भूमि मूल्य जोखिम विकास के लिए "खतरा" है। भाग 2

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वार्षिक भूमि किराया मूल्य और एकमुश्त भूमि किराया मूल्य निर्धारित करने में देरी ने निवेश के माहौल को प्रभावित किया है, जिससे उत्पादन और व्यावसायिक नियोजन, निवेश ऋणों के लिए बंधक, विशेष रूप से बड़े क्षेत्रफल और बड़ी निवेश पूंजी वाली निवेश परियोजनाओं (एलएनजी पोर्ट वेयरहाउस परियोजना, सोन माई I थर्मल पावर प्लांट परियोजना, सोन माई II थर्मल पावर प्लांट परियोजना और पवन ऊर्जा फैन ब्लेड उत्पादन परियोजना...) पर असर पड़ा है। प्रांतीय औद्योगिक पार्क प्रबंधन बोर्ड ने टिप्पणी की, "यदि शीघ्र और निर्णायक नीति नहीं बनाई गई, तो इसका असर प्रांत के निवेश माहौल और निवेश आकर्षण परिणामों पर पड़ेगा।"

एक पक्ष अधीर है, तो दूसरा पक्ष सतर्क है।

जहाँ नोवावर्ल्ड फ़ान थियेट 2025 के अंत तक एक पर्यटन-आर्थिक शहरी क्षेत्र के निर्माण और पूर्ण निर्माण को जारी रखने के लिए कई गतिविधियों को "अनलॉक" करने हेतु विशिष्ट भूमि मूल्यों का इंतज़ार कर रहा है, वहीं हैम टैन में नए औद्योगिक पार्क भी किराए के लिए विशिष्ट भूमि मूल्यों का इंतज़ार कर रहे हैं। यहाँ से, निर्धारित रोडमैप के अनुसार निर्माण का आधार तैयार होगा। उदाहरण के लिए, टैन डुक औद्योगिक पार्क का निर्माण 2023 की दूसरी तिमाही में शुरू होगा, लेकिन इसे लागू करना मुश्किल माना जा रहा है क्योंकि विशिष्ट भूमि मूल्यों (आवासीय क्षेत्रों में आवासीय भूमि और कृषि भूमि के लिए) के निर्धारण, मूल्यांकन और अनुमोदन का कार्य अभी भी धीमा है, जिसके लिए कई संशोधनों और अनुपूरकों की आवश्यकता है, जिससे मुआवज़ा और निकासी कार्य प्रभावित हो रहा है। वर्तमान में, औद्योगिक पार्क के निवेशक ने 61.17 हेक्टेयर क्षेत्रफल के लिए भूमि आवंटन/भूमि पट्टे के लिए आवेदन प्रस्तुत किया है। हालाँकि, भूमि के गैर-आसन्न भूखंडों के कारण आवंटन/भूमि पट्टे में कठिनाई होगी, और निर्माण शुरू करने के लिए निर्माण परमिट के लिए आवेदन करना होगा। सोन माई आई औद्योगिक पार्क में, निवेशक को पहले चरण में 76.78 हेक्टेयर क्षेत्र के साथ प्रांतीय पीपुल्स कमेटी द्वारा भूमि आवंटित की गई थी। हालांकि, निर्माण करने के लिए, भूमि पट्टा अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के लिए एक विशिष्ट भूमि मूल्य का होना भी आवश्यक है। इससे पहले, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग ने एक बोली का आयोजन किया और भूमि पट्टा मूल्य निर्धारित करने के लिए एक परामर्श इकाई (टीएमएस कंसल्टिंग कंपनी लिमिटेड) के साथ एक अनुबंध पर हस्ताक्षर किए। कई जरूरी दस्तावेजों के बाद, परामर्श इकाई ने सोन माई आई औद्योगिक पार्क के लिए विशिष्ट भूमि की कीमतों के निर्धारण को पूरा करने में देरी की सूचना दी क्योंकि औद्योगिक पार्क परियोजनाओं से संबंधित मूल्यांकन कार्य के लिए राजस्व और लागत निर्धारित करने के लिए सर्वेक्षण और सूचना संग्रह बहुत सीमित है और कई कठिनाइयों का सामना कर रहा है, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण मंत्रालय के 30 जून, 2014 के परिपत्र 36/2014/TT-BTNMT के प्रावधानों के अनुसार पूरी तरह से साबित करने के लिए पर्याप्त आधार नहीं है। इसलिए, 5 अप्रैल, 2023 को, टीएमएस कंसल्टिंग कंपनी लिमिटेड ने संबंधित इकाइयों से भूमि मूल्यांकन के लिए जानकारी की समीक्षा का समर्थन करने का अनुरोध करते हुए एक दस्तावेज़ भेजा, साथ ही मूल्यांकन परिणामों की व्याख्या करने वाली एक मसौदा रिपोर्ट भी भेजी। और अब तक, हम अभी भी... परिणामों का इंतज़ार कर रहे हैं।

इसलिए, अप्रैल 2023 के अंत में, प्रांतीय औद्योगिक पार्क प्रबंधन बोर्ड ने संबंधित कार्यात्मक एजेंसियों को रिपोर्ट दी कि वे 2023 की दूसरी तिमाही में निर्माण शुरू करने की प्रक्रिया पूरी करने के लिए टैन डुक औद्योगिक पार्क का समर्थन करें, जिसमें निवेशकों के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करने से लेकर 61.17 हेक्टेयर क्षेत्र पर भूमि पट्टे के अनुबंधों पर हस्ताक्षर करने तक की प्रक्रियाएँ शामिल हैं। इसी तरह, सोन माई 1 औद्योगिक पार्क के साथ, यह 76.7 हेक्टेयर से अधिक है और आईपीआईसीओ कंपनी के अनुरोध पर मई 2023 में अनुमोदन के लिए प्रांतीय जन समिति को प्रस्तुत किया गया था, ताकि इकाई भूमि का किराया चुका सके, भूमि पट्टे के अनुबंधों पर हस्ताक्षर कर सके और इस क्षेत्र में औद्योगिक पार्क के बुनियादी ढांचे के निर्माण का आयोजन कर सके।

विशेष रूप से, औद्योगिक पार्कों के निवेशक जो मुआवजे और निकासी का काम कर रहे हैं, और निवेश की तैयारी कर रहे हैं, सभी एक बार में जमीन पट्टे पर लेना चाहते हैं। फिर, संबंधित परियोजनाएं जैसे एलएनजी गैस पोर्ट वेयरहाउस, सोन माई I थर्मल पावर प्लांट प्रोजेक्ट, सोन माई II थर्मल पावर प्लांट प्रोजेक्ट, जिनका भूमि क्षेत्र लगभग 300 हेक्टेयर है, को भी एक बार में जमीन पट्टे पर देने की आवश्यकता है। इस बीच, प्रांतीय औद्योगिक पार्क प्रबंधन बोर्ड से मिली जानकारी के अनुसार, क्योंकि विशिष्ट भूमि की कीमत निर्धारित नहीं की गई है, वर्तमान में हैम कीम I औद्योगिक पार्क में 4 परियोजनाएं (4.72 हेक्टेयर के क्षेत्र के साथ) और हैम कीम II औद्योगिक पार्क में 1 परियोजना (2.41 हेक्टेयर के क्षेत्र के साथ) हैं, जिन्हें प्रांतीय पीपुल्स कमेटी द्वारा एक बार में भूमि का किराया देने की मंजूरी दी गई है निवेशकों की एक बार में भूमि पट्टे पर लेने की इच्छा द्वितीयक निवेशकों को आकर्षित करने तथा परियोजना के कार्यान्वयन के लिए लेखांकन और पूंजी उधार लेने में सुविधा प्रदान करने के लिए है।

इतनी जल्दी क्यों?

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग के प्रतिनिधि ने कहा कि विशिष्ट भूमि मूल्यांकन (20 अरब वीएनडी से अधिक भूमि मूल्य वाली परियोजनाओं पर लागू) कई कारणों से धीमा है। प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के परिपत्र 36 के अनुसार, मूल्यांकन के लिए 5 विधियाँ हैं, लेकिन आमतौर पर लागू की जाने वाली 3 विधियाँ अधिशेष, आय और तुलना हैं। हालाँकि, कई मामलों से मिली जानकारी के आधार पर, परामर्श इकाइयाँ चिंतित हैं कि यदि इन विधियों को प्रत्येक विशिष्ट परियोजना पर लागू किया जाए, तो इनकी गारंटी नहीं है, खासकर यदि इनपुट कारक स्थिर नहीं हैं, जिससे गलत आउटपुट परिणाम प्राप्त होते हैं। उदाहरण के लिए, तुलना विधि, वह क्षेत्र हमेशा से कृषि भूमि रहा है, कोई लेन-देन नहीं है इसलिए इसकी तुलना नहीं की जा सकती। या अधिशेष और आय विधियों से विकास राजस्व, निवेश पूंजी दर, इकाई मूल्य... निर्धारित करने की आवश्यकता होती है, जो बहुत जटिल है। इसलिए, परामर्श इकाइयाँ इसे बार-बार दोहराती रही हैं, विभाग परामर्श इकाइयों की मदद करता रहा है, लेकिन परिणाम विश्वसनीय नहीं हैं। क्योंकि अनुमान लगाना और अनुमान लगाना आवश्यक है, और ये सभी परियोजनाएँ क्षेत्रफल में बहुत बड़ी हैं, एक व्यक्ति और दूसरे व्यक्ति के बीच त्रुटि का जोखिम, चाहे वह बहुत छोटा ही क्यों न हो, बड़ा नुकसान पैदा कर सकता है। इसके अलावा, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय भी मूल्यांकन विधियों पर ध्यान केंद्रित करते हुए परिपत्र 36 को संशोधित कर रहा है।

यही एक कारण है कि प्रांतीय जन समिति ने हाल ही में एक दस्तावेज़ जारी किया है जिसमें प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय से अनुरोध किया गया है कि वह प्रधानमंत्री को एक कार्यसमूह के गठन पर विचार करने और निर्देश देने का प्रस्ताव दे, जिसमें प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय, निर्माण मंत्रालय, वित्त मंत्रालय और संबंधित मंत्रालयों एवं शाखाओं के सदस्य शामिल हों, ताकि बिन्ह थुआन प्रांत को सामान्य रूप से और विशेष रूप से ओशन वैली टूरिज्म कॉम्प्लेक्स परियोजना में भूमि की कीमतें निर्धारित करने में सहायता और मार्गदर्शन मिल सके। वर्तमान में, केंद्र सरकार ने नोवावर्ल्ड फ़ान थियेट परियोजना में विशिष्ट भूमि की कीमतों के मूल्यांकन में बिन्ह थुआन को सहायता देने पर सहमति व्यक्त करते हुए एक दस्तावेज़ जारी किया है...

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग के प्रतिनिधि के अनुसार, नोवावर्ल्ड फ़ान थियेट की तुलना में, औद्योगिक पार्कों में भूमि मूल्यांकन सरल है। हालाँकि, वर्तमान स्थिति में, अधिक आश्वस्त होने के लिए केंद्र सरकार की सहायता से एक विशिष्ट मूल्यांकन गणना भी आवश्यक है। जल्द ही, प्रांत में बड़ी परियोजनाओं की विशिष्ट भूमि कीमतों से संबंधित बाधाओं का समाधान किया जाएगा।

प्रांतीय जन समिति द्वारा प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय को भेजे गए आधिकारिक प्रेषण में इस बात पर भी ज़ोर दिया गया है कि वर्तमान भूमि मूल्यांकन कार्य अत्यंत जटिल है क्योंकि इसमें निवेश, नियोजन, निर्माण, भूमि, वित्त, बैंकिंग, बाज़ार आदि के मानदंडों को विनियमित करने वाले कई क्षेत्र और क्षेत्र शामिल हैं... कार्यान्वयनकर्ता को कई क्षेत्रों से संबंधित सामान्य ज्ञान और अनुभव की आवश्यकता होती है ताकि वह मूल्यांकन पद्धति की विषय-वस्तु को पूरी तरह से समझकर उचित कार्यान्वयन, मूल्यांकन और मूल्यांकन कर सके। वहीं, प्रांत के प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण क्षेत्र के कर्मियों के पास मूल्य निर्धारण, वित्त, निर्माण जैसे विशिष्ट क्षेत्रों में उतना अनुभव नहीं है... जो आज के अत्यंत जटिल मूल्यांकन कार्य की आवश्यकताओं को पूरा कर सके। इसलिए, प्रांतीय जन समिति ने प्रस्ताव रखा कि प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय प्रधानमंत्री को एक कार्य समूह की स्थापना पर विचार करने और निर्देश देने की सिफारिश करे जो सामान्य रूप से बिन्ह थुआन प्रांत और विशेष रूप से ओशन वैली टूरिज्म कॉम्प्लेक्स परियोजना में भूमि की कीमतें निर्धारित करने में सहायता और मार्गदर्शन प्रदान करे, ताकि परियोजनाओं को शीघ्र ही क्रियान्वित, संचालित किया जा सके और स्थानीय सामाजिक -आर्थिक विकास हो सके।

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स्रोत