रियल एस्टेट बाज़ार को 'बचाने' के प्रयास - भाग 2: निवेशक घाटे को कम करने के लिए रियल एस्टेट बेचने की जल्दी में हैं

साल की शुरुआत से ही, हो ची मिन्ह सिटी और दक्षिणी प्रांतों में पूँजी निकालने और घाटे को कम करने के लिए रियल एस्टेट की बिक्री की सूचनाओं की बाढ़ आ गई है। इस स्थिति का कारण ऋण ब्याज दरों में वृद्धि है, जहाँ अधिकांश निवेशक वित्तीय उत्तोलन का उपयोग करते हैं, वहीं बाज़ार के ठप होने से व्यावसायिक घाटा होता है।

हो ची मिन्ह सिटी में भूमि परियोजनाओं, विला, अपार्टमेंट... की तत्काल बिक्री के लिए विज्ञापन दिया जा रहा है।

घाटे में बेचना स्वीकार करना रिपोर्टर के रिकॉर्ड के अनुसार, वर्तमान में कम कीमतों पर तत्काल अचल संपत्ति की बिक्री के बारे में बहुत सारी जानकारी है जैसे "पैसे की कमी के कारण घाटे में बेचना", "घाटे में अचल संपत्ति बेचना", "तत्काल घाटे में बेचना", "बैंक ऋण तत्काल बिक्री के लिए" ... रियल एस्टेट पृष्ठों, सोशल नेटवर्किंग साइटों, रियल एस्टेट ब्रोकरेज समूहों पर लगातार दिखाई दे रहा है। रियल एस्टेट विशेषज्ञों के अनुसार, 2022 के मध्य से अंत तक, हो ची मिन्ह सिटी में रियल एस्टेट बाजार में कई कठिनाइयों का सामना करना पड़ेगा जब तरलता धीमी हो जाती है, बैंक ऋण ब्याज दरों में वृद्धि करते हैं, कई रियल एस्टेट निवेशक "संकट" में पड़ जाते हैं और उन्हें पूंजी घुमाने, ऋण और ब्याज का भुगतान करने के लिए पैसे खोजने पड़ते हैं... कुछ निवेशक घाटे को कम करने के लिए जल्दी बेचने के लिए अचल संपत्ति की कीमतें कम करने के लिए मजबूर होते हैं। बिन्ह डुओंग में रहने वाली सुश्री हो मिन्ह गियांग ने कहा: "मैंने 2021 में बिन्ह डुओंग में बेस्कॉन परियोजना खरीदी थी। पहले तो मैंने समय पर भुगतान किया, लेकिन 2023 की शुरुआत से, अर्थव्यवस्था मुश्किल में थी, मुझे चिंता थी कि मेरे पास भुगतान जारी रखने के लिए पर्याप्त धन नहीं होगा। हाल ही में, निवेशक ने बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के लिए फोन किया, लेकिन मैं भुगतान रोकने और 50 वर्ग मीटर का एक बेडरूम वाला अपार्टमेंट घाटे में बेचने के लिए कह रहा हूँ। मैंने जो मूल कीमत खरीदी थी उसकी कीमत 1.57 बिलियन से अधिक थी, अब मैं नुकसान कम करने के लिए इसे केवल 1.50 बिलियन में बेच रहा हूँ और इसे वहन नहीं कर सकता।" उपरोक्त स्थिति में आते हुए, गो वाप जिले में रहने वाले श्री डो वान हंग ने भी कहा कि उन्होंने और उनके रिश्तेदारों ने जिले में अचल संपत्ति में निवेश किया। शुरुआत में, सभी ने पूंजी का योगदान दिया और बैंक से उधार नहीं लिया, थोंग नहत स्ट्रीट पर एक गली में 5 बिलियन से अधिक मूल्य का घर खरीदा। हालांकि, वर्ष की शुरुआत से ही अर्थव्यवस्था कठिन रही है, सभी को वित्तीय समस्याएँ हुई हैं, इसलिए उन्हें उपरोक्त घर को बेचने के लिए लगभग 500 मिलियन का नुकसान स्वीकार करते हुए इसे बेचना पड़ा। थू डुक सिटी के हुइन्ह जिया रियल एस्टेट कंपनी की एक दलाल सुश्री गुयेन थी वान ने कहा कि हो ची मिन्ह सिटी के उपनगरीय इलाके में उच्च अंत खंड से संबंधित, लगभग 100 वर्ग मीटर, 3 मंजिल ऊंचे क्षेत्र के साथ एक विला बनाने की परियोजना को अभी-अभी घाटे में बिक्री के लिए रखा गया है, जिससे कीमत 2 बिलियन वीएनडी कम हो गई है, लेकिन अब लगभग 3 महीने से कोई खरीदार नहीं आया है। यह ज्ञात है कि पिछले विला की मूल कीमत लगभग 15 बिलियन वीएनडी थी।

रियल एस्टेट बिक्री की जानकारी "अत्यधिक" होती है और ग्राहकों को आकर्षित करने के लिए दलालों द्वारा इसका सबसे अधिक विज्ञापन किया जाता है।

सौभाग्य से, श्री वो मिन्ह हंग (हो ची मिन्ह सिटी के डिस्ट्रिक्ट 3 में रहने वाले) ने बैंक का ब्याज कम करने के लिए थू डुक सिटी में अपना एक टाउनहाउस बेच दिया है। उन्होंने बताया कि उनके द्वारा खरीदे गए अपार्टमेंट की मूल कीमत 7 अरब वीएनडी थी, लेकिन उन्होंने बैंक से 10% प्रति वर्ष की ब्याज दर पर 2 अरब वीएनडी उधार लिए थे। साल की शुरुआत से, बैंक कर्मचारियों ने घोषणा की है कि ब्याज दर बढ़कर 14% प्रति वर्ष हो गई है। श्री मिन्ह हंग के अनुमान के अनुसार, बैंक से उधार लिए गए 2 अरब वीएनडी के साथ, 2023 के लिए ब्याज दर 30 करोड़ वीएनडी से ज़्यादा होगी, या शायद उससे भी ज़्यादा। ऐसे में जब घर खरीदने वाले कम होते जा रहे हैं, 2023 में इन्वेंट्री बढ़ेगी, इसलिए जितना ज़्यादा समय तक वह इसे अपने पास रखेंगे, इसकी कीमत उतनी ही ज़्यादा होगी। इसलिए, श्री हंग ने निवेशक से खरीदे गए मूल्य पर टाउनहाउस को जल्दी से बेचने का फैसला किया, साथ ही, उन्होंने नए मालिक के लिए करों और शुल्कों में 30 करोड़ वीएनडी की छूट भी दी। विक्रेता तो हैं, लेकिन खरीदार नहीं। रियल एस्टेट विशेषज्ञों के अनुसार, नकदी की कमी के कारण कई निवेशक मांग बढ़ाने के तरीके खोज रहे हैं, जैसे कि बिक्री मूल्य पर 20-30% की छूट, यहाँ तक कि कुछ परियोजनाओं के लिए 40% से भी अधिक की छूट। यह देखा जा सकता है कि पूर्व में विकसित हो रही कुछ परियोजनाएँ, जैसे मूनलाइट एवेन्यू, एमटी ईस्टमार्क सिटी या पड़ोसी परियोजनाएँ, जैसे बीकॉन्स सिटी, न्यू गैलेक्सी डि एन..., बिक्री के लिए "भारी" छूट पर उपलब्ध हैं। विशेष रूप से, मूनलाइट एवेन्यू परियोजना (थु डुक सिटी) में, पहले दलालों ने 1.3 बिलियन (34 वर्ग मीटर का अपार्टमेंट) से 2.5 बिलियन (69 वर्ग मीटर का अपार्टमेंट) तक के अपार्टमेंट की बिक्री का विज्ञापन दिया था, लेकिन अब उन्हें 15-20% की छूट पर उपलब्ध कराया जा रहा है। विशेष रूप से, 50% से अधिक की छूट नीति उन ग्राहकों के लिए है जो अपार्टमेंट मूल्य का 95% से अधिक भुगतान करते हैं। यदि घर खरीदार भुगतान के लिए बैंक ऋण लेना चुनता है, तो छूट 11.5% होगी और 18 महीनों के लिए ब्याज मुक्त होगी। हालाँकि इस परियोजना का विज्ञापन कई आकर्षक प्रोत्साहनों के साथ किया गया है, फिर भी खरीदारों की कमी के कारण इसे अभी तक पूरा नहीं किया जा सका है। थु डुक शहर के एक रियल एस्टेट ब्रोकर, श्री गुयेन हाई फोंग के अनुसार, वर्तमान में, सभी मंजिलें सामान्य बाजार के अनुरूप विज्ञापन देने और कीमतों को समायोजित करने का प्रयास कर रही हैं। यह छूट व्यवसाय को अधिक सुचारू रूप से चलाने में मदद करती है, भले ही लाभ कम हो, लेकिन नकदी प्रवाह को पुनः प्राप्त करने के लिए "घाटे में बेचना, घाटा कम करना" के लक्ष्य को प्राप्त करने के लिए उत्पाद बेचना अभी भी सर्वोच्च प्राथमिकता है।

कई टाउनहाउसों पर मूल्य में कमी के संकेत लगे हैं, लेकिन फिर भी खरीदार कम हैं।

न्यू स्टार रियल एस्टेट कंपनी (थु डुक सिटी) की महानिदेशक सुश्री गुयेन माई एन ने कहा कि कुछ रियल एस्टेट परियोजनाओं ने हाल ही में अपार्टमेंट उत्पादों पर 30-40% छूट कार्यक्रम लागू किया है, जिसका कारण उनके पास मौजूद स्टॉक का बड़ा होना है। इसके अलावा, हाल ही में रियल एस्टेट बाजार की कीमतों में भी भारी उछाल आया है। अब तक, बाजार एक ठहराव के दौर में प्रवेश कर चुका है, जिसमें तरलता की कमी है, जिससे निवेशकों को नकदी प्रवाह बनाए रखने के लिए उत्पादों पर छूट देनी पड़ रही है।

सुश्री गुयेन माई एन के अनुसार, इस समय, जो लोग घर खरीदना चाहते हैं और जमा राशि देने को तैयार हैं, वे वही हैं जिनकी वास्तविक ज़रूरतें हैं और जिनके पास असली पैसा है, उन्हें उधार लेने की ज़रूरत नहीं है, जिससे उन निवेशकों को मदद मिल रही है जिन्हें नकदी प्रवाह में कठिनाई हो रही है और वे ग्राहकों से पूंजी का लाभ उठा रहे हैं। हालाँकि, बहुत कम लोग ही रियल एस्टेट की "सबसे निचली कीमत" खरीदने के लिए पैसा खर्च करने को तैयार हैं और जिन्हें वास्तव में पैसे की ज़रूरत है, वे अपनी रियल एस्टेट बेच देंगे। लेकिन मौजूदा बाज़ार में एक विरोधाभास भी है: "विक्रेता तो हैं, लेकिन खरीदार नहीं"।

न सिर्फ़ वेबसाइटों पर बिक्री के लिए रियल एस्टेट की भरमार है, बल्कि कई निवेशक खरीदारों को आकर्षित करने के लिए चौराहों, बिजली के खंभों, ट्रैफ़िक खंभों पर रियल एस्टेट बिक्री के बोर्ड भी लगा रहे हैं। फोटो: एमटी/टिन टुक न्यूज़पेपर

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने विश्लेषण किया कि 2023 मुश्किलों भरा रहेगा क्योंकि ऋण ब्याज दरों में कमी नहीं आई है। हालाँकि, अचल संपत्ति और किराये के मूल्य वाली अचल संपत्ति, विशेष रूप से तैयार उत्पादों की कीमतों में ज़्यादा गिरावट नहीं आएगी क्योंकि आपूर्ति बहुत कम है, जबकि माँग ऊँची बनी हुई है। "न केवल एसोसिएशन, बल्कि कई अन्य इकाइयों के आँकड़े भी बता रहे हैं कि कम तरलता के बावजूद, रियल एस्टेट की कीमतें धीमी पड़ रही हैं या थोड़ी कम हो रही हैं, बहुत ज़्यादा नहीं। घाटे में कमी और भारी छूट के विज्ञापन मौजूदा सुस्त रियल एस्टेट बाज़ार में ग्राहकों की उत्सुकता बढ़ाने के लिए बस एक चाल हैं। इसलिए, निवेशकों को निचले स्तर पर पहुँचने का इंतज़ार करना चाहिए या नहीं, यह उनकी वित्तीय स्थिति पर निर्भर करता है। दरअसल, रियल एस्टेट की कीमतों में मौजूदा गिरावट मुख्य रूप से परियोजनाओं के मुनाफ़े में कमी के कारण है, न कि रियल एस्टेट परियोजनाओं की पूँजी में कमी के कारण। अगर लोगों के पास अच्छी मात्रा में नकदी है, उन्हें उधार नहीं लेना है या ज़्यादा उधार नहीं लेना है, तो यह रियल एस्टेट उत्पादों की तुलना करने और चुनने का एक मौका है, बाज़ार के गर्म होने का इंतज़ार करें और फिर सामान बेचने के लिए आगे आएँ," श्री होआंग चाऊ ने कहा। सबक 3: रियल एस्टेट उद्योग में लगातार कर्मचारियों की छंटनी हो रही है

लेख और तस्वीरें: होआंग तुयेत/टिन टुक समाचार पत्र