हाई-स्पीड रेलवे का निर्माण करते समय TOD का विकास कैसे किया जाए?

हाई-स्पीड रेल से सेवाओं, विज्ञापन और पारगमन-उन्मुख विकास (टीओडी) क्षेत्रों में भूमि से लगभग 22 अरब डॉलर का राजस्व उत्पन्न होने की उम्मीद है। हालाँकि, उम्मीदों को हकीकत में बदलने के लिए अभी भी बहुत काम किया जाना बाकी है।

भूमि निधि का दोहन, नए विकास स्थान खोलना

हाई-स्पीड रेलवे परियोजना (एचएसआर) को निवेश नीति पर विचार और अनुमोदन के लिए हाल ही में राष्ट्रीय सभा में प्रस्तुत किया गया है। 67 अरब अमेरिकी डॉलर से अधिक के कुल निवेश के साथ, इस परियोजना से बड़े लाभ होने की भी उम्मीद है, जिससे भूमि निधि के प्रभावी दोहन के माध्यम से नए विकास क्षेत्र और नए संसाधन खुलेंगे।

यह सेवा हेलसिंकी मेट्रो प्रणाली (फिनलैंड) के वोक वोक हाकानीमी स्टेशन के आसपास फल-फूल रही है।

रेलवे परियोजना प्रबंधन बोर्ड ( परिवहन मंत्रालय ) के उप निदेशक श्री चू वान तुआन ने कहा कि टीओडी क्षेत्रों में भूमि दोहन और हाई-स्पीड रेलवे के वाणिज्यिक दोहन से राजस्व लगभग 22 अरब अमेरिकी डॉलर तक पहुँच सकता है। इसमें से सेवाओं और विज्ञापन से लगभग 5 अरब अमेरिकी डॉलर और भूमि निधि से लगभग 17 अरब अमेरिकी डॉलर का राजस्व प्राप्त होगा।

टीओडी को विकसित करने के लिए, प्रत्येक यात्री स्टेशन स्थान में स्थान के आधार पर 200 - 500 हेक्टेयर का एक नियोजित आसपास का क्षेत्र होगा, जिसमें 3 कार्यात्मक क्षेत्र शामिल हैं: यात्री पिक-अप और ड्रॉप-ऑफ, स्क्वायर, पार्किंग स्थल का सीधे सेवा क्षेत्र 6 - 8 हेक्टेयर क्षेत्र के साथ; 10 - 15 हेक्टेयर क्षेत्र के साथ सेवा और वाणिज्यिक क्षेत्र; 250 - 300 हेक्टेयर क्षेत्र के साथ शहरी सेवा क्षेत्र।

अन्य देशों के अनुभव से पता चलता है कि अधिकांश शहरों में सार्वजनिक परिवहन गलियारों के साथ भूमि और संपत्ति के मूल्य में वृद्धि होगी।

हेलसिंकी मेट्रो (फ़िनलैंड) में वियतनाम रेलवे प्राधिकरण के निदेशक, श्री त्रान थिएन कान्ह के अनुसार, रेलवे स्टेशन से पैदल दूरी के भीतर की अचल संपत्ति अन्य क्षेत्रों की तुलना में 7.5% अधिक मूल्यवान होती है, और सर्वोत्तम स्थानों पर 11% तक की वृद्धि हो सकती है। जापान में, रेलवे स्टेशन वाले शहरों में, भूमि का मूल्य अन्य स्थानों की तुलना में 67% अधिक होता है।

चीन में, 380 किमी/घंटा की गति वाली 1,318 किमी लंबी बीजिंग-शंघाई रेलवे लाइन के 2011 में चालू होने के बाद, परियोजना क्षेत्रों में भूमि के मूल्यों में 13% की वृद्धि हुई। बीजिंग-शंघाई लाइन के चालू होने के केवल 10 वर्षों के बाद, लाइन के किनारे बसे इलाकों का सकल घरेलू उत्पाद (GRDP) दोगुना हो गया।

बहुत से लोग अभी भी TOD को गलत समझते हैं।

टीओडी मॉडल से लाभ उठाने की दिशा के बारे में, श्री चू वान तुआन ने कहा कि नियोजित स्टेशन भूमि क्षेत्र और आसपास के क्षेत्रों में, राज्य रेलवे संचालन कार्य के लिए सीधे निवेश करेगा।

बीजिंग-शंघाई मार्ग के चालू होने के 10 वर्षों के बाद, मार्ग के किनारे स्थित इलाकों का जीआरडीपी दोगुना हो गया।

शहरी विकास क्षेत्रों और वाणिज्यिक केन्द्रों की योजना स्थानीय बजट या सामाजिक निधियों का उपयोग करके क्रियान्वित करने के लिए स्थानीय लोगों को सौंपी जाएगी।

केंद्रीय बजट पर बोझ कम करने के लिए, सरकार ने यह भी प्रस्ताव दिया कि राष्ट्रीय असेंबली एक विशेष तंत्र पर विचार करे: उच्च गति रेलवे स्टेशनों के आसपास के क्षेत्र में भूमि निधि के दोहन से एकत्रित धनराशि में से, संबंधित लागतों को घटाने के बाद, स्थानीय क्षेत्र को 50% रखने की अनुमति दी जाएगी तथा परियोजना में निवेश के लिए राज्य के बजट को संतुलित करने के लिए 50% केंद्रीय बजट में भुगतान करने की अनुमति दी जाएगी, जबकि वर्तमान नियमों के अनुसार स्थानीय क्षेत्र को 100% रखने की अनुमति दी गई है।

स्टेशन के आसपास (मुख्यतः शहरी विकास के लिए) भूमि निधि के दोहन और विकास से प्राप्त राजस्व सामाजिक-आर्थिक दक्षता है, जो परियोजना की वित्तीय दक्षता में शामिल नहीं है। आसपास की भूमि निधि से, टीओडी का विकास किया जा सकता है और निवेश संसाधन निजी क्षेत्र या सार्वजनिक-निजी भागीदारी (पीपीपी) से प्राप्त किए जा सकते हैं।

इस भूमि निधि विकास की प्रभावशीलता को आर्थिक विकास में शामिल किया जाना चाहिए। परियोजना को सैद्धांतिक रूप से मंजूरी मिलने के बाद, काम शुरू हो जाएगा और बजट खर्च करना होगा। लेकिन साथ ही, कार्यान्वयन इकाइयों और उद्यमों की आय होगी, उन्हें कर चुकाने होंगे और बजट में राजस्व होगा।

बाद में, जब शहरी, वाणिज्यिक और सेवा क्षेत्र विकसित होंगे, तो कर राजस्व में वृद्धि होगी।

श्री गुयेन वान फुक, नेशनल असेंबली आर्थिक समिति के पूर्व उपाध्यक्ष

"टीओडी राजस्व को परियोजना निवेश में शामिल नहीं किया जाएगा। दूसरे शब्दों में, यह 67 अरब अमेरिकी डॉलर से अधिक की निवेश पूंजी की भरपाई का स्रोत नहीं है, बल्कि राज्य के बजट के लिए राजस्व उत्पन्न करने का एक माध्यम है। इस भुगतान को केंद्रीय बजट में मिला दिया जाएगा। किस कार्य के लिए आवंटन और बाद में उसका उपयोग राज्य द्वारा तय किया जाएगा," श्री तुआन ने बताया।

परिवहन मंत्रालय के हाई-स्पीड रेलवे के बारे में जानने के लिए कार्य समूहों में प्रत्यक्ष रूप से भाग लेते हुए, रेलवे विभाग के निदेशक ट्रान थिएन कान्ह ने कहा कि हाई-स्पीड रेलवे मार्ग के साथ भूमि निधि से प्राप्त राजस्व का उपयोग परियोजना में पुनर्निवेश के लिए नहीं किया जाएगा, बल्कि अन्य परियोजनाओं के लिए उपयोग किया जाएगा।

अंतर्राष्ट्रीय अनुभव के अनुसार, जब परियोजना स्थापित होती है, तब तक मार्ग के साथ भूमि निधि का गठन नहीं हुआ होता है, इसलिए यह निर्धारित करना असंभव है कि मार्ग निवेश पर खर्च किए गए बजट की भरपाई के लिए भूमि निधि का कितना हिस्सा उपयोग में लाया जा सकता है। कार्यान्वयन प्रक्रिया के दौरान या परियोजना के चालू होने के बाद, TOD राजस्व धीरे-धीरे बनेगा।

पूर्व परिवहन उप मंत्री श्री गुयेन न्गोक डोंग के अनुसार, टी.ओ.डी. से प्राप्त राजस्व भविष्य का राजस्व है और इसे तुरंत एकत्र नहीं किया जा सकता।

"वर्तमान में, कई लोग यह ग़लतफ़हमी रखते हैं कि टीओडी के विकास से रेलवे निर्माण के लिए पर्याप्त धन उपलब्ध होगा। वास्तव में, हमें पहले रेलवे का निर्माण करना होगा और फिर अन्य परियोजनाओं और मॉडलों के विकास की उम्मीद करनी होगी। टीओडी से धन का इंतज़ार कब तक करना पड़ेगा, पता नहीं," श्री डोंग ने स्वीकार किया।

भूमि अधिग्रहण और मुआवजे के लिए कानूनी गलियारे पर प्रारंभिक शोध

श्री गुयेन न्गोक डोंग के अनुसार, टीओडी मॉडल को अपनी अपेक्षाओं पर खरा उतरने के लिए, स्टेशन के आसपास की भूमि की योजना पर विशेष ध्यान दिया जाना चाहिए। उदाहरण के लिए, टीओडी विकास क्षेत्र कितना बड़ा होना चाहिए, और स्टेशन के दायरे में विकास क्षेत्र कितने मीटर का होना चाहिए ताकि वह आकर्षक लगे?

टी.ओ.डी. विकास के लिए भूमि अधिग्रहण और मंजूरी के संबंध में, प्राधिकारियों को लोगों के साथ बातचीत के लिए तंत्र, नीतियों और कानूनी गलियारों का शीघ्र अध्ययन करने की आवश्यकता है।

श्री चू वान तुआन ने कहा कि पूर्व-व्यवहार्यता अध्ययन रिपोर्ट में विशिष्ट तंत्रों की एक श्रृंखला का प्रस्ताव दिया गया है, जिसमें प्रांतीय पीपुल्स कमेटी को शहरी नियोजन समायोजन से संबंधित सामग्री को सक्रिय रूप से लागू करने का अधिकार दिया गया है।

विशेष रूप से, प्रांतीय पीपुल्स कमेटी को उच्च गति रेलवे स्टेशन के आसपास के क्षेत्रों में निर्माण योजना को स्थानीय स्तर पर समायोजित करने की अनुमति दी गई है, आवश्यकता पड़ने पर स्टेशन के मार्ग, पैमाने और स्थान को समायोजित करने की अनुमति दी गई है, बिना उच्च स्तर पर पहले से अनुमोदित निर्माण योजना परियोजना को स्थानीय स्तर पर समायोजित करने की प्रक्रिया को पूरा किए।

स्टेशन क्षेत्रों और आसपास के क्षेत्रों के लिए जिनके पास सक्षम प्राधिकारियों द्वारा अनुमोदित निर्माण योजना नहीं है, प्रांतीय पीपुल्स कमेटी परियोजना को लागू करने के लिए ज़ोनिंग योजना या विस्तृत योजनाएं स्थापित करेगी और अगली योजना समीक्षा अवधि में समायोजित सामग्री को उच्च-स्तरीय योजनाओं में अद्यतन करेगी।

स्टेशन के आसपास के क्षेत्र में, प्रांतीय पीपुल्स कमेटी को पहले से अनुमोदित प्रांतीय योजना के अनुसार, राष्ट्रीय तकनीकी विनियमों में निर्दिष्ट के अलावा नियोजन, वास्तुकला, तकनीकी बुनियादी ढांचे, सामाजिक बुनियादी ढांचे, स्थान और भूमि उपयोग आवश्यकताओं पर निर्णय लेने के लिए अधिकृत किया गया है।

स्रोत: https://www.baogiaothong.vn/phat-trien-tod-the-nao-khi-lam-duong-sat-toc-do-cao-192241125210014282.htm