्रांतीय जन समिति से 2014 से 2021 तक आठ अलग-अलग समयों पर भूमि पट्टे के निर्णय प्राप्त हुए। इसके अलावा, परियोजना की 1/500 स्केल की विस्तृत निर्माण योजना को एक विशिष्ट समय पर अनुमोदित किया गया था। विभिन्न समय बिंदुओं पर किए गए मूल्यांकन के कारण मूल्यांकन तिथि और 1/500 स्केल की विस्तृत निर्माण योजना की अनुमोदन तिथि में विसंगतियां उत्पन्न हुई हैं, जिससे कानूनी आधार लागू करना और इनपुट जानकारी को संसाधित करना कठिन हो गया है। इसके अलावा, परियोजना के कुछ मूल्यांकन 2013 के भूमि कानून के प्रभावी होने की तिथि से पहले के हैं। इसलिए, मूल्यांकन पद्धति के कानूनी आधार, इसे लागू करने के अधिकार और उस समय के विशिष्ट भूमि मूल्यांकन के संबंध में भिन्न-भिन्न मत हैं।
उपरोक्त विषय पर प्रस्तावित मार्गदर्शन के अतिरिक्त, प्रांतीय जन समिति ने प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय से निवेश पूंजी दरों, मानदंडों और इकाई मूल्यों, तथा उन मामलों में निर्माण मूल्य वृद्धि की गणना के तरीकों पर विशिष्ट मार्गदर्शन प्रदान करने का अनुरोध किया है जहां निवेश पूंजी दरों और निवेश अनुमानों की जारी करने की तिथि मूल्यांकन तिथि से मेल नहीं खाती है। इसके अलावा, तुलनीय परिसंपत्तियों के बीच समानता की डिग्री निर्धारित करने के लिए विशिष्ट मानदंडों की आवश्यकता है; तुलनीय परिसंपत्तियों और मूल्यांकित परिसंपत्तियों के बीच समानता साबित करने के तरीके; और लंबी व्यावसायिक अवधि वाली परिसंपत्तियों के लिए किराये और बिक्री मूल्यों में वृद्धि की दर निर्धारित करने का आधार... ऐसा इसलिए है क्योंकि यह परियोजना बड़े पैमाने पर है और इसमें कई जटिल निवेश और व्यावसायिक मदें शामिल हैं, जिनमें कुछ ऐसी अनूठी व्यावसायिक मदें भी हैं जो अभी तक बिन्ह थुआन प्रांत में मौजूद नहीं हैं। इसलिए, यदि भूमि पट्टे की गणना के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य के संबंध में जल्द ही कोई समाधान निकाला जा सके, और यदि नोवावर्ल्ड फान थिएट के संचालन को समय पर सुगम बनाया जा सके, तो इससे न केवल क्षेत्र के अग्रणी उद्यम को लाभ होगा, बल्कि एक नए और आकर्षक पर्यटन स्थल की जीवंतता भी निर्धारित होगी, जिससे बिन्ह थुआन को क्षेत्र में रिसॉर्ट पर्यटन में अग्रणी स्थान प्राप्त करने में मदद मिलेगी। इसके अलावा, इससे भूमि की कीमत निर्धारण के लिए एक उपयुक्त दृष्टिकोण विकसित होगा, जिससे हाम टैन जैसे बड़े औद्योगिक क्षेत्रों में निर्माण कार्य शुरू हो सकेगा...
विशिष्ट भूमि मूल्यों के अनुमोदन की प्रगति के संबंध में, प्रांतीय जन समिति ने 26 अक्टूबर, 2022 की रिपोर्ट संख्या 218/BC-UBND और 16 सितंबर, 2022 की रिपोर्ट संख्या 186/BC-UBND के माध्यम से प्रांतीय पार्टी समिति की स्थायी समिति को विचारार्थ जानकारी प्रस्तुत की है। तदनुसार, साइगॉन थाई डुओंग वैल्यूएशन एंड इन्वेस्टमेंट जॉइंट स्टॉक कंपनी वर्तमान में मूल्यांकन परिणामों को अंतिम रूप देने के लिए अतिरिक्त जानकारी एकत्रित कर रही है। प्रांत के कई व्यवसाय इस परियोजना के लिए भूमि मूल्य निर्धारण में सहयोग कर रहे हैं और जानकारी प्रदान कर रहे हैं।
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