किराये के आवास एक रणनीतिक स्तंभ हैं।

यह निर्देश महासचिव और राष्ट्रपति तो लाम ने हाल ही में सरकार की पार्टी समिति और संबंधित मंत्रालयों और एजेंसियों के साथ हुई एक कार्य बैठक के दौरान दिया। यह निर्देश आने वाले समय में वियतनामी रियल एस्टेट बाजार के लिए एक नया अध्याय खोल रहा है।

जनता के लिए सबसे बड़ी कल्याणकारी नीति।

महासचिव और अध्यक्ष के निर्देशों को विशेषज्ञों, व्यवसायों और जनता का भरपूर समर्थन मिला है। क्षेत्रीय राजनीतिक अकादमी द्वितीय के राजनीतिक अर्थशास्त्र विभाग के प्रमुख डॉ. गुयेन वान डिएन ने इसे पार्टी और राज्य का एक रणनीतिक दृष्टिकोण बताया है। 13वीं पार्टी कांग्रेस के 8वें केंद्रीय समिति प्रस्ताव के बाद से, जब भी पार्टी ने सामाजिक सुरक्षा मुद्दों पर चर्चा की, श्रमिकों के आवास, किराये के आवास, स्वास्थ्य सेवा और शिक्षा से संबंधित सभी मामलों पर ध्यान दिया गया है। वर्तमान में, महासचिव और अध्यक्ष द्वारा उल्लिखित किराये के आवास को एक स्तंभ के रूप में देखना, सामाजिक सुरक्षा कार्य और इसकी श्रेष्ठता में एक महत्वपूर्ण बदलाव का प्रतीक है: गृह स्वामित्व को संचित संपत्ति से उपयोग के अधिकार में बदलना। एक समृद्ध और सशक्त समाज में, सभी को आवास और रहने की जगह का उपयोग करने का अधिकार होना चाहिए।

महासचिव और राष्ट्रपति तो लाम ने निर्देश दिया कि किराये के आवास के विकास को प्राथमिकता दी जाए, इसे एक रणनीतिक स्तंभ मानते हुए।

फोटो: दिन्ह सोन

डॉ. गुयेन वान डिएन ने जोर देते हुए कहा, "विशेष रूप से विलय के बाद के संदर्भ में, शहरी क्षेत्रों और आर्थिक केंद्रों का आकार काफी बढ़ गया है, और विशेषज्ञों और प्रवासी श्रमिकों के लिए आवास की मांग और भी अधिक बढ़ गई है। जब राज्य एक सघन किराये के आवास क्षेत्र की योजना बनाता है, तो इससे एक स्वच्छ, सुव्यवस्थित और अच्छी तरह से संगठित रहने का वातावरण बनेगा। स्वास्थ्य सेवा, शिक्षा सुविधाओं, स्कूलों, अस्पतालों आदि में सुधार के लिए निवेश के साथ-साथ, यह लोगों, श्रमिकों और प्रवासियों के लिए सर्वोत्तम कल्याण और सामाजिक सुरक्षा नीति है जिसकी वर्तमान में तेजी से विकसित हो रहे क्षेत्रों को आवश्यकता है, जैसे कि दक्षिण-पूर्वी क्षेत्र में डोंग नाई शहर और हो ची मिन्ह शहर।"

टीएटी लॉ फर्म के अध्यक्ष, वकील ट्रूंग अन्ह तू का भी मानना ​​है कि इस निर्देश का उल्लेखनीय पहलू समाज की वास्तविक जीवन आवश्यकताओं के प्रति इसका अधिक संवेदनशील दृष्टिकोण है। कई वर्षों से, वियतनाम में आवास नीति लगभग इस धारणा पर आधारित रही है कि इसका सबसे बड़ा लक्ष्य लोगों को घर का मालिक बनने में मदद करना है। यह सोच बाजार के शुरुआती दौर में उपयुक्त थी, जब अचल संपत्ति की कीमतें आय और बचत करने की क्षमता से बहुत अधिक भिन्न नहीं थीं। हालांकि, जब कई बड़े शहरों में घरों की कीमतें श्रमिकों की आय में वृद्धि की दर से कहीं अधिक तेजी से बढ़ रही हैं, तो घर के स्वामित्व को लगभग सामाजिक सुरक्षा का एकमात्र उपाय मानना ​​नीतियों को वास्तविकता से और अधिक दूर कर सकता है। हर किसी को तुरंत घर का मालिक बनने की आवश्यकता नहीं है, लेकिन हर किसी को एक स्थिर जीवन जीने का अधिकार चाहिए।

महासचिव और राष्ट्रपति के निर्देशों के बाद इस प्रक्रिया में निश्चित रूप से तेजी लाई जाएगी।

आवास विकास नीतियों के माध्यम से, राज्य अवसंरचना, शहरी क्षेत्रों और आवास के विकास को बढ़ावा देता है, जिससे अनुकूल परिस्थितियाँ बनती हैं और व्यवसायों को इसमें भाग लेने के लिए प्रोत्साहन मिलता है। वर्तमान में, आवास विकास पर सरकार का ध्यान केंद्रित है, जिसने सभी सामाजिक वर्गों के लिए उपयुक्त आवास खंडों के विकास को सुगम बनाने के लिए कई अच्छी नीतियाँ बनाई हैं, जिनमें सामाजिक आवास और किराये के आवास के विकास के लिए राष्ट्रीय आवास कोष शामिल हैं। महासचिव और राष्ट्रपति के निर्देशों के अनुरूप, हम सामाजिक आवास और किराये के आवास के विकास के लिए अच्छी नीतियों और प्रभावी प्रबंधन समाधानों के कार्यान्वयन में निश्चित रूप से तेजी लाएंगे, बाजार को नियंत्रित करेंगे, सट्टेबाजी (करों, ऋण) पर नियंत्रण रखेंगे और लोगों के लिए उचित मूल्य निर्धारण करेंगे।

वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह

इससे आवास क्षेत्र में मुनाफाखोरी की प्रथा "समाप्त" हो जाएगी।

वकील ट्रूंग एन तू ने विश्लेषण किया कि आज शहरी क्षेत्रों की सबसे बड़ी विडंबनाओं में से एक यह है कि जो लोग शहर की अर्थव्यवस्था को सीधे तौर पर संचालित करते हैं, उनके लिए शहर में रहना ही मुश्किल होता जा रहा है। श्रमिक, प्रवासी मजदूर, अपना करियर शुरू करने वाले युवा और निम्न-मध्यम आय वर्ग आवास लागत को लेकर भारी दबाव का सामना कर रहे हैं, जबकि व्यावसायिक आवास तक पहुंच लगातार दुर्गम होती जा रही है। कुछ क्षेत्रों में, मकानों की कीमतें एक पूरी पीढ़ी के श्रम बल से कहीं अधिक हो गई हैं। ऐसे में, मुद्दा केवल अचल संपत्ति का नहीं रह जाता, बल्कि शहरी विकास संरचना और कार्यबल को बनाए रखने की क्षमता का भी हो जाता है। यदि हम केवल बिक्री के लिए आवास, जिनमें सामाजिक आवास भी शामिल हैं, के विकास पर ध्यान केंद्रित करते रहे, तो नीतिगत विकृति का खतरा और भी बढ़ जाएगा।

विशेषज्ञों के अनुसार, लोगों की सबसे बड़ी जरूरत स्थिर और किफायती आवास की है ताकि वे मन की शांति के साथ काम कर सकें और लंबे समय तक शहर में रहने के लिए प्रतिबद्ध हो सकें।

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श्री ट्रूंग अन्ह तू ने कहा, "वास्तव में, हाल ही में ऐसे कई मामले सामने आए हैं जहां लोगों ने सामाजिक आवास खरीदने की अपनी पात्रता को वैध ठहराने की कोशिश की है, लेकिन पूरी तरह से वास्तविक आवास आवश्यकताओं के लिए नहीं, बल्कि भविष्य में संपत्ति के मूल्य में वृद्धि या लाभ की उम्मीद में। केवल स्वामित्व अधिकारों पर केंद्रित आवास नीति आसानी से सामाजिक कल्याण को धन संचय की होड़ में बदल सकती है। वहीं, जिन्हें वास्तव में सहायता की आवश्यकता होती है, उन्हें अक्सर केवल रहने, काम करने और अपना जीवन चलाने के लिए एक स्थिर स्थान की आवश्यकता होती है।"

वकील ट्रूंग एन तू ने इस बात पर ज़ोर दिया कि किराये के आवास मॉडल का मूल उद्देश्य निवेश की ज़रूरतों के बजाय वास्तविक आवास ज़रूरतों को पूरा करना है। गरीब कामगारों या प्रवासी कामगारों को अक्सर संपत्ति जमा करने के लिए अपार्टमेंट की ज़रूरत नहीं होती, बल्कि एक सुरक्षित, स्थिर और किफायती रहने की जगह चाहिए होती है ताकि वे लंबे समय तक शहर में रह सकें। समाज को भी धीरे-धीरे यह धारणा बदलनी होगी कि किराये पर रहना एक अस्थायी या असफल स्थिति है। कई विकसित देशों में, दीर्घकालिक किरायेदारों की दर बहुत अधिक है, लेकिन इससे जीवन की गुणवत्ता या सामाजिक स्थिरता कम नहीं होती। विकसित देशों में, अधिकांश लोग आवास को संपत्ति के रूप में देखने के बजाय किराये पर रहना पसंद करते हैं। इसलिए, महत्वपूर्ण यह नहीं है कि घर का मालिक होना चाहिए या नहीं, बल्कि यह है कि उन्हें अपनी आय के अनुरूप और एक स्थिर कानूनी व्यवस्था द्वारा संरक्षित आवास तक पहुंच प्राप्त हो। शहरी कल्याण को केवल घर के स्वामित्व की दर से नहीं मापा जा सकता। एक कामगार के पास अभी अपार्टमेंट का स्वामित्व नहीं हो सकता है; लेकिन अगर वे पर्याप्त बुनियादी ढांचे, एक स्थिर अनुबंध और उचित मूल्य के साथ अच्छा आवास किराये पर ले सकते हैं, तो यह भी आवास का एक वास्तविक रूप है।

इस बीच, वियतनाम में किराये के आवास का बाज़ार अभी भी मुख्य रूप से छोटे पैमाने पर, अनौपचारिक और गैर-पेशेवर तरीके से चल रहा है। अधिकांश श्रमिक और प्रवासी मजदूर अभी भी तंग, घटिया आवासों में रहते हैं जहाँ बुनियादी सुविधाओं, सामाजिक ढाँचे, अग्नि सुरक्षा और विवादों की स्थिति में प्रभावी सुरक्षा तंत्र का अभाव है। यदि किराये के आवास को राष्ट्रीय रणनीति के रूप में अपनाया जाना है, तो यह केवल अधिक अपार्टमेंट बनाने तक सीमित नहीं रह सकता; इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि इसके लिए एक पेशेवर किराये की व्यवस्था स्थापित करनी होगी जो आबादी के बीच दीर्घकालिक विश्वास का निर्माण कर सके।

वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष श्री ट्रान क्वोक डुंग ने स्वीकार किया कि पिछले कुछ वर्षों में प्रमुख शहरों में आवास की कीमतें लोगों की औसत आय की तुलना में कहीं अधिक तेज़ी से बढ़ी हैं। अधिकांश कामगारों, प्रवासी कामगारों या अपने करियर की शुरुआत करने वाले युवाओं के लिए घर का मालिक बनना एक असंभव लक्ष्य बनता जा रहा है। वहीं, उनकी सबसे बड़ी ज़रूरत स्थिर, सुरक्षित और किफायती आवास है ताकि वे शांति से काम कर सकें और शहर के प्रति दीर्घकालिक प्रतिबद्धता बनाए रख सकें। किराये के आवास का मजबूत विकास सट्टेबाजी, पुनर्विक्रय या सामाजिक आवास नीतियों के दुरुपयोग को रोकने में भी मदद करेगा, जैसा कि अतीत में हुआ है। वास्तविकता में, कई क्षेत्रों ने पाया है कि सामाजिक आवास अमीरों के हाथों में चला गया है, जिसे लाभ के लिए खरीदा और बेचा जा रहा है, जबकि वास्तविक ज़रूरतमंद लोग इसे वहन नहीं कर सकते। यदि आवास का विकास दीर्घकालिक किराये के मॉडल के तहत किया जाता है, तो लाभार्थी सामाजिक कल्याण के लक्ष्य के साथ अधिक तालमेल बिठा पाएंगे, जिससे कामगारों और कम आय वाले लोगों की ज़रूरतें पूरी होंगी। साथ ही, इससे रियल एस्टेट बाजार को अधिक संतुलित रूप से विकसित होने में भी मदद मिलेगी, जिससे हर कीमत पर स्वामित्व हासिल करने की मानसिकता कम होगी। श्री डंग ने बताया, "कई विकसित देशों में किराये के आवास का चलन काफी लोकप्रिय है। आधुनिक अर्थव्यवस्था को ऐसे लचीले कार्यबल की आवश्यकता होती है जो आसानी से नौकरी बदल सके। गुणवत्तापूर्ण किराये के आवास की व्यवस्था होने पर श्रमिकों के पास दीर्घकालिक गृह ऋण के बोझ तले दबने के बजाय आर्थिक रूप से अधिक उपयुक्त विकल्प उपलब्ध होंगे।"

विकसित देशों में किराये के आवास का चलन काफी लोकप्रिय है। आधुनिक अर्थव्यवस्था को ऐसे लचीले कार्यबल की आवश्यकता होती है जो आसानी से नौकरी बदल सके। एक बेहतर किराये के आवास प्रणाली से श्रमिकों को दीर्घकालिक बंधक ऋणों के दबाव के बजाय अधिक आर्थिक रूप से उपयुक्त विकल्प मिलेंगे।

वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष श्री ट्रान क्वोक डुंग

सरकार व्यवसायों के साथ मिलकर मकान बनाने के लिए पूंजी का योगदान करती है।

महासचिव और राष्ट्रपति के निर्देशों को अमल में लाने के लिए, अंतर्राष्ट्रीय अनुभव का हवाला देते हुए, डॉ. गुयेन वान डिएन ने सुझाव दिया कि राज्य को सबसे पहले प्रारंभिक पूंजी की आवश्यकता है। राज्य, अपने प्रबंधन के अंतर्गत सार्वजनिक भूमि का उपयोग करते हुए, अचल संपत्ति विकास उद्यमों के साथ सहयोग कर सकता है। वाणिज्यिक आवास के लिए उस भूमि की नीलामी करने के बजाय, राज्य 30-40 वर्षों के लिए किराये के आवास के निर्माण हेतु उद्यमों को पूंजी प्रदान कर सकता है। ऐसे संयुक्त उद्यमों से राज्य को कीमतों को उचित रूप से नियंत्रित करने की सुविधा मिलेगी। उद्यम पहले की तरह सीधे खरीद और पुनर्विक्रय से लाभ नहीं कमाएंगे, बल्कि किराये के क्षेत्र में दुकानों और सुविधाओं के संचालन से लाभ अर्जित करेंगे। भवन के संचालन, रखरखाव और प्रबंधन के प्रति निवेशक की प्रतिबद्धता भी निर्माण की गुणवत्ता में योगदान देती है।

किराये के आवास भी एक स्वस्थ रियल एस्टेट बाजार बनाने का एक महत्वपूर्ण तरीका है जो लोगों के लिए किफायती हो।

फोटो: दिन्ह सोन

अगला चरण वित्तीय समाधानों पर ध्यान केंद्रित करना है। निवेशक कम किराये की आय के लिए बड़ी रकम खर्च करने से हिचकिचाते हैं। इसलिए, प्रांतों और शहरों में आवास विकास कोष या किराये के आवास विकास कोष स्थापित करना आवश्यक है, जिसे धीरे-धीरे राष्ट्रीय आवास विकास कोष में विस्तारित किया जा सके। यह कोष व्यवसायों को किराये के आवास विकसित करने के लिए कम ब्याज दरों पर ऋण प्रदान करेगा। उदाहरण के लिए, वर्तमान मुद्रास्फीति दर 4% होने पर, व्यवसाय लगभग 4.5% प्रति वर्ष की थोड़ी अधिक ब्याज दर पर ऋण ले सकते हैं। 8, 9 या 10% प्रति वर्ष की ब्याज दरों की तुलना में, यह निवेशकों के लिए कहीं अधिक आकर्षक होगा।

इसके साथ ही कर, शुल्क और वसूली संबंधी उपायों पर भी विचार किया जाना चाहिए। सरकार को संपत्ति कानूनों का अध्ययन और विकास करने की आवश्यकता है, जिसमें सट्टेबाजी को रोकने के लिए दूसरे घरों और अन्य संपत्तियों पर कर लगाना शामिल है। ये उपाय किराये के आवास विकास के लिए पर्याप्त मजबूत कोष बनाने में भी योगदान देंगे, जिससे बाजार में वास्तविक आपूर्ति बढ़ेगी और यह सुनिश्चित होगा कि अप्रवासियों, श्रमिकों, विशेषज्ञों आदि सभी को स्थिर और उचित आवास मिले, जिससे वे शांतिपूर्वक बस सकें और अपना विकास कर सकें।

डॉ. गुयेन वैन डिएन ने जोर देते हुए कहा, “जब लोगों के पास स्थिर आवास होगा, तभी वे शांति से काम कर सकेंगे, शांति से योगदान दे सकेंगे, बच्चे पैदा कर सकेंगे, बच्चों की शिक्षा में निवेश कर सकेंगे और बुजुर्गों तथा अपने सभी रिश्तेदारों की देखभाल कर सकेंगे। यह एक अत्यंत मानवीय नीति है, जो पार्टी और राज्य की उच्च जिम्मेदारी की भावना को दर्शाती है। साथ ही, यह एक ऐसी नीति भी है जो देश की वर्तमान विकास स्थिति और वैश्विक रुझानों के अनुरूप रणनीतिक सोच को प्रतिबिंबित करती है।”

श्री ट्रान क्वोक डुंग ने भी इस बात पर सहमति जताई कि इस नीति को प्रभावी ढंग से लागू करने के लिए कई समाधानों को एक साथ लागू करना आवश्यक है। सबसे पहले, नीतिगत सोच में बदलाव लाना होगा, किराये के आवास को केवल एक अचल संपत्ति व्यवसाय के बजाय एक दीर्घकालिक शहरी सामाजिक अवसंरचना के रूप में देखना होगा। राज्य को बड़े शहरों, औद्योगिक क्षेत्रों और निर्यात प्रसंस्करण क्षेत्रों में किराये के आवास के विकास के लिए उपयुक्त भूमि की योजना बनानी और आवंटित करनी होगी; साथ ही, व्यवसायों को इसमें भाग लेने के लिए आकर्षित करने हेतु भूमि उपयोग शुल्क, ऋण, कर और निवेश प्रक्रियाओं के संबंध में पर्याप्त प्रोत्साहन प्रदान करने होंगे। इसके अतिरिक्त, दीर्घकालिक किराये के आवास के विकास और संचालन में विशेषज्ञता रखने वाले उद्यमों या निवेश कोषों का गठन करना आवश्यक है। इस मॉडल के लिए बड़ी पूंजी और लंबी चुकौती अवधि की आवश्यकता होती है, इसलिए उचित ब्याज दरों के साथ एक स्थिर ऋण नीति अनिवार्य है। किराये की कीमतों, पट्टे की शर्तों और किरायेदारों के अधिकारों और दायित्वों के संबंध में एक स्पष्ट कानूनी ढांचा भी आवश्यक है ताकि लोगों को दीर्घकालिक किराये के बारे में आश्वस्त किया जा सके और धीरे-धीरे इस मानसिकता को बदला जा सके कि किराया केवल एक अस्थायी समाधान है। इससे भी महत्वपूर्ण बात यह है कि श्रमिकों के लिए बेहतर जीवन स्तर सुनिश्चित करने हेतु किराये के आवास का विकास परिवहन अवसंरचना, स्कूलों, स्वास्थ्य सेवा, आवश्यक सेवाओं और सामुदायिक स्थानों के साथ मिलकर किया जाना चाहिए।

यदि इसे ठीक से लागू किया जाता है, तो यह न केवल एक सामाजिक कल्याणकारी समाधान होगा, बल्कि आने वाले समय में एक स्वस्थ, टिकाऊ रियल एस्टेट बाजार के निर्माण के लिए एक महत्वपूर्ण दिशा भी होगी जो अधिकांश लोगों के लिए अधिक किफायती होगा।

कई विकसित देशों में किराये का आवास एक प्रभावी विकल्प है।

किराये के आवास विकसित करने का मॉडल दुनिया भर के कई देशों में सफलतापूर्वक लागू किया गया है। उदाहरण के लिए, सिंगापुर राज्य के स्वामित्व वाली 100% भूमि किराये के आवास निर्माण के लिए आवंटित करता है। उनके पास कम आय वाले लोगों के लिए उपयुक्त इन किराये के आवास क्षेत्रों के रखरखाव, नवीनीकरण और मरम्मत के लिए पर्याप्त वित्तीय संसाधन हैं। हाल ही में स्नातक हुए लोग भी शहर में रहने और काम करने के लिए किराये के आवास प्राप्त कर सकते हैं। इसी तरह, जर्मनी में, सरकार किराये के आवास कोष बनाने के लिए व्यवसायों के साथ सहयोग करती है, और कानूनी प्रणाली के माध्यम से, सरकार किराये की कीमतों को सख्ती से नियंत्रित करती है, जिससे किरायेदारों के अधिकारों की अधिकतम सुरक्षा सुनिश्चित होती है। ऑस्ट्रिया के वियना में, सरकार किराये के आवास को राजधानी क्षेत्र में काम के लिए आने वाले निवासियों और प्रवासियों के लिए एक आवश्यक सार्वजनिक सेवा मानती है। वर्तमान में, 60% से अधिक ऑस्ट्रियाई लोग राज्य या निजी कंपनियों से आवास किराए पर लेते हैं। उन्हें उचित कीमतों पर उच्च गुणवत्ता वाले अपार्टमेंट और घर उपलब्ध कराए जाते हैं।

डॉ. गुयेन वान डिएन, राजनीतिक अर्थशास्त्र विभाग के प्रमुख (क्षेत्रीय राजनीतिक अकादमी द्वितीय)

स्रोत: https://thanhnien.vn/nha-o-cho-thue-la-tru-cot-chien-luoc-185260520220808713.htm