भूमि की बढ़ती कीमतों का खतरा विकास के लिए "मुद्दा" है। भाग 2

वार्षिक और एकमुश्त भूमि पट्टे की कीमतों के निर्धारण में देरी ने निवेश के माहौल को प्रभावित किया है, जिससे उत्पादन और व्यावसायिक योजना पर असर पड़ा है और निवेश के लिए बंधक वित्तपोषण में बाधा उत्पन्न हुई है, विशेष रूप से महत्वपूर्ण पूंजी वाले बड़े पैमाने के निवेश परियोजनाओं (जैसे एलएनजी भंडारण और बंदरगाह परियोजना, सोन माई प्रथम और द्वितीय तापीय ऊर्जा संयंत्र, और पवन टरबाइन ब्लेड निर्माण परियोजना...) के लिए। प्रांतीय औद्योगिक पार्क प्रबंधन बोर्ड ने कहा कि त्वरित और निर्णायक नीति के अभाव में, यह निवेश के माहौल और प्रांत के निवेश आकर्षण परिणामों पर नकारात्मक प्रभाव डालेगा।

एक पक्ष अधीर है, दूसरा सतर्क।

नोवावर्ल्ड फान थिएट अपने आर्थिक और पर्यटन शहरी क्षेत्र को 2025 के अंत तक पूरा करने के लिए निर्माण गतिविधियों को आगे बढ़ाने के लिए विशिष्ट भूमि मूल्यों की प्रतीक्षा कर रहा है, वहीं हाम तान में नए औद्योगिक पार्क भी भूमि पट्टे पर लेने से पहले विशिष्ट भूमि मूल्यों के निर्धारण की प्रतीक्षा कर रहे हैं। तभी निर्माण कार्य निर्धारित समय-सारणी के अनुसार आगे बढ़ सकता है। उदाहरण के लिए, तान डुक औद्योगिक पार्क का निर्माण कार्य 2023 की दूसरी तिमाही में शुरू होना था, लेकिन आवासीय क्षेत्रों के भीतर आवासीय और कृषि भूमि के लिए विशिष्ट भूमि मूल्यों के निर्धारण, मूल्यांकन और अनुमोदन की प्रक्रिया में देरी के कारण इसे लागू करना कठिन माना जा रहा है। इसके लिए कई संशोधन और संशोधन करने पड़ रहे हैं, जिससे मुआवजे और पुनर्वास प्रयासों पर असर पड़ रहा है। वर्तमान में, औद्योगिक पार्क के निवेशक ने 61.17 हेक्टेयर भूमि के आवंटन/पट्टे के लिए आवेदन किया है। हालांकि, भूमि के भूखंडों की असंबद्ध प्रकृति के कारण भूमि आवंटन/पट्टे और निर्माण परमिट प्राप्त करना अधिक चुनौतीपूर्ण होगा। सोन माई आई औद्योगिक पार्क के संबंध में, प्रांतीय जन समिति द्वारा निवेशक को पहले चरण में 76.78 हेक्टेयर भूमि आवंटित की गई है। हालांकि, निर्माण कार्य शुरू करने के लिए, भूमि पट्टे के अनुबंध पर हस्ताक्षर करने हेतु एक विशिष्ट भूमि मूल्य की आवश्यकता होती है। इससे पहले, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग ने एक निविदा प्रक्रिया आयोजित की और भूमि पट्टे का मूल्य निर्धारित करने के लिए एक परामर्श फर्म (टीएमएस कंसल्टिंग कंपनी लिमिटेड) के साथ अनुबंध किया। कई बार आग्रह करने के बाद, परामर्श फर्म ने बताया कि सोन माई आई औद्योगिक पार्क के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करने में देरी का कारण औद्योगिक पार्क परियोजनाओं के मूल्यांकन से संबंधित राजस्व और लागतों का निर्धारण करने हेतु सीमित और कठिन सर्वेक्षण और सूचना संग्रहण, तथा प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के दिनांक 30 जून, 2014 के परिपत्र 36/2014/टीटी-बीटीएनएमटी में निर्धारित आवश्यकताओं को पूरी तरह से सिद्ध करने हेतु अपर्याप्त साक्ष्य थे। इसलिए, 5 अप्रैल, 2023 को, टीएमएस कंसल्टिंग कंपनी लिमिटेड ने संबंधित इकाइयों से भूमि मूल्यांकन हेतु सूचना की समीक्षा में सहायता करने का अनुरोध करते हुए एक दस्तावेज भेजा, साथ ही मूल्यांकन परिणामों पर एक मसौदा व्याख्यात्मक रिपोर्ट भी भेजी। और आज तक, हम अभी भी परिणामों की प्रतीक्षा कर रहे हैं।

इसलिए, अप्रैल 2023 के अंत में, प्रांतीय औद्योगिक पार्क प्रबंधन बोर्ड ने संबंधित कार्यात्मक एजेंसियों को एक रिपोर्ट प्रस्तुत करते हुए अनुरोध किया कि वे टैन डुक औद्योगिक पार्क को 2023 की दूसरी तिमाही में निर्माण कार्य शुरू करने की प्रक्रिया पूरी करने में सहायता करें, जिसमें 61.17 हेक्टेयर भूमि के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य का निर्धारण करना शामिल है ताकि निवेशक भूमि पट्टे के अनुबंध पर हस्ताक्षर कर सकें। इसी प्रकार, 76.7 हेक्टेयर से अधिक क्षेत्र में फैले सोन माई 1 औद्योगिक पार्क के लिए, आईपीआईसीओ कंपनी के अनुरोध पर मई 2023 में प्रांतीय जन समिति को अनुमोदन हेतु योजना प्रस्तुत की गई, ताकि कंपनी भूमि किराया चुका सके, भूमि पट्टे के अनुबंध पर हस्ताक्षर कर सके और इस क्षेत्र में औद्योगिक पार्क के बुनियादी ढांचे के निर्माण का आयोजन कर सके।

गौरतलब है कि औद्योगिक पार्कों के वे निवेशक जो भूमि अधिग्रहण और सफाई का काम कर रहे हैं और निवेश की तैयारी कर रहे हैं, सभी एकमुश्त भुगतान में भूमि पट्टे पर लेना चाहते हैं। एलएनजी भंडारण और बंदरगाह सुविधा, सोन माई प्रथम तापीय विद्युत संयंत्र परियोजना और सोन माई द्वितीय तापीय विद्युत संयंत्र परियोजना जैसी संबंधित परियोजनाओं, जिनमें लगभग 300 हेक्टेयर भूमि शामिल है, को भी एकमुश्त भूमि पट्टे की आवश्यकता है। इस बीच, प्रांतीय औद्योगिक पार्क प्रबंधन बोर्ड से मिली जानकारी के अनुसार, चूंकि अभी तक भूमि का विशिष्ट मूल्य निर्धारित नहीं किया गया है, इसलिए हाम किएम प्रथम औद्योगिक पार्क में चार परियोजनाओं (4.72 हेक्टेयर क्षेत्र वाली) और हाम किएम द्वितीय औद्योगिक पार्क में एक परियोजना (2.41 हेक्टेयर क्षेत्र वाली) को प्रांतीय जन समिति द्वारा एकमुश्त भूमि पट्टे के भुगतान के लिए मंजूरी दे दी गई है, लेकिन निवेशकों ने अभी तक एकमुश्त भूमि पट्टे का भुगतान नहीं किया है, जिससे तीन साल की देरी हो चुकी है। निवेशकों की एकमुश्त भूमि पट्टे की इच्छा से द्वितीयक निवेशकों को आकर्षित करना आसान हो जाता है और परियोजना कार्यान्वयन के लिए लेखांकन और ऋण आवेदन प्रक्रिया सरल हो जाती है।

वे दबाव की स्थिति में क्यों हैं?

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग के प्रतिनिधियों ने बताया कि विशिष्ट भूमि मूल्यों के मूल्यांकन में देरी (20 अरब वीएनडी से अधिक भूमि मूल्य वाली परियोजनाओं पर लागू) कई कारणों से हुई है। प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय के परिपत्र 36 के अनुसार, भूमि मूल्यांकन की पाँच विधियाँ हैं, लेकिन सबसे अधिक उपयोग की जाने वाली तीन विधियाँ - अधिशेष, आय और तुलनात्मक - लंबे समय से उपयोग में हैं। हालांकि, कई मामलों से प्राप्त जानकारी के आधार पर, परामर्श फर्मों को चिंता है कि विशिष्ट परियोजनाओं पर लागू होने पर ये विधियाँ पूरी तरह से विश्वसनीय नहीं हैं, विशेष रूप से जब इनपुट कारकों पर ठीक से विचार नहीं किया जाता है, जिससे गलत परिणाम प्राप्त होते हैं। उदाहरण के लिए, तुलनात्मक विधि में, विचाराधीन क्षेत्र ऐतिहासिक रूप से कृषि भूमि रहा है और इस पर कोई लेन-देन नहीं हुआ है, जिससे तुलना करना असंभव हो जाता है। इसी प्रकार, अधिशेष और आय विधियों में विकास राजस्व, प्रति इकाई निवेश पूंजी, इकाई मूल्य आदि का निर्धारण करना आवश्यक है, जो बहुत जटिल हैं। इसलिए, परामर्श इकाइयों ने योजनाओं में बार-बार संशोधन किया है और विभाग उनकी सहायता कर रहा है, लेकिन प्राप्त परिणाम अभी तक संतोषजनक नहीं हैं। क्योंकि अनुमान और आकलन आवश्यक हैं, और ये सभी परियोजनाएं बहुत बड़े क्षेत्रों में फैली हुई हैं, इसलिए विभिन्न व्यक्तियों के बीच छोटी-छोटी गलतियों से भी भारी नुकसान हो सकता है। इसके अलावा, प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय मूल्यांकन विधियों पर ध्यान केंद्रित करते हुए परिपत्र 36 में संशोधन कर रहा है।

यही एक कारण है कि प्रांतीय जन समिति ने हाल ही में प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय को एक दस्तावेज भेजकर प्रधानमंत्री से अनुरोध किया है कि वे प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय, निर्माण मंत्रालय , वित्त मंत्रालय और अन्य संबंधित मंत्रालयों एवं एजेंसियों के सदस्यों से मिलकर एक कार्य समूह गठित करने पर विचार करें और निर्देश दें। यह कार्य समूह बिन्ह थुआन प्रांत को सामान्य रूप से और विशेष रूप से ओशन वैली टूरिस्ट कॉम्प्लेक्स परियोजना में भूमि मूल्य निर्धारण में सहायता और मार्गदर्शन प्रदान करेगा। वर्तमान में, केंद्र सरकार ने नोवावर्ल्ड फान थिएट परियोजना में विशिष्ट भूमि मूल्यांकन में बिन्ह थुआन को सहायता प्रदान करने की सहमति देते हुए एक दस्तावेज जारी किया है।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग के एक प्रतिनिधि के अनुसार, नोवावर्ल्ड फान थिएट की तुलना में औद्योगिक क्षेत्रों में भूमि मूल्यांकन सरल है। हालांकि, मौजूदा परिस्थितियों में, अधिक विश्वास के लिए केंद्र सरकार की सहायता से एक विशिष्ट मूल्यांकन गणना की आवश्यकता है। प्रांत में बड़ी परियोजनाओं के लिए विशिष्ट भूमि मूल्यों से संबंधित बाधाओं को जल्द से जल्द दूर किया जाएगा।

प्रांतीय जन समिति द्वारा प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय को लिखे गए आधिकारिक पत्र में इस बात पर भी जोर दिया गया है कि वर्तमान भूमि मूल्यांकन प्रक्रिया अत्यंत जटिल है क्योंकि इसमें निवेश, योजना, निर्माण, भूमि, वित्त, बैंकिंग और बाजार से संबंधित मापदंडों को नियंत्रित करने वाले कई क्षेत्र और विषय शामिल हैं। इसके लिए कार्य करने वालों को कई क्षेत्रों से संबंधित सामान्य ज्ञान और अनुभव होना आवश्यक है ताकि मूल्यांकन पद्धति की विषयवस्तु को पूरी तरह से समझा जा सके और उचित कार्यान्वयन, मूल्यांकन और आकलन किया जा सके। वहीं, प्रांतीय प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग के कर्मचारियों के पास मूल्य निर्धारण, वित्त और निर्माण जैसे विशिष्ट क्षेत्रों में वर्तमान जटिल मूल्यांकन कार्य की मांगों को पूरा करने के लिए पर्याप्त अनुभव नहीं है। इसलिए, प्रांतीय जन समिति प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय से अनुरोध करती है कि वह प्रधानमंत्री को यह प्रस्ताव दे कि वे बिन्ह थुआन प्रांत में भूमि मूल्य निर्धारण में सामान्य रूप से और विशेष रूप से ओशन वैली टूरिस्ट कॉम्प्लेक्स परियोजना में सहायता और मार्गदर्शन के लिए एक कार्य समूह के गठन पर विचार करें और निर्देश दें, ताकि परियोजनाओं को शीघ्रता से कार्यान्वित और संचालित किया जा सके और स्थानीय क्षेत्र के सामाजिक -आर्थिक विकास में योगदान दिया जा सके।

स्रोत: https://baobinhthuan.com.vn/nguy-co-gia-dat-de-doa-su-phat-trien-bai-2-109212.html